Vereniging van eigenaren (vve) aanspreken - bedrijfspand

[zzp]

Sinds juli ben ik eigenaar van een garagebox waar mijn werkplaats in is gevestigd. Deze box maakt onderdeel uit van een groter geheel aan garageboxen. Hier zit een VVE op en het beheer is uitbesteed aan een beheerder. Nu heb ik de beheerder een aantal vragen gesteld omdat ik in het portaal veel gegevens w.o. contracten, niet kon vinden. Ik heb o.a. gevraagd om:

- contract met de eigenaren

- takenlijst beheerder

- wanneer is de alv

- hoe periodiek is de alv

- is het complex verzekerd

- waar is een kopie van de polis

- beheerkosten bijna 45% van de exploitatierekening. Hoe zit dat

- verwezen naar zijn informatieplicht. Maakt geen indruk

 

Ik krijg nauwelijks antwoord en als ik al antwoord krijg, dan is het dat deze vve een hoofdpijndossier is en achteraan ligt. Ik ben er ondertussen ook achter dat er geen brand- en opstalverzekering is. De splitsingsakte is gebaseerd op het splitsingsreglement uit 1992.

 

Ik ben een langzamerhand ten einde raad en maak mij zorgen over de consquenties als er met de opstal iets gebeurt. 

 

Welke stappen kan ik nog nemen om dit vlot te trekken? Ben bezig e-adressen van de overige eigenaren te krijgen, maar dat is lastig.

20 december 2022 aangepast door Mikky Vrolijk
Titel aangepast

[zzp]

41 minuten geleden, UwJurist zei:

Ik heb het over VvE's in Brabant, Gelderland en Utrecht.

Deze vve zit in Den Haag en de beheerder in Rijswijk.

[zzp]

5 uur geleden, shoptillyoudrop zei:

 

De ALV is jaarlijks.

 

En de beheerder heeft geen informatieplicht, het bestuur wel.

 

Dus ik zou toch zeggen:

Vraag een KvK uittreksel aan en kijk wie in het bestuur zit en benader die mensen.

Dan kan je ook gelijk klagen over de beheerder.

 

Misschien hebben zij niet eens doorgekregen dat jij eigenaar bent.  Dat gaat niet vanzelf, behalve wanneer zij dit van de notaris (of de vorige eigenaar) te horen krijgen. En elke notaris doet dit weer anders (dat weet ik omdat ik zelf toevallig in een VvE bestuur zit als contactpersoon bij verkoop/overdracht van de appartementen).

 

 

De beheerder weet dat ik de nieuwe eigenaar ben.

De ALV is in 2022 niet gehouden en de laatste was in oktober 2021. Dus verzaakt.

[zzp]

2 uur geleden, wimj zei:

En als koper zou ik ook kijken naar de status van de VVE. 

In een minder overspannen markt mogelijk wel, echter als dit soort boxen binnen een dag verkocht zijn, dan wordt het lastiger om aanvullend onderzoek te doen, anders dan ter stonde naar een aantal zaken te vragen, zoals ik heb gedaan.

[shoptillyoudrop]

29 minuten geleden, zzp zei:

Dat blijkt de versie uit 1994 te zijn.

 

Die bestaat volgen mij niet. Wel die uit 1992 trouwens (maar je had al geschreven dat die van toepassing was).

[shoptillyoudrop]

13 minuten geleden, zzp zei:

De ALV is in 2022 niet gehouden en de laatste was in oktober 2021.

 

Nou, misschien uitgesteld (n.a.v. de noodwet i.v.m. Corona) dus "verzaakt" lijkt mij op dit moment voorbarig.

[shoptillyoudrop]

Je moet toch wel tenminste weten hoe de VvE heet?

 

"Vereniging van Eigenaars XXX YYY" of zoiets...

Dat kan je toch inkloppen op de site van KvK (optie "zoeken").

En dan een uittreksel opvragen.

 

 

[Ward van der Put]

2 uur geleden, shoptillyoudrop zei:

Misschien komt het door regionale verschillen in interpretatie?

Makelaardij is een vrij beroep. Het kan evengoed een verschil zijn tussen een "erkende" makelaar die aan de opgelegde regels van een belangenvereniging voldoet en een "niet-erkende" makelaar die vooral in minder courante objecten zoals garageboxen doet.

[Gast Wigbolt]

Quote

In een minder overspannen markt mogelijk wel, echter als dit soort boxen binnen een dag verkocht zijn, dan wordt het lastiger om aanvullend onderzoek te doen, anders dan ter stonde naar een aantal zaken te vragen, zoals ik heb gedaan.

