ajos

Wat staat er in de huurovereenkomst?

Als dat er staat, kan de potentiële huurder niet rekenen, want dan zou er eigenlijk moeten staan "lopende tot en met 31 december 2017". Ik zou het dus ofwel houden zoals het is, dan ontstaat er ook geen gezeur over de vraag of de eerste periode nu wel of niet twee jaar is, ofwel (als het de bedoeling is direct vijf jaar overeen te komen) 2013 in 2017 veranderen.

Sinds het arrest Dix q.q. / ING verpandt de bank als gevolmachtigde van de kredietnemer dagelijks rechtsgeldig aan zichzelf; daarnaast zijn afzonderlijke pandlijsten al enige tijd niet meer nodig, omdat volgens de Hoge Raad volgende is dat achteraf is vast te stellen welke vordering op welk moment bestond.

Het huurrecht komt inderdaad weer om de hoek kijken, namelijk in die zin dat tegen de huurder een afzonderlijke procedure moet worden gevoerd, waarin om verlof tot het inroepen van het huurbeding wordt gevraagd. De huurder kan er dus niet "zo maar" uit gezet worden; er vindt altijd rechterlijke toetsing plaats. Een dergelijke procedure over het mogen inroepen van het huurbeding leidt overigens lang niet altijd tot succes.

Alleen als de failliete partij huurder is, kan de curator met een termijn van max. drie maanden opzeggen (zie art. 39 Faillissementswet). Als de failliete partij verhuurder is (zoals hier), dan blijft de overeenkomst gewoon doorlopen, en kan de curator alleen opzeggen voor zover de verhuurder daar buiten faillissement ook de mogelijkheid toe had. In de meeste gevallen is dat dus een kwestie van "lange adem", maar mogelijk dus - zie mijn eerdere reactie - dat de hypotheekhouder de huurder wél op gemakkelijke wijze de deur kan wijzen.

Wordt er geveild door de hypotheekhouder? Zo ja, dan is het verstandig om zo snel mogelijk de hypotheekakte op te vragen, omdat er mogelijk een huurbeding in de hypotheekakte staat. Een huurbeding houdt in, dat de bank alle huurders van na datum hypotheek kan ontruimen indien executie plaatsvindt, en vormt dus een belangrijke uitzondering op de hoofdregel "koop breekt geen huur".

De wet zegt in art. 7:228 lid 2 BW: "Een huur voor onbepaalde tijd aangegaan of voor onbepaalde tijd verlengd eindigt door opzegging. Heeft de huur betrekking op een onroerende zaak die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte is, dan dient de opzegging te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand." Ervan uitgaande dat er inderdaad geen schriftelijke huurovereenkomst tussen partijen is waarin anders is bepaald, betekent dat, dat als er maandelijks wordt betaald op of vóór de eerste van de maand, op dit moment kan worden opgezegd tegen 1 november 2012 (één maand plus het restant van de huidige maand). Wordt elk kwartaal betaald, dan is de eerste datum waartegen kan worden opgezegd 1 januari 2013 (3 maanden plus het restant van de huidige maand). Enzovoort enzovoort. Eventueel kan het anders worden als er wel een conceptovereenkomst is, die weliswaar niet is getekend, maar waarin allerlei specifieke bepalingen zijn opgenomen, en welke specifieke bepalingen wél zijn nagekomen gedurende de huurperiode. In een dergelijk geval zou de kantonrechter kunnen oordelen dat de inhoud van de overeenkomst wel degelijk bindend is, ondanks het ontbreken van een handtekening. Het feit dat je geen waarborgsom hebt betaald, terwijl dat hoogstwaarschijnlijk wel in de (concept)overeenkomst is opgenomen, is echter een aanwijzing dat de schriftelijke overeenkomst NIET stilzwijgend is gaan gelden.

Is het inderdaad bedrijfsruimte (winkelruimte, restaurant, hotel, bezorgdienst, etc.), of is er sprake van kantoorruimte? Als er sprake is van het laatste, kun je gewoon opzeggen op een termijn van minimaal één maand, tenzij anders is overeengekomen.

