Wonen boven webwinkels - is daar behoefte aan?

[TwaBla]

Vroeger woonden middenstanders gewoon boven de zaak. Dat is de laatste decennia in onbruik geraakt, maar je ziet nu een nieuwe middenstand opkomen die webwinkels begint in de garage. Daar ontstaat dan weer bestemmingsgedoe over. Gemeenten kunnen echter ook positief naar dit vraagstuk kijken. Actief bestemmen voor nieuwe ondernemers!

 

Dat maakt benieuwd naar de behoefte aan woningen met een webwinkelfunctie. Is er behoefte aan woningen met goed toegankelijke opslagruimte? Met een etalage eventueel? Kunnen dat voormalige woonwinkelpanden in aanlopstraten zijn, of zouden juist clusters nieuwbouw interessant zijn? Huur of koop? En is er behoefte aan logistieke steun, bijvoorbeeld stadsdistributie die aansluit bij same- of next-day delivery en retouren verwerkt?

 

Er zijn ook andere woon/werk-combinaties denkbaar. Bijvoorbeeld atelierwoningen en verwant daaraan artisanwoningen. Huizen voor mensen die dingen maken en verkopen, al dan niet online. Hoe zien die eruit? Is een artisan-winkelcentrum denkbaar? Een broeiplek met nestjes erbij?

 

Of een beauty-bazar met verschillende knip-, plak- en smeer-professionals onder één dak, net zoals er gezondheidscentra zijn? Bij deze optie heeft de woonfunctie een beperkte toegevoegde waarde, maar is de clustering wel positief.

 

[TwaBla]

Gemeenten kunnen echter ook positief naar dit vraagstuk kijken. Actief bestemmen voor nieuwe ondernemers!

Zoals Blaricum doet met een aparte beleidsnotitie waarin bepaalde vormen wel en andere vormen niet in woningen worden toegestaan.

 

1. Internetwinkel waar alleen een elektronische transactie tot stand komt;

 

2. Internetwinkel met opslag- en verzendfunctie;

 

3. Internetwinkel met (beperkte) afhaal- en afrekenmogelijkheid;

 

4. Internetbedrijf met afhaalmogelijkheid en mogelijkheid de goederen ter

 

plaatse te bekijken;

 

5. Reguliere winkel met webwinkel (cross channel).

 

[R.I.P. - Benm]

Er zijn een aantal van dergelijke woning-bedrijfspanden gebouwd in zeewolde. Dit zijn wel panden met op de onderste verdieping een gescheiden bedrijfsmatig gedeelte, er zitten dingen als fysiotherapeuten, software onwikkelaars en handelaars in.

 

Gezien die panden niet en masse leeg staan lijkt me dat er dus wel een behoefte is, afhankelijk van waar je het neerzet en hoe je het opbouwt/inricht.

 

... die panden zouden op bovenstaande schaal in 4 terecht komen denk ik.

[Wouter Hol]

Op zich een aardig idee, maar ik voorzie een knelpunt;

 

Webwinkels groeien exponentieel. Tenminste, als ze succesvol zijn. Ze verhuizen daarom zeer vaak van magazijnlocatie. Als ik alleen naar mijzelf kijk dan zijn wij binnen 3 jaar vier keer verhuisd. Als je dan ook steeds je woning moet verhuizen is dat minder praktisch.

 

Logistieke steun bestaat al, dat heet fulfilment.

 

[R.I.P. - Benm]

Dat kan inderdaad lastig zijn, al kan ik me ook voorstellen dat je na forse groei bijvoorbeeld eldres een magazijnlocatie in gebruik neemt, en het oorspronkelijke magazijn onder je huis dan kan gebruiken als kantoor/helldesk/ict-unit (mits het mag, das wel belangrijk).

[Wouter Hol]

In Warmenhuizen zijn ook diverse (nieuwbouw) woon/werk combinaties. Dat zijn woningen met daarachter een vrij grote loods en/of kantoorpand. Volgens mij zitten daar niet echt webwinkels, meer bedrijven zoals een reclamebureau, een stoffeerderij, een schoonmaakbedrijf en enkele bouwbedrijven.

 

Heel goedkoop zijn die locaties overigens niet, ik geloof dat ze 8 ton kosten, maar in trek zijn die locaties volgens mij wel.

