impasse vrijgeven financiering

[Mullvad]

Beste mensen,

 

Ik ben voornemens een verbouwing te doen binnen een huurpand. Financiering daarvoor is rond, alleen nu komt het op de uitvoering daarvan; de bank financiert een stuk, de vastgoedeigenaar financiert een stuk (financieringsbijdrage, geen lening o.i.d.) en ikzelf natuurlijk.

 

De bank wil dat de bijdrage van de vastgoedeigenaar en mijzelf als eerste worden gebruikt voor de verbouwing, daarna het gedeelte van de bank. De vastgoedeigenaar wil dat de bank en ik als eerste hun/mijn potje opmaken alvorens zij hun bijdrage beschikbaar stellen. De vastgoedeigenaar ziet het nl. als risico dat ik met mijn BV tijdens (!) de bouw failliet ga en de eigenaar met een half afgebouwde kantoorverdieping blijft zitten.

 

Ik heb meerdere voorstellen gedaan, tot op heden tevergeefs, partijen gaan niet met elkaar aan tafel..het laatste voorstel is om partijen overeen te laten komen tot een soort afbouwgarantie; al het beschikbare geld wordt besteed voor de verbouwing, ook als ik met mijn BV tijdens de bouw (slechts een week of 6) 'omval'. De vastgoedeigenaar heeft dan de zekerheid dat de kantoorverdieping kant-en-klaar wordt opgeleverd, betaalt aan de bank een kleine overname (zodat de bank ook uit de schulden is) en kan de verdieping aan derden verhuren en zelfs een overnamebedrag vragen aan een nieuwe huurder. Belangrijk detail; de verbouwing is dermate courant dat een nieuwe huurder zich snel zal aandienen!!

 

Op zich een sluitend verhaal, ware het niet dat de vastgoedeigenaar nu aangeeft dat als ik tijdens de bouw 'omval', de curator in het spel meedoet die boven gemaakte afspraken staat en de afbouw toch in het geding zal komen, met name ook omdat ik met de bank een financiering heb afgesloten.

 

Jurist, accountant en notaris hebben er al naar gekeken, welke ervaringsdeskundige helpt me deze impasse te doorbreken?

Mijn BV is overigens nieuw op te richten, geen verplichtingen en geen schulden!

[Marco van den Maagdenberg]

Op zich een sluitend verhaal, ware het niet dat de vastgoedeigenaar nu aangeeft dat als ik tijdens de bouw 'omval',

 

jij hebt vertrouwen, bank heeft vertrouwen, maar vastgoedeigenaar heeft geen vertrouwen !

 

Wat kan het zijn dat die vastgoedeigenaar bang is dat jij omvalt tijdens de bouwperiode? Je zult dan daar iets aan moeten doen!

 

 

[Ron van der Kolk]

Dag Mullvad,

 

Geen ervaringsdeskundige, maar ik denk graag mee.

 

Een nieuw op te richten BV die al wel verplichtingen aangaat richting bank en verbouwer; kun je het je voorstellen dat de vastgoedeigenaar toch wat meer zekerheden wil? En wat vindt de verbouwer ervan?

 

Kun je jouw deel van de investering niet vooruit betalen aan de verbouwer via een tussenrekening bij de notaris?

[Mullvad]

@norbert; sorry, dat was mij niet bekend! Bereik ik nu wel zowel financiele als juridische deskundigen?

Dank!

 

[Mod toelichting: TS reageert op het sluiten van een 2e identiek topic]

[Norbert Bakker]

Bereik ik nu wel zowel financiele als juridische deskundigen?

Zeker, dat blijft niet beperkt tot subboards...

[Pur Sang Advocaten]

Beste Mullvad,

 

Misschien begrijp ik het niet helemaal, maar als je schrijft dat de financiering rond is dan lijkt mij dat ook de wijze van betalen is bepaald. Als de financiering rond is, zijn er dan ook door partijen getekende overeenkomsten? Wat is daarin opgenomen? Ik neem aan dat partijen van elkaar weten hoe de financiering in elkaar steekt. De vastgoedeigenaar heeft vast vaker met dit bijltje gehakt en weet uiteraard dat een bank vaak - zo niet altijd - de spelregels bepaalt.

