Help ! Ik sta in mijn recht, maar kan geen advocaat betalen

[buffetrestaurant]

In 2001 heb ik een bedrijfspand gekocht van de gemeente. De grond eronder heb ik niet gekocht maar betaalde ik erfpacht aan de gemeente. In 2005 heb ik de grond erook bij gekocht omdat ik dan geen erfpacht meer hoefde te betalen. Bovenop mijn bedrijfspand zitten 6 huurappartementen. Deze zijn eigendom van de woningbouwvereniging. Aangezien de grond en het bedrijfspand van mij zijn eis ik nu van de woningbouwvereniging dat zij mij erfpacht betalen. Maar dit willen ze niet.

Via het kadaster en een notaris ben ik erachter gekomen dat er ook geen splitsingsakte is tussen mijn bedrijfspand en de appartementen. De notaris kon zelfs geen akte van opstal vinden van betreffende appartementen.

Ik ben toen naar een 2e notaris gegaan om dit te verifieren en dit klopte inderdaad.

Heb een advokaat in de arm genomen die zegt dat als er geen splitsingakte is en geen akte van opstal dat ik automatisch eigenaar ben van de appartementen.

Helaas moest ik stoppen met de advokaat omdat ik als kleine zelfstandige geen 300 euro per uur kan betalen.

Maar ik kan dus ook fluiten naar de erfpacht.

De woningbouwvereniging betaalt niks en vind het wel normaal dat de appartementen bovenop mijn bedrijfspand en grond zitten.

 

Wie kan mij voorzien in advies of mij helpen wat betreft de advokaatkosten ?

 

alvast bedankt!

[StevenK]

Spreek dan een vast tarief af met je advocaat, of mogelijk een win/lose fee (kostendekkend basistarief bij verlies, hoger tarief bij winst). Uurtje-factuurtje hoeft niet per sé bij een advocaat.

[renep]

In 2001 heb ik een bedrijfspand gekocht van de gemeente. De grond eronder heb ik niet gekocht maar betaalde ik erfpacht aan de gemeente. In 2005 heb ik de grond erook bij gekocht omdat ik dan geen erfpacht meer hoefde te betalen.

 

Wat was dan toentertijd (2001 en 2005) de situatie met die appartementen? Wat was toen precies het object dat je hebt gekocht (was dat het hele complex,of alleen de bedrijfsruimte), wat was de splitsingssituatie, wat is er afgesproken over de verdeling van erfpacht? Dat zijn toch allemaal dingen die tot in de fijnste details worden geregeld op het moment van koop?

[buffetrestaurant]

In 2001 was de grond nog van de gemeente. Het is niet bekend of de woningbouwvereniging voor de appartementen erfpacht betaalde aan de gemeente. Zowel woningbouwvereniging als gemeente willen hier niets over mededelen. In ieder geval moest ik in 2001 wel erfpacht betalen voor de grond! aan de gemeente. In 2005 heb ik de grond gekocht van de gemeente en was het dus mijn eigendom. Ik heb toen alleen een eigendomsakte van de grond gekregen en verder niets. Sowieso is het vreemd dat er geen splitsingsakte is tussen mijn bedrijfspand en de appartementen.

 

 

[djluc]

Heb je bij een paar advocaten gevraagd of ze je kunnen helpen en wat het gaat kosten?

[herman van der helm]

"Het is niet bekend of de woningbouwvereniging voor de appartementen erfpacht betaalde aan de gemeente. Zowel woningbouwvereniging als gemeente willen hier niets over mededelen."

 

 

even opwobben. Kun je zelf doen zonder kosten. Vraag naar de betreffende document via een WOB procedure. Zorg dat je zoveel mogelijk details ervan hebt om het succes te vergroten. Het kadaster heeft ook alle oude en nieuwe erfpachten geregistreerd staan. Kost maar enkele tientjes om deze in te kunnen zien en een afschrift te krijgen. Ook splitsingsakten staan daar volgens mij ingeschreven.

Daarna kun je bekijken of er iets te advocaten valt.

