Bestemmingsaanpassing en de kosten voor aanpassing pand

[Horeca-Advies & Administratie]

Heb geprobeerd duidelijk te krijgen wat redelijk is maar kan het niet vinden. Wie kan me helpen bij de volgende vraag.

 

We overwegen een horecazaak te starten in een voormalige sportschool. Bestemmingsaanpassing lijkt geen probleem. Pand staat leeg (1 1/2 jaar) en huur is acceptabel. ECHTER....

 

Voor aanpassingen zijn ook kosten gemoeid die ik (grotendeels voor de verhuurder vind) zoals

- nieuwe verwarmingsketel (huidige uit 1980)

- vervanging electra (zeer verouderd en geen krachtstroom)

- niet voldoende luchtventilatie nodig voor de horecazaak

- pand voldoet niet aan veiligheidseisen m.b.t. Brandvertraging

- plaatsen vetput

 

Wie kan me helpen met de volgende vraag? Wat is hij verplicht te doen zonder huurprijsverhoging, wat is mijn ondernemersrisico en wat is evt gezamenlijke verantwoordelijkheid?

 

Ik heb binnenkort een gesprek met de verhuurder en kom graag beslagen ten ijs (dus nog geen huurovereenkomst etc gezien)

Txs alvast.

 

Gr.

 

Bas

[Hans van den Bergh]

Het pand zal in ieder geval aan het bouwbesluit (2012?) moeten voldoen en de lokaliteit die als horecagelegenheid dienst gaat doen, moet inderdaad nog aan wat meer eisen voldoen: hoogte, ventilatie, tapwater, telefoon, toiletruimte etc...

 

Ga eerst maar eens met de gemeente om tafel of - en onder welke voorwaarden - zij de bestemming willen wijzigen en mee willen werken aan de benodigde vergunningen, in mijn gemeente kun je daarvoor een principe-beoordeling aanvragen. Als je daar meer over weet, kun je bepalen in hoeverre een gesprek met de verhuurder zinvol is.

 

Succes en groet,

 

Hans

[Horeca-Advies & Administratie]

Dank Hans, ik heb idd al een beginseluitspraak horeca aangevraagd bij de gemeente. Antwoord is onderweg. Hoogte, tapwater, gescheiden toiletten met voorportiek is allemaal aanwezig. Het gaat me met name om de grote aanpassingen die straks ook een waardetoename voor het pand zijn waar ik niet alleen voor op wil draaien.

[StevenK]

Een verhuurder is verplicht ervoor te zorgen dat het verhuurde voldoet aan de overeenkomst, meer niet.

 

Een algemene verplichting voor een verhuurder om bouwkundige of installatietechnische aanpassingen te doen bestaat niet en zeker in b2b contracten is er ook geen sprake van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid waarom die verplichting er dan toch zou zijn.

 

Je zult dus over je wensen c.q. eisen met de verhuurder moeten onderhandelen.

[Horeca-Advies & Administratie]

Ok, duidelijk. Op zoek naar de win-win dus!

[Hans van den Bergh]

Ok, duidelijk. Op zoek naar de win-win dus!

Maar eerst het antwoord van de gemeente afwachten.

 

Succes en groet,

 

Hans

[Bazzio]

Voor aanpassingen zijn ook kosten gemoeid die ik (grotendeels voor de verhuurder vind) zoals

beste andere Bas, het is enigszins afhankelijk van wat er in het contract staat, maar normaliter huur je casco, dat wil zeggen dat alle punten op je lijstje voor je eigen rekening komen.

 

uiteraard is het zeker aan te raden met de verhuurder te onderhandelen over een verbouwingsbijdrage, al dan niet in combinatie met een periode huurkorting (voor je opstartperiode) tenslotte is hij er ook bij gebaat dat er een succesvolle zaak inkomt.

 

edit: en uiteraard uitspraak gemeente afwachten.

