Geen hypotheek vanwege slechte jaarcijfers - Alternatieven?

[bureaula]

Hallo, Ik heb eerder dit jaar contact gehad met een hypotheekadviseur, die zei verstand en ervaring te hebben van het aanvragen van hypotheken voor ondernemers. Het verkennende gesprek as erg positief, al vertelde ik al dat 2017 voor mijn werkmaatschappij op een klein verlies zou uitkomen. Inmiddels heb ik mijn huis verkocht (maar nog niet opgeleverd) en uiteindelijk slechtere cijfers dan ik dacht over 2017 (lang verhaal). Ik heb ook al een huis aangekocht en nu komt opeens de aap uit de mouw: vanwege het verlies en nu negatief eigen vermogen in de BV kan ik opeens helemaal niks meer lenen (inkomen van 90k/jaar is onbestendig). Ik draai al sinds 2005 en ja, mijn cijfers fluctueren altijd (omdat het vooral een R&D bedrijf is op H2020 en andere onderzoeksprojecten), maar heb altijd gewoon inkomen gehad voor mezelf en mijn personeel.

Ben nu als een gek alternatieve hypotheekadviseurs/verstrekkers aan het benaderen, iemand nog ideeën? Is wel erg cru om alleen op balans en solvabiliteit van 2017 afgeschoten te worden door de computer...

[Cosara]

Je hebt hypotheekadviseurs en hypotheekadviseurs ... dat wil zeggen ... goede en slechte.

 

Één slecht jaar lijkt mij geen probleem, maar het hangt er ook vanaf hoeveel eigen geld je privé hebt, hoeveel je erbij wilt lenen en wat je uitgavepatroon de afgelopen jaren is geweest. Wie niet kan (be)sparen, zal dat in de toekomst ook niet kunnen, zo is de redenering.

 

Ik zou eens gaan praten met de huisbankier van de onderneming(en). Die kijken doorgaans wat verder dan drie jaarcijfers op rij. Momenteel maak je bij de ING de beste kans op een gepaste financiering, mits je over een goed aanspreekpunt beschikt, want anders wordt het ook daar slechts cijfertjes overleggen en afwachten.

 

Wat ook meehelpt is de prognose voor 2018. Met nog drie maanden te gaan is het resultaat al aardig voorspelbaar.

 

Met de vriendelijke groeten van Nedzhibe

 

[bureaula]

Dank voor je bericht Nedzhibe!

 

Er is idd weinig privé vermogen. Echter, navraag bij het bedrijf dat de inkomensverklaring doet leert dat zij in eerste instantie alléén kijken naar de balans, de solvabiliteit en de liquiditeit van het laatste boekjaar. Als daar één of meerdere cijfers slecht zijn is het meteen einde verhaal. En dus de voorgaande jaren én de goede prognose 2018 niet eens bekijken.

 

Mijn huisbankier was tot voor kort DB. Daar heb je sowieso weinig aan, dus dat spoor loopt dood.

 

Heb nu een specialist gevonden die wel een opening ziet, idd obv cijfers voor 2018. Fingers crossed.

 

 

[Cosara]

... navraag bij het bedrijf dat de inkomensverklaring doet leert dat zij in eerste instantie alléén kijken naar de balans, de solvabiliteit en de liquiditeit van het laatste boekjaar. Als daar één of meerdere cijfers slecht zijn is het meteen einde verhaal. En dus de voorgaande jaren én de goede prognose 2018 niet eens bekijken.

De verkeerde dus ... Een betere zal niet zo moeilijk te vinden zijn, want slechter kan niet.

 

Mijn huisbankier was tot voor kort DB. Daar heb je sowieso weinig aan, dus dat spoor loopt dood.

Was ... dus nu een andere bankier ?

 

Heb nu een specialist gevonden die wel een opening ziet, idd obv cijfers voor 2018. Fingers crossed.

Zoals eerder gezegd en geschreven ... slechter kan niet. Succes.

 

Met de vriendelijke groeten van Nedzhibe

 

 

[Highio]

Een negatief EV komt toch niet door de computer van de bank of hypotheekverstrekker? Timing is m.i. eenvoudigweg beroerd als de rest van het verhaal positief is. Hoe staat de holding er voor?

 

Groet,

 

Highio

 

[StevenK]

Een negatief EV komt toch niet door de computer van de bank of hypotheekverstrekker? Timing is m.i. eenvoudigweg beroerd als de rest van het verhaal positief is.

