Bedrijfspand verzilveren en naar buitenland

[Peter Johan]

Beste forumleden,

Ik ben al een tijdje aan het stoeien met een vraag waarvoor ik naar mijn idee niet het beste antwoord kan vinden. Ik ben er van overtuigd dat ik niet de enige ben met deze vraag, vandaar dat ik hem ook voor wil leggen aan het forum.

 

Ik ben een kleine ondernemer(eenmanszaak) die net de 50 gepasseerd is. De onderneming levert momenteel te weinig op en er zijn ook problemen met mijn gezondheid. Er zijn geen financiële problemen, geen leningen of hypotheken en er is nog geld om de komende 5-10 jaar van te leven.  Op zich kan ik zo doorgaan maar het zal niet veel beter worden verwacht ik. Ik zou ook een andere keuze kunnen maken. Ik heb een eigen pand wat momenteel aardig wat op kan brengen - de verwachting is rond 1 miljoen euro. Ik geloof niet dat mijn pand in de toekomst nog meer waard gaat worden, sterker nog, ik geloof dat de markt zal stabiliseren en later naar beneden zal gaan. Mijn pand is geen gangbaar pand.
Als ik mijn pand goed kan verkopen (+/- 1 miljoen) zou ik graag het pand verzilveren en met een kleiner deel van dit bedrag iets kopen in het buitenland, om daar te gaan wonen en/of werken. Formeel kan ik Nederlander blijven of buitenlander worden, wat het handigst is. Het geld dat ik over hou zou ik graag willen gebruiken om van te leven en de jaren tot mijn pensioen gemakkelijker te maken. 
Het probleem is echter dat als ik mijn pand zo verkoop een groot deel van de opbrengst naar de belasting gaat, met name omdat ik het geld niet direct of binnen een paar jaar herinvesteer. Het pand staat nu op de balans van mijn onderneming voor ongeveer 150.000 euro (wat tevens zo'n beetje de totale balans waarde van mijn onderneming is)  Ik heb al gekeken of het slim is om mijn pand eerst, vóór de verkoop, over te brengen naar privé - daar betaal ik dan belasting over maar dat lijkt al veel beter dan dat de overwaarde bij de winst van de onderneming komt.
Maar volgens mij moeten er nog andere mogelijkheden zijn die beter uitpakken. Ik zit echter niet dagelijks in deze materie waardoor mijn kennis en overzicht beperkt zijn.

Om het beeld nog completer te maken; spaargeld ongeveer 150.000 - pand staat op balans onderneming voor ongeveer 150.000 - de WOZ waarde van het pand is ongeveer 200.000 - verwachte verkoopprijs pand 1.000.000 - bestemming pand: wonen/werken -  ik heb geen hypotheek of schulden - ik heb naast dit pand en het spaargeld geen eigen huis of andere dingen - ik wil de waarde van het pand verzilveren om van te leven en in het buitenland iets anders te kopen om daar te wonen/werken - ik denk aan een pand in het buitenland voor ongeveer 150.000 - 250.000 - ik heb verder geen vrouw of kinderen.

Alvast bedankt voor uw aandacht en tijd voor mijn vraag.

Met vriendelijke groet,
Peter Johan 

 

[Hans van den Bergh]

Beste Peter Johan, Welkom op HL 

 

Je ontkomt er niet aan dat je op enig moment belasting over winst uit verkoop moet betalen. Je zou bijvoorbeeld nog kunnen kijken (lees: goed advies van een specialist) of je nog wat aan pensioenvoorzieningen kunt treffen. Wellicht is het pand ooit voor een deel zakelijk ge-etiketteerd? In dat geval zou het zo kunnen zijn dat die 150 k het zakelijk deel betreft, dan zou bij verkoop alleen over het zakelijke deel van de winst belasting hoeven worden betaald. (Dat was in mijn geval zo...)

[zzpegel]

Door ervaring met dit bijltje gehakt (mijn moeder). Kernwoord "stakingswinst". 

Afrekenen nagenoeg onontkoombaar. Bij een boekwaarde van 150K en een geschatte verkeerswaarde van 1 miljoen een forse afrekening met de fiscus. Overbrengen naar privé tikt ook aardig aan maar daarover kunnen de specialisten hier je vast meer vertellen. 

