Vijf manieren om zzp'ers wél aan een hypotheek te helpen

 

Korte samenvatting:

Zzp'ers en hypotheken, het is nog altijd geen vanzelfsprekende combinatie.

En dat terwijl de groep zelfstandigen zonder personeel in Nederland alleen maar groter wordt.

 

Waarom vind je dit interessant of wil je dit delen?:

NU.nl verkent vijf toekomstscenario's die het voor zzp'ers makkelijker moeten maken om een hypotheek af te sluiten.

Ik ben benieuwd of genoemde scenario's overgenomen worden door de banken.

 

 

 

 

Altijd goed, een bank die niet zo naar is als de drie grote bestaande banken. Op nu.nl staat een stukje over "vijf manieren om zzp'ers een hypotheek te geven" maar wat ontbreekt is de zesde: een bank moet gewoon een zzp'er een normale hypotheek geven. Zo'n nieuwe bank kan dat vast mooi gaan doen.

Ik denk eigenlijk eerder dat banken de hypotheken aan "gewone" werknemers in vaste dienst hetzelfde moeten gaan verstrekken als dat ze aan ZZP'ers doen dan andersom.

 

Ik denk persoonlijk namelijk dat er in principe niets mis is met de manier waarop hypotheken worden verstrekt aan ZZP'ers (grofweg op basis van het gemiddelde inkomen van de laaste 3 jaar, maar ten hoogste het inkomen uit het laatste jaar).

 

Het probleem is - denk ik - dat het inkomen van werknemers, en dan voornamelijk die in vaste dienst, wordt gezien als een inkomen voor het leven met een navenant (te) hoge hypotheek als gevolg; En het inkomen van een ondernemer of werknemers met een tijdelijk contract alsof het morgen al totaal mis kan gaan. Dat is mijns inziens gewoon onterechte bevoordeling van (vaste) werknemers.

 

Het lijkt me dus niet verkeerd dat de hypotheek voor iedereen wordt bepaald op basis van het gemiddelde inkomen van de laatste 3 jaar (met een maximum). Dan ben je af van de 'discriminatie' tussen vaste en tijdelijke contracten, maar ook tussen ondernemers, werknemers en resultaatgenieters. Inkomen is dan inkomen, ongeacht de bron.

Het lijkt me dus niet verkeerd dat de hypotheek voor iedereen wordt bepaald op basis van het gemiddelde inkomen van de laatste 3 jaar (met een maximum).

Het is wel een beetje erger dan dat, hoor. Ik heb zelfs meegemaakt dat mijn aanvraag afgewezen werd omdat er naar mijn belastbaar inkomen werd gekeken - als je als eenmanszaak geen mega-omzet draait kun je dan niet eens een kleine caravan kopen...

 

En als dan de enige mogelijkheid een self-certified hypotheek blijkt, dan mag je vrolijk een procent extra rente betalen vanwege het 'risico' dat de bank loopt.

 

 

Misschien is de uitgangs positie ook van belang.

 

Als je als ondernemer een lening nodig hebt bij een bank dan kan ik mij voorstellen dat de bank denkt; of hij kan niet genoeg verdienen om zelf huis te kopen dus riskante ondernemer, danwel dat ze denken; misschien wil hij een huis met te hoge waarde.

 

Ik denk dat als je met 70% aanschafwaarde huis in je zak naar de bank stapt voor hypotheek voor overige 30% dat je overall terecht kunt.

 

Er is natuurlijk een reden dat ondernemers anders gezien worden als werknemers. Ondernemers zijn vaak mensen die risico's nemen en werknemers vaker risico mijdend. Dat is een fundamenteel verschil die wij zien als positief maar de bank wellicht (uit ervaring) toch anders ziet gezien de duur van hypotheken en toch vrij hoog "door het ijs zak" percentage van ondernemers in NL.

