Tips en Vereisten voor overeenkomst van Opdracht

[Hans van den Bergh]

De Situatie:

 

Een kameraad heeft mij verzocht of mijn vrouw en/of ik mee zouden willen denken c.q. ook een rol zouden kunnen/willen spelen in het beheer van een, onder bijzondere architectuur gebouwd, pand dat in bezit is van zijn ouders, die op leeftijd komen/zijn en waarvan vader steeds 'vergeetachtiger' wordt.

 

In het pand zitten studiootjes en de wens is om deze voortaan in te zetten voor 'short stay' verhuur i.p.v. langdurig aan bijvoorbeeld studenten e.d. 

 

De rol die wij globaal voor ons zien, is dat mijn vrouw en ik dit, als IB-ondernemer, onder passende condities wel zouden kunnen  behartigen, immers, aangezien wij o.a. uit de recreatiebranche komen en ik het inmiddels qua potentie een beetje op een rijtje heb gezet, zien partijen zeker goede kansen om dat, onder de juiste voorwaarden, rendabel uit te voeren.

 

De tips die ik nog zoek, gaan over het vastleggen van het e.e.a. in een overeenkomst van opdracht met een duidelijk onderscheid in bevoegdheden, taken en verantwoordelijkheden.

 

De aandachtspunten voor de condities zouden mijns inziens o.a. moeten zijn,

 

Voor de eigenaar/opdrachtgever:

- dat de zoon (mijn kameraad) handelingsbevoegd is om namens zijn vader op te treden om de hierboven aangegeven redenen.

- dat de eigenaar, of liever: de zoon namens de eigenaar, verantwoordelijk is en blijft voor - de kosten van - onderhoud, reparatie, schoonmaak van het pand en de bijbehorende tuinen en (dak)terrassen, de verkeersruimten, de levering van energie, water en data, brand-, glas- en opstalverzekeringen, etc.

- dat de eigenaar verklaart dat het pand voldoet aan de gewenste bestemming, gebruiksfunctie en de normen uit het bouwbesluit

- dat de eigenaar uit onze exploitatie een vooraf overeengekomen bedrag (bijvoorbeeld: vast, procentueel en/of gestaffeld) toekomt wat bestaat uit rendement, het hierboven vermelde kan bekostigen en tevens reserveringen daartoe kan aanhouden c.q. -leggen.

 

Voor ons, de beheerders c.q. bemiddelaars:

- dat wij de investering doen in de studio's: voor eigen rekening en risico aankleden, decoreren, inrichten en exploiteren, in de vorm van beheer en bemiddeling voor 'short stay'; de werving van de gasten, de betalingen, e.d. verloopt dus geheel via ons...

- dat de inboedel, decoratie en andere inrichting ons eigendom blijft

- dat wij ten behoeve van de exploitatie zelf verantwoordelijk zijn voor onderhoud, reparatie en schoonmaak in/van de studio

- dat wij periodiek een sluitende administratie aan de eigenaar overleggen om het overeengekomen bedrag dat aan de eigenaar toekomt vast te kunnen stellen

 

Bestaan er wettelijke bepalingen die een dergelijke overeenkomst in de weg zouden kunnen staan? Zo ja, waar zou ik die kunnen vinden?

Zo niet, welke aandachtspunten zouden er eventueel aan een dergelijke overeenkomst kunnen/moeten worden gewijzigd, toegevoegd?

 

Alvast dank voor de eventuele reacties!

[Joost Rietveld]

Hoi Hans

 

Ik denk dat je sws een uitdaging hebt om van de eigenaren deze gevraagde verklaring te krijgen:

Quote

dat de eigenaar verklaart dat het pand voldoet aan de gewenste bestemming, gebruiksfunctie en de normen uit het bouwbesluit

 

Als dit een serieus businessmodel is dan lijkt mij een adviesgesprek met een makelaar, notaris en een jurist aan te raden. 

 

Wettelijke bepalingen die dit tegenhouden, zijn er bij mijn weten niet (ik heb eerder fiscaal een vergelijkbaar traject mogen begeleiden waarbij de exploitant niet de eigenaar is van het vastgoed). Waar je wel op moet letten:

- is de eigenaar nog handelingsbekwaam?

- wat als jullie de exploitatie willen staken?