[Peter Johan]

Bedankt voor jullie reacties.
@ Hans van den Bergh - het pand is inderdaad voor een deel zakelijk ge-etiketteerd, het merendeel staat op zakelijk en een kleiner deel op privé.  Ik begrijp dat het moeilijk is om op enig moment onder de belasting over winst uit verkoop te komen. Maar het geval is dat het pand nu een WOZ waarde heeft van 200 K en op de balans staat het voor 150 K. Als ik op dit moment het pand van zakelijk naar privé over kan brengen komt de opbrengst(volgens mij 150 of 200 K) bij de winst waarover ik inkomstenbelasting moet betalen. Als ik het pand op de onderneming laat staan en verkoop komt er 1.000 K bij de winst en betaal ik zonder herinvestering bijna 500 K belasting. Als het pand geheel op privé staat en ik verkoop het daarna komt de opbrengst niet gelijk bij mijn inkomen, het komt dan in Box 3 - zover ik weet. Dat is al een groot voordeel. 

@ ZZpegel - zie hierboven

 

[zzpegel]

Er wordt bij de berekening van de stakingswinst niet uitgegaan van de WOZ waarde maar van de werkelijke waarde in het economische verkeer. Dus als het pand hoger getaxeerd wordt wordt daarover afgerekend. 

[Joost Rietveld]

Op 3-12-2021 om 20:38, Peter Johan zei:

Als ik op dit moment het pand van zakelijk naar privé over kan brengen komt de opbrengst(volgens mij 150 of 200 K) bij de winst waarover ik inkomstenbelasting moet betalen

Beste Peter Johan

 

De fiscus is niet gek natuurlijk. Als het pand overgaat naar privé dan gaat dat tegen waarde economisch verkeer. Dus hier 1 miljoen.

 

Er is niet echt een uitweg uit de stakingswinst. Je zou de belastingheffing nog kunnen uitsmeren via een stakingslijfrente, maar dan ben je er zo ongeveer wel 

 

Succes 

Joost

[Veerhuis1]

Waarom het pand niet verhuren ?

[Joost Rietveld]

Dat zou in de regel ook een zogenaamde sfeerovergang zijn van box 1 winst uit onderneming naar box 3, en dus ook afrekenen

[Peter Johan]

Ik begrijp wat jullie bedoelen maar dit is een specifiek pand en de huidige waarde in het economisch verkeer is 200.000 - 250.000  Het pand kan die 1 miljoen opbrengen als de bestemming veranderd wordt.
Ik ga het pand niet verhuren omdat het geen goed pand is voor de verhuur.
 

[Hans van den Bergh]

Op 3-12-2021 om 23:14, Peter Johan zei:

Het pand kan die 1 miljoen opbrengen als de bestemming veranderd wordt.

 

Dat is nieuwe informatie...

[Joost Rietveld]

Op 3-12-2021 om 23:14, Peter Johan zei:

de huidige waarde in het economisch verkeer is 200.000 - 250.000  Het pand kan die 1 miljoen opbrengen als de bestemming verandert wordt.

Dan is de huidige waarde in het economisch verkeer dus niet 200-250k.

Wat zou het kosten in de bestemming te wijzigen?

 

Nogmaals, de fiscus hanteert juist de term waarde economisch verkeer om dit soort omwegen en drogredenen te kunnen pareren

 

[JohanPL]

Zou dit kunnen?

 

Je richt in EU-land A een BV op welke het pand koopt met de huidige bestemming voor de huidige daarbij behorende waarde. De winst t.o.v. de boekwaarde reken je netjes af.
Je emigreert vervolgens, de BV wijzigt de bestemming, en na enige tijd verkoopt die BV het. De BV rekent vervolgens af met de fiscus in land A en via dividend komt het uiteindelijk bij jou.

Genoeg landen in de EU waar een BV-winst en dividend samen op iets van 19-25% uitkomen; toch aanzienlijk prettiger.

[DaMedia]

Het is geen gangbaar pand, maar voor jouw bedrijf wel? Dan geldt het ook vast wel voor andere soortgelijke bedrijven. En misschien is een kleine verbouwing genoeg om het breder geschikt te maken.

 

 

[Peter Johan]

Op 3-12-2021 om 23:20, Joost Rietveld zei:

Dan is de huidige waarde in het economisch verkeer dus niet 200-250k.

Wat zou het kosten in de bestemming te wijzigen?

