Case over bouwgrond, overdrachtsbelasting en btw

[Consiking]

Beste mensen,

 

Ben al een week flink aan het puzzelen en ik krijg tot op dit moment geen concrete zaken terug van mijn fiscalist. Wellicht kan jullie kennis mij verder brengen. Alvast dank!

 

Case

Een boer mag vier kavels ontwikkelen inzake het ruimte voor ruimte principe. Hij moet hiervoor diverse zaken aanleveren bij de gemeente en per kavel een bouwtitel aankopen. Een titel van 155k ex btw (185k in)

Om dit hele project te gaan draaien heeft de boer dus een dikke porto en de nodige durf nodig. In dit geval ziet de boer dit niet zozeer zitten en kom ik om de hoek kijken. Ik heb inmiddels een bod gedaan om in dit stadium (gemeente is akkoord, bestemmingsplan procedure start najaar, begin 2012 snelste route alles akkoord) alles over te nemen. De grond is nu nog een flink weiland

 

Nu de case.

Ik koop de boer uit voor stel 200k euro kk. En moet straks 4x 185k aftikken aan de overheid. En krijg hier hoogstwaarschijnlijk 4 bouwkavels voor terug (5000m2 totaal).

 

- Wanneer betaal ik overdrachtsbelasting en is er een manier (abc?) om dit handig en legaal te omzeilen?

- Hoe zit het met de BTW in dit geval?

- Zou de hele case in IB vallen en zou het deelnemen met een BV niet slimmer zijn dan in prive?

- In hoeverrre zou een BV met compensabele verliezen hier uitkomst bieden?

 

U ziet, ik snap het een beetje :-[, maar ben enorm benieuwd hoe jullie deze case zien. Op het moment dat ik via andere kanalen 100% duidelijkheid heb, zal ik het zeker hier even posten. Wellicht heeft iemand er nog wat aan.

 

 

[Consiking]

niemand een idee, of heeft dat wat meer tijd nodig ;D

[Joost Rietveld]

deel twee van je opmerking.

 

Een beetje geduld is wel op zijn plaats. Je bent niet nieuw op HL en dus ben ik wel verbaasd dat je verwacht dat je binnen 8,5 uur antwoord krijgt. We zijn hier niet in loondienst!

 

Ik kan geen antwoord geven op je vragen omdat het mijn expertise niet is. Nog meer geduld nodig dus :P

 

groet

Joost

 

 

[odeon]

 

Hoi Consiking,

 

Inderdaad geen casus die je zo op de vroege ochtend 123 kan beantwoorden.

 

Ik kan je alvast meegeven dat het kopen van een BV met compensabele verliezen geen uitkomst biedt, tenzij de BV de activiteiten- en beleggingstoets doorstaat, maar de kans dat je zo'n BV op de kop weet te tikken, acht ik bijzonder klein.

 

(Met activiteitentoets wordt bedoeld dat de koper van de verlies-BV de activiteiten van de verlies-BV voortzet.)

 

Odeon

[Consiking]

OK dank je! We wachten gewoon rustig af tot de kenner toevallig voorbij komt. Heb de vraag ook bij fiscalist uitstaan, dus als die het weet post ik het hier.

 

gr.

[ronaldinho]

Ik heb wel een paar ideeën, maar die zijn niet geschikt om zo op een forum uit te werken. Iets te veel werk en iets te veel onbekende variabelen.

 

Dergelijke projectontwikkeling zul je niet in box 3 kunnen realiseren, dus daarvoor zul je naar andere mogelijkheden moeten kijken. Neem daarbij het risico dat er geen bouwvergunning zal volgen en je komt al snel bij een BV uit.

 

Voor de btw/overdrachtsbelasting zul je naar een bouwterrein willen, voordat de levering plaatsvindt. De uiteindelijke verkoop van de woningen (neem ik aan) is aan de btw onderworpen, zodat de betaalde btw kan worden teruggevraagd. Overdrachtsbelasting zou in deze een directe kostenpost zijn, de btw is dat niet. Voor de duidelijkheid: bij de levering van een bouwterrein is in beginsel geen overdrachtsbelasting verschuldigd, maar wel btw. Het luistert echter nogal nauw, goede fiscale begeleiding is daarbij een absolute noodzaak.

 

Maar wellicht is het wel een idee om de ontwikkeling in een samenwerkingsverband met de boer te doen?

