Jump to content
bureaula

Geen hypotheek vanwege slechte jaarcijfers - Alternatieven?

Recommended Posts

Hallo, Ik heb eerder dit jaar contact gehad met een hypotheekadviseur, die zei verstand en ervaring te hebben van het aanvragen van hypotheken voor ondernemers. Het verkennende gesprek as erg positief, al vertelde ik al dat 2017 voor mijn werkmaatschappij op een klein verlies zou uitkomen. Inmiddels heb ik mijn huis verkocht (maar nog niet opgeleverd) en uiteindelijk slechtere cijfers dan ik dacht over 2017 (lang verhaal). Ik heb ook al een huis aangekocht en nu komt opeens de aap uit de mouw: vanwege het verlies en nu negatief eigen vermogen in de BV kan ik opeens helemaal niks meer lenen (inkomen van 90k/jaar is onbestendig). Ik draai al sinds 2005 en ja, mijn cijfers fluctueren altijd (omdat het vooral een R&D bedrijf is op H2020 en andere onderzoeksprojecten), maar heb altijd gewoon inkomen gehad voor mezelf en mijn personeel.

Ben nu als een gek alternatieve hypotheekadviseurs/verstrekkers aan het benaderen, iemand nog ideeën? Is wel erg cru om alleen op balans en solvabiliteit van 2017 afgeschoten te worden door de computer...

Share this post


Link to post
Share on other sites

Je hebt hypotheekadviseurs en hypotheekadviseurs ... dat wil zeggen ... goede en slechte.

 

Één slecht jaar lijkt mij geen probleem, maar het hangt er ook vanaf hoeveel eigen geld je privé hebt, hoeveel je erbij wilt lenen en wat je uitgavepatroon de afgelopen jaren is geweest. Wie niet kan (be)sparen, zal dat in de toekomst ook niet kunnen, zo is de redenering.

 

Ik zou eens gaan praten met de huisbankier van de onderneming(en). Die kijken doorgaans wat verder dan drie jaarcijfers op rij. Momenteel maak je bij de ING de beste kans op een gepaste financiering, mits je over een goed aanspreekpunt beschikt, want anders wordt het ook daar slechts cijfertjes overleggen en afwachten.

 

Wat ook meehelpt is de prognose voor 2018. Met nog drie maanden te gaan is het resultaat al aardig voorspelbaar.

 

Met de vriendelijke groeten van Nedzhibe

 


Косара - Счетоводни и консултантски услуги / Cosara - Biuro Rachunkowe i Doradztwo Podatkowe

Instead of Thinking Outside the Box, Get Rid of the Box.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Dank voor je bericht Nedzhibe!

 

Er is idd weinig privé vermogen. Echter, navraag bij het bedrijf dat de inkomensverklaring doet leert dat zij in eerste instantie alléén kijken naar de balans, de solvabiliteit en de liquiditeit van het laatste boekjaar. Als daar één of meerdere cijfers slecht zijn is het meteen einde verhaal. En dus de voorgaande jaren én de goede prognose 2018 niet eens bekijken.

 

Mijn huisbankier was tot voor kort DB. Daar heb je sowieso weinig aan, dus dat spoor loopt dood.

 

Heb nu een specialist gevonden die wel een opening ziet, idd obv cijfers voor 2018. Fingers crossed.

 

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

... navraag bij het bedrijf dat de inkomensverklaring doet leert dat zij in eerste instantie alléén kijken naar de balans, de solvabiliteit en de liquiditeit van het laatste boekjaar. Als daar één of meerdere cijfers slecht zijn is het meteen einde verhaal. En dus de voorgaande jaren én de goede prognose 2018 niet eens bekijken.

De verkeerde dus ... Een betere zal niet zo moeilijk te vinden zijn, want slechter kan niet.

 

Mijn huisbankier was tot voor kort DB. Daar heb je sowieso weinig aan, dus dat spoor loopt dood.

Was ... dus nu een andere bankier ?

 

Heb nu een specialist gevonden die wel een opening ziet, idd obv cijfers voor 2018. Fingers crossed.

Zoals eerder gezegd en geschreven ... slechter kan niet. Succes.

 

Met de vriendelijke groeten van Nedzhibe

 

 


Косара - Счетоводни и консултантски услуги / Cosara - Biuro Rachunkowe i Doradztwo Podatkowe

Instead of Thinking Outside the Box, Get Rid of the Box.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Een negatief EV komt toch niet door de computer van de bank of hypotheekverstrekker? Timing is m.i. eenvoudigweg beroerd als de rest van het verhaal positief is. Hoe staat de holding er voor?

 

Groet,

 

Highio

 


HelikopterLandingsplaats...

Share this post


Link to post
Share on other sites

Een negatief EV komt toch niet door de computer van de bank of hypotheekverstrekker? Timing is m.i. eenvoudigweg beroerd als de rest van het verhaal positief is.

 

Groet,

 

Highio

 

Precies. Negatief EV in de BV *en* privé niks overhouden van 90k per jaar betekent geen reserves en vooral volledige afhankelijkheid van toekomstige inkomsten. Dat is voor een geldverstrekker een behoorlijk risico, zelfs wanneer je een object met voldoende overwaarde wilt financieren.


Partner bij Storm van 's Gravesande Advocaten te Ede: www.advocaatstorm.nl

Focus op ondernemers- en insolventierecht

Mijn bijdrage aan de maatschappij lever ik in het (jeugd)strafrecht

Share this post


Link to post
Share on other sites

Is er partnerinkomen? Is er zakelijk OG? Tijdelijk huren?