Notarissen maken overigens ook fouten net zoals ieder mens.

[henkh]

is hier dan helemaal geen regelgeving of wetgeving over? Dacht dat alles in Nederland zo goed geregeld was omtrent onroerend goed. Je zit tenslotte altijd vast aan een notaris die er jaren voor op school gezeten heeft ::) Mag aannemen dat die toch wel weet hoe zoiets in elkaar zit met splitsing en dergelijke.

 

hoe zit het dan met de vereniging van eigenaren. Ik neem aan dat die er ook nog is.

 

Lijkt mij dat als jij die grond gekocht hebt er dan ook de vruchten van kan plukken :) of stel ik dat nu te simpel?

 

 

 

[renep]

In 2001 was de grond nog van de gemeente.

 

Maar wat heb je volgens de koopakte toen precies gekocht? Als het bedrijfspand een deel van een groter geheel is, dan moet de koopakte toch aangeven op welke splitsing dat gebaseerd is? En als het het geheel is, dan staat toch in de koopakte omschreven waar dat geheel uit bestaat?

[buffetrestaurant]

In de koopakte van de grond alsook de koopakte van het bedrijfspand staat niets over splitsingen. Het hele complex bestaat uit huurbedrijfspanden en huurappartementen,. De grond is van de gemeente en de appartementen van de woningbouw. Als enigste in het complex heb ik het bedrijfspand gekocht en ook de grond. Er is dus ook geen vereniging van eigenaren (meestal is dit alleen bij koopappartementen) Als er een splitsingsakte zou komen dan behoor ik als enige samen met de woningbouw tot een vereniging van eigenaren. Je kunt wel raden wie hier dan de baas is en dit is niet iets wat ik ambieer. De notaris van de woningbouw heeft mij ook voorgesteld om alsnog op hun kosten een splitsingsakte te tekenen maar als zij geen erfpacht voor de appartementen op mijn bedrijfspand willen betalen dan teken ik geen splitsingsakte. Sterker, het is een fout die zij hebben gemaakt en niet ik. Wettelijk gezien kan ik de appartementen op mijn bedrijfspand ( dat zijn 6 appartementen met een waarde van ca. 150.000 euro per stuk claimen) want er is geen splitsingsakte en geen akte van opstal. Daarbij lijkt het mij niet anders dan normaal dat zij mij erfpacht betalen want het is mijn grond.

 

Voorbeeld: Als ik een zendmast op een flat plaats en ik zorg niet voor een akte van opstal of wat voor akte dan ook, dan is de eigenaar van de flat ook automatisch eigenaar van de zendmast. Zo schrijft de wet. Bij mij zitten er 6 appartementen op keer 150.000 euro dus ben ik eigenaar van 900.000 euro. En nogmaals 2 notarissen en 1 advokaat hebben in het kadaster gekeken en geen enkele akte gevonden.

[Bazzio]

je zou het ook anders kunnen lezen: de gemeente was niet gerechtigd de grond aan jou te verkopen aangezien zij niet de enige eigenaar van het pand zijn? in dat geval is de verkoop nietig te verklaren? (of kraam ik hier onzin uit?)

[Vincent_Numan]

De grond kan best verkocht worden door de gemeente aan buffetrestaurant, het is fout gegaan bij

het opstellen van de koopakte.

 

Heeft de woningbouw geen eigendomsbewijs?, daaruit zou je ook het e.e.a. op kunnen maken.

[Gast]

AVoor splitsing in appartementen dient vergunning gevraagd te worden bij de gemeente; eea gaat dan via bouw-en woningtoezicht. Zij voeren controle uit op bijv. brandveiligheid, pas daarna wordt de vergunning gegeven. Althans, zo heb ik het begrepen.

 

Met de splitstingsvergunning geeft de gemeente ook een huisnummerbesluit af.

Dus als al die appartementen een afzondelijk huisnummer hebben, dat OOK bekend is in de GBA EN KADASTER, dan begrijp ikniet dan de notaris geen gegevens hiervan kan vinden??