[Consiking]

Voorlopig krijg ik de volgende zaken terug, zonder 100% zekerheid. Ben benieuwd wat er uiteindelijk uitkomt en of er nog een slimmigheidje te vinden is rondom de btw betaling.

 

 

- Je koopt de grond met 6% overdrachtsbelasting deze is weer terug te vorderen wanneer je binnen 6 maanden doorverkoopt

- De gronden worden BTW plichtig. Van de verkoopprijs gaat dus de BTW vanaf. De BTW over de 185 k moet ook terug te vorderen zijn ( dat is dan weer een meevaller ).

- Er komt bij de koper van de bouwgrond geen Kosten koper bij omdat BTW wordt betaald.

- Wanneer je de kavels v.o.n. aanbied moet je notaris kosten van de koper ook betalen. Dat zal zo’n 1000 euro zijn.

- Aandacht behoeft de kadastrale kosten 1150 euro per kavel maar dat kan blijkbaar goedkoper maar dat is even weer een nieuw onderdeel wat uitgezocht moet worden

 

 

[ronaldinho]

De btw betaling is je probleem niet, want als btw-ondernemer krijg je die gewoon terug. Die 6% overdrachtsbelasting is wel een beetje zonde, want die krijg je niet terug, ook niet bij verkoop binnen 6 maanden. Bij doorverkoop kan de nieuwe koper de eerder betaalde overdrachtsbelasting in mindering brengen op de door hem te betalen overdrachtsbelasting. Hij krijgt echter geen overdrachtsbelasting terug als de eerder betaalde overdrachtsbelasting meer bedraagt dan de overdrachtsbelasting die hij verschuldigd is. Bij die verkoop zal sprake zijn van levering van een nieuwe onroerende zaak, zodat deze aan de btw is onderworpen en een vrijstelling geldt voor de overdrachtsbelasting. Als er al een vrijstelling geldt, valt er weinig te verminderen op grond van een eerdere verkrijging.

 

Terug naar de tekentafel dus.

[Consiking]

Dank je voor je antwoord. Wat bedoel je met terug naar de tekentafel?

 

Wat zou het effect zijn als ik gedurende het proces (nu en jan 2012 bestemming aangepast) de kavel al doorverkoop? Dan is het officieel geen nieuw goed en evt vrij van belasting. Of werkt dit zo niet?

 

De btw kan ik toch enkel terugvorderen mits ik die btw ook eerder heb afgedragen. In dit geval loopt dat scheef.

 

Dank je wel

[John Kode]

Beste Consiking,

 

Over dit onderwerp zijn lijvige boeken volgeschreven. Dit is geen onderwerp wat even tussendoor kan worden behandeld. Even tussendoor? Ja, want iedereen die hier antwoordt, doet dit erbij. Korte en/of concrete vragen worden (snel) beantwoord, maar jouw casus .... sorry.

 

Een leek doet dit niet op eigen houtje, bijna iedereen heeft hier professionele begeleiding bij nodig. Aan ad hoc vragen met uiteraard dito antwoorden heb je niets. Ik zou in kunnen gaan op je laatste post, omdat daar een paar verkeerde aannames staan, maar dan heb je weer een deel-antwoord dat bij jou waarschijnlijk weer nieuwe deel-vragen oproept.

Het gaat om veel geld, zoek een expert.

 

groet,

 

John

[Consiking]

Vandaag bij de notaris geweest en die zegt voorlopig het volgende:

 

- Aangezien ik dit soort zaken nog niet eerder heb gedaan, zou hij het wel box 3 houden. Het aankopen van de titels en het inhuren van stedenbouwkundige is het enige wat je doet.

- Overdrachtbelasting is tegenwoordig 12 maanden. Pas overdragen bij het vinden van een koper. Zo kun je een klein stukje (slechts aankoop grond gedeelte) 'terugkrijgen van koper'.

- Gronden uitmeten altijd doen VOOR levering. Scheelt 410 euro per kavel. Waarom? Geen idee, maar het is zo.

 

Morgen spreek ik een fiscaliste. Ik heb vooral twijfels bij het eerste punt.

[odeon]

 

Je twijfels bij het 1ste punt zijn terecht. Mij staat bij een uitspraak waarbij het louter corresponderen van een belastingplichtige om een bestemmingswijziging te bewerkstelligen al leidde tot resultaat uit overige werkzaamheid.

 

Ik ben benieuwd wat de fiscaliste zegt.

