goedendag

 

ik heb geen ervaring met fora maar wil graag jullie meningen/ideeën horen over het volgende dilemma.

 

ik zal mijn vraag even inleiden:

mijn partner heeft al 10 jaar een winkeltje (eenmanszaak) aan de rand van het centrum in een grote stad in het midden van het land.

in die tijd is de omzet verviervoudigd, wordt ons winkelpand slecht onderhouden door de eigenaar, dreig ik binnenkort mijn baan te verliezen (wil eigenlijk niet meer voor een baas werken) en doet zich het volgende voorstel voor:

een collegaondernemer in de straat komt bij ons met de vraag of we de huur van zijn winkel willen overnemen.

het is het mooiste pand van de straat, heeft een goede huurbaas, heeft een dubbele verkoopoppervlakte tov de huidige winkel en zou dus een man extra nodig hebben, de overname van 20.000EU kunnen we betalen, kortom een buitenkans!

 

echter het komt erg onverwacht, er is een zekere haast geboden want de huidige huurder wil binnen 2 maanden vertrekken en wij hebben een opzegtermijn van een jaar en kunnen die dubbele huur niet betalen.

 

mijn vraag: hoe kunnen we dit toch voor elkaar krijgen?

 

dank voor het meedenken

Als het onderhoud niet voldoet aan wat overeengekomen is zou je uiteraard de verhuurder in gebreke kunnen stellen en de juridische weg kiezen. Garandeert nog niets maar het biedt in elk geval een kans.

 

Wat meer subtiel en creatief is verhuizen en in je oude pand een tijdelijke huurder, outlet of een andere activiteit uitvoeren.

Ik begrijp dat je nog geen gesprek hebt gehad met de verhuurder van het pand waar je nu in zit.

 

Denk je dat je verhuurder ervoor open zou staan als je zelf een nieuwe huurder voor je pand aanbrengt?

  Op 27-5-2012 om 10:11, lelapoes zei:

Ik begrijp dat je nog geen gesprek hebt gehad met de verhuurder van het pand waar je nu in zit.

 

Denk je dat je verhuurder ervoor open zou staan als je zelf een nieuwe huurder voor je pand aanbrengt?

 

 

Precies! Zoek maar eens op de term "indeplaatsstellng". Je moet dan wel zelf op zoek naar een nieuwe huurder als de eignaar geen andere huurder op het oog heeft.

Nadeel is dat je een pand gaat overdragen met een huurcontract met een looptijd van nog maar één jaar. Of je moet geluk hebben met de nieuwe huurder, of de verhuurder moet bereid zijn het contract open te breken. Medewerking van de verhuurder is dus wel erg handig...

Dank tot zo ver.

 

Er is contact geweest met de eigenaar, we hebben geen zin om het onderhoud juridisch aan te pakken... steek liever mijn tijd en energie in de klanten. eigenaar heef geen bezwaar tegen een indeplaatsstelling (heeft zelf geen kandidaten) en contact met makelaar leerde dat er voor een pand in de huidige staat, in deze tijd niet makkelijk een nieuwe huurder zal zijn te vinden.

 

Suggesties voor het volgende? de tweede winkel beginnen als aanvulling op de totale aanbod in de straat en als verlengstuk van de huidige om vervolgens na een jaar de twee te combineren en de eerste winkel leeg achter te laten.

 

 

  Op 27-5-2012 om 10:57, Winkeltje zei:

Dank tot zo ver.

 

Er is contact geweest met de eigenaar, we hebben geen zin om het onderhoud juridisch aan te pakken... steek liever mijn tijd en energie in de klanten. eigenaar heef geen bezwaar tegen een indeplaatsstelling (heeft zelf geen kandidaten) en contact met makelaar leerde dat er voor een pand in de huidige staat, in deze tijd niet makkelijk een nieuwe huurder zal zijn te vinden.

