Hypotheek BV

[Ada]

Beste,

 

Ik heb even gezocht op de site en vooralsnog geen antwoord gevonden. Ik hoop geen dubbele post.

 

Een vriend van mij is voornemens een huis te kopen. Hij heeft een jaarlijkse winst van rond de €85.000 en heeft een eenmanszaak. Hij heeft een eigen vermogen van zo'n €300.000. Dat geld wilt hij zo gunstig mogelijk gebruiken om een huis van te kopen (een eigen woning met nog een deel hypotheek bij de bank).

 

Een snel reken sommetje leert dat als hij een BV opricht en van daar uit 6% hypothecair leent aan hem als privé dat hij pers saldo geld overhoudt.

Betaalt €18000 rente - EWF en * 52% belasting is dat €9810 netto.

De BV ontvangt €18000, minus VPB en dividend een netto uitkering aan prive van €11088.

 

Het lijkt mij te mooi en ik vraag mij dan ook af of dit wel kan? Want kun je hier een BV voor oprichten.. En dit is dan toch veel gunstiger dan direct aflossen?

 

Mvg

Ada

[Norbert Bakker]

Voor zover mij bekend (ben geen hypotheekadviseur, maar wel onderdeel van mijn permanente educatie): ja het kan en het mag, maar je had dit voor het echte voordeel dan al lang geleden moeten doen, en in ieder geval vóór 2013.

 

Voor de fiscale aftrekbaarheid zul je de nieuwe hypotheek bij de BV namelijk met annuïtaire of lineaire aflossing moeten vormgeven, en dus neemt je rentevoordeel af (wellicht zelfs nemen de totale netto lasten van de constructie al snel toe tot boven de huidige lasten)

 

Daarnaast wordt de aftrekbaarheid van de hypotheekrente in het toptarief geleidelijk afgebouwd, zodat het rentevoordeel ten opzichte van VPB en uitdividenden vrij snel niet meer opweegt tegen de kosten van het instand houden van de BV, boekhouding en jaarrekening.

 

Kortom: goed idee, maar had je wel 10 jaar eerder moeten doen

 

 

[prinsrachid]

Voor de fiscale aftrekbaarheid zul je de nieuwe hypotheek bij de BV namelijk met annuïtaire of lineaire aflossing moeten vormgeven, en dus neemt je rentevoordeel af

Dit is waar het in de praktijk op neerkomt (als je bij banken leent). De wettelijke beperking is echter uitsluitend dat het ten minste annuïtair moet zijn. Dat betekent dus dat je met een hypotheek uit je eigen bv niet vast zit aan deze twee prefabhypotheeksmaakjes van de grootbanken.

 

Bij het overwegen van het aan mezelf aanbieden van een hypotheek vanuit de BV, kwam ik er opeens achter dat ik aan zowel de vraag- als aanbodkant kwam te zitten. Aan de vraagkant (privé) wil je natuurlijk zo goedkoop mogelijk uit (maximaal belastingvoordeel, zo laag mogelijke nettolasten), maar aan de aanbodkant (BV) wil je natuurlijk nog best een maximaal (maar zakelijk) rendement maken.

 

Als gevolg hiervan heb ik een alternatieve hypotheek opgetuigd die wat weg had van een oude spaarhypotheek (dus met gelijkblijvende nettolasten over de hele looptijd met 100% rentezekerheid, maar met veel lagere rentelasten te hoeven betalen), maar die over de hele looptijd nominaal bijna net zo duur was als een lineaire hypotheek bij de huidige, lage rentestanden.

 

Ik heb het concept ook nog gratis aangeboden aan een aantal banken. Dat was nog wel een leuke eye-opener. De reacties waren op zich wel positief, maar vielen uiteen in (a) ze snapten het eigenlijk niet - dat vond ik wel héél gênant eigenlijk, (b) ze vonden het heel interessant, maar ze hadden geen plannen voor nieuwe producten, © ze wilden wel, maar ze waren al zelf een alternatief aan het bedenken - waar vervolgens ook niets van is gematerialiseerd.

 

Anyway, moral of the story: bij een hypotheek uit je eigen BV zit je niet vast aan óf een annuïteiten- óf een lineaire hypotheek.