 

Groet,

 

Highio

 

Precies. Negatief EV in de BV *en* privé niks overhouden van 90k per jaar betekent geen reserves en vooral volledige afhankelijkheid van toekomstige inkomsten. Dat is voor een geldverstrekker een behoorlijk risico, zelfs wanneer je een object met voldoende overwaarde wilt financieren.

[Highio]

Is er partnerinkomen? Is er zakelijk OG? Tijdelijk huren?

 

Groet,

 

Highio

[bureaula]

Achteraf gezien is de timing idd beroerd, maar ben naïef geweest nav eerste gesprek met "adviseur".

 

Hat zal nu best eens kunnen eindigen met een tijdje huren ja, harde les.

[bureaula]

Is er partnerinkomen? Is er zakelijk OG? Tijdelijk huren?

 

 

Nope, ben kostwinner voor flink gezin, geen zakelijk OG als onderpand.

[mmint]

In 12 jaar geen vermogen opgebouwd, hoge vaste lasten, geen bestendig inkomen... Klinkt niet als afschieten op alleen dat laatste jaar, maar als flink risico voor de bank. Mijn gedachte: gaal vijf jaar de broekriem aan en spaar minimaal 35% van de aankoopprijs. Dat zou genoeg moeten zijn om het verschil tussen markt- en executie waarde te dekken en geeft je een veel beter risico-profiel.

 

[bureaula]

In 12 jaar geen vermogen opgebouwd, hoge vaste lasten, geen bestendig inkomen... Klinkt niet als afschieten op alleen dat laatste jaar, maar als flink risico voor de bank. Mijn gedachte: gaal vijf jaar de broekriem aan en spaar minimaal 35% van de aankoopprijs. Dat zou genoeg moeten zijn om het verschil tussen markt- en executie waarde te dekken en geeft je een veel beter risico-profiel.

 

Toch is het zo, inkomen werd niet bestendig verklaard op alleen de jaarcijfers 2017, er is geen andere info gebruikt. Dat het in een later stadium alsnog had kunnen afketsen op de punten die jij noemt zou best kunnen natuurlijk.

 

Dank voor je suggestie.

 

[prinsrachid]

Kan me herinneren dat mijn bank niet zo zeer het laatste jaar gebruikte om de aanvraag op 'af te schieten', maar om als bovengrens te laten dienen voor het bepalen van het inkomen gebaseerd op het 3-jaarsgemiddelde. Ze keken dus naar de gemiddelde winst van de afgelopen 3 jaar, maar hanteerde maximaal het laatste jaar, als dat lager was dan dat gemiddelde. Als de winst van het laatste jaar dus negatief was geweest, was de hypotheekaanvraag verwerkt alsof het gemiddelde inkomen 0 euro was.

 

Uiteindelijk ging de bank daar zelfs niet mee akkoord met de meest recente 3 jaar, omdat er van dat laatste jaar nog geen voorlopige of definitieve aanslag was. Vervolgens werd er gekeken naar alleen de meest recente 3 jaren waarvan al wel een aanslag bekend was. Daar kwam bij dat ze liever nog een aanbetaling van 20% zagen een de en kosten koper ook niet meefinancierden.

 

[Highio]

Bureaula meldt dat dit een Horizon 2020 gesubsidieerde R&D onderneming met personeel is.

 

Groet,

 

Highio

 

[Norbert Bakker]

Achteraf gezien is de timing idd beroerd, maar ben naïef geweest nav eerste gesprek met "adviseur".

Een "verkennend gesprek" (aanname: gratis, dus "waarde-loos") waarin - achteraf bezien - door beiden een veel te rooskleurig beeld werd geschetst.

 

Hoe zou het gelopen zijn als je deze adviseur tijdig opdracht had verleend om zaken uit te zoeken en te regelen voordat je het besluit tot aan- en verkoop nam?

 

[Ward van der Put]

Al contact gezocht met de huidige hypotheeknemer over het "meeverhuizen" van de lopende hypotheek?

[bureaula]

Een "verkennend gesprek" (aanname: gratis, dus "waarde-loos") waarin - achteraf bezien - door beiden een veel te rooskleurig beeld werd geschetst.

 

Hoe zou het gelopen zijn als je deze adviseur tijdig opdracht had verleend om zaken uit te zoeken en te regelen voordat je het besluit tot aan- en verkoop nam?

Dat was mijn insteek, maar de adviseur wilde pas in actie komen als er een aankoop was, en dan eerst compleet dossier opbouwen.

Ik vraag in een eerste gesprek met nieuwe klanten wel altijd door naar bekende showstoppers, maar goed.