 

Nogmaals, de fiscus hanteert juist de term waarde economisch verkeer om dit soort omwegen en drogredenen te kunnen pareren

 

Ik ben eigenlijk wel benieuwd hoe de belastingdienst de waarde van zo'n pand/grond dan vaststelt. Mijn verhaal is hetzelfde als een wei met een paardenstal erop die mogelijk ooit gebruikt kan worden om 5 huizen op te bouwen. Dan kan de belastingdienst toch niet vaststellen dat die wei nu al de waarde heeft van bouwgrond.
Andere vraag, stel ik kan het pand/grond wel van mijn balans halen en naar privé brengen voor een redelijk bedrag. Bijvoorbeeld voor 400.000. Als het pand/grond dan op privé staat(ik ga uit van box3) en ik verkoop dit later als privépersoon alsnog voor 1 miljoen, dan hoef ik over dat bedrag toch alleen maar vermogens belasting te betalen?

[Peter Johan]

Op 4-12-2021 om 11:57, JohanPL zei:

Zou dit kunnen?

 

Je richt in EU-land A een BV op welke het pand koopt met de huidige bestemming voor de huidige daarbij behorende waarde. De winst t.o.v. de boekwaarde reken je netjes af.
Je emigreert vervolgens, de BV wijzigt de bestemming, en na enige tijd verkoopt die BV het. De BV rekent vervolgens af met de fiscus in land A en via dividend komt het uiteindelijk bij jou.

Genoeg landen in de EU waar een BV-winst en dividend samen op iets van 19-25% uitkomen; toch aanzienlijk prettiger.

Interessante constructie, bedankt voor je tip.

[Joost Rietveld]

Het wordt wel erg hypothetisch allemaal. Eerst ging het om een pand van 1 miljoen, toen een pand van 1 miljoen na een wijziging van bestemming en nu 1 miljoen nadat je er eerst in investeert. Welke situatie is het nu?

 

Als er voorkennis is over de wijziging van het bestemmingsplan waardoor het pand ineens veel meer waard wordt, dan zal de fiscus daar rekening mee houden.

 

Als je nu zou afrekenen en het pand zit daarna in box 3, dan is de verdere winst onbelast. 

 

Johan PL's suggestie kan uiteraard ook. Emigratie is daar wel een onderdeel van. 

[vloerengilde]

ooit is gekozen om af te rekenen aan het eind, dat blijkt ongeveer nu te wezen. wellicht dat je nog wat mogelijkheden heb als je het nu naar prive haalt en gaat speculeren met het bestemmingsplan en de afhankelijke waardestijging daarbij.

[Peter Johan]

Op 4-12-2021 om 23:06, Joost Rietveld zei:

Het wordt wel erg hypothetisch allemaal. Eerst ging het om een pand van 1 miljoen, toen een pand van 1 miljoen na een wijziging van bestemming en nu 1 miljoen nadat je er eerst in investeert. Welke situatie is het nu?

 

Als er voorkennis is over de wijziging van het bestemmingsplan waardoor het pand ineens veel meer waard wordt, dan zal de fiscus daar rekening mee houden.

 

Als je nu zou afrekenen en het pand zit daarna in box 3, dan is de verdere winst onbelast. 

 

Johan PL's suggestie kan uiteraard ook. Emigratie is daar wel een onderdeel van. 

Ik ben het met je eens dat het wat hypothetisch overkomt maar strategisch gezien kan ik niet alles delen op internet, zeker niet in detail.
Het pand/grond is 1 miljoen waard na bestemmingswijziging en de nieuwe eigenaar zal de kosten voor de wijziging op zich nemen.
De voorkennis waar je het over hebt is alleen bij 2 personen aanwezig en niet openbaar.

[Hans van den Bergh]

Op 5-12-2021 om 11:51, Peter Johan zei:

Het pand/grond is 1 miljoen waard na bestemmingswijziging en de nieuwe eigenaar zal de kosten voor de wijziging op zich nemen.

 

Maar dan staat die 1 miljoen dus voor jou nog niet vast, de huidige verkoopwaarde (ongeveer) wel en de huidige boekwaarde op de balans ook. Dan moet dat toch jouw vertrekpunt zijn voor de (fiscale) consequenties van verkoop, en toch niet de hypothetische situatie?

