Overnamesom voor winkelruimte

[Benito]

Goedendag,

 

Ik heb een vraag voor jullie.

 

Ik heb een geschikte winkeltrimte op het oog. De huurprijs is goed, de afmetingen zijn goed en vooral: de locatie is uitstekend.

 

Ik ben nml. al een aantal maanden bezig om een kledingwinkel op te starten. Alles is al gereed (financiering, leveranciers etc) het enige wat nog ontbreekt is een geschikte winkelruimte.

 

Nu heb ik dus een pand op het oog maar er is 1 ding wat ik niet helemaal begrijp en dat gaat over de overnamesom.

 

Volgens de makelaar wordt er een overnamesom gevraagd tussen de 15000 en 20.000 euro voor :

 

-de airconditioning

-warmtegordijn

-pantry

-verlichting

en een beetje "goodwill"

 

Ten eerste snap ik niet wat ik aan die "goodwill" heb. De winkel die er nu inzit en weg gaat, opereert in een totaal andere branche (voeding) als waar ik mee gaat starten (fashion). Dus over welke "goodwill" praten we nu hier? Ik kan mij daar niets bij voorstellen. Ik heb de makelaar duidelijk verteld wat voor soort winkel ik wil openen.

 

Ik vind een bedrag van 15-20.000 euro voor deze spullen heel veel. Kan ik niet zeggen dat ik niets over wil nemen omdat ik zelf alles nieuw erin wil plaatsen? Of ben ik verplicht de overnamesom te betalen?

 

Ik heb geen idee welke rechten en plichten ik heb in deze situatie. Ik hoop dat iemand met meer ervaring mij hierover wat kan vertellen en eventueel wat tips kan opwerpen.

 

Mijn dank is groot bij voorbaat.

 

Gr,

 

Benito

[Quibke]

Hoe oud/jong zijn die spullen die je aangeboden worden ? Zit er nog een (service) contract op ?

[Benito]

Hoe oud/jong zijn die spullen die je aangeboden worden ? Zit er nog een (service) contract op ?

 

Hoi,

 

Nee, er zit geen contract aan vast zover ik weet. Maar dan nog...wat moet ik ermee? Ik kan een airco en rookgordijn en wat verlichting wel voor minder dan 15.000 euro regelen. En mocht er nog een servicecontract aan vast zitten dan is dit toch het probleem van de huidige huurder?

 

Ik heb morgen een afspraak met de makelaar...dus vandaar de vraag in hoever ik iets kan weigeren want daar heb ik totaal geen flauw benul van. :-[

[ROVened]

Ik denk dat het een kwestie van onderhandelen is. De makelaar denkt natuurlijk aan zijn provisie, vertel de makelaar wat je voor het hele spul wilt betalen. Waarschijnlijk zit je met 5000 euro wel in de goede richting.

[Benito]

Ik denk dat het een kwestie van onderhandelen is. De makelaar denkt natuurlijk aan zijn provisie, vertel de makelaar wat je voor het hele spul wilt betalen. Waarschijnlijk zit je met 5000 euro wel in de goede richting.

 

Nou ik heb afgelopen Vrijdag even gekeken samen met de makelaar.

 

Die overnamesom gaat echt nergens over. De huidige huurder was ook aanwezig en die vertelde dat de airco en warmetegordijn gewoon bij het gebouw hoorde. De Makelaar zelf snapte ook niet wat er nu overgenomen moest worden.

 

Hij zou bij de eigenaar gaan informeren betreffende de overnamesom.

 

Vandaag belde hij mij op met de mededeling dat de eigenaar toch rond de 20.000 euro eiste als overnamesom. Toen ik hem vroeg wat ik dan precies over zou gaan nemen, kwam hij niet verder dan "ehhhh er schijnt het een en ander verbouwt te zijn in dat pand en het zit op een mooie a1 locatie"....yeah right .....ik heb hem ook op de man af gevraagd of die merkwaardige "overnamesom" een provisiedeel voor hem is. Echter vertelde hij mij dat zijn bedrijf niet zo werkte. Hij adviseerde mij zelfs om een overnamesom eventueel te weigeren.

