Verkoop zakelijke appartement

[Leeche]

Hoihoi allemaal ! Ik ben nieuw hier en ik vind HigherLevel heel interessant en zeer informatief. Zelf heb ik nu wat vragen over een zakelijke appartement. Ik hoor graag jullie reacties, dank je wel alvast !

 

Ik heb 1 BV zonder holding en ik heb een kantoor aan huis als zelfstandige. Nu ben ik van plan een kleine appartementje te gaan kopen met zakelijke middelen en deze op naam te laten zetten van mijn BV. Ik gebruik dit appartement als kantoor en ik laat het kantooradres ook wijzigen van mijn huidige woning hoofdverblijf naar dit appartement.

 

Voordelen van zakelijk t.o.v. prive zijn volgens mij:

1. alle kosten m.b.t. het appartement, zoals gas/water/elektra, zakelijke heffingen, servicekosten, inventaris en afschrijvingskosten tot aan WOZ waarde kunnen ten laste gebracht worden van de BV.

2. vermijden van jaarlijks te betalen IB over box 3 als een tweede woning over WOZ waarde of in de toekomst over de waardestijging.

 

Nadeel is dat de winst over de verkoop in de BV belast wordt, maar dit zou in de toekomst wellicht ook gelden in de IB-sfeer nieuwe box 3 geloof ik.

 

Nu zit ik te denken over mogelijk nadelen aan de verkoopkant van dit appartement. Stel dat ik het appartement over een aantal jaren ga verkopen.

A. Betekent dit dat de koper hogere overdrachtsbelasting moet betalen van 10,4% in plaats van 2% omdat ik dit bedrijfspand bestempeld heb als bedrijfspand ? Of betaalt de koper gewoon 2% omdat dit gewoon een woonappartement is ? 

B. Moet ik bij verkoop van dit appartement ook nog BTW van 21% doorbelasten aan de koper vanuit de BV ? Dit betekent dat de koper met een extra kostenpost van 21% BTW zit die hij als particulier niet kan terug vragen bij de fiscus.

Dan wordt het een heel stuk minder aantrekkelijk voor de koper om dit appartement over te nemen en zou de verkoop weinig succes worden tenzij ik een zeer lage verkoopprijs vraag.

1 december 2024 aangepast door Leeche

[Hans van den Bergh]

20 minuten geleden, Leeche zei:

Betekent dit dat de koper hogere overdrachtsbelasting moet betalen van 10,4% in plaats van 2% omdat ik dit bedrijfspand bestempeld heb als bedrijfspand ? Of betaalt de koper gewoon 2% omdat dit gewoon een woonappartement is ? 

 

Welkom op HL 

 

Alvorens je hier het hoofd over te breken, zul je eerst moeten nagaan of het appartement wel als kantoorpand mag worden gebruikt...

[Leeche]

Aha, maar hoe kom ik dit erachter ?

 

Het appartementscomplex moet nog gebouwd worden (verkoop start binnenkort). Ik heb eerder contact opgenomen met de projectontwikkelaar en ons is verteld dat het appartement op naam van de BV gekocht kan worden.

 

Het is weliswaar een kantoorpand, maar er zullen geen klanten/leveranciers/goederen over de vloer komen. Ik zit daar alleen te werken vanuit het appartement.

1 december 2024 aangepast door Leeche

[Hans van den Bergh]

7 minuten geleden, Leeche zei:

Aha, maar hoe kom ik dit erachter ?

 

Dat kan via betreffende gemeente of misschien HIER

[Joost Rietveld]

Welkom

 

A. Nee, overdrachtsbelasting wordt bekeken vanuit de koper. Jouw BV betaalt hij aankoop nu wel 10,4% ODB omdat het niet voor eigen bewoning wordt gebruikt. Of is het nieuwbouw?

 

B. Woonruimte is reorganisatievrijstelling vrij van BTW, tenzij nieuwbouw of verkocht binnen 2 jaar na ingebruikname. Als dat niet speelt, dan is doorverkoop ook zonder BTW 

[Roel J]

24 minuten geleden, Leeche zei:

Ik heb eerder contact opgenomen met de projectontwikkelaar en ons is verteld dat het appartement op naam van de BV gekocht kan worden.