[TwaBla]

 

Heel veel gemeenten zijn nu plannen aan het maken om lege plekken in te vullen of van industrieterrein woonwijken te maken. Banken en projectontwikkelaars maken daar volop gebruik van. Daar valt immers goed aan te verdienen. Je ziet oude panden of lege terreinen dan ineens x keer van eigenaar veranderen. Ik denk dat je eens met een lokale makelaar of ontwikkelaar moet gaan praten en niet in formele en theoretische discussies op dit forum moet verzanden.

[Joost Rietveld]

Op 5-12-2021 om 11:51, Peter Johan zei:

Het pand/grond is 1 miljoen waard na bestemmingswijziging en de nieuwe eigenaar zal de kosten voor de wijziging op zich nemen.

Je zoekt een antwoord, maar de informatie die daarvoor nodig is, verandert steeds. Dat maakt antwoorden natuurlijk erg lastig en de kwaliteit van de antwoorden slecht.

 

De vraag hoeveel het zou kosten om de bestemming te wijzigen, laat je ook onbeantwoord. Dus ja, dan wordt het toch wel erg hypothetisch, tenzij je de hamvraag beantwoordt:

 

Wat kost die bestemmingswijziging ongeveer?

[Peter Johan]

Op 5-12-2021 om 12:40, Hans van den Bergh zei:

 

Maar dan staat die 1 miljoen dus voor jou nog niet vast, de huidige verkoopwaarde (ongeveer) wel en de huidige boekwaarde op de balans ook. Dan moet dat toch jouw vertrekpunt zijn voor de (fiscale) consequenties van verkoop, en toch niet de hypothetische situatie?

Die 1 miljoen staat op zich niet vast maar het is voor mij een voorwaarde, het pand moet minimaal 1 miljoen opbrengen. Dat is met de kennis dat er een nieuwe bestemming op kan komen, welke ik alleen deel met een koper die ik zelf benader. Zonder deze kennis is het gebouw veel minder waard.
Ik moet de fiscale consequenties weten omdat ik anders niet weet wat ik over hou van de verkoop. Als ik de helft naar de belasting moet brengen heeft het geen zin om te verkopen, kan ik het pand beter houden. 

[Peter Johan]

Op 5-12-2021 om 13:28, TwaBla zei:

 

Heel veel gemeenten zijn nu plannen aan het maken om lege plekken in te vullen of van industrieterrein woonwijken te maken. Banken en projectontwikkelaars maken daar volop gebruik van. Daar valt immers goed aan te verdienen. Je ziet oude panden of lege terreinen dan ineens x keer van eigenaar veranderen. Ik denk dat je eens met een lokale makelaar of ontwikkelaar moet gaan praten en niet in formele en theoretische discussies op dit forum moet verzanden.

Dat heb ik in vertrouwen al gedaan en mogelijkheden(bestemming, bouw, etc) zijn al bestudeerd en doorgerekend.

[Hans van den Bergh]

Op 5-12-2021 om 15:13, Peter Johan zei:

Ik moet de fiscale consequenties weten omdat ik anders niet weet wat ik over hou van de verkoop. Als ik de helft naar de belasting moet brengen heeft het geen zin om te verkopen, kan ik het pand beter houden. 

Misschien heb je HIER wat aan?

[Peter Johan]

Op 5-12-2021 om 14:08, Joost Rietveld zei:

Je zoekt een antwoord, maar de informatie die daarvoor nodig is, verandert steeds. Dat maakt antwoorden natuurlijk erg lastig en de kwaliteit van de antwoorden slecht.

 

De vraag hoeveel het zou kosten om de bestemming te wijzigen, laat je ook onbeantwoord. Dus ja, dan wordt het toch wel erg hypothetisch, tenzij je de hamvraag beantwoordt:

 

Wat kost die bestemmingswijziging ongeveer?

Ik begrijp wat je bedoelt, sorry.
De bestemmingswijziging kost mij niets en zit in de kosten voor de verdere uitwerking van het project(is al doorgerekend) Met andere woorden, de benaderde koper moet die 1 miljoen betalen voor wat er nu is. 

[Gast Wigbolt]

Als iemand een miljoen zou betalen hoef je je als alleenstaande vijftiger waarschijnlijk geen zorgen meer te maken als je zuinig leeft. Bij verhuizen naar het buitenland en niet langer in Nederland werken zou ik in de financiële planning wél rekening houden met hogere ziektekosten(verzekering) en gevolgen voor AOW.

 

Mvg,

 

Wigbolt

5 december 2021 aangepast door Wigbolt