-
Financiering bedrijfspand beste opties
Hermes Ratgers reageerde op kessito's vraag in Financiering
Klopt, maar bij 200k investering in pand hoef je niet zoveel te investeren in verbouwing om 2x zoveel investeringsaftrek te genieten. Bij pand als investering heb je nauwelijks kosten in vergelijking met de huurkosten, over de afgelopen 15 jaar heb ik gemiddeld 5189 aan kosten gehad. Dan heb je wel een heel goedkope huur. Een makelaar heeft voor mij een huur van 1500,- per maand uitgerekend. Klopt, dat is eigenlijk mijn voornaamste reden geweest maar dat ben ik de afgelopen 15 jaar vergeten. Daarnaast ben je in staat om met de meerwinst (die ik dus niet heb uitgekeerd, maar heb gebruikt om mijn bestaande hypotheek te herfinancieren) nog meer resultaat te halen. En de extra kosten van een BV? Sorry hoor, maar de meeste deskundigen misbruiken dit argument in mijn ogen. Ten eerste zijn er slechts 12 facturen, dus niet veel werk. Bij een VOF moet je ook 2 jaarrekeningen in de aangifte verwerken, en ik kan wel doorgaan met argumenten. Maar dat argument zie ik dus iets minder zwaar, maar ik besef me dat dit voor velen nog een leuke koe is waar je aan kan melken. -
Welk deel hypotheek opvoeren als zakelijke kosten?
Joost Rietveld reageerde op jettyvg's vraag in Fiscale zaken
Dag Jetty Je kunt bij een BV niet zomaar een stuk van het pand aan de BV toerekenen. De BV heeft zelf rechtspersoonlijkheid. Dus de BV moet mede-eigenaar zijn of je past de TBS regeling toe Daarbij gaat het voor zowel de waarde van het zakelijke deel als de hypotheek om de actuele waarde. Doorgaans wordt dan het zakelijke deel van het pand apart getaxeerd -
Vraag over excessief lenen dga
minten plaatste een vraag in Fiscale zaken
Ik heb wat vragen over de excessief lonen-regels waar ik hoop dat iemand mij hier mee kan helpen. Ik ben dga en heb een schuld aan de BV die ik elk jaar verder aflos. Ver onder de excessief lonen grens. We zijn aan een grote verbouwing (deels 2023 / deels 2024) bezig met ons koophuis en lenen het geld voor de verbouwing van mijn BV. Wordt annuitair afgelost over 30 jaar. Op het huis rust al eerste hypotheek bij een hypotheekbank, voor ik denk zo'n 40% (oid) van de verkoopwaarde. Relatief beperkt dus. Per 31 december 2023 was dga-schuld + verbouwingsschuld < 700K dus niks aan de hand voor de aangifte 2023. Ik weet inmiddels dat de 700K grens uit 2023 per 2024 naar 500K zal gaan. Per 31 december 2024 gaat de dga-schuld + verbouwingsschuld als ik niets doe pakweg 750K-800K zijn, dus ruim boven die 500K. Vraag 1: oplossing voor dit alles zou zijn de BV (desnoods voor een gedeelte van het bedrag) recht van hypotheek geven op de verbouwingsschuld. Die lening telt dan niet meer voor het excessief lenen. Maar daar moet de hypotheekbank mee instemmen. Doet een hypotheekbank dit wel eens of wijzen ze dit eigenlijk altijd standaard af? En als ze dit soms wel doen, valt de draagbaarheid van die tweede hypotheek dan onder hun zorgplicht, met bijbehorend het moeten overleggen van alle stukken incl accountsverklaring enz, of valt dit daarbuiten? We kunnen beide hypotheken prima dragen, mede met behulp van toekomstige dividenden, maar dit op papier hard maken wordt vrees ik een bureaucratische nachtmerrie. Ik heb een donkerbruin vermoeden waar vraag 1 heen gaat, en ben dus aan het rekenen geslagen met de aanslag 2024 die het excessief lenen zou opleveren. Ik denk dat ik de regeling een beetje snap en dat de aanslag een vervelende liquiditeitsaanslag is, maar niet per se een ramp doordat het in feite een voorheffing is op toekomstige dividenden die ik waarschijnlijk toch al zou gaan uitkeren. De belasting daarvoor naar voren halen is irritant, maar c'est la vie. Wat me het meest dwars zit is dat de eerste 134.000 (ik heb fiscaal partner) belast wordt met 24,5%, maar de overige 166.000 (of whatever) in de 33%. Die tweede schijf kost een hoop extra. Op