 

...en vrij snel niet meer opweegt tegen de kosten van het instand houden van de BV, boekhouding en jaarrekening.

Ik denk dat dit mee kan vallen. Als er verder niets in de bv meer gebeurt dan alleen deze hypotheek, dan bestaat de boekhouding uit niet meer dan het volgen van het aflossingsschema en wat bankkosten. Als je een klein beetje handig in bent in een beetje boekhouding en het opsturen van een jaarrekening naar de KvK, dan hoeft het in stand houden van de bv niet de wereld kosten.

[RT....]

Een vriend van mij is voornemens een huis te kopen. Hij heeft een jaarlijkse winst van rond de €85.000 en heeft een eenmanszaak. Hij heeft een eigen vermogen van zo'n €300.000. Dat geld wilt hij zo gunstig mogelijk gebruiken om een huis van te kopen (een eigen woning met nog een deel hypotheek bij de bank).

Waarom stelt jouw vriend die vraag hier niet zelf? Wat is jouw rol bij zijn onderneming?

 

 

[Norbert Bakker]

Dit is waar het in de praktijk op neerkomt (als je bij banken leent). De wettelijke beperking is echter uitsluitend dat het ten minste annuïtair moet zijn. Dat betekent dus dat je met een hypotheek uit je eigen bv niet vast zit aan deze twee prefabhypotheeksmaakjes van de grootbanken.

Ik doelde op iets anders: je moet aflossen (of sterker nog: je moet je renteaftrek berekenen op basis van minimaal annuïtaire aflossing, ongeacht of je echt aflost), dus nemen de rentelasten altijd af.

 

Bij het overwegen van het aan mezelf aanbieden van een hypotheek vanuit de BV, kwam ik er opeens achter dat ik aan zowel de vraag- als aanbodkant kwam te zitten. Aan de vraagkant (privé) wil je natuurlijk zo goedkoop mogelijk uit (maximaal belastingvoordeel, zo laag mogelijke nettolasten)

Bij een hypotheek vanuit de eigen BV wil ik dat juist niet. Het maximale belastingvoordeel behaal ik daar juist met zo hoog mogelijke netto hypotheekklasten. Maar uit je verdere reactie lijkt me dat je dat wel begrijpt of bedoelt, of doelt op de totale lasten privé+BV :)

 

 

[Roel J]

Voordat je over voordeel kunt spreken zul je toch alles in de berekenig mee moeten nemen en dus ook rekening moeten houden met de fiscale faciliteiten van de IB die hij verliest zoals de zelfstandigenaftrek (ruim 7000 euro verlaging winst. en de 14% mkb vrijstelling.

 

bij 85000 euro winst in een eenmanszaak is de overstap naar een BV niet perse voordeliger dankzij die aftrekposten.

 

14% van zo'n 78000 euro is ook een (te) leuke som geld die even laat liggen om 2000 euro rekenkundig voordeel te behalen.

 

Daarbij als je een eenmanszaak omzet naar een bv gaat dat meestal "geruisloos" dus zonder afrekenen en worden de betaande activiteiten voortgezet, als er dan kort na de overgang opeens 300.000 euro geld in gestort word om daarna direct voor dat bedrag een hypotheek te verstrekken zou het wel eens kunnen dat het als een oneigenlijke constructie word gezien. Aangezien die 300.000 euro niet met een zakelijk doel in de onderneming is gestopt.

maar goed dat is mijn persoonlijke inschatting.. kan zijn dat een fiscalist daar wel nog wat ruimte ziet om het met de juiste stappen in de juiste volgorde toch voor elkaar te krijgen.

 

 

[Norbert Bakker]

bij 85000 euro winst in een eenmanszaak is de overstap naar een BV niet perse voordeliger..

Beste Roel,

 

De ondernemer kan gewoon IB ondernemer blijven, dat maakt voor een hypotheek BV niet uit. De hypotheek BV staat ook open voor de vermogende particulier.

 

Uiteraard is of was de koppeling met vermogen in een actieve BV (en wellicht zelfs nog pensioen in eigen beheer) een mooie combinatie, maar noodzakelijk is het zeker niet

[Ada]

Dank voor de reacties.