- wat als de eigenaar overlijdt? Welke erfgenamen zijn er? Wat willen zij met dat pand?

- wat als de exploitatie niet voldoende winst oplevert om de eigenaar te betalen? Of onvoldoende winstaandeel voor de eigenaar om zijn vaste lasten te voldoen?

 

We zijn nog maar net (of nog net niet) uit een crisis die veel eigenaren van recreatief vastgoed heeft laten zien wat er gebeurt als er ineens reisbeperkingen zijn. Dat lijkt me met name een hoek van je puzzel waar je toch eerst goed bij stil moet staan

 

Succes!

 

[Hans van den Bergh]

Op 6-8-2021 om 14:45, Joost Rietveld zei:

Als dit een serieus businessmodel is

Dat is het, maar met wat kanttekeningen en mogelijke consequenties inderdaad,  die ik zelf niet nog geheel overzag, daarom duimpje voor jouw nuttige aanvullingen.

Op 6-8-2021 om 14:45, Joost Rietveld zei:

een adviesgesprek met een makelaar, notaris en een jurist aan te raden

E.e.a. wordt eerst gezamenlijk doorgesproken uiteraard en bekeken of er voldoende basis  met het verhaal verder te gaan. De vraag was min of meer dat wij de eigenaar en de familie wellicht wat konden ontzorgen. Bij consensus zullen we zeker nog specialistische hulp erbij halen. 

[Ward van der Put]

Wat is de reden waarom je een potentieel complexe overeenkomst van opdracht verkiest boven een huurovereenkomst?

[UwJurist]

Op 6-8-2021 om 17:13, Ward van der Put zei:

Wat is de reden waarom je een potentieel complexe overeenkomst van opdracht verkiest boven een huurovereenkomst?

 

Je bent me net voor :-)

[DaMedia]

Op 6-8-2021 om 17:13, Ward van der Put zei:

Wat is de reden waarom je een potentieel complexe overeenkomst van opdracht verkiest boven een huurovereenkomst?

Zo ver ik het lees gaat TS een exploitatie-overeenkomst aan met de eigenaar, geen huurovereenkomst.
De verhuur naar klanten is een ander traject waarvoor een huurovereenkomst nodig is.

[Hans van den Bergh]

Op 6-8-2021 om 17:13, Ward van der Put zei:

Wat is de reden waarom je een potentieel complexe overeenkomst van opdracht verkiest boven een huurovereenkomst?

 

Op 6-8-2021 om 17:29, DaMedia zei:

Zo ver ik het lees gaat TS een exploitatie-overeenkomst aan met de eigenaar, geen huurovereenkomst.
De verhuur naar klanten is een ander traject waarvoor een huurovereenkomst nodig is.

 

Precies dat... ik wil hen simpelweg alleen maar op hun verzoek helpen met het 'short stay' verhuren en ben daar ook in thuis. Het is juist bedoeld om de complexiteit van huur met onderhuur te vermijden, want dan liggen er verantwoordelijkheden en (langere termijn-) verplichtingen op mijn bordje waarop ik niet (meer) zit te wachten.

 

Het is dus meer gericht op de ontzorging van de eigenaar, want opzetten en exploiteren van 'short stay' verhuren is best intensief en dat is voor zowel de oudjes als hun kinderen met allemaal drukke banen en zaken niet te combineren.

 

Mijn vrouw en ik hebben tegenwoordig daarentegen alle tijd, maar zijn ook gesteld op onze vrijheid, dus ook op de vrijheid om op enig moment de werkzaamheden te kunnen staken, een bespreekpunt wat Joost terecht aanhaalt.

 

Vandaar geen huurovereenkomst, maar een overeenkomst van opdracht voor beheer en bemiddeling waarin wij het aandurven de investering in het benodigde interieur zelf te doen en daarmee ook een stuk vertrouwen in de samenwerking te laten zien, maar ook omdat wij weten waaraan zulk interieur moet voldoen in termen van functioneel, toch compleet en smaakvol en hoe je het 'hufterproof' maakt.

[Hans van den Bergh]

We zijn tijdens ons gesprek tot inkeer gekomen, de eigenaar wil een huurcontract met een vast huurbedrag, maar daarin wel bepaalde garanties afgeven... die gaan we met elkaar op een rijtje zetten.