UwJurist

Onjuist, die was er wel. Wat er daarna gebeurde is niet relevant.

"Huurder mag er dus van uitgaan ..." is geen 'assumption' (in fatsoenlijk Nederlands 'veronderstelling') van mij als jurist, maar een juridische conclusie.

12 maart is de verhuur aan een andere partij rond, aldus de e-mails van verhuurder van die dag, waar hij onder andere schrijft: Verhuurd!!! Per 1 mei heb ik ..... verhuurd. Uit de mails daaraan voorafgaand blijkt ook van een voortraject en dat er een huurovereenkomst is verstuurd. Huurder mag er dus van uitgaan dat er een huurovereenkomst is getekend per 1 mei a.s. Dat verhuurder daarnaast (namens nieuwe huurder) vraagt wordt of het eventueel ook 2 weken eerder kan, en dat huidige huurder daarop (die 2 weken) nog terug zal komen, doet daar niet aan af. Uit de tekst en uit de bedoeling van partijen komt dit duidelijk naar voren. Een overeenkomst ter beeindiging is niet nodig!

Daar sluit ik mij bij aan. Verhuurder heeft blijkbaar een overeenkomst gesloten met een nieuwe huurder. Die moet hij aanspreken.

Dat kan, maar het heeft mijn voorkeur dat u ze hier geanonimiseerd plaatst. Dat is leerzaam voor iedereen.

Of u in echt in uw recht staat is niet zo vanzelfsprekend als u denkt. Dit is alleen te beoordelen door de letterlijke teksten in te zien en daarbij nog te betrekken wat partijen over en weer van elkaar mochten verwachten.

Nogmaals, vraag verhuurder om de verdeelsleutels van de diverse posten servicekosten. Bijv. per m2, per m3, per aantal gebruikers; dat kan per servicekostenpost verschillen. Elektra vaak per m2, verwarming vaak per m3, water vaak per gebruiker. Enz.

Nogmaals, de huurcommissie is er niet voor zakelijke huurders/bedrijfspanden !

Het punt dat ik wil maken is dat denken in problemen niets brengt. En dat met slimheid en creativiteit bijna altijd alles is op te lossen (nog een optie bijvoorbeeld is om een [telefoon]gesprek met de wederpartij op te nemen en dat gesprek zo te sturen dat het bewijs rond is), alsmede dat de rechtspraak echt anders is dan in eerste instantie is geschetst.

Ik wil niet aan de gang blijven met deze zeer vergezochte discussie, maar nog een korte deel reactie. Velen hebben automatische lees/ontvangstbevestigingen aanstaan bij de mail. Dan heb je bewijs. Een sms naar een 06 nummer levert altijd een ontvangstbevestiging op als het bericht daadwerkelijk is ontvangen. Daarvan is heel simpel een screenshot te maken. Voo r apps heb je de bekende blauwe vinkjes zoals in dit voorbeeld van zojuist dat iemand van u zal herkennen Ik heb in mijn lange carrière dit soort zaken dan ook altijd weten te bewijzen (ik heb talloze bewijzen in talloze dossiers als voorbeeld, maar ga die natuurlijk niet hier plaatsen i.v.m. de privacy) en ook de jurisprudentie spreekt voor zich. Ik stel voor het hierbij te laten en ons te richten op de huidige brandhaard(en) in de wereld.

