Bedrijfspand kopen van eigen vermogen

[RobbieWilliam]

Kan iemand mij op weg helpen?

 

Ik heb met winst uit mijn eenmanszaak wat vermogen opgebouwd. Dat is dus nadat ik er belasting over heb betaald.

 

Nu wil ik een bedrijfspand kopen; ik overweeg daar mijn eigen onderneming (eenmanszaak) in voort te zetten maar misschien start ik ook een BV

 

De reden dat ik een pand wil kopen is omdat ik denk dat dit waarschijnlijk in waarde gaat stijgen en ook omdat ik denk dat dit voor mijn onderneming gunstiger is aangezien ik dan wat meer kan investeren in de ruimte.

Maar misschien lopen de zaken anders en ga ik het pand verhuren.

 

Waar moet ik nou rekening mee houden in deze opzet? 

 

[Hans van den Bergh]

Op 14-11-2021 om 20:13, RobbieWilliam zei:

Waar moet ik nou rekening mee houden in deze opzet? 

 

In ieder geval dat het eigen vermogen op de balans niet meer in geld is, maar in vaste activa (gebouwen). Dat inderdaad het pand in  waarde kan stijgen, dat jij daar ondertussen op mag afschrijven en bij een eventuele, winstgevende verkoop van het pand belasting over die winst verschuldigd is.

 

En welkom op HL!

[RobbieWilliam]

Hoi Hans,

 

Dank voor de reactie.  Volgens mij maakt de belasting over de winst bij waardestijging het verhaal zeer onaantrekkelijk.. Als ik het vermogen in aandelen laat en voor mijn onderneming een pand huur dan ben ik in volgens mij veel voordeliger uit. Klopt dat? Of zijn er situaties (bijvoorbeeld veel winst) waardoor deze constructie fiscaal wel voordelig uitpakt?

[Ron van der Kolk]

Op 14-11-2021 om 21:12, RobbieWilliam zei:

Als ik het vermogen in aandelen laat

Voor de duidelijkheid: een eenmanszaak kan geen aandelen bezitten, dus dat zou je dan vanuit prive of een bv moeten doen. 

[Cosara]

Op 14-11-2021 om 21:12, RobbieWilliam zei:

onaantrekkelijk.. Als ik het vermogen in aandelen laat en voor mijn onderneming een pand huur dan ben ik in volgens mij veel voordeliger uit. Klopt dat?

De boekwinst op een gebouw dat op de balans van de onderneming staat, is altijd belast met inkomstenbelasting (IB) of vennootschapsbelasting (Vpb), daar is geen ontkomen aan.

[zzpegel]

En levert voor veel eenmanszaken ( die ooit zonder goed advies dachten dat het makkelijk en aantrekkelijk is en was om het bedrijfspand op de balans te zetten )  een echt probleem op als ze hun onderneming staken en met de stakingswinst geconfronteerd worden. 

Laat je dus goed adviseren door een fiscalist. 

[Roel J]

Op 14-11-2021 om 21:12, RobbieWilliam zei:

Volgens mij maakt de belasting over de winst bij waardestijging het verhaal zeer onaantrekkelijk.. Als ik het vermogen in aandelen laat en voor mijn onderneming een pand huur dan ben ik in volgens mij veel voordeliger uit. Klopt dat?

 

De belastingdienst houdt zich niet bezig met aantrekkelijk of onaantrekkelijk maken van beleggingen.  Ze houdt zich slechts bezig met het heffen van belasting op winst en vermogensbestanddelen volgens de wetten en regels. Het zal ze echt een worst zijn of jij een bedrijfspand koopt of toch huurt en je privévermogen belegd.

Het is aan jou als ondernemer om het (schuif)puzzeltje te leggen. 1 ding moet je nooit uit het oog verliezen, rendement en (fiscaal) voordeel moeten ondergeschikt zijn bij de beslissing om een bedrijfspand te kopen.