 

De vastgoedeigenaar heeft op een gegeven moment ingestemd met medefinanciering van de verbouwing. Ik neem dat men reeds toen al op de hoogte was van de situatie met betrekking tot de bv.

 

Met vriendelijke groet,

 

Joop Jansen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[Mullvad]

Eigenlijk zie je aan de twee inhoudelijke reacties tot nu toe, dat voor beide iets te zeggen is! Ik begrijp natuurlijk de bank, maar ook de vastgoedeigenaar wel.

 

In de eerste offerte van de bank werd slechts genoemd dat er zou worden gefinancierd onder voorwaarde dat de vastgoedeigenaar een financieringsbijdrage zou doen, niets over volgorde en manier van betalen. In het eerste concept huur-ovk van de vastgoedeigenaar werd slechts vermeld dat deze een financieringsbijdrage zou doen, alles wat dit bedrag aan investering te boven zou gaan zou door huurder worden gefinancierd.

 

Tijdens gesprekken kwam de manier van storten en uitbetalen ter sprake; een depot bij de notaris leek beide partijen een goed idee, waarbij alleen dan facturen betaald kunnen worden met handtekening van alle 3 partijen om oneigenlijke uitgaven tegen te gaan, fair enough! Vervolgens werden artikels in offerte bank en huur-ovk aangepast zoals eerder genoemd; voortschrijdend inzicht?

[Pur Sang Advocaten]

Beste Mullvad,

 

In welke verhoudingen dragen de partijen bij. Ieder 1/3 deel?

 

Je hebt eerder aangegeven dat naast het geld van de bank en de vastgoedeigenaar jij zelf ook een bedrag investeert. Betreft dit jouw eigen geld?

 

De vastgoedeigenaar loopt inderdaad een risico, maar was hiervan op de hoogte, althans dat neem ik aan. De vastgoedeigenaar weet ook dat er een nieuw op te richten B.V. komt.

 

De grootse vrees van de vastgoedeigenaar is dus dat jij failliet gaat en dat daardoor de verbouwing niet af kan worden gemaakt. Jij bent er van overtuigd dat je - in ieder geval gedurende de verbouwing - niet failliet zult gaan. Een afbouwgarantie heeft de vastgoedeigenaar niet doen overtuigen omdat een curator hier een stokje voor zou kunnen steken. Zijn alle overeenkomsten nu wel ondertekend?

 

Misschien is het mogelijk om de vastgoedeigenaar zelf de opdracht te laten verlenen aan de aannemer voor de geplande verbouwing? De bank en jij storten dan het geld bij de notaris zodat nog steeds de facturen kunnen worden voldaan op basis van het "drie-akkoord". De vastgoedeigenaar kan dan wachten met zijn deel, maar heeft wel de overeenkomst gesloten en is dus aanspreekpunt voor de aannemer. Als de vastgoedeigenaar weet dat jouw geld en dat van de bank op een rekening bij de notaris staat, zal het volgens mij minder bezwaarlijk zijn voor de vastgoedeigenaar om zelf de opdracht te verlenen. De vordering ten aanzien van jouw eigen geld op de notaris zou dan nog verpand kunnen worden aan de vastgoedeigenaar, mocht dit nodig zijn. Uiteraard kleven hier ook nadelen aan omdat eventuele klachten met betrekking tot de verbouwing dan via de vastgoedeigenaar lopen. Misschien dat overleg met de aannemer hier een oplossing kan bieden?

 

Het is slechts een idee op basis van de informatie die ik nu heb.