Het is altijd het beste om een brief ook per gewone post, per email én per app te sturen. Zeker het laatste beveel ik aan want bijna altijd krijg je leesvinkjes. Ik sms wederpartijen bovendien ook nog dat er een aangetekende brief/mail/app verstuurd is. Verder kun je dagelijks track&trace in de gaten houden en wederpartij erop attenderen dat er een aangetekende brief klaar ligt. Van de status in track&trace kun je dagelijks ook screenshots maken als bewijs. Er is veel andere rechtspraak dan hierboven aangevoerd. Een aantal willekeurige voorbeelden: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHDHA:2019:582 3.13 [appellant] heeft aangevoerd dat de brief van 7 september 2015 aangetekend aan Lend is verstuurd aan het in de brief genoemde postbusadres. Lend betwist niet dat het op de brief genoemde postadres door haar wordt gehanteerd. [appellant] heeft een bewijs dat de brief aan PostNL ter aangetekend versturen is aangeboden in het geding gebracht. Op dat bewijs is ook het in de brief genoemde adres opgenomen. Er is geen reden om aan te nemen dat PostNL de brief vervolgens niet heeft aangeboden aan dat adres. Nu het om een postbusadres gaat, zal PostNL aldaar een afhaalbericht achterlaten met de vermelding waar de brief kan worden afgehaald. Er moet dan ook worden aangenomen dat de brief Lend heeft bereikt of dat het niet bereiken het gevolg is van een eigen handeling van Lend omdat Lend de brief niet heeft afgehaald (HR 14 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ4104, r.o. 3.4.3). Gelet daarop kon Lend niet volstaan met de enkele ontkenning die brief ontvangen te hebben (vgl. HR 10 augustus 1990, ECLI:NL:HR:1990:AC1565, r.o. 4.4). Lend heeft haar ontkenning echter niet nader gemotiveerd. Zij heeft ook niet betwist een afhaalbericht te hebben ontvangen. http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNNE:2020:82 5.3. [gedaagde] heeft de aangetekende brief naar het bij hem bekende (woon)adres van [eiser] gestuurd, welk adres hij vooraf heeft geverifieerd in de BRP. De aangetekende brief is op 6 mei 2016 door Post NL voor de eerste keer aangeboden op het woonadres van [eiser] en is daar nadien nogmaals aangeboden. In de tussentijd heeft de aangetekende brief op het voor [eiser] kenbare ophaalpunt van Post NL gelegen, waar deze kon worden afgehaald. Post NL heeft [gedaagde] medegedeeld dat het feit dat de aangetekende brief door laatstgenoemde retour is ontvangen met daarop de sticker "niet afgehaald" bewijst dat de aangetekende brief door Post NL op de door Post NL gegarandeerde wijze is behandeld, te weten (i) het twee keer aanbieden op het aangegeven adres, (ii) het beide keren achterlaten van een afhaalbericht door Post NL op dit adres, (iii) het op het aangegeven afhaalpunt klaar liggen van de brief voor de geadresseerde totdat de termijn is verstreken en (iv) het na het verstrijken van genoemde termijn retour zenden van de aangetekende brief met daarop de sticker "niet afgehaald". http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2010:BK4947 3.3 Het hof heeft aan zijn beslissing het volgende ten grondslag gelegd. Het hof heeft allereerst voldoende aannemelijk geoordeeld dat [verzoeker] op de voorgeschreven wijze - dus per aangetekende brief met bericht van ontvangst - is opgeroepen voor de behandeling van het faillissementsverzoek op 23 december 2008, dat bij die oproep ook de brief als bedoeld in art. 3 lid 1 F. was gevoegd, en dat de enveloppe met inhoud op 28 november 2008 op het adres van [verzoeker] is aangeboden maar dat toen niemand op dat adres is aangetroffen. Na te hebben geoordeeld dat voorbijgegaan moet worden aan het verweer van [verzoeker] dat hij het "afhaalbericht" van TNT Post niet in zijn brievenbus heeft aangetroffen, overweegt het hof als volgt (rov. 3.4): "(...) [Verzoeker] heeft zijn stelling op geen enkele wijze met bewijs gestaafd of anderszins aannemelijk gemaakt, zodat het niet afhalen van voormelde enveloppe met inhoud - met als gevolg daarvan het verstrijken van de in artikel 3 Fw genoemde fatale termijn van veertien dagen - geheel voor zijn risico blijft. De tekst en de strekking van artikel 3 Fw bieden geen ruimte om, zoals door [verzoeker] wordt betoogd, aan te nemen dat het hier niet zou gaan om een fatale termijn." http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBHAA:2010:BM7479 2.5 Het betoog van verweerder slaagt. Op basis van de uitdraai uit het Track&Trace-systeem kan in voldoende mate worden vastgesteld dat aan eiser een poststuk is aangeboden, welke bij geen gehoor op het postkantoor is achtergelaten teneinde te worden afgehaald. U2.5 