Hypotheek / B.V.

[manager26]

Hallo allemaal,

 

Ik zit met de volgende situatie, ik heb ruim 5 jaar een eigen zaak in de Automatisering branche. We hebben 2 werknemers in dienst. We hebben een gezonde omzet , gespreide klantenkring en de winst van de laatste drie jaren is als volgt.

 

30 K

35 K

Lopend jaar naar verwachting 50K

 

Persoonlijk zit ik met een negatief eigen vermogen van +-30K vanwege prive opnames in het verleden. De opnames zijn destijds besteed aan inrichting huis. Ik betaal al ruim 2,5 jaar aantoonbaar netjes een huur van €700,00 per maand. Dit negatief eigen vermogen ben ik volop aan het wegpoetsen.

 

Op dit moment is de debiteuren / crediteuren verhouding (35K - 16K). Belasting etc. is allemaal netjes bij.

 

 

Rabobank & opvion willen geen hypotheek verstrekken ivm het eigen vermogen. Toch zou ik graag kopen.

 

Hebben mensen hier ervaring met een soortgelijke situatie, en kan iemand me tips geven wat te doen?

Als ik mijn eenmanszaak omzet naar een B.V. en vervolgens in loondienst ben van mijn eigen B.V. wordt er dan wellicht makkelijker een hypotheek verstrekt?

 

[Norbert Bakker]

Als ik mijn eenmanszaak omzet naar een B.V. en vervolgens in loondienst ben van mijn eigen B.V. wordt er dan wellicht makkelijker een hypotheek verstrekt?

Nee, maakt helemaal niets uit. Je bent geen werknemer maar zelfstandige, ongeacht of je nu vanuit een BV opereert of niet,

 

Het is nu de combinatie gemiddelde winst en negatief EV die je nu nekt. Meer dan 50K krijg je nu niet gefinancieerd en daar koop je nog net een garagebox voor....

 

Werk aan beide: winst omhoog en negatief EV wegpoetsen en dan ben je voor iedere goede hypotheekbank acceptabel. Ga dan overigens niet meer zelf onderhandelen met hypotheekbanken, maar zoek een in ondernemershypotheken gespecialiseerde adviseur: die zal voor jou sneller met een aanbod komen.

[Ron van der Kolk]

Edit: Norbert was me voor, dus laat maar ;-)

[odeon]

Ik sluit me aan bij Norbert.

 

Een BV is veel te nadelig. Je bent verplicht aan jezelf een DGA salaris uit te keren en je mist de ondernemersaftrek. Een BV komt IMHO pas in Frage als de winst structureel boven de € 100k uitkomt.

 

Kijk er positief tegen aan. Met je vooruitzichten moet het mogelijk zijn om je schuld binnen 2/3 jaar (grotendeels) af te lossen. Je kunt dan een veel hogere hypotheek krijgen (minder schuld, hogere winst) en waarschijnlijk voor dat geld nog meer huis kopen dan nu het geval is. Ik zie de huizenmarkt op zijn vroegst pas in 2014 aantrekken.....

 

Iets uitstellen kan soms veel voordeel opleveren....

 

Succes,

 

Odeon

[Marco van den Maagdenberg]

Zoals Norbert al heeft aangegeven is omzetten naar BV niet de oplossing, jij in prive gaat verplichting aan. Wat je zult moeten gaan doen, is ervoir zorgen dat je bedrijf gezonde balansverhoudingen gaat krijgen. Dat betekent voor de komende jaren veel minder in prive opnemen zodat er voldoende eigen vermogen wordt opgebouwd.

 

Jouw bedrijf is de bron van het inkomen van waaruit de hypotheeklasten betaald zullen worden! en dat dient gezond te zijn!

[manager26]

Dankjewel voor jullie reacties allemaal.

 

Wat ik persoonlijk jammer vind is dat ik nu maandelijks iets betaal waarvan ik eigenlijk niets opbouw / overhoud. Bij kopen zou ik in ieder geval privé ook iets kunnen opbouwen. Goedkoper huren en daarnaast sparen is ook niet echt een optie omdat de wachtlijsten voor een woning via een cooperatie hier minimaal 3 a 4 jaar bedragen.

Elders particulier huren is ook niet goedkoper te realiseren dan de €700,00 per maand die ik nu betaal.

 

Ik ben ervan op de hoogte dat de B.V fiscaal pas bij > 100 K interessant is, toch overweeg ik dit omdat ik dan de privé aansprakelijkheid kwijt ben (mits er geen mismanagement plaatsvindt). In geval van claims door bijvoorbeeld een fout van ons kunnen ze me dan zoals ik heb begrepen privé niet aan. Dit lijkt me wel een stuk rustiger slapen....