de belastingdienst staat echter: "Het negatieve fictief reguliere voordeel kunt u verrekenen met het inkomen uit aanmerkelijk belang. Of met positief inkomen uit aanmerkelijk belang van het jaar ervoor of van de komende 6 jaar." Ik denk dat ik deze zin snap, maar ik weet het niet zeker. Ik ben vooral geïnteresseerd in dat "jaar ervoor". Begrijp ik goed dat als ik de schuld per 31 december 2024 rond de 768K (500 + 134 + 134) laat zijn, en de BV in 2025 ook echt 134.000 aan dividend uit zou keren (wat een reeële gedachte is, want ik moet die excessief lenen aanslag dan sowieso betalen), het positief inkomen uit aanmerkelijk belang in 2024 niet 268.000 maar 134.000 (na de aanslag 2025 gecorrigeerd), en in 2025 weer 134.000 zou zijn, waarmee het totale bedrag van 268K a 24,5% belast zou worden, en niet een gedeelte a 33%? Of maak ik hier nu een denkfout? Elke andere tip is uiteraard ook welkom. Ik vind het allemaal maar ingewikkelde materie (en dan heb ik het nog niet eens over de best wel grote gevolgen voor kinderopvangtoeslag in 2024, enz). Edit: en nu ik nog wat verder nadenk, toch nog even over die kinderopvangtoeslag: zou het bovenstaand scenario betekenen dat je niet alleen in 2024 "voor de bijl" gaat voor de kinderopvangtoeslag, maar in 2025 weer als die tweede 134.000 dan bij je inkomen wordt opgeteld? Thanks! -
Facturatie vanuit eenmanszaak i.p.v. BV
Kamehameha reageerde op Kamehameha's vraag in Rechtsvormen, vennootschaps- en ondernemingsrecht
Ah ik begrijp het. Maar hoe gaat de bank ermee om als ik vanaf dit jaar ga factureren vanuit een eenmanszaak en volgend jaar een hypotheek zou willen aanvragen? Pakken ze dan: A) Het gemiddelde van 2 jaar van mijn verloning uit mijn BV + 1 jaar de winst uit mijn eenmanszaak. of B) Kijken ze dan alleen naar mijn winst van mijn eenmanszaak van het eerste jaar? -
Als ondernemer is het simpelweg bewerkelijker om een hypotheek te krijgen. Het beste sorteer je tzt zelf voor door een zogenaamde inkomensverklaring te regelen. Dat kan bij zes bureau's in NL. De hoofdregel is winst van de laatste drie jaar gedeeld door drie = je inkomen. Houd er rekening mee dat die bureau's ook de BV beoordelen, wat extra kost. De bank gaat daarna redelijk soepel, maar ook hier betaal je extra omdat je ondernemer bent...
-
Beste medeforumleden, Na veelvuldig gebruik te hebben gemaakt van de waardevolle informatie op dit forum, kom ik nu met een specifieke casus waarvoor ik graag jullie hulp en advies zou willen inroepen. Mijn huidige situatie is als volgt: ik heb al geruime tijd een holding BV waaruit ik diverse diensten verleen aan opdrachtgevers. Tevens bezit ik, samen met een zakenpartner, 80% van de aandelen in een andere BV. Het merendeel van mijn inkomsten is afkomstig van de diensten die ik lever vanuit mijn holding BV. Naarmate ik meer kennis heb opgedaan over financiën en ondernemersstructuren, realiseer ik me nu dat het wellicht voordeliger is om mijn diensten niet langer vanuit mijn holding BV te factureren, maar vanuit een eenmanszaak. Voordat ik echter overhaast een eenmanszaak opricht en mijn diensten hieronder ga factureren, heb ik een aantal vragen waarop ik hopelijk hier antwoord kan krijgen: 1. Is het juridisch toegestaan om de diensten die ik momenteel vanuit mijn holding BV factureer, te gaan factureren vanuit een eenmanszaak, zonder nog loon te ontvangen vanuit mijn holding BV? 2. Ik begrijp dat bij het aanvragen van een hypotheek als ondernemer wordt gekeken naar het salaris over de afgelopen 3 jaar. Als ik mezelf nu ga verlonen vanuit een eenmanszaak, betekent dit dan dat ik bij een hypotheekaanvraag slechts 1 jaar als ondernemer wordt beschouwd, wat mogelijk problemen oplevert bij het verkrijgen van een hypotheek? 3. Kan ik vanuit mijn holding BV blijven factureren aan mijn werkmaatschappij BV voor de verrichte werkzaamheden? Alvast bedankt voor jullie input en expertise!