Z.s.m. terugverkopen?

 

Mvg,

 

Wigbolt

[zzp]

12 uur geleden, shoptillyoudrop zei:

 

Nou, misschien uitgesteld (n.a.v. de noodwet i.v.m. Corona) dus "verzaakt" lijkt mij op dit moment voorbarig.

Als ten tijde van Corona, oktober 2021, een ALV is gehouden, dan lijkt mij dat, gegeven de Corona situatie, in oktober 2022 best een vergadering had mogen worden georganiseerd, of op zijn minst een bericht waarom er geen ALV binnen een jaar kan plaatsvinden.

[zzp]

10 uur geleden, Gast zei:

Z.s.m. terugverkopen?

 

Mvg,

 

Wigbolt

Dat zou je bijna gaan denken met alles wat er nu boven tafel komt. Maar ja, ook ik heb een informatieplicht bij verkoop en nu zeggen dat er geen konijnen in hoeden zitten, dat is lastig vol te houden ;)

[zzp]

12 uur geleden, shoptillyoudrop zei:

Je moet toch wel tenminste weten hoe de VvE heet?

 

"Vereniging van Eigenaars XXX YYY" of zoiets...

Dat kan je toch inkloppen op de site van KvK (optie "zoeken").

En dan een uittreksel opvragen.

 

 

In de app op mijn telefoon geeft de kvk-app een foutmelding (geen verbinding) echter als ik het via een browser doe dan zie ik dat als rechtspersoon genoemd wordt....de vve-beheerder. Ik begin er steeds minder van te begrijpen.

[Cosara]

12 uur geleden, zzp zei:

Aankoop via een verkoopmakelaar van de vorige eigenaar. Kreeg een melding van funda dat er een box te koop stond.
Ik heb de makelaar en de verkoper gevraagd of er nog konijnen in hoge hoeden zaten waar ik van moest weten, en die waren er niet. Dus wel!

Of je nu mede-eigenaar wordt in een appartementen-complex of een garagebox-complex … je wilt toch wel weten hoe de VvE er financieel voorstaat en of er wel een MOP aanwezig is? Het wordt een beetje pijnlijk als er groot onderhoud uitgevoerd moet worden en er is niet voldoende geld in kas.

Op uw verzoek zal de verkopende makelaar alle bescheiden van de VvE aan u toe sturen, dan wel te overhandigen. Alleen maar vragen naar konijnen is hierbij volstrekt onzinnig.

 

Spreek het bestuur aan en verzoek om een ALV waarin u desgewenst kenbaar maakt om als bestuurslid toe te treden. Iemand moet de kar trekken en dat is niet de VvE-beheerder … die laatste voert alleen maar uit wat door het VvE- bestuur is opgedragen en waarvoor wordt betaald. 

 

[shoptillyoudrop]

21 minuten geleden, zzp zei:

(...) dan zie ik dat als rechtspersoon genoemd wordt....de vve-beheerder.

 

Je bedoelt dat je als adres van de VvE het adres van de beheerder ziet staan?

Met daarachter het woord "Rechtspersoon".

 

Dan is het secretariaat gevestigd op het adres van de beheerder. Maar dat zegt op zich niets over wie bestuurder is. Daar moet je toch een uittreksel voor aanvragen.

Het is best mogelijk dat de beheerder ook bestuurder is, maar meestal is dat niet zo (tenminste bij 'normale' VvE's).

 

 

[Norbert Bakker]

8 minuten geleden, shoptillyoudrop zei:

Dan is het secretariaat gevestigd op het adres van de beheerder. Maar dat zegt op zich niets over wie bestuurder is. Daar moet je toch een uittreksel voor aanvragen.

 

Dat dus. 

 

Dat aanvragen en (na betaling of machtiging) direct digitaal inzien van het uittreksel kan ook online, maar dan moet je wel eerst een KvK-account aanmaken. Dat kan via deze link: https://www.kvk.nl/mijn-kvk/

[zzp]

13 minuten geleden, Cosara zei:

Of je nu mede-eigenaar wordt in een appartementen-complex of een garagebox-complex … je wilt toch wel weten hoe de VvE er financieel voorstaat en of er wel een MOP aanwezig is? Het wordt een beetje pijnlijk als er groot onderhoud uitgevoerd moet worden en er is niet voldoende geld in kas.

Op uw verzoek zal de verkopende makelaar alle bescheiden van de VvE aan u toe sturen, dan wel te overhandigen. Alleen maar vragen naar konijnen is hierbij volstrekt onzinnig.