Die vriend heeft minder verstand van belastingen. En ik vind het wel interessant. Rare hobby?

[Ada]

Ik ga er ook vanuit dat hij IB ondernemer blijft en daarnaast als particulier geld in een BV stopt die dan gebruikt wordt om de hypotheek te verstrekken..

Al met al heb ik nog niet het idee dat het voordelig is. BV oprichten en jaarlijkse administratie kost natuurlijk ook geld. Vermoedelijk weegt dat dus niet tegen elkaar op..

Of zie ik dat verkeerd?

[Roel J]

De ondernemer kan gewoon IB ondernemer blijven, dat maakt voor een hypotheek BV niet uit. De hypotheek BV staat ook open voor de vermogende particulier.

 

 

Evengoed behoud ik dan mijn twijfels of je een BV kunt oprichten die als enig doel heeft het verstrekken van een hypotheek aan de aandeelhouder en geen enkele andere zakelijke activiteit ontplooit of zal ontplooien in de toekomst.

 

er wordt namelijk 300.000 euro prive kapitaal waar geen fiscaal voordeel mee gehaald kan worden in een bv gestopt om er daarna op 2 vlakken fiscaal voordeel mee te halen. en de constructie wordt opgezet met als enig doel die fiscale constructie, er is geen zakelijke grond voor die bv want die doet niets anders..

mijn fiscale rader zegt.. dat zou ik heel goed uitzoeken. Er is soms een subtiel verschil tussen wat fiscaal nog (net) kan en wat net niet kan of in elk geval kan leiden

 

 

 

 

[prinsrachid]

Dit is waar het in de praktijk op neerkomt (als je bij banken leent). De wettelijke beperking is echter uitsluitend dat het ten minste annuïtair moet zijn. Dat betekent dus dat je met een hypotheek uit je eigen bv niet vast zit aan deze twee prefabhypotheeksmaakjes van de grootbanken.

Ik doelde op iets anders: je moet aflossen (of sterker nog: je moet je renteaftrek berekenen op basis van minimaal annuïtaire aflossing, ongeacht of je echt aflost), dus nemen de rentelasten altijd af.

Ik weet het niet zeker, maar ik was in de veronderstelling dat het verplicht is om daadwerkelijk af te lossen. Ik dacht dat de renteaftrek gewoon volledig vervalt als je openstaande hypotheekbedrag (dus hoofdsom minus aflossingen) op enig moment niet op de curve van minimaal een annuïtair aflossingsschema zit.

 

Uit jouw woorden zou je kunnen opmaken dat je ook gewoon een aflossingsvrije hypotheek mag nemen en dat je dan nog steeds renteaftrek hebt, maar dat die dan beperkt is tot het deel volgens een annuïtair schema. Volgens mij is dat niet zo. Ik weet wel dat dit op enig moment als optie is aangedragen.

 

(EDIT: In het Kunduz-akkoord van 2012 leek er ruimte gelaten voor renteaftrek bij fictief aflossen, maar hier is dus uiteindelijk niets meer mee gedaan)

 

Bij een hypotheek vanuit de eigen BV wil ik dat juist niet. Het maximale belastingvoordeel behaal ik daar juist met zo hoog mogelijke netto hypotheekklasten. Maar uit je verdere reactie lijkt me dat je dat wel begrijpt of bedoelt, of doelt op de totale lasten privé+BV :)

Nou, ik bedoelde eigenlijk meer dat als je privé enerzijds en zakelijk anderszijds 'zakelijk' zou bekijken. Dan wil je privé netto zo min mogelijk betalen. En zakelijk moet je proberen om 'geen kansen te laten liggen' (dus behoorlijk rendement). Uiteraard komt het rendement van de BV weer terecht bij privé, dus uiteraard kijk je met een schuin oog wel naar de nettolasten/opbrengst voor privé+BV bij elkaar. :)

[Norbert Bakker]

Ik weet het niet zeker, maar ik was in de veronderstelling dat het verplicht is om daadwerkelijk af te lossen. Ik dacht dat de renteaftrek gewoon volledig vervalt als je openstaande hypotheekbedrag (dus hoofdsom minus aflossingen) op enige moment niet op de curve van minimaal een annuïtair aflossingsschema zit.