-
BV met of zonder holding oprichten
Olaf van Dijk reageerde op tsk771's vraag in Rechtsvormen, vennootschaps- en ondernemingsrecht
Let er nog op dat je bij het oversluiten van de hypotheek naar de eigen BV wel een hypotheekakte t.b.v. de BV laat opstellen. Doe je dit niet, dan valt de schuld onder de werking van de wet excessief lenen. Dat betekent dat schulden aan de eigen BV worden belast als dividend voor zover deze boven de € 500.000 uitkomen. -
Aankopen woning in Frankrijk vanuit holding
daduk plaatste een vraag in Fiscale zaken
Dag allen, Ik speel met de gedachte om mijn overtollige liquiditeiten te investeren in een woning in het buitenland (Frankrijk). Kunnen jullie aangeven of er zaken zijn die extra aandacht vereisen? De uitganspunten: 1. Ik heb een holding met daaronder 1 werkmaatschappij 2. De gezamenlijke liquiditeit van deze 2 BV’s bedraagt circa 700/k 3. Ik bezit een (box 1) woning ter waarde van 800/k met een hypotheek van 400/k en dat blijft zo 4. Ik wil de beschikbare liquiditeiten in de holding investeren in een woning in het buitenland (Frankrijk) 5. Zijn hier fiscale zaken waar ik vanuit NL rekening mee moet houden? Dient de investering aantoonbaar een zakelijk motief te hebben om deze in de Bv als activa aan te kunnen houden? Het idee is aankopen, beetje opknappen en dan wellicht verhuren maar kan ook zomaar dat ik het koop en aanhou zonder verhuur, moet nl wel toestemming hiervoor verkrijgen; 6. Ik kan dus aankopen met eigen middelen van de holding, eventueel trek ik nog een kleine financiering aan, heeft dit implicaties anders dan rentelasten die ik in mindering kan brengen op de omzet van de holding? Kan dat überhaupt want de omzet vind plaats in mijn werk-ms. Dank alvast. -
Lening verstrekken vanuit prive of bv
Frank1970 plaatste een vraag in Fiscale zaken
Ik heb een tweetal vragen: Uitgangspunt: Prive: box 3 vermogen boven de vrijstelling BV: verliesverrekening nog mogelijk van 35k 1. in prive is 5 jaar geleden een annuitaire hypotheek verstrekt aan derden van 150k (rente en aflossing in 30 jaar), deze is dus belast in box 3. is het fiscaal interessant om deze vordering te cederen aan de bv? De ontvangen rente wordt dan wel belast in de bv maar er is nog sprake van verliesverrekening waardoor er de komende jaren feitelijk geen belasting over de ontvangen rente wordt betaald) In prive heb ik dan na de cessie een vordering op de bv maar die kan dan via de rekening courant lopen (de maandelijks ontvangen rente en aflossing in de bv gaat dan weer naar prive). 2. Indien ik een nieuwe lening verstrek van 25k (rente en aflossing ineens na looptijd 10 jaar) tegen 10% is dat voordeliger in prive te doen of via de bv? -
Liquide middelen holding
Sandra. reageerde op Ryandev's vraag in Fiscale zaken
Hm de fiscalist die ik sprak zei van notaris kosten, maar dan klopt dat zeker niet. Maar wat liquiditeit betreft, als ik vanuit BV bij bank hypotheek verlaag en dus voortaan rente aan mijn BV betaal ben ik nog steeds liquiditeit kwijt aan de bank. Vandaar dat ik niet snap wat je bedoelt met dat liquiditeit toeneemt. -
Liquide middelen holding
StevenK reageerde op Ryandev's vraag in Fiscale zaken
Hm.. Ik vraag me altijd af hoe ze uitleggen dat je de rente beter aan een vreemde kunt betalen dan aan je eigen BV. Zeker als je dan ook nog een bedenkt dat als die lening bij je BV niet gedekt door een hypotheek, het heel zakelijk is om een rente te rekenen die een paar procentpunten hoger is dan de commerciële hypotheekrente. -
Liquide middelen holding
Sandra. reageerde op Ryandev's vraag in Fiscale zaken
Volgens zijn grafiek pakte dat het voordeligst uit, ik zal het anders nog eens nakijken binnenkort en dan posten. Maar heel eerlijk: de vraag waar het mee begon waardoor ik adviesgesprek aanvroeg (is het inderdaad voordeliger om privé hypotheek vanuit BV af te lossen en dan voortaan daar de rente te betalen) kon hij uiteindelijk niet beantwoorden. Toen ik aangaf dat dat juist is waar het mee begon ging hij toch verder navragen en kreeg ik wel alsnog antwoord maar weer dat ik daarvoor toch vooral bij accountant moest zijn. Inmiddels spaar ik via raisin waardoor ik niet extra aflos en heb inmiddels met fiscalist gesproken die zei dat het in mijn geval weinig voordeel zou opleveren om vanuit BV af te lossen en aan BV rente te betalen. -
Samenloop KEW en bijleenregeling
maarstra plaatste een vraag in Fiscale zaken
De Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW) kan erg nadelig uitpakken door de bijleenregeling. Door de eigen woning met overwaarde te verkopen wordt de eigenwoningschuld verlaagd en kan de uitkering van KEW niet (geheel) worden gebruikt voor de aflossing van de eigenwoningschuld (EWS). Dit is 1 van de voorwaarden voor de vrijstelling van belastingheffing in Box 1. In mijn situatie is het volgende aan de hand: Op 1 december 2004 kocht ik een woning als hoofdverblijf en sloot hiervoor een hypotheek af met daaraan gekoppeld een KEW, later bekend geworden als een 'woekerpolis', en werd verpand aan de hypotheekverstrekker. Later verhuisde ik naar een andere eigen woning en de KEW verhuisde hierdoor mee. De oude woning werd te koop gezet maar door de slechte marktomstandigheden is deze nooit verkocht en met toestemming van de hypotheekverstrekker heb ik toen deze woning op basis van de leegstandswet verhuurd. De woning en hypotheek verhuisden beide naar Box 3. Inmiddels ben ik weer terugverhuisd naar de oude woning en is de nieuwe woning met een flinke overwaarde verkocht. Door toepassing van de bijleenregeling wordt de EWS tot nul gereduceerd. Daarnaast blijft er een eigenwoningreserve (EWR) van EUR 40.000 gedurende 3 jaar staan. De KEW is ook weer terugverhuisd naar de oude woning en gaat op 1 december 2034 tot uitkering komen. Echter deze uitkering kan in de huidige situatie niet worden aangewend om de EWS af te lossen. Er zijn m.i. nu 2 mogelijkheden om belastingheffing op de uitkering van de KEW in Box 1 te voorkomen. 1. Verhuizen naar een duurdere woning. De verkoopopbrengst van de oude woning moet in z'n geheel worden aangewend om deze woning te kopen plus EUR 40.000 aan eigen middelen. Vervolgens moet ik nog een extra lening afsluiten voor de aankoop van de woning om weer een EWS te creëren. 2. Permanent verhuizen naar een huurwoning. De KEW verhuist dan naar Box 3. De verpanding van de KEW is inmiddels losgelaten door de hypotheekverstrekker en ik heb het risicodeel afgesplitst naar een aparte overlijdensrisicoverzekering (ORV). Het product is hiermee een Beleggingsrecht Eigen Woning (BEW) geworden. Ik heb de Belastingdienst gevraagd of het BEW bij mijn eigen BV ondergebracht mag worden, om zo de kosten van de verzekeraar en tussenpersoon te vermijden. Ik ben nog in afwachting van hun antwoord. Kan iemand mij nog een andere oplossing aanbieden? Beide hierboven beschreven opties zijn niet erg aantrekkelijk. -
Puur fiscaal gezien is het overstappen naar een BV wellicht niet heel interessant, maar het is ook goed om naar de andere zaken te kijken. Ik ben vorig jaar overgestapt naar een BV. Er komt veel bij kijken, met name administratief gezien. Maar het kan wel degelijk de moeite waard zijn. Enkele andere (niet fiscale) voordelen: - afscherming prive vermogen - hierdoor neem je wellicht iets meer ondernemersrisico, met groei als gevolg - oppotten van de winst (alles boven je salaris kun je in het bedrijf laten) - met die opgepotte winst kun jij als DGA een hypotheek nemen bij je BV voor je primaire verblijf. De eventuele winst op je woning bij verkoop blijft van jou, zelfde als hypotheek bij de bank. - voordelen bij verkoop van je werk BV - makkelijker om je in een andere BV in te kopen (bijvoorbeeld een ander bedrijf waar je wilt instappen) Succes met de keuze! -
Opheffen BV
Owl plaatste een vraag in Fiscale zaken
Mijn BV gebruikte ik de laatste jaren alleen nog als hypotheekverstrekker aan mijzelf als enige aandeelhouder. En "voor het geval dat"" ik ooit weer als zelfstandig consultant zou willen starten. (Ik ben nu in loondienst) Jarenlang had ik een boekhouder die voor 600eu per jaar de boekhouding kon doen. En dat woog op tegen het voordeel door de hypotheek vanuit de BV ipv bij een bank. Afgelopen jaar is de boekhouder gestopt en het accountantsbureau dat nu de boekhouding doet vraagt een dusdanig hoog bedrag dat het denk tijd wordt de BV op te heffen. Hierbij wil ik graag zoveel mogelijk zelf doen, ipv het (dure) accountantsbureau. Nu heb ik een aantal vragen: 1) Is het laten doen van boekhouding voor een BV echt niet meer voor een bedrag van ca 600eu te doen? Accountantsbureau vraagt nu meer dan 1500eu/jaar. 2) Als ik mn hypotheekschuld van 100k wil aflossen aan de BV, hoeveel moet de BV dan uitkeren aan mij en de belasting. En hoeveel moet ik als ontvanger dan nog betalen aan de fiscus? Ik dacht dat er uiteindelijk 26,9% belasting betaald moet worden en dat er dus 100k/(0,731)=136,8k uitgekeerd moet worden. En dat de BV daarover 15%=20,5k over betaald aan de fiscus. Ikzelf dus nog 136,9k-20,5k=116,3k ontvang, en hierover nog 26,9k minus wat al betaald is door BV zelf aan de fiscus moet afdragen. Klopt dat zo? 3) In totaal zit er ca 300k in de BV dat ik eruit moet halen voor/bij opheffing. Is het gezien de wijziging van het dividendtarief inderdaad gunstiger om dan in 2023 op te heffen? (Plus dat ik dan natuurlijk geen boekhoudkosten over 2024 heb) 4) Waar kan ik een stappenplan vinden om BV op te heffen (stap 1 is mn hypotheekschuld aflossen). En wat kan ik zelf en waar heb ik accountant voor nodig? Alvast bedankt voor het meedenken. -