 

Spreek het bestuur aan en verzoek om een ALV waarin u desgewenst kenbaar maakt om als bestuurslid toe te treden. Iemand moet de kar trekken en dat is niet de VvE-beheerder … die laatste voert alleen maar uit wat door het VvE- bestuur is opgedragen en waarvoor wordt betaald. 

 

Stukken die er niet zijn, kunnen niet worden toegestuurd. Wat ik nu in mijn bezit heb, is ook alles wat de makelaar, maar ook de verkoper, had. Dat er geen MOP is, dat wist ik en besloten dat dat geen deal breaker is.

 

Ik probeer nu zoveel mogelijk info te verzamelen om een casus te bouwen alvorens een ALV uit te schrijven. Dat is op dit moment mijn manier van de kar trekken en proberen de overige leden en huurders inzicht te geven in de situatie; velen weten bijv. niet dat er geen verzekering is. Daar kan je van alles van vinden, maar dat is de situatie.

[Cosara]

1 uur geleden, zzp zei:

Ik probeer nu zoveel mogelijk info te verzamelen om een casus te bouwen alvorens een ALV uit te schrijven.

Je hoeft geen casus te bouwen … Het Bestuur is verplicht om minstens één keer per jaar - binnen zes maanden na afloop van het boekjaar - de vergadering van eigenaren, (Algemene Ledenvergadering) te organiseren.

 

Verder is het zaak te bepalen wie hier de dwarsligger is … dat kan het VvE-bestuur zijn, de VvE-beheerder of beiden. Uit het verhaal maak ik op dat het beiden zijn.

 

VvE-bestuurder zijn is niet zelden een ondankbare taak, al zullen vele eigenaren dankbaar zijn dat iemand zich daar beschikbaar voor stelt.
 

Wil je resultaten behalen, dan zal je de kar moeten trekken … gezien de situatie heeft duwen geen zin.

[TwaBla]

5 uur geleden, zzp zei:

Ik probeer nu zoveel mogelijk info te verzamelen om een casus te bouwen alvorens een ALV uit te schrijven.

 

Open een account bij de KvK om stukken uit het Handelsregister aan te vragen (zoals Norbert al suggereerde) en zoek naar stukken over het bestuur. Dat kost iets van €2,95. Vind je de namen van alle (ex)-bestuurders.

 

Als ik het goed heb, huurt het bestuur een beheerder in en niet andersom. Het kan echter gebeuren dat bestuurders hun belangstelling verliezen en dat dat de vereniging een spookbestaan gaat leiden. Als je dat constateert, kun je met huidige huurders waarschijnlijk een nieuw begin maken.

Da's best interessant om op dit forum te volgen. 

[shoptillyoudrop]

Je hebt 10% van de eigenaren nodig.

En daarna kan je actie ondernemen. Dit geldt (in het modelreglement 1992):

 

Artikel 33

3. Vergaderingen worden voorts gehouden zo dikwijls het bestuur of de voorzitter van de vergadering
zulks nodig acht, alsmede indien een aantal eigenaars dat tenminste tien procent van het aantal
stemmen kan uitbrengen zulks schriftelijk verzoekt aan het bestuur.
4. Indien een door eigenaars verlangde vergadering niet door het bestuur wordt bijeengeroepen op een zodanige termijn, dat de verlangde vergadering binnen één maand na binnenkomen van het verzoek wordt gehouden, zijn de verzoekers bevoegd zelf een vergadering bijeen te roepen met inachtneming van dit reglement.

 

En dan kan het bestuur ontslagen worden (als de vergadering dat besluit tenminste).

 

[zzp]

3 uur geleden, TwaBla zei:

 

Open een account bij de KvK om stukken uit het Handelsregister aan te vragen (zoals Norbert al suggereerde) en zoek naar stukken over het bestuur. Dat kost iets van €2,95. Vind je de namen van alle (ex)-bestuurders.

 

Als ik het goed heb, huurt het bestuur een beheerder in en niet andersom. Het kan echter gebeuren dat bestuurders hun belangstelling verliezen en dat dat de vereniging een spookbestaan gaat leiden. Als je dat constateert, kun je met huidige huurders waarschijnlijk een nieuw begin maken.

Da's best interessant om op dit forum te volgen. 

Ik heb een account bij de KvK en navraag leert dat de app van de KvK ter ziele is. Zucht... Zij hebben een link gegeven waar ik de gegevens kan opvragen en gemaild krijg. Dit duurt even.... Ja, daar vind ik ook iets van ;)

[zzp]

3 uur geleden, shoptillyoudrop zei:

Je hebt 10% van de eigenaren nodig.