 

 

Dan zit er weinig anders op dan de huurovereenkomst uit te zitten. Ik neem aan dat je de overeenkomst tijdig hebt opgezegd / gaat opzeggen? Voordat je het weet zit je weer aan een paar jaar huur vat...

 

 

  Quote

Suggesties voor het volgende? de tweede winkel beginnen als aanvulling op de totale aanbod in de straat en als verlengstuk van de huidige om vervolgens na een jaar de twee te combineren en de eerste winkel leeg achter te laten.

 

 

Als je je dit scenario kunt veroorloven is dat een goede optie. Het nut van het onderhouden van twee winkls ontgaat mij, zeker als je toch niet op de langetermijnplanning hebt staan om beide zaken aan te houden. Dubbele bezetting, dubbele lasten etc. Verstandiger zou in mijn ogen zijn om het nieuwe pand te huren, de tijd te nemen om het zo mooi en adequaat mogelijk in te richten en dan gewoon daar al je enrgie op te richten. De huidige zaak sluiten en de ruimte gebruiken als opslag en magazijn zolang de huurovereenkomst duurt.

Dank je Dennis

 

De reden om beide winkels aan te houden is het generen van extra omzet om zo de beide huren te betalen.

We houden er rekening mee dat het sowieso een verlieslatend jaar zou worden. De kosten voor personeel blijft binnen de perken omdat ik dan (inmiddels werkloos) fulltime mee ga werken.

 

Komt bij mij de volgende vraag bovendrijven: waar kan ik het (nieuwe) huurcontract laten checken of wie kan ik meenemen naar contractbesprekingen zodat we in de nieuwe situatie niet worden geconfronteerd met "adders onder het gras" ?

(advocaat, makelaar,boekhouder....)

 

Marc

  Op 27-5-2012 om 12:00, Winkeltje zei:

Dank je Dennis

 

De reden om beide winkels aan te houden is het generen van extra omzet om zo de beide huren te betalen.

 

 

Die volg ik niet, maar ik ben dan ook geen retail-man. Maar als je met hetzelfde (of complementair) aanbod twee winkels in dezelfde straat bedient kun je daar toch niet meer omzet mee genereren dan als het totale aanbod op één punt concentreert? Ik denk dat je met de besparing (vaste lasten) en de verhoogde verkoopaandacht op één verkooppunt meer winst kunt genereren dan door de aandacht verdelen over twee verkooppunten in dezelfde straat. Laat dit eens goed onderzoeken en doorrekenen.

 

 

  Quote

We houden er rekening mee dat het sowieso een verlieslatend jaar zou worden. De kosten voor personeel blijft binnen de perken omdat ik dan (inmiddels werkloos) fulltime mee ga werken.

 

 

Houd dat goed in de gaten. Er is misschien nog iets realiseerbaar met de WW als jij als meewerkend echtgenoot/partner optreedt en niet partner wordt of in loondienst gaat. Dat is zeker de moeite waard om naar te (laten) kijken,

 

 

  Quote

Komt bij mij de volgende vraag bovendrijven: waar kan ik het (nieuwe) huurcontract laten checken of wie kan ik meenemen naar contractbesprekingen zodat we in de nieuwe situatie niet worden geconfronteerd met "adders onder het gras" ?

(advocaat, makelaar,boekhouder....)

 

Marc

 

 

Wie is meegegaan bij de vorige besprekingen? Je kunt natuurlijk de concept-overeenkomst hier geanonimiseerd plaatsen zodat wij mee kunnen denken. Er zijn natuurlijk advocaten die gepecialiseerd zijn in onroerende zaken. Hier in Nijmegen zit een goede, maar ik weet niet of jij daar op jouw locatie iets aan hebt ;)

Er zijn tegenwoordig een paar bemiddelingsbureau's voor pop-up stores die naarstig op zoek zijn tijdelijke winkelruimte tevens kan je deze optie ook zelf aanbieden aan bv webwinkel eigenaren die het graag eens willen proberen om off-line te gaan.