Beste allen, Dit zou best eens een "domme vraag" kunnen zijn, dus dan bv excuus daarvoor. Ik werk momenteel als ZZP-er en heb ondertussen een aardige winst en vermogen opgebouwd. Ik overweeg om op termijn naar een BV/holding structuur over te stappen, vanwege de juridische aspecten, en ook om met het (ingebrachte) vermogen weer nieuwe dingen te kunnen doen, zoals bv investeren in vastgoed. Tot zover de achtergrond. Nu is het zo dat ik momenteel een eigen huis heb (op mijn naam, met hypotheek en met overwaarde) en dat mijn partner en ik ook druk op zoek zijn naar een nieuw huis, met als doel het eerste huis uiteindelijk te behouden. Mijn gedachte was om dit (eerste) huis evt in de toekomst aan de BV over te dragen / te verkopen, maar dan zit je in Amsterdam met het probleem dat dat volgens mij niet meer zomaar mag en met een hoge overdrachtsbelasting. Nu las ik laatst iets op een bepaalde adviessite (mag ik die hier noemen?) over het (tijdelijk) onderbrengen van vastgoed in een CV of een FR om zo overdrachtsbelasting in de toekomst te vermijden als je het vermogen alsnog naar een BV wilt overdragen. Het 'grappige' is dat zo'n constructie nog niet eens zo moeilijk is omdat het huis alleen op mijn naam staat en ik in die zin dus gemakkelijk zo'n constructie zou kunnen opzetten met mijn partner (denk ik?). Maar wat betekent dat dan eigenlijk in de praktijk zolang ik hier nog woon en nog niet ben verhuisd? Wie weet zitten we hier tóch nog 2 of 3 jaar.... Is het dan met zo'n contsructie nog gewoon mijn eigen huis, kan ik mijn normale hypotheek dan nog behouden en de belastingaftrek? Of is het met het oprichten van zo'n CV / FR een zakelijke (box 3) situatie geworden? Het komt er dus op neer dat ik de rechtsvorm misschien nog net niet helemaal goed genoeg begrijp :-) En ik kan natuurlijk ook gewoon het huis behouden op eigen naam en het helemaal niet naar een bedrijf overzetten en het straks gaan verhuren. Wellicht is dat nog gemakkelijker. Ik ben eigenlijk ook gewoon nieuwsgierig of iemand bovenstaand nog iets beter kan uitleggen zodat ik ook weer wat beter snap, want ik vind het ook gewoon super interessant deze materie. Alvast bedankt! Rayman -
Even een 'off topic' reactie. Waarom zou de DGA dat überhaupt moeten of willen overwegen? Waarom verstrekt de DGA geen 1e hypotheek aan de Kleindochter BV? -
Aflossing in de vorm van inbreng onroerend
Genieter plaatste een vraag in Financiering
Als je boven de 700.000,- hebt geleend van de bv als dga mag je dan ter aflossing van deze lening onroerend-goed verkopen aan de bv vanuit Prive vermogen en daar rente voor in rekening brengen aan de bv voor zover dat meer is dan de schuld boven de 700.000,- Is het overigens wel toegestaan dat de bovenmatige lening mag blijven als daar een zakelijke overeenkomst voor is overeengekomen met hypotheek op het onderpand zoals een lening bij een bank? -
Er komt een unieke kans op ons pad om een bedrijfspand met bedrijfswoning aan te kopen (vanuit nalatenschap binnen familie). Omdat de woning een bedrijfswoning blijkt te zijn (was onbekend bij de erfgename) is de waarde ineens een stuk lager en lijkt daarmee plotsklaps binnen onze mogelijkheden te vallen. Maar ik vind het maar een ingewikkelde puzzel. Onze eigen woning heeft een overwaarde van ruim twee ton, daarnaast is er nog wat eigen geld. Als we onze prive-hypotheek (met gunstige rente) meenemen, plus de overwaarde, plus een beschikbaar bedrag dat we op de bank hebben van ongeveer 100.000 euro dan kunnen we de vraagprijs van 650.000 euro min of meer precies financieren. Maar mag dat van een bank? Een prive-hypotheek vestigen op een bedrijfswoning? Of is dat sowieso een slecht idee. Waarom wel of niet? Wat zou de beste optie zijn? Onze rechtsvorm is op dit moment een vof, zijn er redenen om te bedenken dat een andere rechtsvorm (bv) logischer is? Onze winst is op dit moment nog te klein om overgang naar een bv te rechtvaardigen. Kijkt een bank sec naar de resultaten van de afgelopen jaren? Omzet en winst stijgen weliswaar elk jaar maar zijn dus nog geen tonnen (anders waren we wel een bv inmiddels). Maar als we verhuizen naar een eigen pand en dus geen huur meer hoeven te betalen (toch ook elke maand 1400 euro), is dat een argument voor een bank om positief te besluiten? De erfgename is zeer welwillend om naar alternatieve constructies te kijken (door bijvoorbeeld een redelijk deel van de som voor roerend goed aan te wijzen). Volgens mij is dat een voordeel voor ons? (bijvoorbeeld in verband met overdrachtsbelasting). Zie ik hier iets over het hoofd, zijn er andere opties? Alle andere tips over zaken waarvan je denkt: denk daar eens aan, van harte welkom! Natuurlijk gaan we ook overleggen met onze bank, die moeten me terugbellen maar ik ben graag goed voorbereid en velen weten meer dan een :-) Alvast veel dank! -
