Huurcontract [compenseren BTW verhuurder?]

[Wika]

Hoi,

 

Wij willen een kinderdagverblijf openen. We hebben een pand op het oog. Maar dat heeft 8 jaar leeggestaan en is erg verwaarloosd. Als kinderdagverblijf kunnen we geen BTW terug vorderen.

 

Nu wil de verhuurder dat we of BTW betalen over de huurprijs of dat we hem compenseren omdat hij bij de gemaakte investeringen (nieuw dak, nieuwe cv, nieuwe radiatoren etc.) geen BTW kan terugvorderen.

 

Moeten wij betalen omdat de verhuurder 8 jaar niets gedaan heeft in en met het pand? Ik hoop dat iemand een antwoord weet.

 

Groetjes, Wika

[Hans van den Bergh]

Waarom kan de verhuurder geen BTW terugvorderen? Is hij ondernemer voor de BTW?

 

Succes en groet,

 

Hans

[Wika]

Hoi Hans,

 

Dankjewel.

De verhuurder is ondernemer voor de btw. Maar hij stelt in het concept huurcontract dat wij hem moeten compenseren.

 

Of kan hij sowieso voor alle investeringen die hij aan het pand doet de btw terug vorderen?

 

Groetjes, Wika

 

 

 

 

[Roel J]

Nee dat kan hij niet als het pand onbelast verhuurd moet worden. maar tevens kan hij jullie niet dwingen om belast te huren.. want daar laat de wet ook geen ruimte voor, er mag alleen met belast verhuurd worden na een gezamenlijk verzoek daar toe en dat kan alleen als de huurder ook meer dan 90% belaste prestaties verricht.

kortom er is geen keuze in dit geval van jullie kinderdagverblijf, een hogere huurprijs is dan wel op zijn plaats omdat al het (regulier) onderhoud ook 21% duurder uitvalt. dus in die zin een compensatie vragen is redelijk.

 

Dat jullie ook zouden moeten compenseren voor achterstallig onderhoud en de hogere kosten daarvan lijkt mij een onredelijke eis..

 

en verder je kunt nooit gedwongen worden want je hoeft niet te tekenen als de voorwaarden je niet aanstaan.. ook als dat de onprettige bijkomstigheid heeft dat je dan door moet zoeken naar een geschikt pand..

[Wika]

Hoi Roel, en wat zou dan een redelijke compensatie zijn?

 

Groetjes, Wika

[henkh]

Maar dat heeft 8 jaar leeggestaan en is erg verwaarloosd.

 

als ik dit zo lees mag hij blij zijn dat zich een huurder aandient. En schept dat voor jullie mogelijkheden tot onderhandelen.

 

Misschien zelf een makelaar inschakelen die jullie belangen dient?

 

en laat je ook niet vastpinnen op een lang contract. KDV is een moeilijke branche momenteel en om dan gelijk al voor 5 jaar vast te zitten!!!

[Marcel Spruit R.I.P.]

Ah, de btw. Ik plaats hier ook de tekst die ik al in een email had zitten, wellicht is het wat dubbelop t.a.v. eerdere reacties.

 

 

Beste tip: ga naar een professionele huur-onderhandelaar, nu het nog kan. Dat kost geld, maar te duur huren kost nog meer.

Rent Review doet dat, maar of zij ook kennis hebben van de kinderopvang-branche weet ik niet. Parleys zit meer op winkels maar kunnen jullie misshien ook wel helpen. Even bellen kan geen kwaad, en zij hebben er meer verstand van dan ik. Als zij je maandelijks 250,- gaan besparen, zijn ze hun geld zeer zeer waard, meen ik.

 

Je vraag gaat wel over de btw, maar eigenlijk vraag je - in mijn ogen - mag de verhuurder wel zoveel vragen?

DIE vraag kan ik niet beantwoorden, wel kan ik je alvast de tip geven: "als jij toch geen 'nee' gaat zeggen, dan ben je ook niet aan het onderhandelen". Als de donder op zoek naar een alternatief pand dus, zodat je een uitwijkmogelijkheid hebt als de onderhandelingen klappen.

 

Over de btw: Verhuur van onroerend goed (en daar hebben we het hier over) is vrijgesteld van btw. Dat is de hoofdregel. Omdat de verhuur is vrijgesteld, mag een eigenaar ook geen btw terugvragen op de investeringen in het pand.