 

Je moet een bedrijfspand alleen op de onderneming zetten als dat ook belangrijke voordelen heeft voor je bedrijfsvoering. Bijvoorbeeld als je een productiehal nodig hebt met een een vloer van een halve meter dik als fundering voor zware machines. Als je een enkele tienduizenden euro's moet investeren om een machine te plaatsen wil je je niet na 5 of 10 jaar van de verhuurder horen dat je eruit moet.

En dan krijg je ook hele andere "prettige effecten" van waardetoename van een pand. want de waardestijging van het pand zorgt dat als je toch de fabriek gaat verplaatsen dat uit de waardestijging ofwel de verbouwing om het verkoop gereed maken van het pand te financieren. Ofwel wordt de waardestijging in een herinvesteringsreserve gestopt en besteed voor de aanschaf of bouw van een nieuwe productiehal.

Dat zijn dus de "voordelen" die te halen zijn, de belastingdienst laat alle ruimte om zakelijke gebruiksdoelen te faciliteren maar vrijwel 0 om beleggingsrendement te halen althans dat rendement is gewoon belast als winst, tenzij je een ander zakelijke besteding hebt.

 

Kortom vastgoed op je onderneming zetten als een soort van belegging gaat zelden of nooit rendabel zijn. Er zijn veel betere opties, welke dat zijn hangt af van jou persoonlijke situatie en doelen, spreiding van risico's is daar ook een sleutelwoord in.

[RobbieWilliam]

Op 15-11-2021 om 10:59, Roel J zei:

 

De belastingdienst houdt zich niet bezig met aantrekkelijk of onaantrekkelijk maken van beleggingen.  Ze houdt zich slechts bezig met het heffen van belasting op winst en vermogensbestanddelen volgens de wetten en regels. Het zal ze echt een worst zijn of jij een bedrijfspand koopt of toch huurt en je privévermogen belegd.

Het is aan jou als ondernemer om het (schuif)puzzeltje te leggen. 1 ding moet je nooit uit het oog verliezen, rendement en (fiscaal) voordeel moeten ondergeschikt zijn bij de beslissing om een bedrijfspand te kopen.

 

Je moet een bedrijfspand alleen op de onderneming zetten als dat ook belangrijke voordelen heeft voor je bedrijfsvoering. Bijvoorbeeld als je een productiehal nodig hebt met een een vloer van een halve meter dik als fundering voor zware machines. Als je een enkele tienduizenden euro's moet investeren om een machine te plaatsen wil je je niet na 5 of 10 jaar van de verhuurder horen dat je eruit moet.

En dan krijg je ook hele andere "prettige effecten" van waardetoename van een pand. want de waardestijging van het pand zorgt dat als je toch de fabriek gaat verplaatsen dat uit de waardestijging ofwel de verbouwing om het verkoop gereed maken van het pand te financieren. Ofwel wordt de waardestijging in een herinvesteringsreserve gestopt en besteed voor de aanschaf of bouw van een nieuwe productiehal.

Dat zijn dus de "voordelen" die te halen zijn, de belastingdienst laat alle ruimte om zakelijke gebruiksdoelen te faciliteren maar vrijwel 0 om beleggingsrendement te halen althans dat rendement is gewoon belast als winst, tenzij je een ander zakelijke besteding hebt.

 

Kortom vastgoed op je onderneming zetten als een soort van belegging gaat zelden of nooit rendabel zijn. Er zijn veel betere opties, welke dat zijn hangt af van jou persoonlijke situatie en doelen, spreiding van risico's is daar ook een sleutelwoord in.

 

Dank voor het uitgebreidde antwoord. Het gegeven voorbeeld is best aardig van toepassing. Dus wat dat betreft blijft het idee interresant. Ik vind de risico's echter wel een stuk hoger dan het uurtje factuurtje verdienmodel van de eenmanszaak.. Dus dan zou ik sowieso gaan denken aan een BV met holding en werkmaatschappij. Maar voor ik daaraan ga beginnen  zal ik me toch nog eens over het maken van een businessplan moeten buigen.

Jullie hebben me uitstekend op weg geholpen, veel dank en een fijne avond!

[TwaBla]

Op 14-11-2021 om 20:59, Hans van den Bergh zei:

In ieder geval dat het eigen vermogen op de balans niet meer in geld is, maar in vaste activa (gebouwen).