 

Vaak wordt de splitsingsakte pas gepasseerd bij de notaris als appartementen verkocht worden; dan kan er tegelijk een splitsingsakte voor de afzonderlijke appartementen en een koopcontract gepasseerd worden.

 

Als er geen huisnummerbesluit zou zijn, dan zouden de afzonderlijke appartementseigenaren hier snel de nadelige gevolgende van ondervinden: zij kunnen nl. geen huurtoeslag aanvragen (adres bestaat niet ), geen u itkering (meerdere mensen op 1 adres), maar er kan ook geen ISRA of CAI geplaatst worden omdat de providers het adres NIET KENNEN>

 

Ik denk dat hier de notariele afhandelijk vergeten is..

 

Ik ben geen expert, maar heb helaas aan den lijve ondervonden wat er gebeurt als je een appartement huurt waar een huisnummerbesluit door de gemeente niet goed is doorgevoerd.....Het besluit was er wel, maar was verder niet afgehandeld...

 

Ik heb dus ook een appt. (van 3) boven een winkelpand. 1 grote ellende....Een onwillige /ondeskundige verhuurder had tot gevolg dat ik .8 maanden zonder tv zat is niet echt gezellig. Gas en electra afgetapt van de winkel (ja, wat moet je anders) omdat Stedin ons adres niet kende kon er geen EAN code aangemaakt worden...

[Hans van Dongen]

Hallo Buffetrestaurant,

 

Vooropgesteld: ik ben een leek op het gebied van splitsingsrecht, appartementenrecht, opstal en afkoop erfpacht.

In een discussie tussen partijen moeten echter alle partijen (aan)gehoord worden (hoor-/wederhoor) voor een goede beeldvorming: u, de gemeente, de woningbouwvereniging en de appartementhuurders.

 

U heeft het kadaster en notarissen naar de papierwinkel laten lijken en die geven u gelijk.

U heeft een afvocaat naar uw zaak laten kijken en die acht uw positie sterk.

 

Van alle andere betrokkenen lees/hoor ik niets (de huurders) of lees ik "dat wil ik niet betalen" (woningbouw), of "daar geven wij geen inzage in" (gemeente en woningbouw). Dit zijn geen argumenten.

 

Ik wil zo veel niet, maar toch moet ik het een en ander, want "ik wil niet" zet goede argumenten of de wet niet terzijde. Ik kan mij ook niet voorstellen dat de gemeente of de woningbouwvereniging geheel geen tegenargumenten aan u heeft gegeven op bijv. de visie van de notarissen en uw advocaat. Ik hoor dan ook graag als deze er wel zijn (welke argumenten, of is het echt van hun kant gebleven bij "ik wil niet betalen" en "wij geven geen inzage"?).

 

Hans van Dongen / 14-4-2012

[buffetrestaurant]

@ bas je zou het ook anders kunnen lezen: de gemeente was niet gerechtigd de grond aan jou te verkopen aangezien zij niet de enige eigenaar van het pand zijn? in dat geval is de verkoop nietig te verklaren? (of kraam ik hier onzin uit?)

 

Ik zou niet weten waarom de gemeente de grond niet mag verkopen. Zij was de eigenaar van de grond (niet van de panden)

 

Er is wel een huisnummerbesluit. In het kadaster hebben de notarissen de huisnummers van de betreffende appartementen bovenop mijn bedrijfspand nagetrokken maar niets gevonden, geen splitsingsakte o.i.d , er is geen vereniging van eigenaren. De eigenaar van alle appartementen is de woningbouw.

 

Ik denk dat ik inderdaad maar eens op zoek ga naar advokaten die gespecialiseerd zijn in dit onderwerp. Denk trouwens niet dat het veel voorkomt in Nederland, kan er op internet in ieder geval niets over vinden.

 

 

[Christine]

Kun je niet een brief naar de huurders sturen met "hierbij uw nieuwe huurcontract, de woninbouwvereniging is geen eigenaar meer van uw woning" ?

[Dennis_van_Dijk]

Heb een advokaat in de arm genomen die zegt dat als er geen splitsingakte is en geen akte van opstal dat ik automatisch eigenaar ben van de appartementen.