Hypotheek via holding: fiscale voordelen en overwegingen
Hermes Ratgers reageerde op Signature's vraag in Fiscale zaken
Inderdaad heeft het zoals @Joost Rietveld zegt hetzelfde voordeel, maar minder als je meteen de financiering volledig uit de BV kan doen uiteraard. Maar soms moet je klein beginnen, want niet iedereen heeft veel geld op de bank. Helaas is, als je aan annuitaire hypotheek hebt, het voordeel wel minder dan als je een aflossingsvrije hypotheek hebt. Maar 14 jaren geleden heb ik hetzelf gedaan, huis en zakelijk pand gekocht met een BV, de bank gaf de BV een lening, vervolgens prive pand gesplitst, zakelijk pand verhuurd aan mijn eenmanszaak en het woonpand verkocht aan prive met vanuit de BV een aflossingsvrije hypotheek aan prive. Het kost (met name in het begin) wat extra geld, maar fiscaal technisch heeft het mij veel gebracht. Dus eerst dit trucje toegepast op mezelf, daarna voor zover mogelijk aan mijn klanten geadviseerd. Klopt, maar als je later het geld eruit wilt halen zou je het alsnog naar de notaris moeten en kan het meer problemen opleveren om aan te tonen dat je aan alle voorwaarden hebt voldaan. Nu heb je het meteen afgedicht (als je eenmalig een x-bedrag stort dan, als je steeds elk jaar een bedrag stort dan zijn de kosten te hoog om steeds naar de notaris te gaan). Nu is het hebben van prive geld op de bank in box 3 niet meer zwaar belast, maar enkele jaren geleden wel. Dus eigen vermogen (ik bedoel prive vermogen, wat feitelijk gezien zou moeten worden als box 3 vermogen) voor het deel wat je extra hebt / niet direct nodig heb storten in de BV. De aftrek van de hypotheekrente bedoel ik. Ik denk niet dat de box 1 woning elders belast wordt, maar de rente aftrek in box 1 zal wel op den duur steeds minder worden in mijn ogen. Ja, ik weet wat mag en dat het ook afhankelijk is van de zakelijke aspecten. Maar ik zie ook veel mensen die geld lenen van de BV voor andere doeleinden en dan een lagere rente wensen. Tja, als je dit combineert dan vind ik dat best lastig uit te leggen (behalve dan dat de belastingdienst betaalt). Daarnaast zal je met 5% voor mijn gevoel niet snel vragen krijgen van de belastingdienst, als je hoger zit moet je je dossier wel heel goed in orde hebben om aan te tonen dat een hogere rente percentage redelijk is/was. -
Hypotheek via holding: fiscale voordelen en overwegingen
Hermes Ratgers reageerde op Signature's vraag in Fiscale zaken
Ik ben een groot voorstander van aflossen vanuit eigen BV. Geen voorstander van agio of dergelijks, als je in box 3 geld hebt ga dan meteen naar de notaris en verhoog je aandelenkapitaal. Zolang de hypotheekrente nog mogelijk is, heb je dus aftrek. Mocht het geen zin meer hebben, dan kun je weer naar de notaris en de aandelenkapitaal verlagen en zo heb je de hypotheek aan de BV (grotendeels) afgelost. Pas wel op met rentepercentage. Afhankelijk van zekerheid etc kun je spelen met de hoogte van de rente, maar zal niet snel boven de 5% gaan zitten (zelfs in deze tijd). -
Hypotheek via holding: fiscale voordelen en overwegingen
Joost Rietveld reageerde op Signature's vraag in Fiscale zaken
Dat betekent simpelweg dat je tijdelijk leent van je BV, wat je bij opname agio pas inlost. Dus tijdelijk ook rente plus een leningsovereenkomst. Verkijk je hier niet op. Agio niet correct opnemen uit de BV wordt door rechters snel en simpel afgehandeld met belaste opname in box 2. Je accountant zou hier iets minder soepel over mogen doen. De VPB is minimaal 19%. Er is geen 17% en ook geen drempel. Dus die rente wordt gewoon met 19% belast. Hypotheek herfinancieren via je holding doe je alleen als je het geld in je holding een veilig rendement wilt bieden boven de spaarrente. Als je bereid bent meer risico te nemen of als je het geld beter kunt laten redeneren in je eigen onderneming, dan heeft de hypotheek herfinancieren geen zin -
Aankoop bedrijfspand.