 

Met vriendelijke groet,

 

Joop Jansen

 

 

 

 

 

[Mullvad]

Beste Joop,

 

Hartelijk dank voor je meedenken! De inleg is 16% van mezelf (ja, eigen geld), 42% bank en 42% vastgoedeigenaar. Vanaf het eerste moment is dat duidelijk geweest (open begroting), partijen wisten waar ze aan beginnen. De stukken zijn nog niet ondertekend, omdat eerst dit nl. opgelost moet worden.

 

Over de haalbaarheid van de plannen is geen discussie, bank doet ook niet zomaar mee vandaag de dag. En de vastgoedeigenaar is wel blij met een verbouwing waarbij de waarde van zn pand fors stijgt door een stuk verbeterde huuropbrengst.

 

Klopt het inderdaad dat de curator roet in het eten kan gooien als partijen een afbouw-constructie hebben afgesloten? Kan dat juridisch niet buiten het eventuele faillissement van mijzelf worden 'geplaatst'?

 

Nogmaals dank!

[Marco van den Maagdenberg]

Bij dit soort constructies is het altijd zo dat de bank de bepaling opneemt dat eerst alle andere middelen aangewend moeten worden alvorens financiering los komt, en dan nog op basis van facturen. De bank bewegen tot een andere insteek is het trekken aan een dood paard. je zult dus met vastgoed eigenaar tot een vergelijk moeten komen.

 

Ik vind wel dat er wel heel veel aandacht gegeven worden aan een mogelijk voortijdig faillissement, blijkbaar is daar alle aanleiding toe. Op een eerdere vraag mijnerzijds nog geen reactie gezien.

[Pur Sang Advocaten]

Beste Mullvad,

 

Ik las net op onderstaande link een post van jou op de website van de KvK dat het gaat om een verbouwing van een miljoen euro, klopt dat?

 

http://hallo.kvk.nl/hallo/juridisch/contracten_en_algemene_voorwaarden/f/144069/t/23288.aspx

 

Op het moment dat de BV faiiliet gaat en de bank nog geen geld heeft overgemaakt, zal de bank de spreekwoordelijke keutel intrekken. Als jouw geld al is gebruikt, zal een eventuele curator dit niet terug kunnen halen tenzij blijkt dat er sprake is van pauliana oid. Feit blijft wel dat het geld van de bank dan waarschijnlijk niet mee zal kunnen doen.

 

De curator heeft een aantal opties, maar als de BV net is opgericht, er nog geen omzet is, zal zeer waarschijnlijk de onderneming niet voortgezet worden. Dit kan anders zijn als een overnemende partij zich meldt en de verbouwing wil doorzetten.

 

Maar hoe groot is de kans dat jouw BV tijdens de verbouwing failliet gaat? In ieder geval is de kans vrij groot dat de curator de verbouwing af zal blazen teneinde verdere kosten voor de BV te voorkomen, tenzij de verbouwing bijna gereed is en het de boedel nog iets kan opbrengen. Het gaat immers om een verbetering van het gehuurde, maar dat zal sterk afhankelijk zijn van de situatie op dat moment.

 

Op zich vind ik deze discussie wel prematuur, maar aangezien het om een miljoen euro gaat, bestaat natuurlijk de kans dat er gaandeweg iets mis gaat en 1 van de partijen het geld kwijt is. Naast een eventueel faillissement van jouw BV, kan het ook voorkomen dat er tijdens de bouw iets fout loopt en je verzeild raakt in een juridisch gevecht. Ik weet niet precies wat de verbouwing inhoudt, maar de aannemer zelf zou ook failliet kunnen gaan. Heb jij genoeg middelen om langer dan zes weken - de duur van de verbouwing die jij aangaf - de kosten te betalen mocht de verbouwing uitlopen? Je gaat immers ruim EUR 400.000 lenen van een bank die daarvoor ook rente zal berekenen.

 

Hoe dan ook, een verbouwing van deze omvang brengt substantiële risico's met zich mee.