 

Is het niet zo dat de bank in het geval van een B.V. een loonstrook genoeg vind en niet kijkt naar het achterliggende bedrijf ?Mijn medewerker heeft met zijn loonstrook , vastcontract redelijk eenvoudig een hypotheek kunnen sluiten.

 

Wat betreft de huizenmarkt, blijft het afwachten natuurlijk. Het fiscaal voordeel is zoals ik heb begrepen door dit jaar een hypotheek te sluiten nog maximaal, na 31-12-2012 zou dit anders zijn?

[Matthijs Huisman]

Is het niet zo dat de bank in het geval van een B.V. een loonstrook genoeg vind en niet kijkt naar het achterliggende bedrijf ?Mijn medewerker heeft met zijn loonstrook , vastcontract redelijk eenvoudig een hypotheek kunnen sluiten.

Nee, als je zelf de eigenaar bent van die BV wordt je gewoon als ondernemer gezien.

 

Ik ben zelf ook pas bij de hypotheekadviseur geweest, die wist mij te vertellen dat het fiscale verschil na 1 jan. 2013 nog best meevalt en niet zoals door sommige tv-programma's 100en euro's verschil per maand.

[Norbert Bakker]

Is het niet zo dat de bank in het geval van een B.V. een loonstrook genoeg vind en niet kijkt naar het achterliggende bedrijf ?Mijn medewerker heeft met zijn loonstrook , vastcontract redelijk eenvoudig een hypotheek kunnen sluiten.

Nee, als je zelf de eigenaar bent van die BV wordt je gewoon als ondernemer gezien.

 

Er zit ook een bepaalde logica achter: wordt de werknemer ziek, dan is er loondoorbetalingplicht werkgever en daarna WIA. (en gaat de werkgever failliet tijdens de loondoorbetaling tijdens ziekte, dan is er nog Ziektewet vangnet). Wordt de werknemer ontslagen dan is er WW. (even geheel los van hoe beperkte rechten iemand heeft, toekomstige drastische versobering sociaal vangnet et cetera).

 

Wordt daarentegen de ondernemer ziek, dan is er hopelijk een arbeidsongeschiktheidsverzekering, maar in de helft van de situaties is die er niet ( of is de premie niet betaald). Gaat de ondernemer failliet, dan is er geen enkel sociaal vangnet behoudens de voor iedere hypotheekschuld zwaar ontoereikende bijstand. Kortom: voor hypotheekbanken vormen werknemers op het eerste gezicht en op de korte termijn een gunstiger risico dan ondernemers.

 

Weinig hypotheekbanken durven naar de wat langere termijn te kijken, waarin ondernemers wellicht een gunstiger risico vormen dan werknemers!

 

Ik ben zelf ook pas Ik ben zelf ook pas bij de hypotheekadviseur geweest, die wist mij te vertellen dat het fiscale verschil na 1 jan. 2013 nog best meevalt en niet zoals door sommige tv-programma's 100en euro's verschil per maand

Het fiscale verschil is bij aanvang nihil, omdat er de eerste paar jaar in de annuïteit nauwelijks wordt afgelost, maar dit neemt wel toe, waardoor de netto lasten toenemen ivm verminderde hypotheekrente aftrek/toename netto aflossing. Het is daarom wel van invloed op de maximale hypotheeklast: met het zelfde inkomen zul je na 01-01-2013 daarom een lagere hypotheek kunnen krijgen

 

[manager26]

Is het niet zo dat de bank in het geval van een B.V. een loonstrook genoeg vind en niet kijkt naar het achterliggende bedrijf ?Mijn medewerker heeft met zijn loonstrook , vastcontract redelijk eenvoudig een hypotheek kunnen sluiten.

Nee, als je zelf de eigenaar bent van die BV wordt je gewoon als ondernemer gezien.

 

Er zit ook een bepaalde logica achter: wordt de werknemer ziek, dan is er loondoorbetalingplicht werkgever en daarna WIA. (en gaat de werkgever failliet tijdens de loondoorbetaling tijdens ziekte, dan is er nog Ziektewet vangnet). Wordt de werknemer ontslagen dan is er WW. (even geheel los van hoe beperkte rechten iemand heeft, toekomstige drastische versobering sociaal vangnet et cetera).

 

Wordt daarentegen de ondernemer ziek, dan is er hopelijk een arbeidsongeschiktheidsverzekering, maar in de helft van de situaties is die er niet ( of is de premie niet betaald). Gaat de ondernemer failliet, dan is er geen enkel sociaal vangnet behoudens de voor iedere hypotheekschuld zwaar ontoereikende bijstand. Kortom: voor hypotheekbanken vormen werknemers op het eerste gezicht en op de korte termijn een gunstiger risico dan ondernemers.