(evt druk uitoefenen bij verantwoordelijke wethouder, ambtenaren kunnen er maanden over doen)

[RiVe]

- nieuwe verwarmingsketel (huidige uit 1980)

- vervanging electra (zeer verouderd en geen krachtstroom)

 

 

Zolang de installatie voldoet aan de eisen die destijds tijdens de aanleg verplicht waren, hoeft het niet vernieuwd te worden, tenzij de bedrading nog met stoffen isolatie is uitgevoerd, maar dat komt eigenlijk niet meer voor, de aanpassing daarvan is al een keer verplicht gesteld.

 

Eventueel kun je een NEN 3140 inspectie uit laten voeren.

 

[Roel J]

het is dus duidelijk dat er niet veel verplicht is. om toch een beetje specifiek te worden als richtlijn..

 

verwarmingsketel is meestal geen mega investering en de behoefte aan warmte, al dan niet in combinatie met warmwater voorziening wisselt sterk per branche en gebruikstoepassen.

 

De stroomvoorziening, ja verouderde electra is een pandeigenaar dingetje.. eens in de 25-30 jaar zal dat toch vervangen moeten, nu het pand leeg is zou dat een goed moment zijn.

Krachtstroom daarin tegen is echt een horeca dingetje, niet echt een standaard voorzieining, maar ook niet zo vreselijk duur om aan te leggen als ze toch bezig zijn met de electra.

Krachtstroom in de meterkast is so wie so nooit echt moeilijk, maar de kosten gaan zitten in het trekken (en wegwerken) van de leidingen.

 

te weinig luchtventilatie voor horeca.. lijkt me ook duidelijk, dat zijn eigen kosten, je hebt meer nodig dan een ander dus voor eigen rekening.er zouden wel onderdelen kunnen zijn die tot de vaste inrichting horen en waarvan het redelijk is dat de verhuurder een deel meebetaald of overneemt bij einde huur.

 

De brandveiligheid mbt brandvertraging daar neig ik toch weer naar kosten voor de verhuurder. Een aantal brandveiligheidseisen is natuurlijk in de afgelopen jaren verscherpt, vaak hoef je niet acuut aan te passen, maar bij een verbouwing moet je wel aan nieuwe gebouweisen gaan voldoen. dat deel lijkt me voor de verhuurder

Ik kan me ook voorstellen dat en deel van die extra eisen voortvloeien uit het gebruik als horecapand

en die zijn dan weer specifiek voor jou rekening, dat zullen dan vooral veiligheidsvoorzieningen in de keuken zijn en mogelijk wat extra brandvertragingseisen in de restaurantruimte waar de gasten zitten.

 

plaatsen van een vetput is ook weer een echte horeca post, buiten de horeca is dit nooit vereist deze kosten zijn dus vrijwel altijd voor eigen rekening en een vetput word ook niet als waardevolle toevoeging gezien omdat deze regelmatig geleegd moet worden.

 

 

Ik hoop dat deze opsomming dan een beetje een beeld geeft van welke kosten je voor eigen rekening moet nemen en welke kosten je bij de verhuurder kunt leggen.

 

 

Soms worden er ook wel weer afwijkende afspraken gemaakt omdat het praktischer is om bepaalde werkzaamheden te combineren en dan in totaal door 1 partij te laten betalen ipv ieder zijn deel. zo kan ik me voorstellen dat als het lukt om de electra vernieuwd te krijgen de verhuurder ook de krachtstroomvoorziening regelt en dat in ruil daarvoor jij met de aannemer regelt dat het pand op alle punten aan de brandveiligheid voldoet.

Dus eerste stap is alle kosten zo goed mogelijk boven tafel krijgen, dan kijken wie wat zou moeten betalen en dan nog een keer na het bouwplan kijken zodat niet de een het net uitgevoerde werk van de ander weer teniet doet.

[Horeca-Advies & Administratie]

Dank voor de opheldering. Ga deze kennis meenemen in het gesprek. Wil niet het onderste uit de kan maar in redelijkheid kijken of we eruit komen als bestemming geen probleem blijkt te zijn.