waarom beleggen in vastgoed in een b.v. ???

[deno]

Ik vraag me af waarom veel vastgoedbeleggers/ handelaren werken vanuit een B.V.

 

Het is toch veel voordeliger om panden in prive in BOX 3 te houden? In een B.V. heb je te maken met VPB en Dividendbelasting in Box 3 slechts 1,2 % renedementsheffing.

 

En volgens mij mag je in Box 3 ook verbouwingskosten aftrekken.

 

Ik hoor van jullie

[Joost Rietveld]

Deno

 

Dat is heel simpel: als je actief OG beheert dan is het al snel geen box 3 meer. Beheer van OG op actieve basis wordt belast in box 1. En ja, veelal tegen 52% IB. Denk dan aan het uitponden van onroerend goed en beheer van OG door je actief bezig te houden met onderhoud, huurinning, etc.

 

Overigens: als een pand in box 3 zit, is beslist geen aftrek van kosten mogelijk!

 

groet

Joost

 

 

[Astrid Heijkamp]

Joost, toch ken ik best veel ondernemers die in privé een aantal panden hebben en die nog prima wegkomen met box 3. Die bovendien nog wel eens schuiven met o.g. van bv naar privé omdat dat fiscaal wat beter uitkomt. Blijkbaar is de belastingdienst daar niet zo heel scherp op of die mensen hebben heel goede adviseurs .

 

Beleggen in vastgoed is niet per definitie halleluja, zeker de laatste tijd niet. Wel balen als je een duur pand in privé hebt en je huurder loopt eruit. De vaste lasten zullen gewoon betaald moeten worden (misschien ook nog de rente op de hypotheek) dus het pand kost je alleen maar geld. En daar komt dan ook nog eens box 3 belasting overheen, of je winst of verlies hebt op dat pand daar heeft de belastingdienst geen boodschap aan. Dan kan het snel een schip van bijleg worden. Als je dat pand in je bv hebt dan kan je dit soort verliezen compenseren met de winst van andere activiteiten binnen de bv. Of je kan vereffenen met de winst van het vorig of volgend boekjaar.

 

Wat ook meespeelt is de financiering. Het geld voor de aankoop van vastgoed heb je in prive doorgaans niet zo op de rekening staan. Daarvoor zal je hetzij moeten lenen hetzij geld als dividend uit je bv moeten halen. Als je het als dividend uitkeert gaat er eerst 25% belasting af, het te investeren bedrag wordt 25% minder. Ook is het niet altijd mogelijk om veel geld uit je bv te halen bijvoorbeeld omdat je dan niet meer voldoet aan balans-eisen.

 

Deno, ik ben overigens wel benieuwd naar de achtergrond van je vraag. Is het gewoon interesse of sta je voor de keuze om vastgoed te kopen?

 

groeten, astrid

[Joost Rietveld]

Hi Astrid

 

Beleggen in OG tussen box 1, box 3 en BV is een kwestie van goed advies (inderdaad).

 

Ik heb cliënten met hotels in box 3 omdat ze daar zelf qua beheer niets aan doen en vakantiebungalows in een BV omdat de BV daar matig op rendeert.

 

Elke situatie is specifiek en dus is er geen gouden regel...

 

groet

Joost

[glengarryglenross]

Ik vraag me af waarom veel vastgoedbeleggers/ handelaren werken vanuit een B.V.

 

Het is toch veel voordeliger om panden in prive in BOX 3 te houden? In een B.V. heb je te maken met VPB en Dividendbelasting in Box 3 slechts 1,2 % renedementsheffing.

 

En volgens mij mag je in Box 3 ook verbouwingskosten aftrekken.

 

Ik hoor van jullie

 

Zo voordelig is die 1,2% tov vpb nou ook weer niet. Stel je hebt een pand voor 100k en je winst uit huur is 4k per jaar. dan is de vpb 25% = 1k dat is maar 1% tov de 1,2% rendementsheffing. Zo zijn er nog meer redenen.

Belangrijkste is echter dat je over de winst bij verkoop van aandelen geen belasting betaald. over de meerwaarde van een pand in prive wel.

[deno]

Dat is heel simpel: als je actief OG beheert dan is het al snel geen box 3 meer.