 

Hiernaast denk ik dat ondernemers vaak veels te vroeg in "ondernemer zijn" historie opbouw proberen een lening te krijgen.

 

Als je een "goede" ondernemer bent met redelijk success dan spaar je een huis in paar jaar bij elkaar... Als je dat echt zou willen. Dat is het mooie van onafhankelijk zijn maar ook de keerzijde is dat je anders wordt benaderd in vergelijking tot partikulier/werknemer.

Is het probleem niet dat de bank - ten onrechte - inkomenszekerheid vraagt bij een product dat als met een hypothecaire zekerheid gedekt is?

Is het probleem niet dat de bank - ten onrechte - inkomenszekerheid vraagt bij een product dat als met een hypothecaire zekerheid gedekt is?

 

Spot on. Als de marktwaarde recent en goed getaxeerd is, loopt de bank alleen risico over het te financieren meerdere én de toekomstige ontwikkeling van de marktwaarde. Dat meerdere is wettelijk toch al begrensd tot 5%, dus dat hele inkomen dient feitelijk alleen om het marktwaarderisico van de bank af te dekken

Spot on. Als de marktwaarde recent en goed getaxeerd is, loopt de bank alleen risico over het te financieren meerdere én de toekomstige ontwikkeling van de marktwaarde.

Je kunt je wel afvragen of de waarde bij het uitwinnen van die hypothecaire zekerheid hetzelfde is als die 'recent en goed getaxeerde marktwaarde'.

 

Is het probleem niet dat de bank - ten onrechte - inkomenszekerheid vraagt bij een product dat als met een hypothecaire zekerheid gedekt is?

Spot on.

Ik vind hier nix "spot on" aan.

 

De bank vraagt natuurlijk inkomenszekerheid voor het kunnen aflossen van de hoofdsom zelf (waarvan je maar mag hopen die gedekt blijft door de waarde van het huis zelf), en daarnaast óók nog voor dat andere huis dat je de komende decennia aan rente mag betalen.

 

De hoofdsom moet immers gedurende de looptijd liquide worden terugbetaald - dus met lopende inkomsten in plaats van met (de fictieve waarde van) bakstenen. Aan de waarde van dat onderpand heb je niet zo veel als je de aflossing en rente volgens niet in geld kunt betalen. Ongeacht hoeveel de waarde van het huis hoger is dan de hoogte van het leningbedrag.

Ik vind zelf het grote risico van een hoge hypotheek voor ondernemers dat huis en bedrijf niet altijd los van elkaar staan.

 

Als je bedrijf in zwaar weer komt kan je huis ook in gevaar komen. Bijvoorbeeld omdat je toch hoofdelijk aansprakelijk bent voor iets zakelijks of omdat je huis onderpand is voor de bank. Of zoals de afgelopen jaren dat én de economie tegenzit én de huizenprijzen dalen.

 

Ondernemers houden van risico's en dat zie je ook in hun woon carrière.

Het gaat lekker met je bedrijf en dat wil je laten zien ook. Dus neem je een huis wat eigenlijk iets te groot en te duur is. Maar je accountant zegt dat het zo'n mooie aftrekpost is. "Anders gaat het toch maar naar de Belasting". Als dan je hypotheekadviseur zegt "Ik zou het gewoon doen", wie ben jij dan om het niet te doen. Het thuisfront is ook helemaal blij, en dat speelt ook mee. Eindelijk kan je iets terug doen voor al die avonden dat pappa met zijn bedrijf bezig is.

 

De "fiscale mogelijkheden" zijn opeens enorm zegt je accountant. Zo was het de laatste jaren erg trendy om een hypotheek bij je BV te nemen. Er zullen best fiscale voordelen aan zijn maar denk je eens in wat voor risico's je neemt. Een hypotheek is in de kern gewoon een schuld die je erbij neemt, bovenop alles wat je al aan het lenen bent voor je bedrijf.

