Jaarlijkse huurstijging bedrijfspand bij nieuw contract

[Harfst]

Goedendag.

Ik heb even een vraag m.b.t. een indexering van de huurprijs van een pand wat wij huren.

Wij huren sinds 1 September 2022 een nieuw bedrijfspand in een winkelstraat voor een totaal bedrag van €45.000 per jaar.
Het 1e jaar krijgen wij €5000 huurkorting, het 2e jaar €2500 huurkorting.
1e jaar betaal ik €3.333
2e jaar €3.541
daarna €3.750 Excl. BTW.

Nou is vlak na mijn aankoop het pand ook doorverkocht aan iemand anders en deze vriendelijke meneer wilt mijn huur meteen verhogen (waar hij ook recht op heeft)

Vandaag heb ik de volgende aangetekende brief + mail gehad:
 

Quote

 

De huidige (kale) huurprijs per maand van "Adres" bedraagt EUR 3.750,00. Per 1 september 2023 zal deze kale huur worden verhoogd naar EURO

4.125,00. Minus EURO 208,33, t/m 1 september 2024.

.

De totale maandelijkse huurprijs inclusief de bijkomende kosten (volgens huurovereenkomst) zal per 1 september 2023 EURO 3.916,67 bedragen. 

 

Nu is de inflatie op dit moment natuurlijk nog erg hoog en zal dat als het goed is komende maanden toch wel afnemen.
Maar mag de beste man deze verhoging nu al berekenen ? 
 

Het liefst heb ik natuurlijk helemaal de verhoging niet maar we hebben in het contract de huurkorting staan en niet een vast huurbedrag dus dat is helaas iets waar ik niet goed over na gedacht hebt.

Dit staat er over in het contract 
 

Quote

Huurprijswijziging

18.1 Een in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Tenzij het bepaalde in 18.2 van toepassing is, wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.

 

18.2 Indien huurder of verhuurder gebruik wil maken van zijn wettelijke bevoegdheid om, afgezien van de overeengekomen huurprijsaanpassing als bedoeld in 18.1, nadere vaststelling van de huurprijs te verlangen, stelt hij de andere partij daarvan bij aangetekend schrijven in kennis.

 

Zoals ik het begrijp mag hij het 4 maanden voor de wijzigingsdatum pas berekenen.
Het lijkt me ook vrij bizar om zo snel na ingang van het huurcontract al door te voeren.

Ben benieuwd naar jullie reactie
Bij voorbaat dank.  

 

26 januari 2023 aangepast door Mikky Vrolijk
Titel aangepast

[Rik ·]

Zojuist, Harfst zei:

Zoals ik het begrijp mag hij het 4 maanden voor de wijzigingsdatum pas berekenen.

Volgens mij mag hij de prijs op 1 september 2023 aanpassen met het "indexcijfer van 4 maanden daarvoor", dus CPI van 1 mei 2023 t.o.v. 1 mei 2022.

 

Het lijkt er dus inderdaad op dat hij wat vroeg is met de aankondiging. Nu kun je je afvragen of dit ongunstig of gunstig voor jou is, want de CPI van 1 mei t.o.v. vorig jaar zou ook hoger kunnen liggen.

 

Ps. De CPI van mei 2023 zal niet al in mei bekend zijn maar pas een maand (of 2) later.

 

Zojuist, Harfst zei:

Maar mag de beste man deze verhoging nu al berekenen ? 

...

Het lijkt me ook vrij bizar om zo snel na ingang van het huurcontract al door te voeren.

Het wordt nu nog niet doorgevoerd. De verhoging wordt nu (al) aangekondigd voor september 2023. Wel vroeg maar niet bizar. Nu is het dus de vraag of de verhoging niet te hoog is als de cijfers voor mei 2023 bekend worden.

 

[UwJurist]

Wat de verhuurder doet kan niet. Gewoon niet op reageren.
T.z.t. wél bekijken wat de voordeligste optie is, deze indexering, of de juiste indexering :-)

[Harfst]

Bedankt voor de reactie's

Wat is precies niet toegestaan aan wat hij doet ? Dat hij het zo vroeg wilt berekenen ?
Want helaas mag hij hem wel 10% verhogen toch of is daar een maximum aan ?

Ik zal er wel op moeten reageren lijkt me en denk nu aan het volgende

Ik maak een berekening met de prijsstijgingen de komende jaren met als voorbeeld inflatie
10% - 10% - 5% - 5% - 5%
Ik mag toch hopen dat dat niet de inflatiecijfers zijn maar met hoeveel geld er bijgepompt wordt laatste tijd is dit zeker realistisch.
Dit komt uit op zo een 40% (compound effect mee rekenen).

De inflatie is vooral gebaseerd op energiekosten - benzinekosten - stijgende consumentenprijzen
Dit allemaal komt voor mijn kosten en zijn rente staat natuurlijk vast
Ook gaan natuurlijk mijn personeelskosten hard omhoog.

Nou heeft hij natuurlijk wel recht om wat te verhogen maar ik hoop dat als ik dit duidelijk uitleg in een brief dat we met maximaal 5% wel eruit moeten komen.
Anders word ik heel snel weer het pand uitgeprijsd.  

[Rik ·]

50 minuten geleden, Harfst zei:

Wat is precies niet toegestaan aan wat hij doet ? Dat hij het zo vroeg wilt berekenen ?
Want helaas mag hij hem wel 10% verhogen toch of is daar een maximum aan ?

Het moment en hoeveelheid van verhoging staat in het contract. Ten minste... De tekst van het moment heb je niet gequote of dat ook in het contract staat. Maar meestal is dat per jaar na ingang van het contract (kijk dat even na).

