Geluidsoverlast van naburig kantoor - wie is verantwoordelijk?

[Dirk-Jan72]

Mijn bedrijf heeft een theater als buren. De scheidingswand is daar niet op berekend. We zitten dus regelmatig in het lawaai van repetities etc. Ik meet regelmatig 80db, er valt dan echt niet te werken. Theater en verhuurder wijzen naar elkaar: theater vindt dat de verhuurder de isolatie moet betalen en vice versa. Inmiddels heeft het theater toegezegd te gaan isoleren, maar dat heb ik eerder gehoord en ik geloof het pas als ik het zie (hoor). We zitten nu al 2 jaar in de herrie. Ik heb een kopie van een brief van de verhuurder aan het theater waarin staat dat ze een kantoorpand hebben gehuurd en niet meer dan 55db mogen produceren. Vorige directeur van het verhuurbedrijf vond dat het een zaak was tussen mij en het theater. De nieuwe houdt zich op de vlakte. Ik heb nu voorgesteld dat ik geen huur meer betaal tot de overlast verdwenen is. Is dit terecht?

 

 

[Wouter Hol]

Is het een en dezelfde eigenaar van het pand waar jullie in zitten en waar het theater in zit?

[Wouterjan_]

Jij huurt bij de verhuurder. En heb niks te maken met je buren. Het geluidsoverlast is aan de verhuurder om op te lossen. Zij kunnen dan het theater hier op aanspreken.

[Jeroen Bakker]

Wij hebben rustig 10 minuten stationair draaiende vrachtauto's voor de deur, als íets irritant is...

 

Niet dat dat je situatie beter maakt Dirk-Jan72, maar ik weet hoe irritant geluidsoverlast kan zijn als je aan het werk bent. Sterkte dus! :)

[Antwoord voor bedrijven]

Hallo Dirk-Jan,

 

Misschien dat de Nederlandse Stichting Geluidshinder je kan adviseren? Contactgegevens van de stichting staan hier. Er kunnen kosten aan verbonden zijn.

 

 

Met vriendelijke groet,

 

Rakesh

[Dirk-Jan72]

Bedankt voor jullie antwoorden.

@Wouter: ja, dat is dezelfde.

@Wouterjan. Staat dat in de wet? Ik wil het zeker weten voor ik straks de betaling stopzet, wil niet uit ons pand gezet worden :-)

[Wouterjan_]

Heb je al je huurcontract doorgenomen? Wat daar eventueel over staat. Ik weet niet exact wat er over in de wet staat.

Maar ik zou als het even kan gewoon eens een goed gesprek met je verhuurder proberen te hebben. Nodig hem eens uit op een middag kan hij het gelijk zelf horen. :)

[Dirk-Jan72]

Verhuurder is absoluut op de hoogte, en heeft al meerdere keren een medewerker langsgestuurd om te luisteren. Hij erkent wel dat er een probleem is, en er hebben ook andere huurders geklaagd, maar dat heeft tot nog toe geen oplossing opgeleverd.

 

Ik zal het huurcontract nakijken, goed idee.

[TwaBla]

 

Heb je al gekeken of ze vergunningsplichtig zijn?

[djluc]

Verhuurder is absoluut op de hoogte, en heeft al meerdere keren een medewerker langsgestuurd om te luisteren. Hij erkent wel dat er een probleem is, en er hebben ook andere huurders geklaagd, maar dat heeft tot nog toe geen oplossing opgeleverd.

 

Ik zal het huurcontract nakijken, goed idee.

Heb je op papier staan dat ze dit bevestigen? Dat het niet werkbaar is dus?

[Zomaar iemand]

Puur uit informatie, hoe is de geluidsdruk gemeten? Snel/langzaam en A of C meting, dit is heel belangrijk voor een eventuele klacht.

Boven de 80 DB ben te trouwens verplicht om je werknemers gehoorbescherming te laten dragen. Dus dit zou ik zeker ook aandragen naar de verhuurder.

[headquarters]

Jij huurt bij de verhuurder. En heb niks te maken met je buren. Het geluidsoverlast is aan de verhuurder om op te lossen. Zij kunnen dan het theater hier op aanspreken.

 

Dus mijn verhuurder is verantwoordelijk voor de overlast die mijn buren veroorzaken?