  Op 27-5-2012 om 12:18, Dennis_van_Dijk zei:

  Op 27-5-2012 om 12:00, Winkeltje zei:

Dank je Dennis

 

De reden om beide winkels aan te houden is het generen van extra omzet om zo de beide huren te betalen.

 

 

Die volg ik niet, maar ik ben dan ook geen retail-man. Maar als je met hetzelfde (of complementair) aanbod twee winkels in dezelfde straat bedient kun je daar toch niet meer omzet mee genereren dan als het totale aanbod op één punt concentreert? Ik denk dat je met de besparing (vaste lasten) en de verhoogde verkoopaandacht op één verkooppunt meer winst kunt genereren dan door de aandacht verdelen over twee verkooppunten in dezelfde straat. Laat dit eens goed onderzoeken en doorrekenen.

Ik ken een voorbeeld van een keten die drie winkels op rij heeft in 1 straat, en ja, het loont!

 

ik heb eerder het voorstel gelezen om in je oude pand een outlet te runnen, lijkt me ook een goede oplossing

  Op 27-5-2012 om 21:52, Bas zei:

  Op 27-5-2012 om 12:18, Dennis_van_Dijk zei:

  Op 27-5-2012 om 12:00, Winkeltje zei:

Dank je Dennis

 

De reden om beide winkels aan te houden is het generen van extra omzet om zo de beide huren te betalen.

 

 

Die volg ik niet, maar ik ben dan ook geen retail-man. Maar als je met hetzelfde (of complementair) aanbod twee winkels in dezelfde straat bedient kun je daar toch niet meer omzet mee genereren dan als het totale aanbod op één punt concentreert? Ik denk dat je met de besparing (vaste lasten) en de verhoogde verkoopaandacht op één verkooppunt meer winst kunt genereren dan door de aandacht verdelen over twee verkooppunten in dezelfde straat. Laat dit eens goed onderzoeken en doorrekenen.

Ik ken een voorbeeld van een keten die drie winkels op rij heeft in 1 straat, en ja, het loont!

 

 

Hier in Nijmegen hebben we ook drie H&M's op een steenworp afstand van elkaar. Dat doen ze inderdaad niet voor niets. Maar er is een wezenlijk verschil tussen een internationaal opererende keten als H&M en een lokale zelfstandige die overweegt om haar verkoopoppervakte te verdubbelen. Bovendien is hoogstwaarschijnlijk noch de keten waar jij het over hebt noch de H&M in Nijmegen van plan om binnen een jaar twee van de drie verkooppunten af te stoten.

 

  Quote

ik heb eerder het voorstel gelezen om in je oude pand een outlet te runnen, lijkt me ook een goede oplossing

 

Dat lijkt mij een veel betere oplossing, maar ik ben geen expert.

Probleem met een outlet is dat er dan extra personeel moet komen wat een extra kostenpost wordt.

  Op 27-5-2012 om 22:33, René van Zandwijk zei:

Probleem met een outlet is dat er dan extra personeel moet komen wat een extra kostenpost wordt.

 

 

Klopt. Ik dacht dat verwezen werd naar jouw idee:

 

  Op 27-5-2012 om 19:23, René van Zandwijk zei:

Er zijn tegenwoordig een paar bemiddelingsbureau's voor pop-up stores die naarstig op zoek zijn tijdelijke winkelruimte tevens kan je deze optie ook zelf aanbieden aan bv webwinkel eigenaren die het graag eens willen proberen om off-line te gaan.

 

Zelf zo'n store drijven lijkt mij, mede vanuit bedrijfseconomisch oogpunt, niet heel handig.