 

 

Dit noemt men natrekking. Het eigendom van de bebouwing gaat op in het eigendom van de grond, tenzij er een recht van opstal is. Dat laatste is eenvoudig aan te tonen door middel van een notariële akte die de basis is voor het recht van opstal. Zonder akte geen (aantoonbaar) recht. Ten tijde van de erfpacht was dit automatisch geregeld - erfpacht geeft je het recht van opstal.

 

Vermoedelijk heeft de woningbouwcorporatie nooit over de panden erfpacht hoeven betalen, die verplichting rustte bij de pachter van de gond (in laatste instantie jij dus). Bij het overgaan van het eigendom van de grond is m.i. het volle eigendom van de opstal, inclusief de appartementen, overgegaan op de eigenaar van de grond - jij dus. Tenzij de splitsingsakte of een akte van recht van opstal tevoorschijn getoverd wordt. De gemeente heeft dan dus een rechtshandeling gepleegd waarmee het belang voor de corporatie ernstig geschaad is en is schadeplichtig.

 

 

Helaas moest ik stoppen met de advokaat omdat ik als kleine zelfstandige geen 300 euro per uur kan betalen.

Maar ik kan dus ook fluiten naar de erfpacht.

De woningbouwvereniging betaalt niks en vind het wel normaal dat de appartementen bovenop mijn bedrijfspand en grond zitten.

 

 

En waarom laat je die laatste advocaat niet een briefje sturen naar de corporatie waarin hij zijn stelling motiveert (dus dat jij de eigenaar bent van de woningen), dat jij met terugwerkende kracht eist dat de huurpenningen naar jou worden overgemaakt en dat je de huurovereenkomst overneemt? Indien zij niet meewerken zul jij alle kosten die gepaard gaan met het kunnen uitoefenen van jouw recht op hen verhalen. Een beetje advocaat heeft binnen een uurtje zo'n epistel in elkaar gedraaid.

 

Het lijkt mij zeer sterk dat de corporatie daar niet onderbouwd op zal reageren. Ik weet niet of dit is wat je zou willen bewerkstelligen, maar wat je in ieder geval wil is met hen de dialoog aan gaan. Ik denk dat dát dan wel zal lukken ;)

[buffetrestaurant]

Hihihi Christine......ja daar trek je wel de aandacht mee ;D Miischien zou je op deze manier de woningbouw kunnen saboteren en wel zo dat je ook nog in het regionale nieuws komt! Zou natuurlijk geweldig zijn als de woningbouw een rechtzaak aanspant ;D inplaats dat ik dat moet doen.

[buffetrestaurant]

@Dennis bedankt voor je reaktie. Ik denk wat jij schrijft een goede optie is. Misschien haal ik Hart van Nederland er ook even bij ;D

De woningbouw zal deze kwestie doorsturen naar de notaris die voor hun kantoor werkt. Deze man wou gratis een splitsingsakte voor mij opmaken alhoewel hij bij hoog en laag beweerde dat er geen fouten waren gemaakt. Wel een beetje vreemd om iets gratis aan te bieden als er geen fouten zijn gemaakt.

Ik zou ook nog met de gemeente kunnen praten en hun aansprakelijk stellen alhoewel ik vind dat dit de taak voor de woningbouw is.

Maar ik ga er zeker werk van maken want niet geschoten is altijd mis.

 

[topboekhouder]

Recht van opstal

Ga naar: navigatie, zoeken

 

Het recht van opstal (ook wel opstalrecht genoemd) is een (zakelijk) recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Doorgaans wordt een opstalrecht gevestigd wanneer de huurder van grond daarop een gebouw plaatst. Zonder recht van opstal zou door natrekking de opstal eigendom worden van de eigenaar van de grond. Indien het opstalrecht eindigt door beëindiging van de huur- of pachtovereenkomst, dan spreekt men van een huurafhankelijk recht van opstal (HARVO) of pachtafhankelijk recht van opstal (PARVO).