 

Hoe kom je hier zo bij?

[Dirk-Jan72]

@djluc: ik heb het zwart op wit. Niet letterlijk dat het niet werkbaar is maar wel de woorden "Ik vind dit een serieus probleem en...". Ik geloof ook wel dat ze de buren achter de broek zitten, maar heeft te weinig effect en ik wil niet langer afwachten of verhuurder en buren er uit gaan komen.

[Dirk-Jan72]

@Jasper: met een iPhone, echt een verantwoorde meting zal het wel niet zijn.

[willemj]

Dus mijn verhuurder is verantwoordelijk voor de overlast die mijn buren veroorzaken?

 

Hoe kom je hier zo bij?

 

In het 'consumentenrecht' kan dit inderdaad wanneer beide partijen huren van dezelfde verhuurder. In de huurovereenkomst staat meestal iets als een verplichting van de verhuurder om woongenot te waarborgen. Op het moment dat een van zijn andere huurders daar inbreuk op maakt moet verhuurder ingrijpen en kun je hem aansprakelijk stellen wanneer hij dat niet doet.

 

Lijkt me dat zoiets ook voor b2b verhuur geldt. Al zal het dan niet gaan om woongenot.

[member123]

grote kans dat zo een bedrijf onder het evenementen besluit valt. En daarin is vastgesteld wat de geluidsnivo's zijn die zo een bedrijf mag produceren.

en 80DB valt daar ruim boven.

Je moet gewoon de politie bellen op moment dat je zoveel overlast hebt.

Indien bedrijf onder evenementen besluit valt kan die de overlast vaststellen waarna de gemeente ingeschakeld wordt en die meetapparatuur in je bedrijf instaleren en zo exact het geluidsnivo kunnen vaststellen en je buren een dwangsom kunnen opleggen en indien nodig uiteindelijk kunnen sluiten.

[Zomaar iemand]

@Jasper: met een iPhone, echt een verantwoorde meting zal het wel niet zijn.

 

Weet niet of je in de buurt van ons bedrijf zit, maar kom dan eens een echte db meter halen, als je dit aanvoert, ook bij de politie, zullen ze niet echt serieus nemen.

 

Een telefoon is niet geijkt, bovendien kan een microfoon in zo'n ding niet goed onderscheiden om welke frequentie gebieden het gaat. Ik heb ooit met zo'n ding gespeeld, was van een

zaal eigenaar, het verschil lag soms op 12 dB, waarbij het apparaat ook niet aangaf of het een A of C weging was.

 

Ter info 3 dB meer betekend een verdubbeling van de geluidsdruk, terwijl een toename van 6 dBeen factor 4 heeft. Zorg dus dat je meting bij het indienen van een klacht in orde zijn.

[Zomaar iemand]

grote kans dat zo een bedrijf onder het evenementen besluit valt. En daarin is vastgesteld wat de geluidsnivo's zijn die zo een bedrijf mag produceren.

en 80DB valt daar ruim boven.

Je moet gewoon de politie bellen op moment dat je zoveel overlast hebt.

Indien bedrijf onder evenementen besluit valt kan die de overlast vaststellen waarna de gemeente ingeschakeld wordt en die meetapparatuur in je bedrijf instaleren en zo exact het geluidsnivo kunnen vaststellen en je buren een dwangsom kunnen opleggen en indien nodig uiteindelijk kunnen sluiten.

 

Denk eerder onder de wet Horeca, want het pand is permanent ingericht voor voorstellingen. Een evenement is niet perminet. Als het onder de Horeac valt, wordt het heel makkelijk, want Horeca mag nooit zomaar plaatsvinden in een kantoor pand (bestemmingsplan nakijken), maar bovenal mag een Horeca gelegenheiod nooit overlast veroorzaken. Per gemeente is verschilt de geluidsdruk die gemeten mag worden. In bijvoorbeeld Rotterdam is dat 60dB(A) vanaf de gevel van het pand, dit kun je bij de gemeente navragen.

[member123]

horeca hier bij ons valt ook onder evenementen besluit kwa geluids productie.