Het betoog van verweerder slaagt. Op basis van de uitdraai uit het Track&Trace-systeem kan in voldoende mate worden vastgesteld dat aan eiser een poststuk is aangeboden, welke bij geen gehoor op het postkantoor is achtergelaten teneinde te worden afgehaald. Uit niets kan worden afgeleid dat de werkwijze van TNT Post anders is geweest dan gebruikelijk. Er moet derhalve van uit worden gegaan dat de postbesteller een afhaalbericht bij eiser heeft achtergelaten. Dat de postbesteller op de enveloppe het vakje ‘geweigerd’ in plaats van ‘niet afgehaald’ heeft aangekruist, doet aan het vorenstaande niet af. Ook de stelling van eiser dat hij door de betaling van de kosten van het onderzoek geen enkele reden zou hebben een aangetekend stuk van verweerder te weigeren dan wel niet af te halen, leidt niet tot een ander oordeel. Ten aanzien hiervan heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (LJN: BK6718) geoordeeld dat dit geen feit of omstandigheid betreft waaruit zou kunnen blijken dat door TNT Post geen afhaalbericht op eisers adres is achtergelaten, omdat deze stelling niet ziet op de vraag of een afhaalbericht bij hem in de brievenbus is achtergelaten. http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:PHR:2011:BQ5073 2.12 Voor de stellingen van [eiser] "dat het in dit geval anders is gegaan", verwijst onderdeel 2.5 naar de memorie van grieven onder 17: "17. De brief van 30 oktober 2006 is bij [eiser] niet bekend. Vaststaand is dat de brief blijkbaar is bezorgd, per aangetekende post, toen [eiser] er niet was. De brief is nooit bij [eiser] aangekomen terwijl het wel op de weg van de gemeente had gelegen om de brief nogmaals te laten bezorgen. [Eiser] bestrijdt dat er aan hem is toegezonden geweest een brief "per normale post" met dezelfde dagtekening. Ook is duidelijk dat aan de gemachtigde van [eiser], hetgeen wel te doen gebruikelijk is, niet een kopie van de brief is toegezonden geweest!" Anders dan onderdeel 2.5 kennelijk veronderstelt, ligt in de geciteerde passage niet de stelling besloten dat [eiser], nadat de aangetekende brief van 30 oktober 2006 hem tevergeefs was aangeboden, geen afhaalbericht ter zake van die brief zou hebben ontvangen. Dat [eiser], zo dit laatste het geval zou zijn, de ontvangst van een afhaalbericht uitdrukkelijk zou hebben betwist, ligt te meer in de rede, nu ook [eiser] als vaststaand aanmerkt "dat de brief blijkbaar is bezorgd, per aangetekende post, toen (...) (hij) er niet was." Overigens bieden de stukken, anders dan het onderdeel suggereert, wel degelijk steun aan de aanname van het hof dat in het gegeven geval de gebruikelijke gang van zaken daadwerkelijk is gevolgd. Als productie 15 zijn bij de conclusie van antwoord onder meer de stukken met betrekking tot de aangetekende verzending van de brief van 30 oktober 2006 overgelegd. Bij die stukken bevindt zich een "Geen gehoor"-sticker, ingevuld door de postbezorger die het poststuk tevergeefs aanbood, en de retoursticker waarop "Niet afgehaald" is aangekruist. Een en ander wettigt het vermoeden dat de aangetekende brief gedurende enige tijd voor [eiser] gereed heeft gelegen en dat [eiser] daarvan op de voorgeschreven wijze in kennis is gesteld. Dat geldt temeer nu uit de overige bij conclusie van antwoord overgelegde producties blijkt dat [eiser] de hem eerder per aangetekende post gezonden brieven stelselmatig heeft geweigerd (productie 6, productie 7, productie 8, productie 9, productie 10 (2x), productie 11 (2x), productie 12, productie 13 (2x), productie 14 (2x)), dan wel niet heeft afgehaald (productie 9, productie 12). Bij die stand van zaken lijkt meer voor de hand te liggen dat [eiser] ook het afhaalbericht met betrekking tot de hem per aangetekende post gezonden brief van 30 oktober 2006 heeft genegeerd, dan dat dit afhaalbericht hem niet zou hebben bereikt. http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:CRVB:2016:5032 : 4.4. Deze beroepsgrond slaagt niet. Indien een poststuk aangetekend is verzonden en de belanghebbende de ontvangst ervan ontkent, dient te worden onderzocht of het stuk door PostNL op regelmatige wijze aan het adres van de belanghebbende is aangeboden. Wanneer PostNL bij de aanbieding van het poststuk niemand thuis aantreft en daarom een afhaalbericht achterlaat, komt het niet afhalen van dat poststuk bij het kantoor van PostNL voor rekening en risico van de belanghebbende. Stelt de belanghebbende geen afhaalbericht te hebben ontvangen, dan ligt het op zijn weg feiten aannemelijk te maken op grond waarvan redelijkerwijs kan worden getwijfeld dat een afhaalbericht is achtergelaten.