Indeplaatsstelling bij kantoorruimte is inderdaad niet rechtens afdwingbaar, maar als beide partijen het er over eens zijn, kan een indeplaatsstelling in geval van kantoorruimte wel degelijk plaats vinden. Een akte indeplaatsstelling lijkt mij dus de beste (meest efficiënte) oplossing. Ervan uitgaande dat de verhuurder geen wijziging in de huurovereenkomst wil aanbrengen, neem ik aan? In dit geval is men het er (blijkbaar) over eens dat alles verder hetzelfde dient te blijven; althans, dat leid ik af uit de opmerking van LittleBit "Kan ik eea op z'n beloop laten".

Indeplaatsstelling bij kantoorruimte is inderdaad niet rechtens afdwingbaar, maar als beide partijen het er over eens zijn, kan een indeplaatsstelling in geval van kantoorruimte wel degelijk plaats vinden. Een akte indeplaatsstelling lijkt mij dus de beste (meest efficiënte) oplossing.

Een stichting kan wel degelijk slechts één bestuurder hebben.

Duidelijk, dank!

Als ik in deze topic mag aanhaken: Regelmatig zie ik dat berichten zijn verplaatst (voorbeeldje), maar als ik dan op de link naar het nieuwe topic klik, krijg ik de mededeling dat ik geen toegang tot dat gedeelte van het forum heb. Is er iets van een betalend gedeelte van Higherlevel o.i.d.? Of dien je eerst aan bepaalde (kwaliteits?)eisen te voldoen alvorens je in dat onzichtbare deel terecht kunt?

Stel ze gewoon voor om het contract af te kopen, en als ze dat nou écht niet willen, om het contract op naam van een andere partij te zetten (bijvoorbeeld een andere b.v., of jezelf in privé). Zoals hierboven al gezegd, betekent het uitschrijven uit het handelsregister niet noodzakelijkerwijs dat de b.v. ophoudt te bestaan, dus het risico bestaat dat je je op glad ijs gaat begeven als je de b.v. simpelweg uitschrijft zonder iets met het lopende contract te doen.

In de akte lees ik, dat de 15.000 euro uiterlijk 31 december 2011 betaald had moeten zijn. De notariële akte (althans, een grosse daarvan) vormt een executoriale titel; er is dus geen tussenkomst van de rechter meer nodig om (executoriaal) beslag te kunnen leggen om tot betaling te komen. Het lijkt me dus zeer verstandig om z.s.m. tot een betalingsregeling te komen, voordat de bedrijfsvoering (of je privéleven, als je zelf moet betalen) door beslagleggingen gehinderd gaat worden.

Persoonlijke aansprakelijkheid van de curator wordt niet zo maar aangenomen. De norm waaraan de curator moet voldoen, volgt uit het arrest Maclou / curatoren Van Schuppen (HR 15 april 1996, NJ 1996, 727), en houdt in, dat de curator moet handelen "zoals in redelijkheid mag worden verwacht van een over voldoende inzicht en ervaring beschikkende curator die zijn taak met nauwgezetheid en inzet verricht". In dat arrest ging het om een eigendomsvoorbehoud van een crediteur (Maclou), waarmee de curatoren geen rekening hadden gehouden toen zij de onderneming van het failliete bedrijf "going concern" verkochten. Maclou trad in onderhandeling met de koper over het eigendomsvoorbehoud, maar de koper ging vervolgens ook failliet. Maclou stond dus met lege handen, ondanks het eigendomsvoorbehoud. Vervolgens sprak Maclou de curatoren persoonlijk aan; dat leidde echter niet tot succes, want volgens rechtbank, hof én Hoge Raad was er geen sprake van persoonlijke aansprakelijkheid. Bij een lege boedel is het eerder "toegestaan" dat de curator geen verdere acties onderneemt dan wanneer hij op een flinke pot met geld zit; je zult in dit geval - vrees ik - echt moeten aantonen dat de curator jullie bewust schade heeft willen toebrengen, en dat wordt een taaie kluif ben ik bang.