[Ward van der Put]

Verderop in onze straat staan woningen met achterop het perceel een flinke bedrijfshal. Daarin zijn ondernemers en ondernemingen van allerlei pluimage gevestigd: een webwinkel inderdaad, maar bijvoorbeeld ook een koeriersbedrijf en een administratiekantoor. Sinds bouwjaar 1996, dus al 20 jaar, staat er zelden een leeg, dus ik zou zeggen dat de behoefte aan een gecombineerde woon-werkomgeving van alle tijden is.

 

Groente en verse eieren kopen we in het winkeltje verderop in een boerderij. De loods achterop het erf is verhuurd aan onze timmerman, die is gespecialiseerd in interieurbouw voor professionele keukens. Die lokale economie is levendig, stabiel en voldoende gezond — anders dan ons buurtwinkelcentrum, waar vooral de Albert Heijn de vaste waarde is maar de andere winkelpanden om de haverklap een nieuwe huurder hebben. Een komen en gaan van — denk ik wel eens — winkels waarvan starters denken dat het vooral "leuk" is om daarin te beginnen: damesmode, kinderkleding, bijouterie en dergelijke.

 

De voorraden van mijn eigen webwinkel heb ik vanuit huis overgebracht naar een fulfilmentbedrijf op een bedrijventerrein. Niet om gedoe met de gemeente voor te zijn, maar omdat alles zelf vanuit huis doen operationeel niet meer te doen was, precies zoals Wouter zegt. Daarvoor is een gewoon huis gewoon niet geschikt. Vanaf je oprit drie pallets door de voordeur en daarna trap-op lossen is geen feest.

 

[Bob de webbouwer]

Ik zou dat persoonlijk ook wel prettig vinden, maar dan zou ik wel een normaal huis met tuin willen, dus geen bovenwoning. Daarnaast wil ik niet met de auto naar de supermarkt hoeven.

 

Bovendien heb ik kinderen dus ik vind een huis in een kinderrijke buurt en vlakbij een school belangrijker.

 

Ik heb nu een bedrijfshal met kantoor erboven op 10 minuten reisafstand van mijn huis, dat is dus ook prima te doen. Ik kom er bovendien langs als ik naar de snelweg moet dus ook ideaal voor mijn dj werk (ivm laden en lossen).

[Ab Bauer]

Ik ben een paar jaar geleden gaan kijken bij die woon/werk woningen in Zeewolde.

Als ik het me goed herinner zat het huis en kantoor met de ruggen tegen elkaar. De voorkant van de werkruimte was dus een andere straat dan de straat van het woonhuis.

Ik vond het er prachtig uitzien. Maar ja Zeewolde... daar wil je nog niet dood gevonden worden ;)

 

Ik vind het een oplossing voor ondernemers die dicht bij hun bedrijf moeten/willen wonen.

Misschien omdat je diefstalgevoelige waar hebt of iets anders.

De meeste 'directeurswoningen' op een industrieterrein zijn een gruwel van lelijkheid en eenzaamheid.

Dat wil je je partner of kinderen echt niet aandoen. Dan kan zo'n woon/werk combi een mooie oplossing zijn.

 

 

[Highio]

Bedenk me juist dat zolderkamerwebshophouders onder hun virtuele winkel wonen.

 

Een voorraadlocatie van een beetje webshop zorgt voor veel inkomend en uitgaand verkeer.

 

Weekendgroet,

 

Highio

[R.I.P. - Benm]

Je kunt er inderdaad beter boven dan onder wonen, logistiek gezien ;)

 

Of iets als zeewolde een oplossing is: niet als je een stad wilt met een gezellige oude binnenstad of iets dergelijks. Voor de rest is het redelijk goed per auto bereikbaar en niet al te ver van amsterdam of utrecht. OV moet je alleen niet willen proberen in die buurt, maar dat geldt voor zoveel plaatsen buiten de randstad.

[TwaBla]

Een standaard variant woonwebwinkel zou dan werken als een muizeval*, omdat een kansrijke webwinkel opschaalt naar een niveau waarbij fulfilment uitbesteed wordt of op wat grotere schaal in een eigen accommodatie plaatsvindt. De kleinere webwinkel kan waarschijnlijk niet overleven en dus ook geen aangepaste woning betalen.