 

Hoi Joost,

 

is enigzins te zeggen wanneer je actief OG beheeft? Ik had volgens mij wel eens gelezen dat je dan een groot aantal panden moet hebben (volgens mij zelfs meer dan 100).

Klopt dat?

Thanks

[deno]

Deno, ik ben overigens wel benieuwd naar de achtergrond van je vraag. Is het gewoon interesse of sta je voor de keuze om vastgoed te kopen?

 

ik loop al enige tijd met de gedachte om te gaan beleggen in vastgoed. Maar een b.v. leek mij minder logisch.

 

Een B.V. is dus pas interessant bij risicovolle projecten (kans op verlies) en waar je bijv. veel moet verbouwen (aftrekken kosten en evt. verrekenen BTW).

 

[ronaldinho]

Er is geen harde grens wanneer vastgoed in box 1 of box 3 zit. Zaken waar naar gekeken wordt is activiteit (hoeveel doe je, eventueel samen met deskundigen), wat doe je (passief beleggen of actief ontwikkelen, uitponden, etc). Bij handel in OG zul je sneller in box 1 terecht komen dan bij verhuur van OG.

 

@Glen... Je laatste opmerking snap ik niet helemaal, evenals je rekensom. De winst in de BV is belast (bij dit soort bedragen tegen 20%), maar daarnaast is het dividend ook belast, tegen 25% (box 2). Verkoop van de aandelen is ook belast in box 2. Bij verkoop van een pand in box 3 betaal je echter géén belasting over de winst. Daar blijf je gewoon 1,2% over je vermogen betalen.

[Joost Rietveld]

 

is enigzins te zeggen wanneer je actief OG beheeft? Ik had volgens mij wel eens gelezen dat je dan een groot aantal panden moet hebben (volgens mij zelfs meer dan 100).

 

 

Zoals reeds gezegd: Denk dan aan het uitponden van onroerend goed en beheer van OG door je actief bezig te houden met onderhoud, huurinning, etc.

 

Het aantal panden is zelden aanleiding om iets in box 1 als werkzaamheid te plaatsen. Als je er een beheerder tussen zet, zal het niet snel gebeuren dat je in box 1 terecht komt.

 

groet

Joost

[deno]

Belangrijkste is echter dat je over de winst bij verkoop van aandelen geen belasting betaald. over de meerwaarde van een pand in prive wel.

dat klopt, maar als je niet de aandelen verkoopt maar gewoon een pand. M.a.w. je verkoopt een pand uit je vastgoedportefuille die je in de B.V. hebt, dan betaal je VPB over de boekwinst (er vanuitgaande dat je verder geen verliesgevende panden hebt).

Als je dat pand in Privé had, dan hoef je je alleen nog zorgen te maken over die 1,2%

 

andere vraag:

Maakt het qua risico nog wat uit. Stel je hebt een onverwacht claim m.b.t. een pand die je in de B.V. hebt, dan loop je mi. ook over alle andere panden gevaar die je in die B.V. hebt zitten.

Privé geldt denk ik het zelfde, krijg je daar ineens iets onverwachts, dan kan men ook je prive vermogen aanspreken.

Klopt dit een beetje hoe ik het zie?

[bumblebeecrew]

Beleggen in vastgoed moet je niet vanuit een bv willen doen. Redenen:

 

1. Je betaald VPB en dividendbelasting over de opbrengst van verhuur

2. Je betaald belasting over de waardestijging van het vastgoed

 

Wanneer je dit vanuit prive doet, heb je dit allemaal niet! Slechts 1,2% vermogensbelasting.

 

De reden dat er roch mensen zijn die dit vanuit prive doen is mij echt een raadsel

[ronaldinho]

Een BV of box 1 is interessant bij een laag of negatief rendement. Dat is altijd lastig, want bij kans op verlies, is de kans op winst vaak ook aanwezig. Waarom zou je er anders aan beginnen.

 

Overigens is de belastingdienst behoorlijk scherp op het verschuiven van vermogen vanuit fiscale motieven. Bij een controle zal altijd worden gekeken of de prijs waartegen overgedragen is, zakelijk is. En op het moment dat je een verlies aan ziet komen, is de prijs natuurlijk niet meer zo hoog.