  Op 27-5-2012 om 22:33, René van Zandwijk zei:

Probleem met een outlet is dat er dan extra personeel moet komen wat een extra kostenpost wordt.

ik kan natuurlijk niet alles overzien, maar de partner die nu de winkel runt kan naar het nieuwe pand met eventueel een part-timer erbij, kan winkeltje de outlet draaien? op die manier toch met minimale extra kosten twee winkels bemannen.

overweging is ook nog om de outlet beperkt open te doen? bijv. alleen op de drie drukste winkeldagen, kan winkeltje op de overgebleven dagen meedraaien met zijn partner.

 

  Op 27-5-2012 om 22:03, Dennis_van_Dijk zei:

Bovendien is hoogstwaarschijnlijk noch de keten waar jij het over hebt noch de H&M in Nijmegen van plan om binnen een jaar twee van de drie verkooppunten af te stoten.

Dennis, dat gebeurt ook, sterker nog: ik heb zelf in zo een outlet gestaan... ;)

Wegvallen (hoofd)inkomen, mogelijk 1 jaar dubbele huur en € 20.000,- overnamekosten. Ik zou me dan in de tijd niet onder druk willen laten zetten of bang laten maken met een oude huurder die snel wil vertrekken of mogelijk verlies van een baan...

 

Wat koop je voor de overnamekosten en hoe verhoudt de huur van het beoogde pand zich tot alternatieve locaties? Of verhuizen over een jaar? Geen geld voor een dubbele huur klinkt mij ook als geen geld voor verdere investeringen of als buffer voor onvoorzien...

 

Groet,

 

Highio

Ga ook eens praten met de nieuwe verhuurder. Mogelijk is hij ook al op zoek naar een oplossing om z'n pand niet leeg te laten staan en is er een deal te maken.

  Quote

Wat koop je voor de overnamekosten en hoe verhoudt de huur van het beoogde pand zich tot alternatieve locaties? Of verhuizen over een jaar? Geen geld voor een dubbele huur klinkt mij ook als geen geld voor verdere investeringen of als buffer voor onvoorzien...

 

De spijker op zijn kop zeker in het licht van deze:

 

  Quote

We houden er rekening mee dat het sowieso een verlieslatend jaar zou worden.

 

al over nagedacht hoe je dit dan financiert, als je iedere maand geld mee moet nemen is jouw eigen vermogen zo verdampt.

 

In deze onzekere tijden zou ik er maar eens 2x over denken om met een jaar dubbele huur te zitten.

  Op 27-5-2012 om 10:06, Winkeltje zei:

echter het komt erg onverwacht, er is een zekere haast geboden want de huidige huurder wil binnen 2 maanden vertrekken en wij hebben een opzegtermijn van een jaar en kunnen die dubbele huur niet betalen.

 

Heeft de huidige huurder zijn huur al opgezegd, loopt zijn huurcontract over twee maanden af? M.a.w. wat is de reden dat hij zo snel wil vertrekken?

je geeft aan dat er slecht onderhoud aan je winkel gepleegd wordt door de verhuurder.

Hoe ernstig is dat?

 

Als dat erg genoeg is kan je mogelijk een lagere huur voor de winkel afdwingen of de eigenaar dwingen om het achterstallige onderhoud per direct op te pakken.

Wil hij dat niet bied je hem ook de kans om het huurcontract te ontbinden.

 

Als oplossen van achterstallig onderhoud veel geld kost voor hem en het makkelijk opnieuw te verhuren is is het voor hem mogelijk interessanter on het contract met jullie te ontbinden en een nieuwe huurder te zoeken dan om dat onderhoud alsnog uit te voeren.

 

Zou die brief echter niet zelf schrijven maar door een advocaat of andere bemiddelende partij laten doen.

Zoals Tonino hierboven al opperde, ga op de koffie bij de verhuurder van het beoogde pand. Zijn huurder gaat vertrekken en hij kan te maken krijgen met langdurige leegstand, het is zeer gebruikelijk dat verhuurders tegenwoordig huurvrije perioden aan huurders geven in ruil voor een 5-jarige huurovereenkomst.