 

Natuurlijk kan een BV eigenaar zijn van een woning, maar omdat een BV het bezit betekent dat nog niet dat je de woning (volledig) als kantoor mag gebruiken.

Heb je ook gevraagd of je de woning als kantoor mag gebruiken want een appartementsgebouw heeft ook een VvE met regels en daarin staat ook waarvoor het appartement mag worden gebruikt.

zie ook dit artikel https://www.amsadvocaten.nl/de-rechtsgebieden/vereniging-van-eigenaren/appartementsrecht/bestemming-appartement/

 

Waarom wil je een woning als kantoor kopen ipv gewoon een kantoorruimte te kopen?

[Leeche]

26 minuten geleden, Joost Rietveld zei:

Welkom

 

A. Nee, overdrachtsbelasting wordt bekeken vanuit de koper. Jouw BV betaalt hij aankoop nu wel 10,4% ODB omdat het niet voor eigen bewoning wordt gebruikt. Of is het nieuwbouw?

 

B. Woonruimte is reorganisatievrijstelling vrij van BTW, tenzij nieuwbouw of verkocht binnen 2 jaar na ingebruikname. Als dat niet speelt, dan is doorverkoop ook zonder BTW 

A. Het is een nieuwbouw. Verwacht wordt begin 2025 te starten met de bouw en gereed ergens in 2027. Dus betaalt mijn BV dan gewoon 2% ODB ?

 

B. Mooi, dan zorg ik ervoor dat het appartement op z'n vroegst pas 2 jaar na ingebruikname wordt verkocht, hoewel ik vooralsnog geen plannen heb om dit appartement te verkopen. 

[Leeche]

1 uur terug, Roel J zei:

 

Natuurlijk kan een BV eigenaar zijn van een woning, maar omdat een BV het bezit betekent dat nog niet dat je de woning (volledig) als kantoor mag gebruiken.

Heb je ook gevraagd of je de woning als kantoor mag gebruiken want een appartementsgebouw heeft ook een VvE met regels en daarin staat ook waarvoor het appartement mag worden gebruikt.

zie ook dit artikel https://www.amsadvocaten.nl/de-rechtsgebieden/vereniging-van-eigenaren/appartementsrecht/bestemming-appartement/

 

Waarom wil je een woning als kantoor kopen ipv gewoon een kantoorruimte te kopen?

 

Ik heb de projectontwikkelaar toen gevraagd. Hij vroeg of er klanten/leveranciers over de vloer zullen komen. Toen ik zei dat er verder niemand over de vloer zal komen en dat ik alleen daar zal zitten werken, zei hij dat het geen probleem is. Maar ik zou dit nogmaals voor de zekerheid even vragen en dit op papier laten bevestigen.

 

De locatie van dit appartement is eigenlijk mijn droomlocatie. en het appartement ziet erg mooi uit dan een saaie kantoorruimte. Een woning boven een kantoorruimte is mocht er thuis ruzie zijn en ik het huis niet binnen mag komen, dan kan ik daar bij het appartement tijdelijk even verblijven :-)

 

Maar mag je (fiscaal gezien) wel af en toe in dat zakelijke appartement verblijven zoals overnachten of moet er iets van prive bijtelling plaatsvinden zoals bij een zaken van de zaak met prive ritten ? 

1 december 2024 aangepast door Leeche

[Joost Rietveld]

Bij nieuwbouw is BTW aan de orde. Geen ODB.

Bij verkoop mogelijk btw, hangt af van de koper en de bestemming

[Hans van den Bergh]

1 uur terug, Leeche zei:

Maar ik zou dit nogmaals voor de zekerheid even vragen en dit op papier laten bevestigen.

 

Je moet de bestemming en gebruiksfunctie bij de gemeente regelen/laten wijzigen. Het kan zomaar zijn dat het hele nieuwbouwcomplex uitsluitend woonbestemming heeft. Kan dan een lang traject worden, dus daarmee niet te lang wachten...

[Hans van den Bergh]

1 uur terug, Leeche zei:

Maar mag je (fiscaal gezien) wel af en toe in dat zakelijke appartement verblijven zoals overnachten

 

Dat heeft met fiscaal gezien (eerst nog) niet zoveel te maken, als je het een zakelijke bestemming geeft, verandert de gebruiksfunctie ook en dan moet er aan andere normen van het bouwbesluit worden voldaan. 