 

Ben er toevallig zelf afgelopen maanden mee bezig geweest doordat horeca gelegenheid in de wijk (bij prive woning) hier (ruim 200 meter hiervandaan) voor veel overlast zorgt in de weekeinden tot 2 uur snachts

[Zomaar iemand]

Ow dat wist ik niet. Misschien is mijn beredenatie dan niet goed mbt de evenementen versus Horeca, tenminste bij geluidsoverlast. Voor je vergunningen maakt het wel een groot vershil of iets tijdelijk of permanent is.

[wilco u]

Even een paar dingen recht zetten:

 

Evenementenbesluit kennen we niet in Nederland. Het gaat om het Activiteitenbesluit (Barim), welke als AmvB onder de Wet Milieubeheer (Wm) hangt.

 

De Wet Geluidhinder (WGh) handelt niet over geluidzaken zoals in onderhavig kwestie. Wel is er een aansluiting tussen WGh en het Activiteitenbesluit als het gaat om terminologie.

 

Binnen de geest van de Wm is de drijver van een inrichting aanspreekbaar. Dit is dus de huurder en niet de verhuurder.

 

Jouw buurman is een zogenoemde type B inrichting. Dit betekent dat hij alleen een melding hoeft te doen, maar de algemene regels van de Wabo blijven gewoon op hem van toepassing. Omdat er muziek ten gehore wordt gebracht moet in nieuwe gevallen (dus na 1 januari 2008) een akoestisch rapport worden aangeleverd. De gemeente (= bevoegd gezag) kan d.m.v. zogenoemde maatwerkvoorschriften afwijkende eisen stellen. Dit kan ook in het nadeel zijn van jou.

Is het theater gestart na 1 januari 2008? Dan kan je bij de gemeente navragen of er een melding is gedaan en of een akoestisch rapport is opgesteld. Zo niet, dan kan de gemeente je sowieso gelijk informeren welke eisen en regels voor jouw buurman van toepassing zijn op dit moment. Als de inrichting van voor 1 januari 2008 legitiem draait, dan zouden namelijk ook overgangsbepalingen van toepassing kunnen zijn.

 

Overeenkomst tussen huurder en verhuurder is leuk, maar overruled niet de hierboven genoemde hogere wet- en regelgeving. Aan de (geluid)eisen die in laatstgenoemde worden gesteld, moet de huurder te allen tijde voldoen.

 

Om vast te stellen welke geluideisen dit zijn, is het van belang om te weten of je in jouw pand woont of dat je er alleen in werkt. De Wgh en het Activiteitenbesluit spreken namelijk van gevoelige gevels/objecten, dit zijn woningen en sommige bedrijfsmatige activiteiten, zoals zorgtehuizen, ziekenhuizen en psychiatrische inrichtingen.

 

Het staken van de huur is geen verstandige stap. Jouw buurman is aanspreekbaar via het bestuursrechtelijke kanaal (gemeente). Het zelf inpassen van een privaatrechtelijke issue biedt hier geen soelaas en beide aspecten worden door verschillende rechters behandeld. Politie bellen is ook geen goede eerste stap, bij milieuhandhaving wordt de politie feitelijk alleen ingeschakeld voor opsporingszaken. Neem contact op met de gemeente is mijn advies.

 

Bijgaand de factsheet die is opgesteld voor de Horeca. Theater wordt niet genoemd, maar moet in mijn opinie hier wel onder worden geschaard.

7551infobladactiviteitenbesluithoreca_jan081.pdf

[pewede]

Hallo Dirk-Jan,

Als ik het goed begrijp zit je al 2 jaar in de herrie, een geluidswand is een oplossing maar je wil dat deze door de verhuurder wordt betaald, toch?

Wat doet die herrie met je/jullie productiviteit en concentratie? Kun je dat uitdrukken in geld?

Als dit een hot item is zou ik een officiële geluidsmeting laten plaatsvinden, een offerte vragen voor de bouwkundige zaken en beiden bij je verhuurder neerleggen met de vraag of hij opdracht wil geven tot uitvoering. Bij negatief antwoord zelf de opdracht verstrekken en de kosten doorfaktureren aan verhuurder (fiscus betaalt mee). Dan kun jij tenminste weer normaal vertoeven in het pand.

Betaald verhuurder jouw faktuur niet dan kun je de gang naar een rechter overwegen of een deling van de nota voorstellen aan betrokken partijen..

Als je een rechtsbijstandverz voor bedrijven hebt zou dat trouwens perfect zijn.