En daarna kan je actie ondernemen. Dit geldt (in het modelreglement 1992):

 

Artikel 33

3. Vergaderingen worden voorts gehouden zo dikwijls het bestuur of de voorzitter van de vergadering
zulks nodig acht, alsmede indien een aantal eigenaars dat tenminste tien procent van het aantal
stemmen kan uitbrengen zulks schriftelijk verzoekt aan het bestuur.
4. Indien een door eigenaars verlangde vergadering niet door het bestuur wordt bijeengeroepen op een zodanige termijn, dat de verlangde vergadering binnen één maand na binnenkomen van het verzoek wordt gehouden, zijn de verzoekers bevoegd zelf een vergadering bijeen te roepen met inachtneming van dit reglement.

 

En dan kan het bestuur ontslagen worden (als de vergadering dat besluit tenminste).

 

Dank je!

Ik weet thans niet wat 10% van de eigenaren is noch wie dat zijn. Daarom ook een info aan het verzamelen voor ik een volgende stap kan zetten. Heb ondertussen wel met iemand contact die al langer eigenaar is van een van de boxen en inhoudelijk ook meer weet. 

 

[TwaBla]

12 minuten geleden, zzp zei:

Ik heb een account bij de KvK en navraag leert dat de app van de KvK ter ziele is. Zucht...

 

Verrek. KvK heeft de app die data uit het handelsregister gratis direct ter beschikking stelde afgelopen zomer vervangen door een mail-service waardoor het vijf dagen duurt.

 

Werkdagen!

 

Is daar een woord voor, als realtime toegang vervangen wordt door een helpdeskdienst?

 

Zou mooi zijn als er binnenkort een nieuwe app is. 

21 december 2022 aangepast door TwaBla

[shoptillyoudrop]

13 minuten geleden, zzp zei:

Daarom ook een info aan het verzamelen voor ik een volgende stap kan zetten.

 

Je schijnt via het kadaster info te kunnen opvragen over wie eigenaren zijn trouwens.

Zelf nooit geprobeerd en dus ook geen idee welke info je dan krijgt (want tegenwoordig wordt niet alles zomaar doorgegeven i.v.m. privacy).

 

Bij de KvK krijg je op een uittreksel alleen de adresgegevens van bestuurders (dus geen telefoon of e-mail) te zien - maar in het "1992 reglement" staat dan ook dat je hen schriftelijk moet benaderen, dus dat geeft niet (duurt wel wat langer, maar ja).

 

 

[zzp]

17 minuten geleden, TwaBla zei:

 

Verrek. KvK heeft de app die data uit het handelsregister gratis direct ter beschikking stelde afgelopen zomer vervangen door een mail-service waardoor het vijf dagen duurt.

 

Werkdagen!

 

Is daar een woord voor, als realtime toegang vervangen wordt door een helpdeskdienst?

 

Zou mooi zijn als er binnenkort een nieuwe app is. 

Via twitter de vraag gesteld en de medewerker gaf aan hier ook niet gelukkig mee te zijn.....

[zzp]

6 minuten geleden, shoptillyoudrop zei:

 

Je schijnt via het kadaster info te kunnen opvragen over wie eigenaren zijn trouwens.

Zelf nooit geprobeerd en dus ook geen idee welke info je dan krijgt (want tegenwoordig wordt niet alles zomaar doorgegeven i.v.m. privacy).

 

Bij de KvK krijg je op een uittreksel alleen de adresgegevens van bestuurders (dus geen telefoon of e-mail) te zien - maar in het "1992 reglement" staat dan ook dat je hen schriftelijk moet benaderen, dus dat geeft niet (duurt wel wat langer, maar ja).

 

 

Email is toch ook schriftelijk? En anders is via het e-adres ook wel het postadres te achterhalen. 

[Ward van der Put]

3 minuten geleden, shoptillyoudrop zei:

Je schijnt via het kadaster info te kunnen opvragen over wie eigenaren zijn trouwens.

Zelf nooit geprobeerd en dus ook geen idee welke info je dan krijgt (want tegenwoordig wordt niet alles zomaar doorgegeven i.v.m. privacy).

Toevallig onlangs nog gedaan. De eigendomsinformatie van het Kadaster toont veel meer dan je zou verwachten. Ik zal hier niet alles opsommen, maar je hebt dan onder andere naam en adres van iedereen met een eigendomsrecht.

 

Informatie over eigenaars en bestuurders van rechtspersonen kun je ook vinden via Drimble. Zij halen die informatie onder andere uit publicaties in de Staatscourant.