Om die reden kiest men er vaak voor om te _kiezen_ voor btw-belaste verhuur. Als je btw-belast verhuurt, mag je de btw op je investeringen WEL terugvragen.

Daarom wil een eigenaar graag btw-belast verhuren: hij heeft de btw al teruggevraagd op zijn investeringen, en als hij nu vrijgesteld gaat verhuren, moet hij die deels weer gaan afdragen.

 

Echter, je kunt niet zomaar btw-belast gaan verhuren als je daar zin in hebt. Een van de voorwaarden is dat de huurder (jullie dus) het pand voor 90% gebruiken voor 'aftrekgerechtigde activiteiten'. Oftewel, dat jullie de btw die de verhuurder in rekening brengt, weer kunnen terugvragen. Dat kunnen jullie niet, want jullie doen aan kinderopvang, dat is een vrijgestelde dienst en dus heb je geen recht op aftrek van btw.

 

Kortom, de eigenaar MAG het pand niet btw-belast aan jullie verhuren.

Als de eigenaar echt heeft voorgesteld dat jullie btw zouden moeten betalen, dan snapt 'ie de btw niet. Dat is jammer, want zo iemand heeft er best wel een financieel belang bij om de btw wél te snappen. Maar goed.

De belastingdienst omschrijft het als volgt.

 

Wat de eigenaar wel mag, is in zijn huurprijs rekening houden met het feit dat hij de btw die hij eerder aftrok nu weer moet terugbetalen.

Dan brengt hij jullie geen btw in rekening, maar gewoon een hogere huur.

dat is voor jullie lood om oud ijzer, het wordt gewoon duurder.

 

En dat is best stom, dat kan ik me goed voorstellen.

Maar helaas, daar gaat een beetje btw-kennis niet zo veel aan veranderen, wellicht dat een professionele huuronderhandeling meer oplevert. Als het pand echt 8 jaar (!) leeg heeft gestaan, zou je denken dat een eigenaar blij is met een huurder. Daar zal hij de huurprijs niet voor verlagen (want dan gaat de bank piepen), maar er is wellicht wel iets mogelijk met een huurvrije periode (tekenen voor vijf jaar en elk jaar 2 maanden huur-vakantie, zou dat wat zijn?), of met een tegemoetkoming in de onderhoudskosten (geen aanpassing huurprijs, maar de eigenaar pakt de energierekening?), et cetera.

 

[Marcel Spruit R.I.P.]

en laat je ook niet vastpinnen op een lang contract. KDV is een moeilijke branche momenteel en om dan gelijk al voor 5 jaar vast te zitten!!!

Wat Henk zegt. Goed punt.

[Karen]

Even een kanttekening die nog niet voorbij is gekomen: als jullie een pand voor jullie kinderdagverblijf willen gaan huren, zullen jullie altijd met deze situatie worden geconfronteerd. Want jullie situatie is uitzonderlijk.

 

De overgrote meerderheid van alle bedrijfspanden wordt verhuurd aan ondernemers die wel btw-plichtig zijn. Met als gevolg dat pandeigenaren van alle kosten die ze maken aan panden de btw aftrekken als voorbelasting. Dat is gebruikelijk en jullie beoogde verhuurder wijkt daar niet in af. Als zich een huurder aandient die niet btw-plichtig is betekent dat voor de verhuurder dat veel kosten aan het pand 21% duurder worden en dat er bijna altijd ten onrechte ontvangen btw terugbetaald moet worden. Het is gebruikelijk dat daar een compensatie voor wordt gevraagd.

 

De meeste verhuurders gebruiken een van deze modellen http://www.roz.nl/nl/roz/modellen. Daarin staat ook die gebruikelijke 'btw-compensatie'.

 

Tot slot klinkt dat voor jullie misschien onredelijk, maar in de tarieven cq vergoedingen die gebruikelijk zijn bij de meeste bedrijven die niet btw-plichtig zijn, wordt rekening gehouden met het feit dat hun kosten inclusief btw zijn. Als jullie je tarieven zelf moeten bepalen, word je geacht daar rekening mee te houden.

 

Sorry dat de Belastingdienst het op dit gebied niet leuker kan maken voor jullie.

 

[herman van der helm]

 

Wat de eigenaar wel mag, is in zijn huurprijs rekening houden met het feit dat hij de btw die hij eerder aftrok nu weer moet terugbetalen.

Dan brengt hij jullie geen btw in rekening, maar gewoon een hogere huur.

dat is voor jullie lood om oud ijzer, het wordt gewoon duurder.