 

 

[Dirk-Jan72]

Iedereen bedankt voor alle tips. Ik wil zeker zelf niet gaan isoleren, dat lijkt me te riskant en ik heb er ook de liquiditeit niet voor. Ik kan de economische schade wel berekenen, dat lijkt me geen probleem.

 

Heb het huurcontract er op nageslagen. Hierin staat alleen dat de bestemmining van het gehuurde in 2004/2005 bepaald gaat worden. Dus dat zal ik uit moeten zoeken. Verder staat erin dat rondom het gehuurde evenementen zullen plaatsvinden en dat de verhuurder daarvoor niet aansprakelijk is. Dat is niet best voor ons natuurlijk. Maar ik vond ook de kopie terug van de brief die het theater in 2010 heeft gekregen. Daarin worden ze aansprakelijk gesteld voor de overlast bij ons en andere buren en staat dat hoewel verhuurder weet dat een isolatie gepland staat, vooralsnog de activiteiten het geluidsniveau van een kantooromgeving niet te boven mogen gaan, mx 50 db, resulterend in max 35 db bij de buren (ons dus).

 

Bij de kopie zit een brief aan mijn bedrijf waarin de verhuurder zegt het theater te hebben verteld dat dat de geluidsnorm niet mag worden overschreden. Blijkbaar is er dus een geluidsnorm van 50 db. Nou, mijn apparatuur mag niet goed zijn, die norm wordt zeker overschreden.

 

Hoeveel heb ik aan deze brief? Kan ik nu concluderen dat de buren de geluidsnorm van hun ruimte overschrijden? Is de verhuurder daarvoor aansprakelijk?

[pewede]

Verder staat erin dat rondom het gehuurde evenementen zullen plaatsvinden en dat de verhuurder daarvoor niet aansprakelijk is.

Er staat "rondom" en niet "in" wat in mijn optiek duidt dat de verhuurder wel aansprakelijk zou kunnen zijn voor de geluisoverlast die binnen wordt geproduceerd. (misschien wat ver gezocht)

Daarin worden ze aansprakelijk gesteld voor de overlast bij ons en andere buren en staat dat hoewel verhuurder weet dat een isolatie gepland staat, vooralsnog de activiteiten het geluidsniveau van een kantooromgeving niet te boven mogen gaan, mx 50 db, resulterend in max 35 db bij de buren (ons dus).

De overlast is dus een feit en ook dat er isolatie gepland staat. Vraag verhuurder eens wanneer deze dan plaats gaat vinden.

Nou, mijn apparatuur mag niet goed zijn, die norm wordt zeker overschreden.

Toch raad ik je aan om een échte meting te laten plaatsvinden zodat daar over geen misverstanden kunnen bestaan.

[TwaBla]

Hoeveel heb ik aan deze brief? Kan ik nu concluderen dat de buren de geluidsnorm van hun ruimte overschrijden? Is de verhuurder daarvoor aansprakelijk?

 

Die vraag is al uitvoerig beantwoord, als ik het nog eens nalees.

 

Het staken van de huur is geen verstandige stap. Jouw buurman is aanspreekbaar via het bestuursrechtelijke kanaal (gemeente). Het zelf inpassen van een privaatrechtelijke issue biedt hier geen soelaas en beide aspecten worden door verschillende rechters behandeld. Politie bellen is ook geen goede eerste stap, bij milieuhandhaving wordt de politie feitelijk alleen ingeschakeld voor opsporingszaken. Neem contact op met de gemeente is mijn advies.

[PaulGo]

Voor het meten, registreren en bewijzen van geluidsoverlast is er nu gelukkig een gratis app voor de Iphone:

 

http://itunes.apple.com/nl/app/decibel-ultra/id410139517?mt=8

 

Met deze app Decibel Ultra van Patrick Schaefer kan je goed met bewijzen komen van zulke geluidsoverlast. Vroeger moest je daar een dure decibelmeter á 1200 Euro per dag voor huren. ( Leuk als je slachtioffer bent van ernstige geluidsoverlast en dan nog zo'n bedrag moest ophoesten) Nu kan het gelukkig gratis. Zonder zo'n bewijs sta je machteloos tegen de veroorzaker bij de verhuurder of woningbouwvereniging. Ook bij rechtzaken is zulk bewijs van grote waarde.

 

Paul