Optie op nieuwbouw maar toch niet!?

[r-bouwadvies]

De makelaar bood een nieuwbouwproject, bestaande uit meerdere panden, te koop aan op Funda.

Ik ben op gesprek geweest en heb een keuze gemaakt voor één van de panden. De makelaar heeft dit zo per email bevestigd: "Middels deze reply bevestig ik dat jullie een optie hebben op bedrijfspand X. Deze optie is geldig tot 1 week nadat alle informatie waaronder de koop/aanneemovereenkomst en de splitsingsakte in concept aan jullie verstrekt zijn.". 

 

Echter het tekenen van de koopovereenkomst werd telkens uitgesteld. Uiteindelijk kwam het volgende bericht van de makelaar: "Middels deze mail willen wij u een update geven over de ontwikkeling van het nieuwbouwproject X. Nadat we deze week overleg hebben gehad met de projectontwikkelaar moeten wij u mededelen dat de ontwikkelaar om hem moverende redenen de verkoop van het nieuwbouwproject (tijdelijk) heeft stopgezet."

 

Het project is momenteel in aanbouw. Ik vermoed dat de ontwikkelaar het project nu gezien de goede marktomstandigheden later voor een betere prijs wil verkopen of zelf wil verhuren.

 

Kan dit zomaar? Heeft de ontwikkelaar geen verkoopplicht aan mij? Kan ik dit aanvechten of doe je hier niks tegen?

[MrHTTP]

1 uur terug, r-bouwadvies zei:

Deze optie is geldig tot 1 week nadat

Een optie bij een makelaar is de toezegging dat het pand niet binnen die 1 week wordt verkocht aan een ander.

Dat geeft je als kandidaat-koper nog geen recht op het pand. Het geeft je alleen die week tijd om dingen te regelen voor de koop(overeenkomst).

 

1 uur terug, r-bouwadvies zei:

Echter het tekenen van de koopovereenkomst werd telkens uitgesteld.

Als er geen koopovereenkomst is op dit moment dan zijn er geen verplichtingen naar elkaar. Je kunt dus niet iets eisen van de makelaar of projectontwikkelaar.

 

1 uur terug, r-bouwadvies zei:

Het project is momenteel in aanbouw. Ik vermoed dat de ontwikkelaar het project nu gezien de goede marktomstandigheden later voor een betere prijs wil verkopen of zelf wil verhuren.

"om hem moverende redenen" vind ik een interessante bewoording. Heb je al met de makelaar gebeld voor meer details?  Het lijkt me dat die ook baalt van de situatie...

 

1 uur terug, r-bouwadvies zei:

Kan dit zomaar? Heeft de ontwikkelaar geen verkoopplicht aan mij? Kan ik dit aanvechten of doe je hier niks tegen?

Dat het tekenen van de koopovereenkomst werd uitgesteld was vast omdat men al wist dat er dingen verkeerd gingen.

Misschien maar goed dat het niet zover is gekomen.

Zonder overeenkomst waarin de koop is vastgelegd is er geen verplichting naar jou toe (en vice versa).

Ik zou niet weten wat je hierbij uberhaupt kan aanvechten.

Je lijkt gewoon pech te hebben, maar ook geluk dat je niet verder in miserie raakt door de ontwikkelaar.

 

Misschien vergezocht maar het kan zijn dat de ontwikkelaar niet-moverende-redenen heeft (dus onrechtvaardig) en daar zou een gemeente

(die de vergunning heeft gegeven) wel wat van kunnen vinden... Dat zou je dan moeten onderzoeken. In dat geval ben je meer bezig om een projectontwikkelaar juridisch te straffen dan met de koop van een pand. De bouw gaat er niet sneller door, het kost geld....

 

[Hans van den Bergh]

Een andere naam voor 'optie' is 'termijncontract', de termijn van geldigheid is verstreken en daarmee is alles daar wel zo'n beetje over gezegd... ik mis in het verhaal echter of de concepten wel zijn verstrekt,  waarna de termijn van één week in zou hebben moeten gaan?

[Cosara]

3 uur geleden, MrHTTP zei:

4 uur geleden, r-bouwadvies zei:

Het project is momenteel in aanbouw. Ik vermoed dat de ontwikkelaar het project nu gezien de goede marktomstandigheden later voor een betere prijs wil verkopen of zelf wil verhuren.

"om hem moverende redenen" vind ik een interessante bewoording.

Rechtswetenschap - ongeduide, maar ongetwijfeld gerechtvaardigde reden om iets te doen of na te laten.