 

Met andere woorden: je wil het pand wel huren van hem, mits hij jullie (deels) compenseert voor de dubbele huurlasten.

  Op 31-5-2012 om 05:44, Doldersum Vastgoed zei:

Zoals Tonino hierboven al opperde, ga op de koffie bij de verhuurder van het beoogde pand. Zijn huurder gaat vertrekken en hij kan te maken krijgen met langdurige leegstand, het is zeer gebruikelijk dat verhuurders tegenwoordig huurvrije perioden aan huurders geven in ruil voor een 5-jarige huurovereenkomst.

 

Met andere woorden: je wil het pand wel huren van hem, mits hij jullie (deels) compenseert voor de dubbele huurlasten.

 

 

Dit kan werken. Maar de verhuurder van het pand heeft op dit moment toch geen probleem? Het gaat over een indeplaatsstelling:

 

  Op 27-5-2012 om 10:06, Winkeltje zei:

een collegaondernemer in de straat komt bij ons met de vraag of we de huur van zijn winkel willen overnemen.

 

Het pand is dus verhuurd en brengt voorlopig zijn huurpenningen op. Waarom zou de verhuurder meegaan met een huurvrije periode? Volgens mij is de huidige huurder eerder aangewezen om wat te doen aan de overnamesom, hij wordt namelijk geholpen:

 

  Op 27-5-2012 om 10:06, Winkeltje zei:

de overname van 20.000EU kunnen we betalen...

  Op 31-5-2012 om 06:14, Dennis_van_Dijk zei:

  Op 31-5-2012 om 05:44, Doldersum Vastgoed zei:

Zoals Tonino hierboven al opperde, ga op de koffie bij de verhuurder van het beoogde pand. Zijn huurder gaat vertrekken en hij kan te maken krijgen met langdurige leegstand, het is zeer gebruikelijk dat verhuurders tegenwoordig huurvrije perioden aan huurders geven in ruil voor een 5-jarige huurovereenkomst.

 

Met andere woorden: je wil het pand wel huren van hem, mits hij jullie (deels) compenseert voor de dubbele huurlasten.

 

 

Dit kan werken. Maar de verhuurder van het pand heeft op dit moment toch geen probleem? Het gaat over een indeplaatsstelling:

 

  Op 27-5-2012 om 10:06, Winkeltje zei:

een collegaondernemer in de straat komt bij ons met de vraag of we de huur van zijn winkel willen overnemen.

 

Het pand is dus verhuurd en brengt voorlopig zijn huurpenningen op. Waarom zou de verhuurder meegaan met een huurvrije periode? Volgens mij is de huidige huurder eerder aangewezen om wat te doen aan de overnamesom, hij wordt namelijk geholpen:

 

  Op 27-5-2012 om 10:06, Winkeltje zei:

de overname van 20.000EU kunnen we betalen...

 

Klopt allemaal. Maar, het is de vraag ''waarom'' die winkelier zijn winkel ter overname aanbiedt. Doorgaans is dat niet vanuit weelde maar speelt er een achterliggend probleem. Als die winkelier het moeilijk heeft dan heeft zijn verhuurder een (aankomend) probleem. Als zich dan een nieuwe huurder aandient, is dat een voordeel voor de verhuurder en zal hij bereid zijn om te praten over een nieuwe huurovereenkomst. Onderdeel daarvan kan zijn een huurvrije periode.

In ieder geval kan een kopje koffie en een gesprek nooit kwaad.

  Op 31-5-2012 om 06:38, Tonino zei:

In ieder geval kan een kopje koffie en een gesprek nooit kwaad.

 

Zeker niet! En onthoud dat je met een lepel honing altijd meer vliegen vangt dan met een vat azijn ;)

  Op 31-5-2012 om 06:38, Tonino zei:

In ieder geval kan een kopje koffie en een gesprek nooit kwaad.

ik ben inmiddels wel benieuwd of dat 'kopje koffie' nog resultaat heeft gehad?