Harfst plaatste een vraag in Financiering
Goedemorgen. Ik huur momenteel een winkelpand op een toplocatie, zit daar nu ongeveer 7 maanden en heb een huurcontract van 5 jaar. We zijn nog startend (wel ons 2e filiaal) en het ziet er naar uit dat alles wel goed komt. Nou heb ik aan ruimte ongeveer 200m2 , 160/170 m2 op begane grond en dan nog een verdieping van 30m2 ongeveer, er stond in mijn huurcontract dat dit niet onder het gehuurde valt maar wel dat ik er voor moest zorgen als goede huisvader. Dit leek mij i.v.m. de slechte staat van dat gedeelte. Nu willen ze die bovenverdieping bij de appartementen boven gaan trekken en daar slaapkamers van maken. Daar zullen ze gerust recht op hebben maar voor mij is dat nogal vervelend. Ook zou mijn huur al met de maximale inflatie omhoog gaan (terwijl ik nog een ingroeihuur heb) , ook hier hebben ze helaas recht op maar dit maakt mij best zenuwachtig. Momenteel is mijn huur €3.333, volgende jaar €3500 daarna €3750 per maand (excl. BTW) Reken daar nog een keer een inflatie op van 7-10% en de huur is boven de €4000. Mocht de inflatie komen jaren gek blijven doen +/- 5% dan zit ik binnen no time boven de €5000 per maand. Om mijn positie veilig te stellen heb ik gevraagd of ik het pand kan kopen. Dit kan voor €600.000 dan heb ik daar de komende 4 jaar de tijd voor (zolang mijn contract loopt) Ook zullen ze mijn huur niet maximaal verhogen (nog geen definitieve afspraken over), wel komt er een boete clausule van 10% Dat is natuurlijk voor mij een grote risico, stel er gaat wat fout heb ik en huurinkomsten die ik moet betalen en een boete van €60K Nu zit ik me de volgende vragen. - Ten eerste zou ik makkelijk een hypotheek kunnen krijgen voor dit pand ? uiteraard natuurlijk met lagere LTV. Het bedrijf bestaat 10 jaar, eerst hele slechte cijfers de laatste jaren elk jaar verdubbeld. 2020 - 20K omzet 2021 - 55K omzet 2022 - 120K omzet YTD - 115ish Winst is vrij laag / momenteel niet aanwezig , dit komt omdat we 2 jaar geleden ons eerste eigen locatie opende en nu iets meer dan half jaar geleden ons tweede. - Moet ik het pand eerst alvast laten taxeren ? die 600K vind ik opzicht niet zo gek vooral met komende jaren aan huurstijgingen erbij, ik ben alleen wel bang dat als de taxatiewaarde lager is dat ik niet in de buurt kom met mijn hypotheek, en dan ook eigen inbreng en k.k. te veel worden. - Zou ik dit pand dan zakelijk of privé moeten kopen? Uiteraard eerst kijken wat mogelijk is maar op mijn woning zit een overwaarde van ongeveer €250K dus daar kunnen we wel wat mee , alleen zijn we bang als we dit privé kopen dat we dan komende jaren geen nieuwe woning kunnen kopen. Momenteel hebben we beide een eenmanszaak en is dit van mijn vriendin, zelf ben ik elektricien en heb ik in principe goede inkomsten , dit is alleen momenteel vrij laag omdat ik veel tijd in dit bedrijf steek. Dus als we de bedrijven samen zetten onder een holding / BV dan hebben we misschien ook makkelijker een positie om de aankoop zakelijk rond te kunnen krijgen. Zijn er nog andere dingen waarmee ik rekening moet houden ? Alvast bedankt ! -
RC schuld Holding aan DGA, rente?