[Leeche]

Wat ingewikkeld allemaal ! Dus als het appartement een woonfunctie heeft, dan kan ik dit appartement niet op de balans opnemen van mijn BV ?

 

En wat zijn de beperkingen van een zakelijke bestemming ? Ik probeer meer informatie op internet te zoeken, helaas niks kunnen vinden.

 

[Joost Rietveld]

Op zich wel op de balans van je BV opnemen, maar de vraag is of je er alleen kantoor mag houden van de gemeente/bestemmingsplan/bouwbesluit 

[Leeche]

1 uur terug, Joost Rietveld zei:

Op zich wel op de balans van je BV opnemen, maar de vraag is of je er alleen kantoor mag houden van de gemeente/bestemmingsplan/bouwbesluit 

 

Wat heeft dit dan consequenties als dat niet mag ? Het is verder niks anders dan kantoor aan huis zonder dat klanten/leveranciers/producten over de vloer komen. Ik verplaats alleen mijn huidige werkkamer in onze woning hoofdverblijf naar dat appartement. Je merkt aan de buitenkant op zich ook niet dat het een kantoorpand is,  het appartement staat alleen op de balans van de BV. Het is heel anders dan als ik daar een machine plaats met geluidsoverlast of een winkelruimte met klanten.

[Joost Rietveld]

10 uur geleden, Leeche zei:

Wat heeft dit dan consequenties als dat niet mag ?

Geen idee. Dat is niet mijn expertise. Je gemeente zou daar antwoord op kunnen geven, of Ward 👍

[Ward van der Put]

9 uur geleden, Leeche zei:

Ik verplaats alleen mijn huidige werkkamer in onze woning hoofdverblijf naar dat appartement.

Je onttrekt een woning aan het woningbestand als je er een kantoor van maakt. Een toenemend aantal gemeenten vindt dat vanwege de woningschaarste asociaal en verhindert het met bijvoorbeeld een zelfbewoningsplicht en een opkoopbescherming.

 

15 uur geleden, Leeche zei:

mocht er thuis ruzie zijn en ik het huis niet binnen mag komen

 

Voor huiselijk geweld kun je hier terecht:

 

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huiselijk-geweld/vraag-en-antwoord/wat-moet-ik-doen-bij-huiselijk-geweld

[Hans van den Bergh]

11 uur geleden, Leeche zei:

Wat heeft dit dan consequenties als dat niet mag ?

 

Als er sprake is van een VVE kan van daaruit boetes worden opgelegd en/of e.e.a. juridisch worden afgedwongen.

 

Ook de gemeente kan dat doen en met een dwangsom bij jou afdwingen dat de bestemming alsnog formeel gewijzigd wordt dan wel dat het pand wordt gebruikt conform de woonbestemming.

 

Wanneer het zonder bestemmingswijziging als kantoor gebruikt wordt, kan de gemeente ook ontruiming vorderen.

 

Als je de bestemming wel gewijzigd zou kunnen krijgen, moet een kantoorpand ook aan andere normen van het bouwbesluit voldoen, dat betekent dat er bijvoorbeeld niét geslapen mag worden, dat er allerlei andere brandveiligheidsvoorzieningen moeten worden getroffen, etc...

 

Daar wordt het pand na ingebruikname ook op geïnspecteerd door brandweer en gemeente.

 

Ga, zoals al diverse keren geadviseerd, met de gemeente in gesprek, dat geeft jou meer opheldering dan hier naar speculaties vragen.

[Leeche]

Ik heb vandaag al contact gevraagd en zit te wachten op een reactie van de gemeente.

 

Maar als ik dit als een tweede woning ga kopen, dan is fiscaal gezien de aankoop helemaal niet aantrekkelijk. En ook i.v.m. zelfbewoningsplicht etc.

Dan is of woning hoofdverblijf of niet kopen

[Leeche]

Op 1-12-2024 om 20:25, Joost Rietveld zei:

Op zich wel op de balans van je BV opnemen, maar de vraag is of je er alleen kantoor mag houden van de gemeente/bestemmingsplan/bouwbesluit 

Yes Joost, eindelijk een reactie terug van de gemeente. Bestemming is 'Gemengd' en mijn BV voldoet aan hun definitie van kantoor. Dit is dus wel mogelijk. 