 

Odeon

[radeoxx]

deel twee van je opmerking.

 

Een beetje geduld is wel op zijn plaats. Je bent niet nieuw op HL en dus ben ik wel verbaasd dat je verwacht dat je binnen 8,5 uur antwoord krijgt. We zijn hier niet in loondienst!

 

Ik kan geen antwoord geven op je vragen omdat het mijn expertise niet is. Nog meer geduld nodig dus :P

 

groet

Joost

 

 

 

 

 

;D ;D ;D ;D ;D

 

Die Joost weet ook niks he =P

 

 

:-K

[wilco u]

@ consiking.

 

Mij valt op dat je vooralsnog alleen naar de fiscale zaken kijkt. Ik maak uit jouw vragen (en misschien je leeftijd ::) ?) op dat je geen ervaren projectontwikkelaar bent, maar ik kan het mis hebben natuurlijk. Heb je ook al een beeld van:

 

- Wat je wilt gaan bouwen, voor welke doelgroep, voor welke prijs, met instemming van wie? (een bestemmingsplan is indicatief, het is geen bouwplan).

- Kan je het volledig uit eigen middelen financieren, of komt daar nog een geldschieter aan te pas. Stelt die eisen?

- Heb je al zicht op kopers of huurders? Wat ga je doen in een situatie waarbij 3 van de 4 woningen zijn verkocht? Ga je dan bouwen of regel je dit reeds anders in het koopcontract? Als je de plicht hebt om te gaan bouwen, dan starten ook jouw kosten. Neem je iets op voor de bouwrente en de rente tijdens de bouw, of zijn die voor jouw eigen rekening?

- Een weiland zou kunnen impliceren dat er weinig nutsvoorzieningen zijn. Dus geen riolering, geen water, geen laagspanning, geen gas, geen kabel. Misschien moet je wel een aansluiting maken op de openbare weg, straatverlichting etc etc. Als de gemeente en de kabelaars hun zaken op orde hebben, dan zullen zij hiervoor mogelijk een bijdrage willen hebben. Is daar al over gesproken en/of is dit afgekaart?

- Ga je zelf aanbesteden voor de bouw? Wie regelt toezicht? Directievoerder?

 

Kortom, naast fiscale zaken zou ik er nog wel een paar weten om eens bij stil te staan.

 

Tip: Je kan het project in eigen regie ontwikkelen, maar het ook Turn Key neerleggen bij een grote aannemer of een projectontwikkelaar. Die rekent uiteraard zijn deel, maar zou aan de andere kant wel eens veel kunnen besparen. Ik ben zelf betrokken geweest bij redelijk complexe projecten en daar is (achteraf) gebleken dat het verleggen van risico's naar derden een goede keuze is geweest. Zo'n keuze kost geld, maar zie het als een soort verzekering.

[Hermes Ratgers]

Ik ben benieuwd wat de fiscaliste zegt.

 

Ik niet, een beetje fiscalist hoort deze site toch als verplicht literatuur te gebruiken ;)

[herman van der helm]

Wilco U zegt: "- Een weiland zou kunnen impliceren dat er weinig nutsvoorzieningen zijn. Dus geen riolering, geen water, geen laagspanning, geen gas, geen kabel. Misschien moet je wel een aansluiting maken op de openbare weg, straatverlichting etc etc. Als de gemeente en de kabelaars hun zaken op orde hebben, dan zullen zij hiervoor mogelijk een bijdrage willen hebben. Is daar al over gesproken en/of is dit afgekaart? "

 

Als ik zie dat er 155K ex btw betaald wordt aan de gemeente om een bouwtitel te krijgen dan moet dit er wel bij inzitten.

Dit is de zogenaamde exploitatiebijdrage, waar de gemeente alles voor moet regelen om het als bouwgrond te kunnen gebruiken. Is dit er niet bij inbegrepen, moet je van het hele plan afzien, want dan wordt het gegarandeerd een financiele mislukking.

 

 

[ronaldinho]

- Overdrachtbelasting is tegenwoordig 12 maanden. Pas overdragen bij het vinden van een koper. Zo kun je een klein stukje (slechts aankoop grond gedeelte) 'terugkrijgen van koper'.