 

Het volledig curatorproof maken van deze situatie is volgens mij niet mogelijk. Zolang een failliete BV nog ergens tegoeden heeft staan, zal de curator beslissen of bepaalde overeenkomsten moeten worden nagekomen of dat de stekker eruit gaat. In deze situatie zal de curator waarschijnlijk de kosten willen beperken en dus de stekker van de verbouwing eruit trekken. Een verbouwing - zeker van deze omvang - is altijd een risico en zolang de bank de lening niet heeft verstrekt en/of het geld daadwerkelijk in het gehuurde is gestoken, zal de curator dit proberen terug te draaien. Als dan jouw geld erin zit, de bank niet meer nakomt, heeft de vastgoedeigenaar een groot probleem.

 

Het wordt al iets lastiger voor een curator om het geld terug te halen als dit al is uitgegeven. Het is uiteraard niet onmogelijk, maar als de banklening volledig is aangewend voor de verbouwing en jouw geld ook, dan zal de curator dit lastiger kunnen terughalen dan wanneer het geld van de bank bij een notaris staat en/of nog niet is opgenomen.

 

Ik vind een periode van zes weken overigens wel nogal kort voor een verbouwing van een miljoen euro?

 

De vastgoedeigenaar en de bank weten precies hoe de vork in de steel zit en blokkeren nu de verbouwing vanwege aanvullende eisen. Ik heb ook niet echt het idee dat men mee zoekt naar een oplossing.

 

De vastgoedeigenaar beroept zich op de kracht van de curator, maar in feite wordt hierdoor de situatie onmogelijk. Dit risico is gewoon niet volledig uit te sluiten omdat er meerdere overeenkomsten via de (jouw) bv zullen lopen. De bank leent geld, jij zal waarschijnlijk jouw eigen geld uitlenen aan de BV - althans een vordering krijgen - en de opdracht tot verbouwing verloopt via jouw bv. Een curator kan en zal alle met de bv gesloten overeenkomsten beoordelen/bestuderen en besluiten - in het belang van de boedel - wat er gaat gebeuren.

 

Ofschoon de risico's groot zijn, verbaast het mij dat de vastgoedeigenaar en de bank eerst wel instemden en nu ineens niet. Misschien heeft de bank (recente) informatie met betrekking tot de financiële positie van de vastgoedeigenaar? Immers, de vastgoedeigenaar zegt te zullen betalen, maar is het geld er ook daadwerkelijk? Gezien de huidige vastgoedmarkt zou mij dit niet verbazen. Wellicht probeert de vastgoedeigenaar op deze manier tijd te rekken omdat er geen/voldoende geld is op dit moment?

 

Met vriendelijke groet,

 

Joop Jansen

 

 

 

 

[Mullvad]

Het gaat inderdaad om een verbouwing van totaal rond de 1 miljoen; 800k echte verbouwing, 200k inventaris/aankleding. Zes weken lijkt kort, maarhet gaat om recht-toe-recht-aan bouw, geen sloopwerkzaamheden, 7 dagen in de week werken e.d.

 

Wat betreft het vertrouwen is daar in de afgelopen periode niets aan veranderd, men wist vanaf dag 1 dat het om een nieuw op te richten BV zou gaan, startup. Wel zijn de berichtgevingen in de media nu niet heel positief, heel veel faillissementen e.d. waardoor partijen zich extra proberen in te dekken. De kans op faillissement is overigens nihil, er is voldoende geld (ook onvoorzien budget) om de boel te financieren en ik zou wel gek zijn om rare dingen uit te halen met mijn BV want dan ben ik degene die lang op de blaren moet zitten..

 

Uit de antwoorden tot nu toe (waarvoor dank!) is een echte oplossing nog niet gekomen; bestaat er nu geen creatieve omweg om mijn faillissementsrisico te omzijlen? Dit moet vandaag de dag toch vaker aan de hand zijn? Bestaat er een verzekering voor, een garantiestelsel zoals waarborgfonds bij nieuwe woningen o.i.d.?