 

Waarom interessant ?

Het is waarschijnlijk zoals TS schrijft ... "Ik vermoed dat de ontwikkelaar het project nu gezien de goede marktomstandigheden later voor een betere prijs wil verkopen of zelf wil verhuren." ... en dat zonder wettelijke verplichting tot enig commentaar.

[kuifje]

Wellich ben ik gek, maar ik lees de vraag heel anders dan Mr HTTP

 

6 uur geleden, r-bouwadvies zei:

 "Middels deze reply bevestig ik dat jullie een optie hebben op bedrijfspand X. Deze optie is geldig tot 1 week nadat alle informatie waaronder de koop/aanneemovereenkomst en de splitsingsakte in concept aan jullie verstrekt zijn.".

 

Dit betekent, in mijn boek, dat tot een week nadat al die info in concept verstrekt is, TS 'Ja' kan zeggen en er geleverd moet worden. Ik krijg deindruk dat die termijn nog niet verlopen is.

 

Als koper kun je ervan uitgaan dat een professionele makelaar dit alleen in opdracht van de verkoper zal aanbieden (anders heeft hij zelf een groot probleem).

 

Ik zou inderdaad denken dat de ontwikkelaar een verkoopplicht heeft, of de makelaar een schadevergoedingsplicht (verbreking van de optie-overeenkomst). Het kan zijn dat er nog kleine lettertjes zijn, en ontsnappingsmogelijkheden, maar het lijkt me dat in eerste instantie TS het recht aan zijn zijde zou moeten hebben.

 

Maar dit lijkt me advocatenmaterie.

[MrHTTP]

Cosara Ik heb dezelfde gedachtegang en dat komt verder ook wel naar boven in mijn reactie.

 

Het interessante aan die bewoording; als de projectontwikkelaar en de makelaar beide geen logisch verhaal voor je hebben (als je belt, mailt of langsgaat) en je met zo'n bewoording afserveren het er wel heel dik opligt dat je die koop, op de kortetermijn, kunt vergeten en dat elke vorm van service ontbreekt.

 

8 maart 2020 aangepast door MrHTTP

[Cosara]

20 minuten geleden, MrHTTP zei:

Het interessante aan die bewoording; als de projectontwikkelaar en de makelaar beide geen logisch verhaal voor je hebben (als je belt en mailt) en je met zo'n bewoording afserveren het er wel heel dik opligt dat je die koop, op de kortetermijn, kunt vergeten en dat elke vorm van service ontbreekt.

Natuurlijk is er een logisch verhaal, maar het komt wel heel zwak en onprofessioneel over.

Je kunt toch gewoon zeggen waar het op staat ... en dat je optie slechts als toiletpapier gebruikt kan worden.

Ik moet wel toegeven ... Om moverende redenen klinkt heel wat interessanter (smeuïger).

 

Je weet in ieder geval wat voor een service je kunt verwachten als er problemen ontstaan voor, tijdens of na de bouwperiode ... Om moverende redenen kunnen wij uw klacht niet in behandeling nemen.

[r-bouwadvies]

13 uur geleden, kuifje zei:

Ik zou inderdaad denken dat de ontwikkelaar een verkoopplicht heeft, of de makelaar een schadevergoedingsplicht (verbreking van de optie-overeenkomst). Het kan zijn dat er nog kleine lettertjes zijn, en ontsnappingsmogelijkheden, maar het lijkt me dat in eerste instantie TS het recht aan zijn zijde zou moeten hebben.

 

Maar dit lijkt me advocatenmaterie.

 

Is er iemand met juridische kennis die iets over de opmerking van Kuifje kan zeggen? 

9 maart 2020 aangepast door r-bouwadvies

[Hans van den Bergh]

3 uur geleden, r-bouwadvies zei:

 

Is er iemand met juridische kennis die iets over de opmerking van Kuifje kan zeggen? 

Wil jij dan volledigheidshalve nog even antwoorden op de vraag of de concepten ooit verstrekt zijn?

[Olaf van Dijk]

2 uur geleden, Hans van den Bergh zei:

Is er iemand met juridische kennis die iets over de opmerking van Kuifje kan zeggen? 