 

Echter gaat het er nu uitzien dat ik 20 ruggen moet gaan betalen (betaal ik het niet, betaal een andere partij het wel) voor niets meer dan lucht. Wat interesseert mij dat het pand verbouwt is of niet. Ten eerste is dit niet aantoonbaar, ten tweede: waarom zou ik dit als nwe huurder moeten gaan betalen? >;(

 

Echt waanzin dit verhaal!

[R.I.P. - Fred Wiersma]

Het lijkt er op dat de eigenaar gewoon wil vangen. Aan jou om te beslissen het te betalen, of een ander pand te zoeken.

[Bazzio]

voor zover ik er kaas van heb is het inderdaad gewoon "vangen"

Het is niet ongebruikelijk, ook al hebben branches niets met elkaar te maken.

 

Een goede locatie wordt op een gegeven moment meer waard en de huurder probeert daar een graantje van mee te pikken.

 

ik ken een geval van een sokkenwinkel die voor 50.000 gulden overging naar een poelier.

[ronaldinho]

Het is de verhuurder die dit bedrag wil hebben? Dan vindt hij blijkbaar dat de huur te laag is en probeert dat op deze manier op te krikken. Kennelijk heeft hij behoefte aan snel geld, anders zou het wel in de huurprijs zitten.

 

Bij kantoorpanden zie je juist het tegenovergestelde. Door de leegstand is het op sommige plekken lastig huurders te vinden. Om de huurprijs niet te laten zakken, worden dan huurvrije periodes geboden, of de inrichting is op kosten van de verhuurder, etc. Dit omdat een (op papier) hogere huurprijs makkelijker verkoopt. Maar dat is dus allemaal cosmetisch en levert geen extra opbrengsten op.

[StefanO]

Goodwill? Zoals je het beschrijft lijkt het me dikke onzin. Ben het met Fred eens. Eigenaar wil er gewoon een slaatje uit slaan. Ik zou aangeven dat je het spul niet voor die prijs wilt overnemen.

[Solitair]

Volgens mij heet zoiets sleutelgeld en dat kan op sommige locaties oplopen tot meer dan 100K, voor een casco pand.

Het gaat dan vaak wel om toplocaties in de grote steden. Ik weet niet om welke plaats het hier gaat, maar aangezien je zegt dat het voor voor jou moeilijk is een geschikte locatie te vinden kan het hier ook spelen.

 

Neemt niet weg dat je vrij bent hierover te onderhandelen. Kan je niet direct contact opnemen met de huidige huurder of verhuurder? Staat het pand al leeg en betaald de huidige huurder nog steeds huur of of draait de winkel nog?

[JZ]

Sleutelgeld is letterlijk geld voor de sleutel zonder verdere prestatie. Hier wordt daadwerkelijk iets geleverd de vraag is echter ben je bereid dit ervoor te betalen. Als verhuurder heb je 2 opties, of je verkoopt het aan de huurder (makkelijkste ben je ook van het onderhoud af) of je neemt het op in het verhuurde maar dan kun je wel de huur iets optrekken. In het eerste geval dient de huurder er wel akkoord mee te gaan. En natuurlijk kan er twijfel bestaan of het geleverde wel in verhouding met de vraagprijs is maar de makkelijkste oplossing lijkt me dan wel "geef me eens een kopie van de rekeningen". Zo weet je direct de waarde en als verhuurder is dat toch wel het minste wat hij kan doen.

[Joost Rietveld]

let er wel op dat de fiscus meebetaalt aan de goodwill. Afschrijven in 10 jaar en (hopelijk) tegen 52% IB.

 

groet

Joost

[Bazzio]

Volgens mij heet zoiets sleutelgeld en dat kan op sommige locaties oplopen tot meer dan 100K, voor een casco pand.

Het gaat dan vaak wel om toplocaties in de grote steden.

precies, dat bedoelde ik ook maar kon er niet opkomen.

overigens gebeurt het ook in kleinere steden (Hellevoetsluis, 40.000 inwoners)

[Sietse Voorhorst]

Ik denk dat het een kwestie van onderhandelen is.