Zo te zien heb je gelijk inderdaad. Gelukkig zijn dat soort details ook geen onderdeel van mijn PE ;)

[prinsrachid]

Betaalt €18000 rente - EWF en * 52% belasting is dat €9810 netto.

De BV ontvangt €18000, minus VPB en dividend een netto uitkering aan prive van €11088.

Overweegt deze persoon misschien ook nog om het geld gewoon te gebruiken om het huis mee te kopen?

 

Als je een huis van 3 ton koopt voor 3 ton (en dus een afgelost huis hebt), ontloop je namelijk het eigenwoningforfait (of meer specifiek, je hebt dan een extra aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld ter hoogte van die forfaitaire bijtelling).

 

Het voordeel daarvan is dan zo'n 1.170 euro per jaar (0,75% x 300.000 euro x 52%), zonder dat je daarvoor een bv hoeft op te tuigen. Het netto voordeel in privé dat je hierboven had berekend was 1.278 euro per jaar. Dus met een verschil van maar 100 euro zou ik het dan persoonlijk wel weten.

[Maxn]

Een tijdje terug hetzelfde overwogen, maar het uiteindelijk maar niet gedaan.

In mijn geval mocht ik zo-ie-zo op verhoogde belangstelling van de belastingdienst rekenen, omdat het een koop binnen de familie betrof (huis is van mijn grootouders geweest).

En was bang dat als ik er dan ook nog een twijfelachtige hypotheek BV constructie tegenaan zou gooien, het helemaal vragen om problemen is. ::)

 

De constructie is alleen interessant als de hypotheek hoog genoeg is, en je een hoog rente percentage kan rekenen.

En of de fiscus een percentage als 6% accepteert, terwijl je bij een normale bank een hypotheek voor minder kan krijgen, was ik ook niet helemaal gerust op.

 

 

Daarnaast wordt de aftrekbaarheid van de hypotheekrente in het toptarief geleidelijk afgebouwd, zodat het rentevoordeel ten opzichte van VPB en uitdividenden vrij snel niet meer opweegt tegen de kosten van het instand houden van de BV, boekhouding en jaarrekening.

 

Zat er toen aan te denken om de hypotheek simpelweg "vervroegd af te lossen" in het jaar dat de kosten+EWF het niet meer lonend maakt.

[Maxn]

Als je een huis van 3 ton koopt voor 3 ton (en dus een afgelost huis hebt), ontloop je namelijk het eigenwoningforfait (of meer specifiek, je hebt dan een extra aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld ter hoogte van die forfaitaire bijtelling).

 

TS vermelde dat er ook nog een deel bij de bank geleend wordt:

 

(een eigen woning met nog een deel hypotheek bij de bank).

 

Dan gaat dat helaas niet op.

[Ada]

Beste,

 

Het is inderdaad zo dat het deels met een hypothecaire lening bij de bank gaat gebeuren. De woning zal tussen de 700.000 en 800.000 liggen. Het eigen geld zo'n 350.000.

Indien hij dus de helft van de woning met eigen geld financiert (ipv lening bv) zal hij bij de bank ook een lager rente percentage krijgen neem ik aan. Hetgeen ook weer scheelt..

Daarnaast zal zijn aftrek EW in prive op 52% blijven.

 

Ik denk uit voorstaande op te maken dat eea ook sterk afhankelijk is van het al dan niet nut hebben van het oprichten van een BV. De winst varieerts tussen de 80k en 120k dus dat ligt rond het omslagpunt naar BV.

 

lastig lastig..

[Norbert Bakker]

Daarnaast zal zijn aftrek EW in prive op 52% blijven.

Helaas, in 2015 is het maximum 51%, in 2016 50,5% en dit neemt jaarlijks met 0,5% af:

 

Jaar	Verhogingstarief	Werkelijke aftrek tarief maximaal	Belastingschijf
2013	0,0%	52,0%	4
2014	0,5%	51,5%	4
2015	1,0%	51,0%	4
2016	1,5%	50,5%	4
2033	10,0%	42,0%	3
2034	10,5%	41,5%	3
2035	11,0%	41,0%	3
2040	13,5%	38,5%	3
2041	14,0%	38%	3
2042	14,0%	38%	3

 

 

Ik denk uit voorstaande op te maken dat eea ook sterk afhankelijk is van het al dan niet nut hebben van het oprichten van een BV. De winst varieerts tussen de 80k en 120k dus dat ligt rond het omslagpunt naar BV.