 

 

 

Omdat het pand 8 jaar heeft leeggestaan hoeft hij maar twee van de 10 jaar eventuele BTW af te dragen. Vermoedelijk nog minder als het pand al ouder is. Dus dat de huurprijs volledig met BTW omhoog moet is in mijn ogen echt niet nodig. Of de renovatie moet zo duur worden dat hij beter een nieuw pand kan neerzetten.

 

Dit verschijnsel heet in BD termen "herzieningstermijn":

 

http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/zakelijk/btw/onroerende_zaken/herziening_btw/herziening_btw_bij_onroerende_zaken

[Marcel Spruit R.I.P.]

Inderdaad, maar als het pand nooit in gebruik is genomen moet die herzieningstermijn nog beginnen. Als het pand 8 jaar geleden al eens gebruikt is, geldt dit verhaal inderdaad.

[Marcel Doornkamp]

Hallo Wika,

 

Jouw vragen over de huurovereenkomst kom ik vaker tegen. Primair vraag je of de verhuurder een opslag mag berekenen om z'n gemis aan BTW te compenseren, de zogenaamde BTW compensatie. Het antwoord daarop is, ja, dat mag. Let alleen wel op, de BTW is welliswaar 21%, maar de BTW compensatie daarentegen niet! Deze is te berekenen uit de exploitatiekosten en komt vaak uit op ca. 3-5%.

 

Daarnaast zag ik veel reacties over looptijd en andere zaken waar je op dient te letten. Denk bijv. ook aan vergunningen, inbouwpakketten, opleververplichting etc. etc. Bij zo'n lange leegstand, kan ik me voorstellen dat er ook een incentive voor de huurder mogelijk zou moeten zijn.

 

Het beste advies wat ik je daarvoor kan geven is om een partij in te schakelen die hier veel verstand van heeft en dan bij voorkeur niet een "standaard"makelaar. Een makelaar zal nimmer onafhankelijk zijn, want hij komt de eigenaar/verhuurders vaker tegen, waardoor hij niet geheel onpartijdig zal zijn. Hij zal "morgen" immers ook weer een boterham moeten verdienen met de verhuur van een pand. Probeer daarom een adviseur te zoeken die alleen gebruikers van vastgoed adviseert.

[Karen]

 

Nu wil de verhuurder dat we of BTW betalen over de huurprijs of dat we hem compenseren omdat hij bij de gemaakte investeringen (nieuw dak, nieuwe cv, nieuwe radiatoren etc.) geen BTW kan terugvorderen.

 

 

Zo te zien is het een oud pand, dus de btw op de bouwkosten is waarschijnlijk niet relevant meer. Het gaat zo te zien over de btw op renovatie- en exploitatiekosten. Dat betekent dat de btw-compensatie waarschijnlijk ook verre van 21% over de huurprijs zal zijn. Het zou dus best kunnen dat de btw-compensatie bij dit pand lager zal zijn dan wanneer Wika een pand gaat huren dat minder dan 10 jaar oud is.

 

En dat het pand al 8 jaar leeg staat kan ook zijn omdat de eigenaar geen zin had om vast te zitten aan een huurder die een lage huurprijs betaalt. Of omdat de eigenaar wist dat er in de omgeving iets ging veranderen waardoor hij in de toekomst een hogere huur kon/kan vragen. Maw: dat een pand al jaren leeg staat wil niet per definitie zeggen dat er in de periode geen geïnteresseerden zijn geweest of dat daar niet een begrijpelijke reden voor is.

 

@wika Heb je inmiddels aan de eigenaar gevraagd welk totaalbedrag aan al door hem teruggevorderde btw hij wil dat wordt gecompenseerd? Dat bedrag moet de eigenaar namelijk aan het begin van jullie huurcontract ineens terugbetalen aan de Belastingdienst.

 

En als jullie beginnen met een eenmanszaak of vof zou ik - net als Henk schrijft - liever een korter en flexibeler huurcontract hebben waar je sneller/makkelijker vanaf kunt, dan een iets lagere huur. Maar wellicht hebben jullie dat al geregeld met de eigenaar omdat je het hebt over een concept huurcontract.

 

[Wika]

Hoi allemaal,

 

Hartstikke bedankt voor jullie informatie en tips. We hebben er veel aan gehad.

 

We hopen dat we er heel gauw met de verhuurders uitkomen.

 

Groetjes Wika