Hiermee ben ik het opzich eens , natuurlijk wil een bank risico's zo veel mogelijkheid vermijden. Ik heb overigens wel een arbeidsongeschiktheidsverzekering. Echter een huis heeft toch ook een restwaarde wat het huis bij eventuele problemen en een gedwongen verkoop nog oplevert.

 

 

 

Weinig hypotheekbanken durven naar de wat langere termijn te kijken, waarin ondernemers wellicht een gunstiger risico vormen dan werknemers!

 

Tja , we blijven ondernemers he... Dan maar zoeken naar andere oplossingen.

 

 

Ik ben zelf ook pas Ik ben zelf ook pas bij de hypotheekadviseur geweest, die wist mij te vertellen dat het fiscale verschil na 1 jan. 2013 nog best meevalt en niet zoals door sommige tv-programma's 100en euro's verschil per maand

Het fiscale verschil is bij aanvang nihil, omdat er de eerste paar jaar in de annuïteit nauwelijks wordt afgelost, maar dit neemt wel toe, waardoor de netto lasten toenemen ivm verminderde hypotheekrente aftrek/toename netto aflossing. Het is daarom wel van invloed op de maximale hypotheeklast: met het zelfde inkomen zul je na 01-01-2013 daarom een lagere hypotheek kunnen krijgen

 

 

Ok duidelijk

[Norbert Bakker]

Echter een huis heeft toch ook een restwaarde wat het huis bij eventuele problemen en een gedwongen verkoop nog oplevert.

Het risico van de bank zit 'm in dan ook juist in het feit dat die executiewaarde bij lange na de hypotheeklast niet dekt, en dat de getaxeerde executiewaarde (80% van verkoopwaarde ) hedentendage ook al niet klopt.

 

Voorbeeld: Woning van 250K, executiewaarde 200K. Benodigde hypotheeksom incl KK, kosten notaris, taxatie adviseur etc, 260K. Hier loopt de bank dus al minimaal 60K risico. in de huidige praktijk levert de woning bij executieverkoop niet 200K maar 150K op, totale niet in te vorderen restschuld bank 110K. En NHG (vooral interesant voor bank) kun je als ondernemer in deze situatie wel vergeten....

[manager26]

Echter een huis heeft toch ook een restwaarde wat het huis bij eventuele problemen en een gedwongen verkoop nog oplevert.

Het risico van de bank zit 'm in dan ook juist in het feit dat die executiewaarde bij lange na de hypotheeklast niet dekt, en dat de getaxeerde executiewaarde (80% van verkoopwaarde ) hedentendage ook al niet klopt.

 

Voorbeeld: Woning van 250K, executiewaarde 200K. Benodigde hypotheeksom incl KK, kosten notaris, taxatie adviseur etc, 260K. Hier loopt de bank dus al minimaal 60K risico. in de huidige praktijk levert de woning bij executieverkoop niet 200K maar 150K op, totale niet in te vorderen restschuld bank 110K. En NHG (vooral interesant voor bank) kun je als ondernemer in deze situatie wel vergeten....

 

Dag Norbert,

 

Dank voor de toelichting.

[Joost Rietveld]

toch nog even:

 

je geeft aan 30K in de min te staan op je eigen vermogen. Oftewel (in de visie van de bank) je neemt steevast meer op voor privé dan dat je aan winst maakt. Voor veel ondernemers is dat de snelste weg naar failliet gaan. Uiteraard is de bank niet happig op ondernemers die meer uitgeven dan dat er verdiend wordt.

 

je best kans is het negatief EV om te buigen naar positief door de komende jaren structureel op je privé uitgaven te letten en deze af te stemmen op de winst uit je bedrijf en wel zodanig dat je inloopt op die 30K in de min.

 

Succes

Joost

[odeon]

[Het fiscale verschil is bij aanvang nihil, omdat er de eerste paar jaar in de annuïteit nauwelijks wordt afgelost, maar dit neemt wel toe, waardoor de netto lasten toenemen ivm verminderde hypotheekrente aftrek/toename netto aflossing. Het is daarom wel van invloed op de maximale hypotheeklast: met het zelfde inkomen zul je na 01-01-2013 daarom een lagere hypotheek kunnen krijgen

 

En dat zal zich vertalen in nog lagere huizenprijzen. Dit komt bovenop de toch al slechte economische vooruitzichten en versobering van de sociale zekerheid. Vandaar dat ik voorlopig geen herstel verwacht van de huizenmarkt. Logisch dat banken terughoudend zijn met het verstrekken van hypotheken. We zitten zo wel in een neerwaartse spiraal die moeilijk is te doorbreken. Als ik TS was zou ik voorlopige blijven huren...