 

Met wellicht een paar uitzonderingen. De verkopende kunstenaar of artisan. En wellicht een verkoper van antiek, verzamelobjecten of andere collectors items.

 

Het intrigeert me, want gemeenten maken nog steeds bestemmingsplannen waarin ze clusters van bedrijvigheid voorzien. Niet alleen maar meer zorgwoningen. Maar wat bestem je voor de nieuwe bedrijvigheid? Broeiplekken in oude kloosters? Containerstores waar vroeger stadsindustrie was? Hoe houd je de slaapsteden en dommeldorpen* wakker?

 

 

 

* Muizeval en pannekoek zijn toch veel mooier dan de variant met de n?

[Ron van der Kolk]

Een hobbywoning heet zo'n huis toch? Met de woonkamer op de 1e verdieping.

 

^{En nu maar hopen dat ik niet word geband voor het gebruik van zulke controversiële woorden op dit ondernemersforum}

[Ward van der Put]

Een hobbywoning heet zo'n huis toch? Met de woonkamer op de 1e verdieping.

Help, mijn man is klusser webwinkelier!

[TwaBla]

 

Wie is die man die op zondag het vlees snijdt de retouren verwerkt?

[willemj]

Ik vraag me af in hoeverre de reistijd een factor is voor een zelfstandig ondernemer.

 

Vrijheid zeker. Ik mis de file niet. Uit mijn bed rollen en aan de slag is heerlijk. Tegelijk denk ik dat ik rustig 20 minuten verkeer per dag kan hebben. Of een paar keer 1,5 uur per maand.

 

Kantoor of distributiecentrum aan huis lijkt me een semi-drogreden om te (beginnen met) ondernemen.

 

[Sandra.]

Leuk deze topic tegen te komen, afgelopen half jaar hebben we langs tientallen bedrijfswoningen (zo noem ik het, combinatie woning met bedrijfspand) gereden en 15 bezichtigt ivm verhuisplannen. Ik zie dit niet als innovatie, ik woon nu al 9 jaar in 'n bedrijfswoning en kwam meerdere tegen al meer dan 30 jaar oud. Beneden werken en boven wonen zou ik ook niet willen, je ziet het wel soms. Mocht iemand nog op zoek zijn naar een bedrijfswoning dan weet ik nog wel wat adresjes ;) van Amersfoort tot in Eindhoven heb ik ze bekeken en ik ken ook meerdere adressen voor nieuwbouw.

 

Grote voordeel waar niet iedereen bij stilstaat is dat het onder bestemmingsplan Bedrijf valt en dat de grond daar goedkoper is dan bij panden met bestemmingsplan Wonen. Bij nieuwbouw kan de grondsprijs bij Wonen zo 2x zo duur zijn als bij Bedrijf.

 

Je moet wel goed zoeken naar een bedrijfswoning waarvan omgeving meer op woonwijk lijkt dan op industrieterrein, vaak vond ik de omgeving te industrieel. Boerderijen kunnen ook mooie optie zijn, maar let dan wel op of er al kabel/glasvezel internet is aangelegd ;) vooral als webwinkelier heb je liever geen 5 Mb adsl lijntje....

 

Qua hypotheek kunnen sommige banken dan ook alleen zakelijke hypotheek bieden maar Rabobank is daar wel flexibeler in. Qua bestemmingsplan moet je goed opletten. Ik dacht altijd dat het alleen om milieucategorie ging, maar soms is er heel precies aangegeven welke typen bedrijven er mogen. Je kunt dan via een omgevingsvergunning alsnog toestemming krijgen je bedrijf daar te vestigen.

 

Mij bevalt de flexibiliteit heel goed, bijvoorbeeld in de zomer even lekker in je eigen tuin pauze nemen, maar ook in het weekend als ik wat kralen wil pakken voor mijn eigen knutsel projectjes. ;-) Misschien ook beetje control-freak, tijdens vrije dagen kan ik toch makkelijk even bij collega's kijken of alles goed gaat. Stel 1 van mijn kinderen is ziek kan ik gewoon thuis met hem zijn. En later als ze ouder zijn en uit school komen kan ik gezellig klaar staan met kopje thee en daarna weer werken. ;) Enige nadeel is dat je beperkter ben in aanbod qua woningen. Vooral als je omgeving zoekt waar kinderen veilig kunnen spelen en niet te afgelegen van school en winkels.