 

Wat mij betreft is er een optieovereenkomst tot stand gekomen tussen de projectontwikkelaar en r-bouwadvies. De makelaar is door de projectontwikkelaar ingeschakeld om deze overeenkomst namens hem tot stand te brengen. In mijn beleving kun je deze overeenkomst niet zomaar negeren. Uiteindelijk is het natuurlijk wel de vraag of je hier werk van moet maken. Immers, een vervolgtraject aangaan met een partij die in het voortraject al zodanig handelt dat je moet twijfelen aan integriteit etc. lijkt mij niet aan te raden. En als je iets anders wilt dan naleving van de overeenkomst en schadevergoeding wenst, dan lijkt het mij lastig om aan te tonen dat je daadwerkelijk schade hebt geleden.

[MrHTTP]

2 uur geleden, Hans van den Bergh zei:

Wil jij dan volledigheidshalve nog even antwoorden op de vraag of de concepten ooit verstrekt zijn?

Inderdaad wat voor papierwerk heb je gekregen en eventueel ondertekend?

 

Het moet even duidelijk worden of de makelaar een overeenkomst ontloopt of dat de makelaar onrechtmatig bezig is.

Zie ook

https://www.rechtenvastgoed.nl/koop/koopovereenkomst-sluiten-met-een-makelaar/

https://www.woningadvocaat.nl/verplichtingen-makelaar-aansprakelijkheid-schade/

9 maart 2020 aangepast door MrHTTP

[r-bouwadvies]

De makelaar heeft mijn keuze voor één van de pandjes zo per email bevestigd: "Middels deze reply bevestig ik dat jullie een optie hebben op bedrijfspand X. Deze optie is geldig tot 1 week nadat alle informatie waaronder de koop/aanneemovereenkomst en de splitsingsakte in concept aan jullie verstrekt zijn.".  

De koopovereenkomst werd telkens uitgesteld, dus er is niets ondertekend.

[Roel J]

Zijn er wel conceptovereenkomsten verstrekt? Want daar lijkt een beetje de crux te zitten, ik vermoed dat anderen er daarom naar vragen.

 

Uit de formulering leid ik af dat de "optie" gaat lopen nadat de conceptstukken zijn verstrekt zolang er geen concept koopovereenkomst en concept splitsingsakte zijn verstrekt zou er dan nog geen actieve optie zijn.

Maar dat is puur mijn interpretatie van de tekst, geen juridisch oordeel.

Het komt over als een handigheidje waardoor je eigenlijk niet veel hebt totdat de conceptovereenkomsten zijn verstrekt.

[Highio]

Je zou je als aspirant-koper ook op het standpunt kunnen stellen dat je dus rustig wacht op de verstrekking van de stukken en dat dan de optie alsnog van kracht wordt (of niet natuurlijk). Of dat de makelaar zich kostenloos mag gaan inspannen voor het bieden van een gelijkwaardig alternatief.

 

Groet,

 

Highio

9 maart 2020 aangepast door Highio

[Frank v C]

Ziet er uit alsof je een definitieve toezegging hebt ontvangen, dat je (maximaal) een week mag nadenken nadat je de concept koop/aannemingsovereenkomst hebt ontvangen en de splitsingsakte. Hier kun je de makelaar aan houden.

Of dat zinnig is, is natuurlijke een tweede. De wederpartij wil niet (meer). Dus als deze toch gebonden zijn, en gedwongen wordt een concept koop/aannemingsovereenkomst aan je te geven dan is het logisch dat er vervelende zaken in staat, alsmede een hoge prijs. Dan kies je er zelf voor om dit niet te aanvaarden.

 

Zakelijk is de handtekening niet relevant, hoogstens handig als bewijs.

[r-bouwadvies]

Nee er is geen (concept) koop/aannemingsovereenkomst ontvangen! Alleen een bevestiging per email dat ik een optie heb! De optie is in principe dus nog steeds geldig.

 

De makelaar heeft mijn keuze voor één van de pandjes zo per email bevestigd: "Middels deze reply bevestig ik dat jullie een optie hebben op bedrijfspand X. Deze optie is geldig tot 1 week nadat alle informatie waaronder de koop/aanneemovereenkomst en de splitsingsakte in concept aan jullie verstrekt zijn.".  

 

Dus een optiebevestiging per email heeft geen waarde??

[Highio]

Is er een prijs genoemd en besproken? En overeengekomen?

 

Een toekomstige transactieprijs zal bij het Kadaster op te vragen zijn.

 

Over het verschilbedrag zou je kunnen gaan soebatten.

 

Groet,

 

Highio

[Cosara]

8 minuten geleden, r-bouwadvies zei:

Nee er is geen (concept) koop/aannemingsovereenkomst ontvangen! Alleen een bevestiging per email dat ik een optie heb! De optie is in principe dus nog steeds geldig.