Signature reageerde op jstn3333's vraag in Fiscale zaken
Ik heb toch een aantal aanvullende vragen nu in twee verschillende (standaard)rekening-courantovereenkomsten die ik wil aangaan, een verschillende benadering te vinden is. 1. Hoe kan ik op een consistente manier de rente bepalen voor de rekening-courantverhouding tussen de holding en de werk-BV, rekening houdend met het grote verschil in rentebepaling tussen de overeenkomst tussen de DGA en de holding (gemiddeld U-rendement + 1% risico-opslag) en de overeenkomst tussen de holding en de werk-BV (1-maands Euribor + 100-1250 basispunten risico-opslag)? Ik lijk hieruit op te maken dat in de verhouding werkbv en holding een andere benadering noodzakelijk is, waardoor ik niet gemakshalve dezelfde benadering als in de verhouding holding en dga kan hanteren. 2. Welke maand van de 1-maands Euribor moet ik precies gebruiken bij het bepalen van de rente voor de rekening-courantverhouding tussen de holding en de werk-BV? Moet ik de rente van de eerste dag van de maand gebruiken of geldt er een andere referentiedatum? Daarnaast wil ik nog de volgende informatie delen om een volledig beeld te geven: - Behalve positieve en negatieve hypotheek- en pandverklaring zijn er geen andere zekerheden. - Als DGA ben ik solvabel. - De limiet van de rekening-courantverhouding is gebaseerd op een lagere uitkomst dan de berekening van het maximale doorlopend krediet bij een bank. Citaat uit de overeenkomst: "1. De vennootschappen zijn ter zake van een negatief saldo van de rekening-courant een vergoeding verschuldigd op basis van een jaarlijkse rente die wordt bepaald op de voet van lid 2. 2. De rente wordt gesteld op een basisrente van [aantal]% verhoogd met een opslag van [aantal]%. Basisrente en opslag worden elk jaar per 1 januari opnieuw vastgesteld. Komen partijen geen gewijzigde percentages overeen, dan blijven voormelde percentages gelden. 3. Deze vergoeding wordt per jaar berekend op basis van het over die periode aanwezige gemiddelde saldo van de rekening-courant. 4. Deze vergoeding wordt prompt in rekening-courant verrekend. 5. Partijen hebben bovenbedoelde rentevergoeding bepaald door vergelijking met een rente die van elkaar onafhankelijke partijen zouden zijn overeengekomen." Citaat uit de toelichting: "De rente De rente zoals in artikel 7, lid 2 is omschreven, is ingegeven door de wijze waarop de Nederlandse systeembanken nu hun rente berekenen voor rc-kredieten. De basisrente is gebaseerd op het 1- maands Euribortarief. Deze rente wordt gepubliceerd. De opslag wordt individueel bepaald, afhankelijk van financiële parameters (zekerheid, vermogen en winstgevendheid) en niet-financiële parameters (branche, bankentrouw en management) en kan variëren van 100 tot 1250 basispunten of nog meer." Ik hoop dat jullie mij kunnen adviseren over de beste aanpak en eventuele aandachtspunten bij het bepalen van de rente op basis van de 1-maands Euribor, rekening houdend met de genoemde informatie. Alvast bedankt voor jullie hulp! -
Hypotheek via holding: fiscale voordelen en overwegingen
Signature reageerde op Signature's vraag in Fiscale zaken
Beste Joost, Hartelijk dank voor je waardevolle inzichten. In mijn situatie lijkt een hypotheek via de holding weinig voordelen te bieden, gezien de belasting op rentebetalingen en administratieve rompslomp. Direct aankopen zonder hypotheek vermijdt rentelasten en kan mogelijk belastingvoordeel opleveren via de Wet Hillen. Rente bij de BV kan zelfs belast zijn tegen ongeveer 40% (VPB/IB) lees ik ergens. Beleggingskansen worden niet direct gemist, omdat het geld in beide gevallen wordt gebruikt voor de woningaankoop. Ik heb alles goed overwogen en kom tot de volgende conclusies: Voordelen hypotheek via holding: Mogelijkheid tot renteaftrek. Nadelen hypotheek via holding: Belasting op rentebetalingen. Administratieve rompslomp. Beperkte flexibiliteit (qua investeringen, liquiditeit etc.). Bijkomende kosten (hypotheekadvies, notaris etc.) Voordelen direct aankopen zonder hypotheek: Geen rentelasten. Mogelijke belastingaftrek via Wet Hillen. Flexibiliteit en controle (qua investeringen, liquiditeit etc.) Nadelen direct aankopen zonder hypotheek: Gemiste renteaftrek. Gemiste beleggingsmogelijkheden. Langer doorsparen, wachten. Ik waardeer je inzichten enorm en hoop dat anderen er ook iets aan hebben. Houd er wel rekening mee dat deze overwegingen gebaseerd zijn op mijn specifieke situatie en niet voor iedereen van toepassing hoeven te zijn. Nogmaals bedankt!