 

Groet,

 

Highio


HelikopterLandingsplaats...

Share this post


Link to post
Share on other sites

Achteraf gezien is de timing idd beroerd, maar ben naïef geweest nav eerste gesprek met "adviseur".

 

Hat zal nu best eens kunnen eindigen met een tijdje huren ja, harde les.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Is er partnerinkomen? Is er zakelijk OG? Tijdelijk huren?

 

 

Nope, ben kostwinner voor flink gezin, geen zakelijk OG als onderpand.

Share this post


Link to post
Share on other sites

In 12 jaar geen vermogen opgebouwd, hoge vaste lasten, geen bestendig inkomen... Klinkt niet als afschieten op alleen dat laatste jaar, maar als flink risico voor de bank. Mijn gedachte: gaal vijf jaar de broekriem aan en spaar minimaal 35% van de aankoopprijs. Dat zou genoeg moeten zijn om het verschil tussen markt- en executie waarde te dekken en geeft je een veel beter risico-profiel.

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

In 12 jaar geen vermogen opgebouwd, hoge vaste lasten, geen bestendig inkomen... Klinkt niet als afschieten op alleen dat laatste jaar, maar als flink risico voor de bank. Mijn gedachte: gaal vijf jaar de broekriem aan en spaar minimaal 35% van de aankoopprijs. Dat zou genoeg moeten zijn om het verschil tussen markt- en executie waarde te dekken en geeft je een veel beter risico-profiel.

 

Toch is het zo, inkomen werd niet bestendig verklaard op alleen de jaarcijfers 2017, er is geen andere info gebruikt. Dat het in een later stadium alsnog had kunnen afketsen op de punten die jij noemt zou best kunnen natuurlijk.

 

Dank voor je suggestie.

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Kan me herinneren dat mijn bank niet zo zeer het laatste jaar gebruikte om de aanvraag op 'af te schieten', maar om als bovengrens te laten dienen voor het bepalen van het inkomen gebaseerd op het 3-jaarsgemiddelde. Ze keken dus naar de gemiddelde winst van de afgelopen 3 jaar, maar hanteerde maximaal het laatste jaar, als dat lager was dan dat gemiddelde. Als de winst van het laatste jaar dus negatief was geweest, was de hypotheekaanvraag verwerkt alsof het gemiddelde inkomen 0 euro was.

 

Uiteindelijk ging de bank daar zelfs niet mee akkoord met de meest recente 3 jaar, omdat er van dat laatste jaar nog geen voorlopige of definitieve aanslag was. Vervolgens werd er gekeken naar alleen de meest recente 3 jaren waarvan al wel een aanslag bekend was. Daar kwam bij dat ze liever nog een aanbetaling van 20% zagen een de en kosten koper ook niet meefinancierden.

 


The goal of a resonance cascade is to plant the seeds of growth rather than yearning. If you think pseudo-profound bullshit quotes are inspirational, you're, well, kinda dumb. https://goo.gl/fZf4oe

Share this post


Link to post
Share on other sites

Bureaula meldt dat dit een Horizon 2020 gesubsidieerde R&D onderneming met personeel is.

 

Groet,

 

Highio

 


HelikopterLandingsplaats...

Share this post


Link to post
Share on other sites

Achteraf gezien is de timing idd beroerd, maar ben naïef geweest nav eerste gesprek met "adviseur".

Een "verkennend gesprek" (aanname: gratis, dus "waarde-loos") waarin - achteraf bezien - door beiden een veel te rooskleurig beeld werd geschetst.

 

Hoe zou het gelopen zijn als je deze adviseur tijdig opdracht had verleend om zaken uit te zoeken en te regelen voordat je het besluit tot aan- en verkoop nam?

 


B2Bsure     Solopartners       Blog

Share this post


Link to post
Share on other sites
Een "verkennend gesprek" (aanname: gratis, dus "waarde-loos") waarin - achteraf bezien - door beiden een veel te rooskleurig beeld werd geschetst.

 

Hoe zou het gelopen zijn als je deze adviseur tijdig opdracht had verleend om zaken uit te zoeken en te regelen voordat je het besluit tot aan- en verkoop nam?

Dat was mijn insteek, maar de adviseur wilde pas in actie komen als er een aankoop was, en dan eerst compleet dossier opbouwen.

Ik vraag in een eerste gesprek met nieuwe klanten wel altijd door naar bekende showstoppers, maar goed.

Share this post


Link to post
Share on other sites
Let op: het laatste bericht in het topic waar je op wilt reageren is meer dan zes maanden oud. Onnodig oude topics omhoog halen wordt niet altijd gewaardeerd, maar natuurlijk mag je nog wel op oude topics reageren.

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.

Guest
Reply to this topic...

×   Pasted as rich text.   Restore formatting

  Only 75 emoji are allowed.

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.


  • Bring your business plan to a higher level!

    On this forum all subjects are discussed related to entrepreneurship.

    Growing together with other entrepreneurs

    ✓     Ask your entrepreneur questions

    ✓     Share your answers

    ✓     Low profile

    ✓     Transparant

    ✓     At your convenience

    ✓     Always based on relevance, substance and expertise

×

Cookies on HigherLevel.nl

Cookies are necessary for Higherlevel.nl to function properly. By using HigherLevel.nl you declare to have read and accepted our terms and conditions.

 More information   I accept