Nou hier heb ik ook wel twijfels bij, hoor. Dit betreft een tijdelijke crisismaatregel voor woningen. Daar zijn de voorwaarden ook naar: het moet gaan om de verkrijging van een woning binnen 12 maanden na de verkrijging in 2011 van diezelfde woning door een ander. Nu er geen woning is, maar grond verkregen wordt, geldt de verlenging van de termijn dus niet.

 

Daar komt bij, zie mijn vorige post, dat er bij de verkoop van de nieuwe woning geen overdrachtsbelasting is verschuldigd, omdat er sprake is van levering van een nieuw vervaardigde onroerende zaak - dus btw ipv overdrachtsbelasting.

[ODS1001]

 

Je twijfels bij het 1ste punt zijn terecht. Mij staat bij een uitspraak waarbij het louter corresponderen van een belastingplichtige om een bestemmingswijziging te bewerkstelligen al leidde tot resultaat uit overige werkzaamheid.

 

Ik ben benieuwd wat de fiscaliste zegt.

 

Odeon

 

Ik had me voorgenomen niet te reageren (want onderwerp is te uitgebreid), maar ik kan het toch even niet laten.

 

De boer heeft een herziening of wijziging van het bestemmingsplan aangevraagd. De grond valt bij hem in het ondernemingsvermogen (tenzij het boerenbedrijf reeds gestaakt is). De boer moet gaan aftikken over WEV -/- WEVAB (= landbouwvrijstelling).

 

Dan TS: hij krijgt de grond met de nieuwe bestemming of met de nieuwe bestemming in aantocht. De terecht vraag is dan welk regime dan van toepassing is:

- winst uit onderneming

- resultaat uit overige werkzaamheden

- belegging

 

Belegging (box 3) is uiteraard het voordeligste (tenzij verliezen), maar Odeon herinnert zich terecht een arrest over bestemmingsplanwijzigingen. Ik heb het betreffende arrest zo vlug niet kunnen vinden, maar als een paal boven water staat dat van beleggen geen sprake meer is als er sprake is van "meer arbeid dan voor normaal vermogensbeheer noodzakelijk is".

Kortom, fiscaal gezien is het winstregime van toepassing, het is nu alleen even de vraag op grond waarvan (onderneming of overige werkzaamheden).

 

[Consiking]

Wilco, dank voor je reactie. Wat mijn activiteit zal zijn, is het aankopen van landbouwgrond, het verwerven van bouwtitels, bestemmingsplan procedure (initiatief mede gemeente) en het doorverkopen van de bouwgrond. Van bouwen zelf door ons is geen sprake.

 

Ik financier het zelf. Ik heb alles in spreadsheets staan, daaronder vallen ook de door jouw genoemde expliotatiekosten. Hiervoor reken ik op 5k per kavel. De kavels liggen aan de openbare weg en 2 hebben zelfs al een inrit. Links ligt een nieuwbouwwijk en verderop in de straat wat meer huizen. Net buiten de kom. De gemeente ziet deze kosten wel, maar zegt hier niets extreems in te zien. Goede opmerking!

 

FISCAAL

 

Fiscaliste: er worden aan 4 regels voldaan waardoor dit traject niet in box 3 kan, dat is uitgesloten. Box1 is uitgesloten ivm de structuur (52%etc). Blijft over de keuze BV. Hierin kan ik kiezen/ sturen of deze activiteiten wel btw plichting zijn. Kies ik JA, dan betaal ik BTW, geen overdrachtsbelasting en kan btw deels uit voordruk terughalen. Kies ik NEE, dan betaal ik overdrachtsbelasting. Al met al, lijkt overdrachtsbelasting iets voordeliger uit te komen. VPB en div ontkom ik niet aan, ook niet met compens verliezen in een andere BV.

 

Wat betreft je opmerking, dit is idd het eerste project wat ik op deze manier aanga. Ik heb mijn geld elders verdiend idd :)

 

@ consiking.

 

Mij valt op dat je vooralsnog alleen naar de fiscale zaken kijkt. Ik maak uit jouw vragen (en misschien je leeftijd ::) ?) op dat je geen ervaren projectontwikkelaar bent, maar ik kan het mis hebben natuurlijk. Heb je ook al een beeld van:

 

- Wat je wilt gaan bouwen, voor welke doelgroep, voor welke prijs, met instemming van wie? (een bestemmingsplan is indicatief, het is geen bouwplan).

- Kan je het volledig uit eigen middelen financieren, of komt daar nog een geldschieter aan te pas. Stelt die eisen?