 

 

[Norbert Bakker]

Bestaat er een verzekering voor

nee

 

een garantiestelsel zoals waarborgfonds bij nieuwe woningen o.i.d.?

nogmaals nee.

 

 

[Dennis_van_Dijk]

Het gaat inderdaad om een verbouwing van totaal rond de 1 miljoen; 800k echte verbouwing, 200k inventaris/aankleding. Zes weken lijkt kort, maarhet gaat om recht-toe-recht-aan bouw, geen sloopwerkzaamheden, 7 dagen in de week werken e.d.

 

??? € 800.000,00 voor zes weken verbouwen? Ik heb er natuurlijk geen idee van wat je gaat verbouwen maar voor dat geld kun je toch de nodige nieuwbouw realiseren. Ik kan mij toch vrij weinig voorstellen bij een recht-toe-recht-aan bouw met dit budget.

 

Reken even met mij mee:

 

[*]Aanneemsom € 800.000,00

[*]Met een opslag van 40% voor materialen kom je op een arbeidsloon van ruim € 570.000,00.

[*]Verdeeld over 42 werkbare dagen kom je uit op een budget voor manuren van gemiddeld ruim € 13.500,00 per dag.

[*]Gemiddeld arbeidsloon voor een vakman is ca. € 40,00/uur, met overwerktoeslag zeg gemiddeld € 50,00/uur.

[*]Ik kom dan op 270 manuren per werkdag ofwel ruim 30 man per dag aan het werk.

 

Ofwel het verbouwproject is verre van standaard, wat natuurlijk kan, ofwel ik zou ook hele koude voeten krijgen als bank/verhuurder... Maak jij een calculatiefout of sla ik de plank helemaal mis?

 

Daarnaast is een huurdersverbetering van € 800.000,00 in een huurpand natuurlijk vreselijk fors. De eigenaar financiert 42%. Dat betekent dat jij ruim € 460.000,00 investeert in een huurpand. Heb jij voordat je dat hebt terugverdiend... En wat gebeurt er als de verhuurder de huurovereenkomst binnen de gestelde termijn beëindigd?

[1889]

€160.000,- eigen geld inbrengen, €420.000,- lenen... En dat alles voor een nog op te richten BV, die iets gaat huren dat ook weer opgezegd kan worden.

 

Óf de verwachte ROI is buitenproportioneel, óf de opzegtermijn voor de verhuurder is buitenproportioneel. Ik ben benieuwd of je dat kunt bevestigen.

[Mullvad]

Beste Pieter en Dennis,

 

Ik denk dat de discussie de focus verliest; partijen stemmen in met financiering op basis van accountantsrapport, haalbaarheidsonderzoek, offertes aannemer en lveranciers en ondernemingsplan. Waar het om gaat is de periode tijdens de bouw (of dat nu 6 weken is of 10 maakt niet uit, en die 800k is overigens voor 75% materialen/installaties) die de vastgoedeigenaar als een risico beschouwt en die afgedekt moet worden. Dit heeft niet zozeer met vertrouwen te maken, maar met volledig indekken in tijden van crisis.

 

Vraag is dus niet of de financiering wel klopt, maar hoe het (zeer kleine doch theoretisch aanwezige) risico van faillissement van mij tijdens de bouw te tackelen. Hoe doen projectontwikkelaars dat die opdrachtgever zijn voor de aannemer en daarvoor een lening bij de bank hebben?

[4711]

Hoe doen projectontwikkelaars dat die opdrachtgever zijn voor de aannemer en daarvoor een lening bij de bank hebben?

 

Je hebt nu reacties van advocaten, verzekeringsdeskundigen, belastingconsulenten, financieringspecialisten, gewone weldenkende ondernemers e.a. gekregen. Uitgebreide reacties ook.

 

Dat is kennelijk niet genoeg: Je wil weten hoe projectontwikkelaars hier tegen aan kijken.