De huurcommissie bemoeit zich niet met huur van bedrijfspanden. Vraag om te beginnen maar eens om servicekostenafrekeningen over de jaren tot en met 2018 inclusief kopieën van de achterliggende nota's en gehanteerde verdeelsleutels. Afrekening over 2019 is nog niet af te dwingen. En pas na een redelijke ingebrekestelling waaraan men niet voldoet, is wederpartij in verzuim en zou je kunnen aankondigen betaling van servicekosten daarom op te schorten.

Bij mijn weten wordt dit weergegeven bij track&trace van Post.nl. En dan nog, de brief komt retour met de bewijzen van de bezorgpoging(en) etc. erop.

Wat zegt de huurovereenkomst hierover? Want je kunt dit niet zomaar doen.

Nee hoor. Via post.nl krijg je - of bevestiging met handtekening dat de aangetekende brief is bezorgd. - of bevestiging dat een afhaalbericht is bezorgd en daarna alsnog een bevestiging dat de brief is bezorgd, - of de brief komt retour. En ook dat is bewijs: als een aangetekende brief retour komt (na een aantal weken) moet u deze bewaren, maar niet openmaken! Deze moet u dicht laten zodat de rechter de brief eventueel zelf kan openen. Dan kan worden aangetoond dat de inhoud inderdaad - bijvoorbeeld - een opzegging bevat. En op de envelop zitten ook allerlei bewijzen van bezorgpogingen etc. In principe komt het risico van weigeren/niet aannemen/niet ophalen/niet lezen dus voor rekening van de geadresseerde, mits u deze bewijsstukken heeft.

Is er al een arbeidsovereenkomst of alleen een afspraak om een arbeidsovereenkomst aan te gaan? En hoe gedetailleerd is die afspraak dan? Dus wat is bijv. afgesproken/op schrift gesteld over het aantal uren, de looptijd en over een proeftijd? Met een proeftijd (van een maand, mogelijk bij overeenkomsten van meer dan 6 maanden) heeft u geen probleem. U kunt de overeenkomst dan t.z.t. binnen de proeftijd beeïndigen. Bij een oproepovereenkomst is er ook geen probleem.