Als beide vorderingen zijn ontstaan vóór faillissement, dan wel voortvloeien uit handelingen verricht vóór faillissement, mag je verrekenen. Zie artikel 53 Faillissementswet. Je mag je ook na faillissement pas op verrekening beroepen, mits maar aan de genoemde vereisten wordt voldaan. Het overnemen van de vordering van een derde om deze vervolgens "weg te strepen" tegen een vordering van de failliet op jou lukt over het algemeen niet.

U lijkt te doelen op de regeling zoals bedoeld in art. 2:208 BW, kapitaalvermindering. Dat betekent dat een aandeelhoudersbesluit noodzakelijk is, waarin ofwel wordt besloten dat een bepaald aantal aandelen wordt ingetrokken, ofwel dat de nominale waarde van de aandelen wordt verminderd. Het na uitvoering van het besluit resterende geplaatste en gestorte kapitaal mag niet onder het minimum van thans (precies, niet ongeveer) 18.000 euro komen. Het besluit tot kapitaalvermindering moet worden neergelegd bij de Kamer van Koophandel, en moet voorts worden aangekondigd in een landelijk dagblad (art. 2:209 BW). Eventuele schuldeisers van de vennootschap kunnen zekerheid vragen voor de voldoening van hun vordering, en als die zekerheid niet wordt gesteld kunnen zij in verzet komen tegen de kapitaalvermindering. De kapitaalvermindering wordt pas definitief nadat de verzettermijn van twee maanden ongebruikt is verstreken, dan wel een ingesteld verzet is ingetrokken, dan wel de opheffing van een ingesteld verzet uitvoerbaar is. Pas daarna ook kan de notariële akte van statutenwijziging worden verleden. (mogelijke) kostenposten zijn dus: het opstellen van een besluit, het bijeenroepen en organiseren van een algemene vergadering van aandeelhouders, de advertentiekosten voor bekendmaking van het besluit in een landelijk dagblad, eventuele kosten voor depot van het besluit bij de KvK, notariskosten voor een statutenwijziging dan wel voor de intrekking van aandelen, en eventueel de kosten van één of meer verzetprocedures.

Wat moet ik me voorstellen bij "10% in een stichting"? Een stichting heeft geen aandelen, dus is er ook geen kapitaal (inbreng) te verdelen, zoals bijvoorbeeld bij een besloten vennootschap. Een stichting heeft een bestuur, en in de meeste gevallen is dat alles. Word je bestuurder, dan kan er - in voorkomend geval - sprake zijn van bestuurdersaansprakelijkheid, maar dat geldt uiteraard niet voor alle bestuurshandelingen, en alleen als er sprake is van bijzondere bijkomende omstandigheden (benadeling van schuldeisers, om maar eens iets te noemen). Een stichting mag geen winstoogmerk hebben, dus die inkomsten van 1 miljoen euro zullen ook weer besteed moeten worden (conform de doelstelling van de stichting).

Het blijkt dus dat mijn verhuurder dit pand onderverhuurd met toestemming van de eigenaar en dat dit contract afloopt. Bij het tekenen van het contract ging ik er van uit dat men voor 1 december moet opzeggen en dat anders het contract voor weer 12 maanden werd verlengt. Maar nu begin ik toch te twijfelen of hier niet tussen de regels iets anders bedoeld wordt. Ik huur de locatie net 12 maanden en volgens de verhuurder naar volle tevredenheid, er is dus geen sprake van een conflict. Klopt het dat de huur te laat is opgezegd door de verhuurder of lees ik het verkeerd? Groet, De huur is op zich op tijd opgezegd. De vraag is alleen of het tegen 30 juni (ik neem aan 2012) is. Eén uitleg van de bepalingen uit het contract is, dat is opgezegd tegen de eerstvolgende 1 februari ná de genoemde datum van 30 juni. Maar anderzijds is naar mijn mening ook verdedigbaar dat er nog geen nieuwe periode van één jaar is ingegaan, en dat opzegging dus tegen elk moment kan, mits er maar een termijn van drie maanden in acht wordt genomen (ik neem aan dat het gaat om kantoorruimte, althans niet om winkelruimte).