Yep. Maar dat fiscale omslagpunt is gebaseerd op effectieve lastendruk bij uitdividenen naar privé. Als je - mede vanwege hypotheek - de winsten juist wilt oppotten in de BV, ligt het praktische omslagpunt voor de BV lager. Werk voor een goede fiscalist imho.

 

 

[prinsrachid]

Het is inderdaad zo dat het deels met een hypothecaire lening bij de bank gaat gebeuren. De woning zal tussen de 700.000 en 800.000 liggen. Het eigen geld zo'n 350.000.

Om eerlijk te zijn is het me ietwat onduidelijk wat er nu precies met 'eigen geld' wordt bedoeld. Is dat ondernemingsvermogen in de eenmanszaak (box 1)? Is dat spaargeld in privé (box 3)? Is dat het eigen vermogen van de bv bij de start ervan (box 2)? Het lijkt me op zich wel van belang om te begrijpen hoe het geld is aan te spreken (en of het voorafgaand nog belast wordt) bij het aangaan van een 30-jarige hypotheekverplichting.

 

Verder zou ik nog willen opmerken dat banken soms niet staan te springen om een hypotheek te verstrekken, als er nog een andere hypotheekverstrekker blijkt te zijn (in dit geval een Hypotheek BV). Waarschijnlijk om onduidelijkheid over (het eventueel kunnen aanspreken van) het onderpand te voorkomen.

 

Indien hij dus de helft van de woning met eigen geld financiert (ipv lening bv) zal hij bij de bank ook een lager rente percentage krijgen neem ik aan. Hetgeen ook weer scheelt..

Daarnaast zal zijn aftrek EW in prive op 52% blijven.

Daar neem je nogal wat aan. Into each life some rain must fall. Uit voorzichtigheidsoogpunt zou ik persoonlijk toch nog even een berekening maken met 36½% en 42% in plaats van alleen met 52%.

 

Realiseert de persoon in questie zich wel dat de hypotheek alleen volledig tegen het top-tarief (inmiddels 51% and counting, zie reactie Norbert) kan worden afgetrokken, als hij élk jaar een inkomen heeft dat hoger is dan de aanvang van de hoogste schijf in box 1 (~57½k) plus de hypotheekrente zelf? Als je 8 ton leent voor 30 jaar leent, dan ben je al snel 28k aan rente kwijt! En dan ga ik nog uit van de momenteel ongeveer laagste hypotheekrente van 3½%. Bij een hoger percentage moet je nóg meer verdienen om maximale te profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Deze persoon moet dan dus vanaf nu élk jaar ieder jaar minimaal 85.500 euro persoonlijk inkomen genereren om te profiteren van het toptarief-zonneschijnscenario.

 

Door de plannen van het huidige kabinet om de aanvang van schijf 4 op te trekken, wordt bovendien de kans dat je (in ieder geval een deel van) de hypotheekrente moet aftrekken in de één-na-hoogste schijf steeds groter. Gecombineerd met de plannen om de belasting in schijf 2 en 3 te verlagen naar 40%, houdt dit dus sowieso al een belastingverzwaring in voor alle hypotheekhouders met een inkomen boven de 20k per jaar! Het laagste gecombineerde belastingtarief voor Vpb + IB (box 2) is momenteel ook 40%, dus dan schiet je er in dat geval zelfs in best-case niets mee op.

 

En dan mag je ook nog hopen dat de WOZ en/of het eigenwoningforfait (EWF) niet al te veel stijgt. Mijn politiek cynisme zegt me dat je best voor jezelf een berekening mag maken rekening houdend met een EWF van 2,35%. Dan heb je aardig wat worst-case-scenario's getackeld.