Een zeer gerechtvaardigd belang. Een grote supermarktketen mocht van de rechter zelfs de orderpickers een taaldiploma als ontbindende voorwaarde opleggen: “Beheersing Nederlandse taal In verband met de veiligheid op de werkvloer, de onderlinge communicatie en sfeer is het voor ....... een voorwaarde dat haar medewerkers de Nederlandse taal voldoende beheersen. Indien je op dit moment de Nederlandse taal onvoldoende machtig bent, stellen we het volgen van de door ons aangeboden taalcursus verplicht. ..... beslist of je kennis van de Nederlandse taal voldoende is of dat je de taalcursus dient te volgen. Ontbindende voorwaarde Door ondertekening van deze brief verplicht je je ertoe aanwezig te zijn bij de door ........ aangeboden Nederlandse taalles (2x per week 2 uur) en de voorgeschreven thuisstudie te volgen (10 uur per week). Het volgen van deze taalles moet ertoe leiden dat je per uiterlijk 15 januari 2015 de Nederlandse taal beheerst op niveau A2. De lessen en de toets die volgt zal worden verzorgd door een onafhankelijk bedrijf. Als je de voornoemde toets waaruit A2 niveau moet blijken niet uiterlijk 15 januari 2015 hebt behaald dan zal jouw arbeidsovereenkomst per 16 januari 2015 eindigen zonder dat enige opzegging vereist is. Voor informatie over het vereiste taalniveau kun je terecht bij je leidinggevende.” Zie http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2015:3205

Dit is wettelijk toegestaan. Het moet wel een redelijke en objectief bepaalbare ontbindende voorwaarde zijn. Dus bijvoorbeeld het niet halen van een bepaald diploma, of verlies van het rijbewijs dat voor uitoefening van de functie nodig is.

Ik was recent in Berlijn en vroeg mij al af hoe die geweldige restaurants, maar ook bars, zo goedkoop kunnen zijn. Benader de Duitse ambassade en Kamer van koophandel eens.

Je zult aan een van partijen toch je wensen kenbaar moeten maken, dus wat maakt dit uit? Voor de rest is alles wat genoemd wordt simpelweg onderhandelbaar. Dat heet contractsvrijheid. Teken niets waaraan je niet wil vastzitten, enkel omdat men aangeeft dat in de praktijk de soep niet zo heet gegeten zal worden.

Dat kan je op diverse manieren verwoorden. Bijvoorbeeld als volgt. Gedurende de eerste 6 (of ander aantal) maanden evalueren partijen de samenwerking maandelijks (of bijv. tweewekelijks). In deze periode kan iedere partij de overeenkomst opzeggen met een opzegtermijn van 14 dagen (in afwijking van de opzegtermijn genoemd in artikel ...). Of nog simpeler: je sluit de overeenkomst initieel af voor een kortere periode. Dus bijv. een half jaar in plaats van een jaar. Al dan niet aangevuld met een stilzwijgende verlenging.

Er valt meer vast te leggen bij een samenwerking/overeenkomst van opdracht dan alleen een concurrentiebeding en/of relatiebeding. Denk aan looptijd, opzegtermijn, wanneer kun je ontbinden, betalingsafspraken, voldoen aan de eisen van de belastingdienst ter vermijding van fiscale gevolgen, geheimhouding, intellectuele eigendom, boeteclausules, schade, aansprakelijkheid, verzekeringen, wat te doen bij geschillen, bevoegde rechter in welk arrondissement etc. etc. Ga niet aanmodderen, schakel een contractenrecht jurist in.

Die link werkt niet. Verder, wie zijn ze? De franchisegever, de leverancier? En nog steeds moet u antwoorden op al onze bovenstaande vragen voordat we een zinnige reactie kunnen geven.

Dat is zo niet te beantwoorden, omdat te weinig informatie bekend is. Is sprake van een eenmanszaak, vof of bv? Of te wel: met wie/wat zijn de overeenkomsten gesloten? En moest er ook in privé worden getekend? Zijn er overeenkomsten die gekoppeld zijn aan de (beëindiging van de) franchise (zoals een huurovereenkomst van een pand)?