 

Dat vermogen staat niet op de balans, want hij heeft al belasting betaald. Dus is het nu spaargeld in prive.

 

Op 14-11-2021 om 21:12, RobbieWilliam zei:

Volgens mij maakt de belasting over de winst bij waardestijging het verhaal zeer onaantrekkelijk.. Als ik het vermogen in aandelen laat en voor mijn onderneming een pand huur dan ben ik in volgens mij veel voordeliger uit. 

 

Het vermogen was niet in aandelen. Je hebt gewoon prive spaargeld dat je naar eigen inzicht kan beleggen. Dat kan in onroerend goed, maar als je daar je eigen bedrijf in vestigt gelden er weer aanvullende regels.

 

Quote

De gemiddelde waarde van een pand dat u privé in eigendom hebt, moet u per jaar opgeven als vermogen in box 3 voor de inkomstenbelasting. 

 

Soms is het een keuze, soms is het verplicht om dat pand weer terug op de balans van je onderneming te zetten. Dan krijg je dus ook een vordering op je eigen zaak. Hoe dat zit met een eenmanszaak, weet ik niet. Je komt al snel in aparte BV's terecht en dat is wel een grote sprong voor een eenmanszaak die nu met uurtje-factuurtje werkt.

 

Ik ken wel ondernemers die een bedrijfspand opnemen in een aparte BV zodat hun werkmaatschappij via de huur bijdraagt aan het opbouwen van een fikse spaarpot, maar dat is doorgaans een constructie bij wat grotere ondernemingen.

[Cosara]

Op 17-11-2021 om 00:21, TwaBla zei:

Dat vermogen staat niet op de balans, want hij heeft al belasting betaald. Dus is het nu spaargeld in prive.

Het is pas spaargeld in privé als het vermogen boekhoudkundig en fiscaal naar privé is overgeheveld. 
Dat er over de winst IB-belasting is betaald, maakt van het resterende vermogen niet opeens privé-geld.

 

Zakelijk vermogen blijft in box 1. Door het over te hevelen naar privé, komt  het in box 3. Gelukkig komt het niet automatisch in box 3 terecht.

17 november 2021 aangepast door Cosara

[TwaBla]

Op 17-11-2021 om 08:48, Cosara zei:

Het is pas spaargeld in privé als het vermogen boekhoudkundig en fiscaal naar privé is overgeheveld. 
Dat er over de winst IB-belasting is betaald, maakt van het resterende vermogen niet opeens privé-geld.

 

Okay. Ik laat elk jaar €10.000 van mijn winst achter op de balans van mijn eenmanszaak. Na tien jaar heb ik een ton waarmee ik een bedrijfsruimte koop. Die verhuur ik deels aan andere ondernemers. Is de huur dan een inkomstenbron van mijn bedrijf? Na verloop van tijd verkoop ik het pand voor anderhalf keer de aankoopprijs. Nu staat er anderhalve ton op mijn balans. Dan wordt Roel z'n verhaal relevant.

 

Op 15-11-2021 om 10:59, Roel J zei:

Ofwel wordt de waardestijging in een herinvesteringsreserve gestopt en besteed voor de aanschaf of bouw van een nieuwe productiehal.

 

Aan het einde van de rit staat er zeg twee ton op de balans Die wil ik naar prive overhevelen. Betaal ik dan belasting over het hele bedrag, over de boekwinst of over niks?

 

Lijkt me dat je met z'n puzzel beter naar een goeie boekhouder kan stappen dan zelf de slimmerd uithangen. 

[Cosara]

Op 17-11-2021 om 11:15, TwaBla zei:

Lijkt me dat je met z'n puzzel beter naar een goeie boekhouder kan stappen dan zelf de slimmerd uithangen. 

Deze slimmerd wil gratis antwoorden op zwabberende vragen ... en met zwabberende vragen krijg je ook zwabberende antwoorden.

Een goede boekhouder  -of nog beter een fiscaal adviseur - kost geld ... en de prijs van het advies wordt pas waargemaakt als TS nu weet waar hij over een jaar of tien wilt staan.