 

Qua risicobeheersing kan een BV handig zijn. Hoe hoger het risico, hoe meer BV's vaak worden gebruikt. Je zou namelijk een holding met daaronder per pand een werkmaatschappij kunnen gebruiken. Gaat er 1 failliet, dan gaat de rest niet per definitie mee. Dan kun je ook nog kiezen om bij verkoop van een pand niet de stenen, maar de aandelen in de werkmaatschappij te verkopen. Dan hoeft er niet direct afgerekend te worden over de boekwinst. (Wel zal de opbrengst wat lager zijn, omdat de koper rekening zal houden met het feit dat hij wellicht ooit over jou boekwinst belasting moet betalen).

 

Als je het goed doet, vanuit de BV, kun je belastingheffing dus heel lang uitstellen. Uiteindelijk blijft het allemaal een kwestie van rekenen.

[cierto]

Ik loop tegen dit topic aan omdat het voor mij actueel is.

 

Samen met een compagnon zijn we nu aan het overwegen hoe we gaan beleggen in een nieuw te bouwen pand.

We hebben een stabiele huurder die lang contract (10 jr) wil aangaan.

 

Als ik de berichten zo lees kan ik het als volgt samenvatten:

 

Voordelen beleggen in de b.v.:

- risicobeheersing

- mogelijkheid van vereffenen met voorgaande jaren

- bij verkoop pand is het mogelijk de aandelen van de b.v. te verkopen en gebruik te maken van de deelnemingsvrijstelling

waardoor geen belastingheffing over de winst op het pand speelt; er wordt opgemerkt door ronaldino dat de koopprijs

waarschijnlijk lager ligt door t.z.t. te betalen belasting door koper.

Nadelen:

- beperking van rendement door vpb over winst

 

Voordelen beleggen in prive:

- maximaal rendement mits uitsluitend box 3 van toepassing; eventueel dit zeker te stellen door een externe

beheerder aan te stellen (opmerking Joost)

Nadelen:

- risico is groter; volledig prive aansprakelijk (vooral bij geleend geld van toepassing)

- bij verkoop is overdrachtsbelasting van toepassing

 

Natuurlijk zoek je altijd naar het beste uit beide situaties :

Zijn er mogelijkheden waarbij je kunt profiteren van maximaal rendement en het risico toch kunt

beperken ?

Hierbij is een bankfinanciering wel aan de orde. Dat is dan ook tevens de grootste risicopost bij een

onverhoopte leegstand door bijv. faillisement van de huurder.

 

Hoe kijken jullie hier tegen aan?

 

Groet.

Cierto.

 

 

 

 

 

 

 

[odeon]

Hoi Cierto,

 

De overdrachtsbelasting ontloop je niet door je pand in te brengen in een BV. Indien er sprake is van een onroerend goed-BV is er overdrachtsbelasting verschuldigd over de verkoop van de aandelen. Er zijn wel ontwijkingsmogelijkheden, maar hiervoor zou ik een specialist raadplegen. Zet de overdrachtsbelasting maar voor de zekerheid ook bij de nadelen van de BV :).

 

De bank zal zowel bij de BV-variant als box 3-variant een hypotheek vestigen op het pand. Bij een eventueel faillissement ga je in de box 3-variant failliet als privé persoon. Bij de BV-variant blijft je in theorie als privé persoon buiten schot. Ik zeg in theorie, want de bank zal in deze onzekere tijden wellicht eisen dat je je als privé persoon borg stelt voor de schulden van de BV.

[cierto]

Odeon,

 

Er is dus wel overdrachtbelasting verschuldigd bij verkoop van de aandelen van de b.v. waar het pand in zit.

Weer wat geleerd.

 

Bedankt.

 

 

 

Groet.

Cierto

[dutchmeister]

In Nederland is denk ik box 3 het meest handig, doet mijn vader ook met pandjes.

 

Zelf heb ik 2 vakantiehuisjes in het buitenland die ik verhuur, over de huurinkomsten betaal ik in Zweden inkomstenbelasting welke ik op de Nederlandse aangifte kan aftrekken.