 

Verder zou ik nog willen opmerken dat banken soms niet staan te springen om een hypotheek te verstrekken, als er nog een ándere hypotheekverstrekker blijkt te zijn (in dit geval een Hypotheek BV). Waarschijnlijk om onduidelijk over (het eventueel kunnen aanspreken van) het onderpand.

 

Ik denk uit voorstaande op te maken dat eea ook sterk afhankelijk is van het al dan niet nut hebben van het oprichten van een BV. De winst varieerts tussen de 80k en 120k dus dat ligt rond het omslagpunt naar BV. lastig lastig..

Ik krijg hierbij het geval dat die knikpunten misschien zijn gebaseerd op een BV waarbij ten minste het gebruikelijk loon moet worden betaald aan de DGA (44.000+ euro / jaar). Als de BV alleen een hypotheek verstrekt, is dat wellicht niet van toepassing en ligt het omslagpunt dus een stuk lager.

[Norbert Bakker]

Als de BV alleen een hypotheek verstrekt, is dat wellicht niet van toepassing en ligt het omslagpunt dus een stuk lager.

Maar, zoals Roel al terecht opmerkte, kun je je afvragen of de hele BV zonder bedrijfsactiviteiten geen constructie is met als enig doel om een fiscaal voordeel te behalen. Zeker nu de Stamrecht BV de nek om is gedraaid kan ik mij voorstellen dat je hiermee niet lang onder de radar blijft : zeker niet als je als IB ondernemer ook aangifte VPB voor je hypotheek BV moet doen.

[prinsrachid]

Als de BV alleen een hypotheek verstrekt, is dat wellicht niet van toepassing en ligt het omslagpunt dus een stuk lager.

Maar, zoals Roel al terecht opmerkte, kun je je afvragen of de hele BV zonder bedrijfsactiviteiten geen constructie is met als enig doel om een fiscaal voordeel te behalen. Zeker nu de Stamrecht BV de nek om is gedraaid kan ik mij voorstellen dat je hiermee niet lang onder de radar blijft : zeker niet als je als IB ondernemer ook aangifte VPB voor je hypotheek BV moet doen.

Een bv met als bedrijfsactiviteit het verstrekken van hypotheekleningen is toch geen bv zonder bedrijfsactiviteiten? En om je geld te willen beleggen via een bv is toch ook niet zo vreemd? In die zin vind ik het oprichten van een Hypotheek BV niet méér een constructie dan überhaupt welke bv dan ook. Bovendien is een Hypotheek BV toch ook geen nieuw en onbekend verschijnsel (hier, hier, hier, hier en hier)?

 

Hoewel het misschien niet in juridische en fiscale zin zo is, vind ik het persoonlijk al wel iets te veel een 'constructie'. Nog afgezien van het feit dat je er alleen maar een potje druk mee bent. En als je het niet DIY doet, dan ben je ook nog notarissen, fiscalisten, administrateurs, boekhoudkantoren, e.d. aan het spekken. Lijkt me niet bij te dragen aan een manier om er privé geld aan over te houden.

 

Bovendien lijkt me dat fiscale voordeel ook niet echt een argument meer. Er is inmiddels zó veel aan de fiscale behandeling van hypotheken gerommeld, dat je een behoorlijke kast van een huis moet hebben wil het misschien wat opleveren. Echter, in dat geval krijg je al weer snel te maken met de aftrekbeperking in het toptarief én de villabelasting. Het Ministerie van Financiën is ook niet op hun achterhoofd gevallen. :)

[Norbert Bakker]

Een bv met als bedrijfsactiviteit het verstrekken van hypotheekleningen is toch geen bv zonder bedrijfsactiviteiten?

Zeker niet. Maar als de BV maar welgeteld één hypotheeklening verstrekt aan - hé, da's toevallig! - de zelfde (enig) aandeelhouder die die zelfde muntjes eerst privé als kapitaal heeft ingebracht, begin ik daar wel wat aan te twijfelen. Noem het voortschrijdend inzicht, maar ik vermoed dat dat Roel gelijk heeft of redelijk snel gaat krijgen :)

 

Verder is het sop de kool niet waard: zoals jezelf al bevestigt zijn de gouden tijden van de hypotheek uit eigen BV snel over om fiscale en kostentechnische redenen, ongeacht of het een constructie zou zijn of niet