 

Maar moet ik het appartement persé op naam van mijn BV kopen/zetten als ik alle kosten zoals servicekosten/zakelijke heffingen t.b.v. het appartement ten laste wil brengen bij mijn BV ? Dit is dus niet mogelijk als ik het appartement op mijn prive naam zet ?

 

En hoe wordt een tweede woning overigens belast volgens de nieuwe Box 3 vanaf 2027 ?

[shoptillyoudrop]

50 minuten geleden, Leeche zei:

En hoe wordt een tweede woning overigens belast volgens de nieuwe Box 3 vanaf 2027 ?

 

Dat weet niemand nog, maar de bedoeling is: werkelijk rendement, inclusief ongerealiseerde waardestijgingen (waarschijnlijk op basis van de WOZ-waarde).

 

Overigens kan dat nu ook al. In de eerste instantie krijg je een (fictief) 'box 3 berekening' maar als je het echte rendement laat zien dan kan het bedrag verminderd worden (op dit moment tot 36% van het rendement, dacht ik). 

[Leeche]

Dus eigenlijk geen wijziging. Ik had eerder ooit gelezen dat volgens de nieuwe Box 3 verkoopwinst van een tweede woning ook belast wordt met IB, wat nu niet het geval is. Maar dit bedoelde je ook met werkelijk rendement, denk ik. Het is fiscaal dus toch geen optie om een kantoorpand als een tweede woning aan te merken.

[shoptillyoudrop]

2 uur geleden, Leeche zei:

Dus eigenlijk geen wijziging.

 

Nou, op dit moment wordt je natuurlijk niet belast voor gerealiseerde (kapitaal)winsten, maar waarschijnlijk dan straks wel in het nieuwe systeem.

Winsten dan op basis van de echte (gerealiseerde) verkoopprijs en de WOZ waarde... Nogmaals: waarschijnlijk.

 

Maar als je nu (totdat het nieuwe systeem van kracht wordt) ook gerealiseerde - naast ongerealiseerde - winsten hebt dan zal je vast niet lager uitkomen dan de 'fictieve' berekening van je rendement met bijbehorende 'box 3 belasting'. 

 

Dus als je nu een pand (in box 3) zou willen kopen, omdat de WOZ waarde en de prijs enorm voordelig zijn, en je wil dat binnen een paar jaar weer kwijt...

Dan zou ik het doen vóórdat het nieuwe systeem van kracht is. 

 

 

 

 

 

[Joost Rietveld]

4 uur geleden, Leeche zei:

Maar moet ik het appartement persé op naam van mijn BV kopen/zetten als ik alle kosten zoals servicekosten/zakelijke heffingen t.b.v. het appartement ten laste wil brengen bij mijn BV ? Dit is dus niet mogelijk als ik het appartement op mijn prive naam zet ?

Het hoeft niet. Maar als je het appartement prive koopt en vervolgens met je BV gebruikt, dan geldt de TBS regeling , niet box 3

[Leeche]

TBS regeling klinkt nog nadeliger dan box 3

[Joost Rietveld]

Beetje afhankelijk van je inkomen in box 1 en box 3, maar inderdaad doorgaans niet gunstiger

[Leeche]

Op 1-12-2024 om 20:25, Joost Rietveld zei:

Op zich wel op de balans van je BV opnemen, maar de vraag is of je er alleen kantoor mag houden van de gemeente/bestemmingsplan/bouwbesluit 

Good morning Joost, het is wel mogelijk het appartement met woonfunctie via een BV te kopen. Ik mag wel werken in het appartement indien er sprake is van een aan huis gebonden beroep of bedrijf. Dit betekent wel dat ik de bewoner van het appartement moet zijn en er dus ook moet zijn ingeschreven. Maar mag ik in dit geval wel 100% van de kosten ten laste brengen van mijn BV ? Of geldt hiervoor dan de regels dat je kantoor van het woongedeelte moet scheiden en het kantoor met aparte ingang en sanitair en dan alleen dit deel ten laste mogen brengen van mijn BV ? Dit wordt dan beetje lastig met aparte ingang