Zo lees ik dit ook.

Het door de verkoper gunnen van een optie aan een andere potentiële koper tijdens de optieperiode is, mijn inziens, juridisch niet toegestaan.

Wordt het niet eens tijd om een juridisch adviseur te raadplegen ?

 

[Hans van den Bergh]

16 minutes ago, r-bouwadvies said:

Nee er is geen (concept) koop/aannemingsovereenkomst ontvangen! Alleen een bevestiging per email dat ik een optie heb! De optie is in principe dus nog steeds geldig.

 

De makelaar heeft mijn keuze voor één van de pandjes zo per email bevestigd: "Middels deze reply bevestig ik dat jullie een optie hebben op bedrijfspand X. Deze optie is geldig tot 1 week nadat alle informatie waaronder de koop/aanneemovereenkomst en de splitsingsakte in concept aan jullie verstrekt zijn.".  

 

Dus een optiebevestiging per email heeft geen waarde??

 

De mail lijkt mij in principe voldoende bewijs om in alle redelijkheid aan te kunnen nemen dat de optie inderdaad nog steeds geldig is. Als het project nu dus daadwerkelijk toch in aanbouw is, zou jij dus uitoefening van het optierecht kunnen claimen. 

[Hans van den Bergh]

10 hours ago, Frank v C said:

Ziet er uit alsof je een definitieve toezegging hebt ontvangen, dat je (maximaal) een week mag nadenken nadat je de concept koop/aannemingsovereenkomst hebt ontvangen en de splitsingsakte. Hier kun je de makelaar aan houden.

Of dat zinnig is, is natuurlijke een tweede. De wederpartij wil niet (meer).

De optie is een exclusief recht voor de kandidaat-koper en een aangegane verplichting door de verkoper. Er valt voor de wederpartij dus niet zoveel te willen. 

[MrHTTP]

3 uur geleden, r-bouwadvies zei:

Dus een optiebevestiging per email heeft geen waarde??

Jawel, maar misschien niet zoals jij hoopt...

 

Quote

De wet beschouwt de koopoptie als een onherroepelijk aanbod. Dat houdt in dat de verkoper die de koopoptie verleend heeft, zijn aanbod aan de optiehouder om van de koopoptie gebruik te maken (dus om te kopen), niet meer kan intrekken. Hij kan de zaak niet meer aan een ander te koop aanbieden.

Een pand van de markt halen (door projectontwikkelaar, niet door makelaar) zie ik niet als 'verkopen aan een ander'. Misschien kun je later (als de bouw weer verder gaat) wel weer gebruik maken van de optie. (daar mag je wel vanuit gaan).

 

Aangezien ondernemen een werkwoord is vind ik het wel raar dat r-bouwadvies genoegen neemt met deze bewoording van de makelaar en slechts deze bewoording.

Ikzelf zou juist EERST bij de makelaar meer informatie gaan halen en DAN met die informatie wat opties uitzoeken via dit forum.

Misschien is de makelaar zelf wel enigszins slachtoffer van een wilde projectontwikkelaar?

 

Maar wat wil je nou precies bereiken nu de bouw stil ligt?
- De koopoptie aanhouden, voor wanneer de projectleider weer verder gaat met de bouw?
- De projectleider dwingen verder te gaan met de bouw?

- Een slechte werkwijze van de projectleider en/of makelaar bewijzen en aankaarten?

[Hans van den Bergh]

8 minutes ago, MrHTTP said:

Maar wat wil je nou precies bereiken nu de bouw stil ligt?

Zie openingspost: 'Het project is momenteel in aanbouw...'

[MrHTTP]

Dus de hamvraag is; mag/kan een projectontwikkelaar een verkoop tegenhouden/stoppen en daardoor veroorzaken dat een makelaar zijn koopoptie verplichting niet meer na kan komen?
 

Tenzij de makelaar en projectontwikkelaar nauw samenwerken snap ik niet waarom de makelaar niet enorm over de zeik is en uitgebreidere uitleg geeft aan zijn klanten.

 

Vastgoedjuristen kennen de ins en outs van de markt en zullen beter kunnen inschatten wat hier speelt, hoe je het kan aanpakken en wat je kansen zijn.
 

 

 

[Hans van den Bergh]

Dat is allemaal bezijdens de kwestie. Vraagsteller rekent er met recht en reden op dat hij de optie kan uitoefenen. Dat er tussen verkoper en diens makelaar wat speelt, doet daar niets aan af.