 

Een recht van opstal wordt door middel van een notariële akte ingeschreven in het kadaster. Degene die het recht van opstal heeft, heet de opstaller. De eigenaar van de grond waarop een opstalrecht is gevestigd wordt blote eigenaar genoemd.

 

In België wordt het recht van opstal geregeld door een wet van 10 januari 1824, een van de weinige wetten uit de tijd van het Verenigd Koninkrijk der Nederlanden die nog altijd onveranderd geldig zijn. In Nederland wordt het geregeld in Titel 8 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek.

 

Pachtafhankelijk recht van opstal (afkorting: PARVO) is een recht van opstal voor de duur van een pachtovereenkomst. De blote eigenaar heeft dit recht gevestigd, wat via het kadaster is vastgelegd, om de pachter het recht te geven een opstal op het betreffende perceel te plaatsen.

 

 

 

[buffetrestaurant]

De advocaat die wij hadden gaat binnenkort met zwangerschapsverlof, en ik weet niet goed waar ik aan toe ben. Dat maakt het allemaal niet simpeler voor mij/ons. Bovendien kan ik deze persoon niet goed meer betalen.

 

Ik heb links en rechts vragen gesteld maar het is nu onduidelijk of de erfpacht kwestie een rol speelt hierin. Volgens een man van de gemeente speelt er geen erfpacht of erfrecht een rol omdat de appartementen die op mijn pand is gebouwd niet direct op de grond van de Gemeente staat. Volgens iemand anders zou, als ze wel erfpacht aan de Gemeente betaalden in het verleden, dat automatische beeindigd moeten zijn bij de koop door mij van de grond van de gemeente.

Een zogeheten kettingbeding kan ook van toepassing zijn. Dus dat de rechten van het bedrijf op ons pand in takt blijven, ook als iemand anders de grond van de Gemeente koopt.

 

Zeker is wel dat de splistingsakte niet deugt. Dat hebben zowel de advocaat, de notaris als de notaris van het bedrijf (die eigenaar is van de appartementen) boven ons gezegd. Toch hebben de appartementen wel apart huisnummers. Ik ben huiverig om naar een andere advocaat te gaan. Die moet dan namelijk wel én deskundig zijn, én te betalen én zijn best doen voor ons.

[Dennis_van_Dijk]

Dan laat je het toch allemaal een half jaar rusten? Jouw rechten veranderen niet en de huidige situatie is als in steen gegrift. Je hebt je claim kenbaar gemaakt dus die verjaart voorlopig niet? Geen haast, wat in het vat zit verzuurt niet. Dat zou veruit mijn voorkeur hebben boven overstappen naar een ndere advocaat en die al het werk nog eens dunnetjes over laten oen - en dat gaat (terecht) zeker gebeuren.

 

Overigens deel ik, zonder de casus te kennen, de mening dat de eigenaar voorheen geen erfpacht betaalde voor de appartementen. Er moet dn immerz wel erf zijn om te pachten en dat was er niet. Als ik het goed begrijp was alles in een hand dus werd de erfpacht betaald over jouw ruimte. In de erfpacht zat ook het recht van opstal. Met de koop van jouw ruimte rustte de erfpacht op jouw, en dus ook het recht van opstal. Goede kans dat je door natrekking toen al eigenaar bent geworden van de appartementen.

Met de koop van de grond ben jij eigenaar van de grond en is, zonder een adequate splitsingsakte of een recht van opstal, alles wat op jouw grond staat van jou geworden. Het betlen van erfpacht lijkt mij dan ook niet an de orde. Waarom zou je als huisvester betalen voor iets dat niet van jou is?

 

Dus mijn advies, laat die juffrouw 16 weken uitzwangeren (en vermoedelijk nog een paar weken vakantie opnemen) en spreek met haar af dat ze daarna met frisse moed de zak daadkrachtig en met volle kracht aanpakt. Heb jij nog een paar maanden de tijd om te sparen om de rekening te kunnen betalen. Als je voor ee advocaatkosten eigenaar kunt worden van een aantal appartementen is dat de beste del die je ooit zult maken.