 

Zelf zit ik ook aan een vastgoed BV te denken om enkele Duitse vakantiehuisjes te verhuren. Box 3 geldt volgens mij alleen voor Nederlands vastgoed, dus kan ik in Duitsland beter met een Nederlandse vastgoed BV werken? En hoe gaat dat precies in z'n werk? De Duitse belastingdienst wil namelijk ook geld verdienen lijkt me? Of gewoon

 

 

[Joost Rietveld]

Box 3 geldt volgens mij alleen voor Nederlands vastgoed,

 

Al heb je een pand op Tahiti. Als het zonder al te veel invloed en arbeid van jou verhuurd wordt, dan is ook dat gewoon box 3 in NL!

 

groet

Joost

[dutchmeister]

Ok, maar dat betekent 1,2% rendementsheffing in Nederland op het vastgoed in Duitsland, maar wel belasting betalen in Duitsland over de huurinkomsten, maar geen verhuurkosten aftrekken?

 

 

 

 

 

[Joost Rietveld]

ik weet niet hoe het in DLD gaat, maar ook zij kennen het winstregime, dus als je in DLD belast wordt over de huur, dan zal aftrek van kosten ook daar wel aan de orde zijn, lijkt mij.

 

In NL 1,2% over de waarde OG min de schulden die daarop rusten.

En aftrek ter voorkoming van dubbele heffing naar de belastbare buitenlandse grondslag.

 

groet

Joost

[dutchmeister]

In Zweden in iedere geval niet daar betaal je belasting over de huurinkomsten welke je weer van je Nederlandse aangifte kan aftrekken...

 

Misschien kan ik mijn vraag wel aan jou als expert vragen: Kun je een Nederlandse vastgoed BV starten met Duits vastgoed erin en betaal ik dan ook in Duitsland belasting over de verhuurinkomsten (en aftrek kosten) of alleen in Nederland?

En tot hoever mag ik mijn (tripjes) naar Duitsland aftrekken van de belasting?

 

[dutchmeister]

Is er begrijpelijke lectuur over vastgoed bv's te vinden, iets wat je kunt aanraden? Thanks alvast

[lemans3]

Bij gesprek met banken over het financieren van panden in een BV of privé zijn ze eerder geneigd privé aankopen bij voorkeur te financieren. Ik ben vaker bij onderhandelingen geweest bij banken voor derden. De BV met 5 panden en privé 4 panden de banken liever zien dat je het nieuw aan te schaffen pand privé aanschaft. Een van deze vastgoedbelegger wil daarom alle panden in privé overbrengen of verkopen. Hij is ook door een grote vastgoedbelegger (30+ jaren) aangeraden om de BV's (Holding en werkmij.) te sluiten cq verkopen. De BV kost je alleen maar geld als je weinig te doen heb met onderhoud, verbouwing, zelf verhuren etc.

[Joost Rietveld]

In Zweden in iedere geval niet daar betaal je belasting over de huurinkomsten welke je weer van je Nederlandse aangifte kan aftrekken...

 

Misschien kan ik mijn vraag wel aan jou als expert vragen: Kun je een Nederlandse vastgoed BV starten met Duits vastgoed erin en betaal ik dan ook in Duitsland belasting over de verhuurinkomsten (en aftrek kosten) of alleen in Nederland?

En tot hoever mag ik mijn (tripjes) naar Duitsland aftrekken van de belasting?

 

 

Ik heb geen idee hoe het in Zweden gaat of in DLD. Dat moet ik je schuldig blijven. Een NL BV starten met vastgoed over de grens is een specialistische zaak, maar beslist mogelijk. Maar waarom wil je dit in een BV doen?

 

groet

Joost

[dutchmeister]

Omdat ik heb gelezen dat als je meer dan 1 huis in Duitsland verhuurt het in Duitsland als bedrijfsmatig wordt aangemerkt dus als het dan bedrijfsmatig moet dan het liefst als BV aangezien je in een BV beter pensioen kan opbouwen dan via de VAR als eenmanszaak. Of zit ik mis met het BV pensioen Versus VAR van de eenmanszaak?

[Joost Rietveld]

Ik zie de relevantie niet tussen de BV en de Nederlandse VAR...

[Roel J]

Ik zie de relevantie niet tussen de BV en de Nederlandse VAR...

 

Ik gok zomaar dat TS de FOR inplaats van var bedoelt..