Ik neem aan dat je nog niet zelf op zoek was gegaan naar het antwoord, want op de site van de Kamer van Koophandel vind ik na ongeveer drie seconden zoeken: vof / maatschap alle vennoten en maten moeten persoonlijk langskomen met een geldig legitimatiebewijs

Wat staat er op papier over die tijdelijke verlaging? En over de termijn: bij winkelruimte is 5+5 jaar de wettelijke regeling, dus als je niet op tijd opzegt (een jaar voordat de eerste termijn afloopt), zit je er automatisch nog eens vijf jaar aan vast.

Er zal ongetwijfeld iets in de statuten staan over wat je moet doen met de aandelen als je er van af wilt (meest waarschijnlijk lijkt mij een aanbiedingsplicht aan de andere aandeelhouders). Is er een aandeelhoudersovereenkomst waarin staat wat de gang van zaken is? En wat is er met betrekking tot de geldlening op papier vastgelegd?

Is dat echt zo?? Want dat is natuurlijk nogal vaag. "Alle start-ups maken verlies in de 1e jaren". Maar als ik zo redeneer maak ik dus geen winst het 1e jaar.. dus ga ik het financieel niet halen.. dus ben ik strafbaar? Of kijk je alleen naar het feit als je weet dat je geen (dus 0,00000) geld meer hebt op je rekening maar toch spullen gaat bestellen. Dan is het wanbestuur, dat weet ik. Maar als ondernemer wil je er toch voor zorgen dat je het gaat halen. Dat je uit die dip komt. Dan ben je toch niet strafbaar.... Volgens mij is het verhaal over "strafbaar" inderdaad enigszins kort door de bocht. Strafbaar ben je pas als er sprake is van faillissementsfraude, en (zoals het woord fraude al doet vermoeden) is dat pas het geval als je echt moedwillig de boel aan het belazeren bent. Google maar eens op faillissementsfraude om te zien om wat voor gevallen het moet gaan. Ook voor bestuurdersaansprakelijkheid gelden bepaalde criteria. Lees bijvoorbeeld dit artikel (op de website van mijn werkgever) eens voor wat helderheid.

Het zal inderdaad (mede) afhangen van hoe e.e.a. in de overeenkomst is vastgelegd, en ook wat er bij de handtekening staat (bijvoorbeeld "zowel in privé als namens B.V. X"). Doet me wel een beetje denken aan een uitspraak die ik onlangs las, over algemene voorwaarden die bepalen dat degene die namens een rechtspersoon tekent mede zichzelf bindt (Rb. Rotterdam 27-7-2011, LJN BR4841. Het ging in die uitspraak om een overeenkomst van opdracht met een Limited; kennelijk werd de opdrachtnemer niet betaald. De opdrachtnemer had in zijn algemene voorwaarden opgenomen: "Bestuurders, aandeelhouders, (beoogde) oprichters en vennoten van een rechtspersoon of personenvennootschap zijn hoofdelijk medeaansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen van de rechtspersoon of personenvennootschap door of ten aanzien van welke aan TeekensKarstens enige opdracht is gegeven (waaronder een opdracht tot oprichting van een rechtspersoon of personen vennootschap)." De rechtbank oordeelt dat de bestuurder geen contractuele relatie met deze opdrachtnemer had. Bovendien: "Nu TKN met haar algemene voorwaarden beoogt een (contractuele) verplichting te doen ontstaan voor anderen dan degene met wie zij een overeenkomst van opdracht sluit, mag van haar verwacht worden dat zij zich er van vergewist dat die ander(en) bekend is / zijn met bedoelde verplichting en daarmee instemt / instemmen. Dit geldt te meer wanneer het gaat om een vergaande verplichting zoals een persoonlijke aansprakelijkheid voor bestuurders en aandeelhouders voor de nakoming van de verplichtingen van een vennootschap." De vordering wordt dan ook afgewezen. Als het bovenstaande enigszins aan jouw geval doet denken, denk ik dat je best sterk staat.