 

De hoogte is de consumentenprijsindex (CPI). Dus dat is inderdaad de inflatie. Daar is verder weinig aan te doen. Als die de komende jaren 10,10,5,5,5 dan is dat inderdaad 40%. Wat is daar mis mee? Alles is dan zoveel duurder geworden. Ook jouw omzet en winst (als het goed is). Je zult je prijzen dus ook aan moeten passen (iedereen doet dat uiteindelijk).

 

De verhoging die je nu hebt gekregen is dus te vroeg aangekondigd maar het is ook nog niet zeker dat die 10% wel mocht. Als dat in mei 5% blijkt te zijn, dan zit hij dus te hoog. Is het 15%, dan zit hij te laag. (Als hij overigens te laag zit, mag hij dat binnen 5 jaar nog corrigeren. Dus als hij nu 5% zou doen maar inflatie is 10% dan kan hij in 2024 met meer dan de inflatie verhogen)

 

1 uur terug, Harfst zei:

maar ik hoop dat als ik dit duidelijk uitleg in een brief dat we met maximaal 5% wel eruit moeten komen.
Anders word ik heel snel weer het pand uitgeprijsd.  

Samen overleggen of de huurverhoging minder is dan eerst in het contract staat mag natuurlijk altijd. Zorg er wel voor dat dat goed op papier staat zodat er later niet op teruggekomen kan worden (niet dat er later gezegd kan worden "oeps we hebben 3 jaar geleden per ongelijk een verkeerde verhoging gegeven... dat gaat er nu wel bij.")

[Norbert Bakker]

3 uur geleden, Harfst zei:

De inflatie is vooral gebaseerd op energiekosten - benzinekosten - stijgende consumentenprijzen. Dit allemaal komt voor mijn kosten

 

Je kunt alleen goed onderhandelen als je je ook kunt verplaatsen in de andere partij. 

 

Denk je dat de verhuurder als persoon privé niet te maken heeft met die zelfde energiekosten (thuis), benzinekosten (eigen auto) en stijgende consumentenprijzen (boodschappen in de supermarkt) en daar in zijn/haar inkomen voor gecompenseerd wil worden?

 

3 uur geleden, Harfst zei:

en zijn rente staat natuurlijk vast

 

Los van dat dat een aanname is en de hypotheekrente het laatste jaar ook is gestegen: rente zijn niet de enige uitgaven voor de verhuurder. Er is ook sprake van onderhoud, reparaties, service: en al die personen of bedrijven berekenen hun gestegen energie, benzine- én personeelskosten ook aan jouw verhuurder door. 

 

3 uur geleden, Harfst zei:

maar ik hoop dat als ik dit duidelijk uitleg in een brief dat we met maximaal 5% wel eruit moeten komen.

 

Onderhandelen over huurprijzen doe je niet in een brief. Wil je wederzijds begrip kweken dan ga je een gesprek aan van mens tot mens. De gemaakte afspraken leg je vervolgens vast op papier. 

[Ron van der Kolk]

Op 24-1-2023 om 20:16, Harfst zei:

Nu is de inflatie op dit moment natuurlijk nog erg hoog en zal dat als het goed is komende maanden toch wel afnemen.
Maar mag de beste man deze verhoging nu al berekenen ? 

Je kunt begrip hebben voor de situatie van de verhuurder, maar of het mag hangt af van wat je hebt afgesproken (en de wet, natuurlijk). Jaarlijkse verhoging is een contractueel recht, geen wettelijk recht. Je citeert flarden van een overeenkomst, maar wat staat daar verder in over wanneer een verhoging kan plaatsvinden? Er wordt verwezen naar een artikel 4.5, maar die citeer je niet. Er kan  bijvoorbeeld de mogelijkheid voor een een jaarlijkse indexing staan, maar ook een eerst mogelijke verhoging na afloop van de eerste periode van vijf jaar.

[UwJurist]

Mensen, niet zo ingewikkeld doen.

Het is een standaard ROZ contract detailhandelsruimte mogen we aannemen. In het genoemde art. 4.5 wordt indexering nl. geregeld.

 

En in ieder geval gaat het om de standaard algemene bepalingen winkelruimte versie 2012 over indexeren (art. 18).
Dat blijkt uit het citaat van artikel 18 hierboven.

 

Het zal dus wel gaan over de ROZ huurovereenkomst versie 2012. En daar staat:

 

4.5 Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de  huurprijs jaarlijks per ……..    voor het eerst met ingang van  ………      aangepast in overeenstemming met artikel 18.1 van de algemene bepalingen en met inachtneming van artikelen 18.2 tot en met 18.7 van de algemene bepalingen.

 

Overigens absoluut niet verstandig om als huurder met zulke eenzijdige ROZ contracten (n voordeel verhuurder en nadeel huurder) akkoord te gaan.

Zonde dat er niet even geschakeld is met een huurrechtspecialist. Die schakelt zo een paar nadelige bepalingen voor je uit.
Scheelt je heel veel risico, geld en stress.

 

P.S.. Er is een gloednieuwe versie van de ROZ overeenkomst voor winkelruimte. Evenwichtiger, maar nog steeds niet ideaal.  Zie https://roz.nl/nieuws/2023/01/23/nieuw-modelcontract-winkelruimte/

26 januari 2023 aangepast door UwJurist
tekstfout

[UwJurist]

Op 24-1-2023 om 16:07, UwJurist zei:

Wat de verhuurder doet kan niet. Gewoon niet op reageren.
T.z.t. wél bekijken wat de voordeligste optie is, deze indexering, of de juiste indexering :-)

 

Ik herhaal nog maar eens mijn advies....