Is er misschien niet een forum voor projectontwikkelaars? Want dan is de kans wel een stuk groter dat je daar wel de gewenste reacties ontvangt, lijkt mij dan.

 

Succes overigens.

[Dennis_van_Dijk]

Ik vermoed dat we de focus helemaal niet verliezen maar juist heel dicht bij de kern komen. Als ik jou goed begrijp is er helemaal niet ingestemd met financiering. Er zijn op basis van jouw aanvraag uitwerkingen gemaakt van een mogelijk financiering. Nu wordt het allemaal heen concreet en gaan partijen denken: een verbouwing van € 800.000,00 van een kantoorverdieping...

 

Nu gaan we op zoek naar zekerheden. De bank wil die niet geven, die vraagt zekerheden. Geloof mij, bij een lening van € 420.000,00 kan de bank leuk geld verdienen dus willen ze dat graag doen. Maar de bank loopt geen risico. Maar een verbouwing van € 800.000,00 en inrichting van € 200.000,00. Tja, dat noemen we nu eenmaal risicovol - tenzij je een partij als KPMG bent. Hoe mooi de de berekeningen de haalbaarheidsonderzoeken ook zijn.

De vastgoedondernemer zit met hetzelfde probleem. We gaan een kantoorverdieping investeren in de verbouwing en investering van een kantoorverdieping. Dat is nogal wat geld en dat moet terugverdiend worden. Bovendien is blijkbaar € 600.000,00 materialen en intallaties, dat zal wel heel specifiek zijn voor een bepaalde branche. Tja, moet ik hier mijn geld in gaan steken. Nu ja, als de bank het een acceptabel risico vind kan ik wel mee gaan.

 

Dat is de catch-22 waar jij nu in zit. De vraag is dus heel erg of de financiering wel klopt. Je zit met twee partijen die twijfelen of ze hun geld wel terug krijgen. Maar goed, ik ben niet de enige die daar zo over denkt, ik lees meerdere malen terug dat er grote angst is voor een voortijdig faillissement. Dat heeft alles te maken met de grootse plannen die je hebt en de bijbehorende financieringsbehoefte. Het is net als bergbeklimmen: hoe hoger je klimt, hoe dieper je kunt vallen. Het probleem ligt echt niet bij de kans op faillissement bij de verbouw (dat jun je wel rekken tot een week of zes mocht dat voorkomen), het probleem is dat het hele concept te risicovol is voor deze partijen.

[Mullvad]

Dan verschillen we daar van mening; partijen zeggen een bedrag toe op basis van uitgewerkte plannen. Zien ze de plannen niet zitten (waaronder de hoogte van de financiering) dan zeggen ze geen geld toe, toch? Ze zeggen nu nog steeds de gelden toe, maar niet op elkaars voorwaarden en daar moeten we uitkomen.

[Dennis_van_Dijk]

Zolang je geen getekende overeenkomsten heb is de financiering niet rond. Als jij getekende overeenkomsten zou hebben had je dit probleem niet en zouden we hier op donderdagavond niet over zitten nadenken. De financiering is dus niet rond en er is jou niets toegezegd - wat niet wegneemt dat jij het idee kunt hebben dat jou financiering is toegezegd.

 

Wat er IMHO gebeurt is dat partijen nadenken over onder welke voorwaarden zij bereid zijn om te investeren/geld te lenen. Dat is dus heel iets anders dan de financiering rond hebben. En daar stoot jij nu tegenaan. En partijen beoordelen echt het hele pakke in zijn geheel.

[Ties [r.i.p.]]

Hoi Mullvad,

 

Interessante discussie. Je leest vaak dat de financiering rond is, de overname is gedaan, er een overeenkomst voor een fusie is. Als je dan goed leest blijkt vaak dat er alleen bv. een "letter of intent" is getekend.

 

Dus in dit geval en vergelijkbare deals geldt dat een transactie pas rond is als het geld op de rekening staat.

 

Met vriendelijke groet,

 

 

Ties