 

Wellicht is het verstandig te bedenken welk bedrag je bereid bent te betalen, maar belangrijker nog wat je alternatief (BAZO) is. Je kan uit principiële overwegingen niet betalen, maar als je dan in een pand zit waar je omzet de helft is, heb je alleen jezelf ermee.

 

Uit onderzoek van Harvard blijkt dat één van de vijf meest gemaakte fouten is dat men de eigen positie onderschat. http://www.pon.harvard.edu/free-reports/5-common-negotiation-mistakes-and-how-you-can-avoid-them/

 

Succes

[Highio]

Uit het bovenstaande begrijp ik dat je geen eigen makelaar of vastgoeddeskundige hebt. Is het lokaal gebruikelijk om sleutelgeld te betalen? Wat is de waarde na afschrijving van de aangeboden zaken? Aanvang van het betalen van huurtermijnen kun je ook in de onderhandeling meenemen, als de zaken nog niet gedaan zijn.

 

Groet,

 

Highio

[Benito]

Het lijkt er op dat de eigenaar gewoon wil vangen. Aan jou om te beslissen het te betalen, of een ander pand te zoeken.

 

Lijkt het idd erg op. Echter kan ik mij niet voorstellen dat uberhaupt iemand geld voor lucht gaat betalen.

 

Is hetzelfde als ik zou gaan eisen van die verhuurder dat mijn aankomende winkel minimaal 120% rendement oplevert per maand daar in die ruimte. ;D

[Benito]

Volgens mij heet zoiets sleutelgeld en dat kan op sommige locaties oplopen tot meer dan 100K, voor een casco pand.

Het gaat dan vaak wel om toplocaties in de grote steden. Ik weet niet om welke plaats het hier gaat, maar aangezien je zegt dat het voor voor jou moeilijk is een geschikte locatie te vinden kan het hier ook spelen.

 

Neemt niet weg dat je vrij bent hierover te onderhandelen. Kan je niet direct contact opnemen met de huidige huurder of verhuurder? Staat het pand al leeg en betaald de huidige huurder nog steeds huur of of draait de winkel nog?

 

De huidige huurder draait er nog, maar wilt zsm weg. Echter kan zij nog wel een paar maandjes doordraaien. Als er een serieuze nwe huurder is kon er concreet over een vestigingsdatum gesproken gaan worden (aldus de makelaar).

 

Wie de eigenaar is weet ik niet. Ik ben ondertussen wel achter het adres van de ondernemingsvereniging gekomen voor die straat. Daar ga ik as. vrijdag even langs. Die voorzitter zou wel wat meer weten denk ik over de eigenaar van dat pand.

 

Saillant detail: in diezelfde straat is deze week een andere ruimte vrijgekomen, dus dat maakt mijn onderhandelingspositie weer wat sterker.

 

Bedankt voor jullie reacties, ik houd jullie op de hoogte. ;)

 

Ps. ik praat over Rotterdam.

[Benito]

foutje

[Sietse Voorhorst]

Wie de eigenaar is weet ik niet. Ik ben ondertussen wel achter het adres van de ondernemingsvereniging gekomen voor die straat. Daar ga ik as. vrijdag even langs. Die voorzitter zou wel wat meer weten denk ik over de eigenaar van dat pand.

 

De eigenaar kan je simpel opzoeken bij het kadaster. Dit is een openbaar register. Via http://www.kadaster.nl/ kan je voor een paar euro alles online inzien. Dan weet je in ieder geval wat voor vlees je in de kuip hebt.

 

Succes

[fashion_26]

Heb zelf ook een kledingwinkel op een a1 locatie. Wat ik je wil meegeven is dat ik destijds ook met een soort gelijke probleem zat voor een bepaalde pand, ik moest €15.000 betalen, ik zou hiervoor dan het zelfde huurbedrag gaan betalen. Dit was echt een prikje..

 

Uiteindelijk niet gedaan, maar in jouw geval zaou ik die overweging wel maken. Maar zomaar €20k neer te leggen voor weinig, is veel kleding verkopen tegen weinig winst uiteindelijk.

 

Heel veel s6