- Heb je al zicht op kopers of huurders? Wat ga je doen in een situatie waarbij 3 van de 4 woningen zijn verkocht? Ga je dan bouwen of regel je dit reeds anders in het koopcontract? Als je de plicht hebt om te gaan bouwen, dan starten ook jouw kosten. Neem je iets op voor de bouwrente en de rente tijdens de bouw, of zijn die voor jouw eigen rekening?

- Een weiland zou kunnen impliceren dat er weinig nutsvoorzieningen zijn. Dus geen riolering, geen water, geen laagspanning, geen gas, geen kabel. Misschien moet je wel een aansluiting maken op de openbare weg, straatverlichting etc etc. Als de gemeente en de kabelaars hun zaken op orde hebben, dan zullen zij hiervoor mogelijk een bijdrage willen hebben. Is daar al over gesproken en/of is dit afgekaart?

- Ga je zelf aanbesteden voor de bouw? Wie regelt toezicht? Directievoerder?

 

Kortom, naast fiscale zaken zou ik er nog wel een paar weten om eens bij stil te staan.

 

Tip: Je kan het project in eigen regie ontwikkelen, maar het ook Turn Key neerleggen bij een grote aannemer of een projectontwikkelaar. Die rekent uiteraard zijn deel, maar zou aan de andere kant wel eens veel kunnen besparen. Ik ben zelf betrokken geweest bij redelijk complexe projecten en daar is (achteraf) gebleken dat het verleggen van risico's naar derden een goede keuze is geweest. Zo'n keuze kost geld, maar zie het als een soort verzekering.

[ODS1001]

Hierin kan ik kiezen/ sturen of deze activiteiten wel btw plichting zijn. Kies ik JA, dan betaal ik BTW, geen overdrachtsbelasting en kan btw deels uit voordruk terughalen. Kies ik NEE, dan betaal ik overdrachtsbelasting. Al met al, lijkt overdrachtsbelasting iets voordeliger uit te komen.

Heeft jouw fiscaliste jou luid en duidelijk gewezen op artikel 11 lid 4 van de Wet op de omzetbelasting 1968 en jou de nodige instructies gegeven?

 

 

[Consiking]

Je doelt op vrijstelling van btw zaak? Ze vertelde me dat wanneer het een eenmalige zaak is en er niet te veel arbeid aan vast zat (subjectief), hier eens vrijstelling zou kunnen worden toegepast. Bedoel je dat?

 

 

Hoofdstuk II. Heffing ter zake van leveringen en dienstenAfdeling 3. VrijstellingenArtikel 114.Voor de toepassing van het eerste lid, onderdeel a , onder 1°, wordt als bouwterrein beschouwd onbebouwde grond: a. waaraan bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden; b. ten aanzien waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond; c. in de omgeving waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen; of d. ter zake waarvan een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit als bedoeld in * artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is verleend;

[ODS1001]

Je doelt op vrijstelling van btw zaak? Ze vertelde me dat wanneer het een eenmalige zaak is en er niet te veel arbeid aan vast zat (subjectief), hier eens vrijstelling zou kunnen worden toegepast. Bedoel je dat?

Nee. Waar het inderdaad wel eerst om gaat is de vraag of jij voor jouw activiteiten wordt aangemerkt als ondernemer voor de omzetbelasting. Hierbij speelt of er wel of niet niet eenmalig sprake is van deelname aan het economische verkeer. In zijn algemeenheid kun je zeggen dat bij eenmalige projectontwikkeling geen sprake is van ondernemerschap. Een en ander is nogal casuistisch. Ik schrijf daarom niet voor niets "in zijn algemeenheid". Als het goed is heeft jouw fiscaliste dat aan jouw uitgelegd en voorbeelden gegeven van voorkomende gevallen.

 

Stel dat je wordt aangewezen als ondernemer, dan geldt de regel dat levering van vastgoed niet ouder dan 2 jaar met BTW belast is. Expliciet worden bouwterreinen hiertoe ook beschouwd. Waar je vervolgens op moet letten is of je aan de voorwaarden van een bouwterrein voldoet.

Ja --> BTW

Nee --> overdrachtsbelasting

 

Zo waren er mensen die op een te ontwikkelen terrein maar alvast wat gingen slopen om zodoende de zaak bouwrijp te maken. Vervolgens gingen zij leveren en kregen zij een tijd later de inspecteur op hun dak: omzetbelasting verschuldigd! :-\