 

Ik hou m'n hart echt vast met welk gemak mensen nu weer spreken over 'nu toeslaan' op de woningmarkt. We komen uit een mega crisis en de rente is nu onvoorstelbaar laag. Als dat een keer omhoog gaat (wat mij niet anders lijkt te kunnen) heb je de poppen aan het dansen.

 

Ik ben zo fel op die schulden omdat ik zelf mijn huis op het allerdiepste dieptepunt van de markt heb moeten verkopen met meer dan 40% verlies. Gelukkig kon ik het opvangen met de verkoop van mijn bedrijf anders zat ik voor de rest van mijn leven met een restschuld.

 

Zolang je niet een substantieel deel van het huis zelf kunt financieren moet je als ondernemer niet eens een koopwoning willen.

Ik ben zo fel op die schulden omdat ik zelf mijn huis op het allerdiepste dieptepunt van de markt heb moeten verkopen met meer dan 40% verlies. Gelukkig kon ik het opvangen met de verkoop van mijn bedrijf anders zat ik voor de rest van mijn leven met een restschuld.

Oei! Alleen het horen van 40%+ geeft me al een knoop in m'n maag!

 

Maar bij het bepalen van je échte verlies ligt het er natuurlijk wel aan wat je daarin meeneemt. Mijns inziens wordt het resultaat (winst of verlies) op een koopwoning ten onrechte alleen bepaald door simpelweg de verkoopprijs van de aankoopprijs af te trekken. In die som wordt nagenoeg nooit de huurwaarde betrokken van het huis voor de periode dat je er in woonde!

 

"Waarom zou je de huurwaarde in godsnaam bij die berekening betrekken", hoor ik je vragen. ;) Nou...omdat je je ook het alternatief moet bedenken. Je denkt nu dat je 40% hebt verloren op die woning, maar het alternatief voor het kopen (en verkopen) van die woning was huren geweest. Als je dus GEEN woning had gekocht, dan had je in dat alternatieve universum toch ook érgens moeten wonen en had je dus ten minste HUUR betaald. De huurwaarde van je koopwoning is dus eigenlijk het verlies dat je sowieso zou maken door eenzelfde soort woning (met hetzelfde woongenot dus) niet te kopen, maar te huren.

 

Naarmate je langer in een koophuis hebt gewoond is de cumulatieve huurwaarde ook hoger en de kans op écht verlies steeds kleiner.

Oei! Alleen het horen van 40%+ geeft me al een knoop in m'n maag!

Dank voor het meevoelen, maar medelijden hoeft niet hoor. Ik heb zelf de handtekening gezet.

 

Het was een lastig te verkopen huis wat al een jaar leeg stond. In de zomer van 2013 zag het er zo slecht uit met de huizenmarkt dat ik dacht 'weg is weg'. Twee maanden later gingen de prijzen opeens weer omhoog dus dit was zakelijk gezien ahum, een van mijn "mindere momenten".

 

Overigens heeft dit hele verhaal me later geinspireerd om een app te maken waarin je kunt spelen met huren versus kopen, de woningprijzen, inflatie, belastingaftrek, onderhoudskosten enzovoorts.. zo heb ik uit iets negatiefs iets positiefs gehaald.

 

De zesde manier staat er niet bij. Namelijk, dat banken zelfstandige ondernemers gewoon een hypotheek moeten verstrekken als die ondernemers daar voldoende inkomen voor hebben. Ik kreeg geen hypotheek omdat ik ondernemer was en de cijfers van mijn bedrijf nog niet lang genoeg liepen, terwijl een van mijn werknemers wel gewoon een hypotheek kreeg omdat 'ie in vaste dienst was. De bank dacht blijkbaar dat ik mezelf zou ontslaan voordat ik die jongen zou ontslaan.

 

Sindsdien betaal ik al 15 jaar meer huur per maand dan de hypotheek me per maand gekost zou hebben, heb ik geen hypotheekrente aftrek, en heb ik geen eigen huis.