Sinds juli ben ik eigenaar van een garagebox waar mijn werkplaats in is gevestigd. Deze box maakt onderdeel uit van een groter geheel aan garageboxen. Hier zit een VVE op en het beheer is uitbesteed aan een beheerder. Nu heb ik de beheerder een aantal vragen gesteld omdat ik in het portaal veel gegevens w.o. contracten, niet kon vinden. Ik heb o.a. gevraagd om:

- contract met de eigenaren

- takenlijst beheerder

- wanneer is de alv

- hoe periodiek is de alv

- is het complex verzekerd

- waar is een kopie van de polis

- beheerkosten bijna 45% van de exploitatierekening. Hoe zit dat

- verwezen naar zijn informatieplicht. Maakt geen indruk

 

Ik krijg nauwelijks antwoord en als ik al antwoord krijg, dan is het dat deze vve een hoofdpijndossier is en achteraan ligt. Ik ben er ondertussen ook achter dat er geen brand- en opstalverzekering is. De splitsingsakte is gebaseerd op het splitsingsreglement uit 1992.

 

Ik ben een langzamerhand ten einde raad en maak mij zorgen over de consquenties als er met de opstal iets gebeurt. 

 

Welke stappen kan ik nog nemen om dit vlot te trekken? Ben bezig e-adressen van de overige eigenaren te krijgen, maar dat is lastig.

20 december 20222 j aangepast door Mikky Vrolijk
Titel aangepast

4 minuten geleden, Ward van der Put zei:

(...) maar je hebt dan onder andere naam en adres van iedereen met een eigendomsrecht.

 

Ah!

Dan is het probleem toch opgelost (althans stap 1).

Gewoon alle eigenaren aanschrijven (nee, geen e-mail maar via de postbode...) dus.

 

En als er genoeg "zielen" te winnen dan verder gaan. 

A4-tjes op de garagedeuren plakken of daar onderdoor schuiven als de situatie werkelijk zo vaag of penibel is als omschreven?

Als je daar een werkplaats hebt (en werkzaam bent), dan zie je toch vroeg of laat automatisch medehuurders of heb ik dat mis? 10% kan nauwelijks uitdaging heten...

 

Mvg,

 

Wigbolt

21 december 20222 j aangepast door Wigbolt

21 minuten geleden, Wigbolt zei:

dan zie je toch vroeg of laat automatisch medehuurders of heb ik dat mis?

 

Nee, nee.

Het gaat niet om huurders ("zzp" is ook helemaal geen huurder, maar eigenaar).

 

Het gaat om de eigenaren, dus stemgerechtigden binnen de VvE.

Een (eventuele) huurder heeft hier niets in te brengen.

 

9 minuten geleden, shoptillyoudrop zei:

Het gaat niet om huurders ("zzp" is ook helemaal geen huurder, maar eigenaar).

 

Lees gerust 'mede-eigenaars'. Zelfs als die hun garage verhuurd hebben, kan zzp met dat A-viertje beide groepen aanspreken. Gewoon duidelijk maken waarom hij op zoek is naar eigenaars.

Nou...

 

Huurders hebben toch hele andere belangen dan eigenaren.

Het gaat hier over (vermeende) misstanden: het ontbreken van wettelijk verplichte verzekeringen, mogelijk onbehoorlijk bestuur e.d.

 

Zal een huurder worst wezen. Die heeft daar geen last van verder (normaal gesproken dan).

 

Ik vind het een dom idee om te proberen dit aan te pakken door briefjes onder de deuren te schuiven, hoewel je makkelijk aan adressen van de (mede!) eigenaren kan komen via het kadaster en vervolgens een brief te sturen naar hen.

 

(Het gaat hier niet over "kattenpis" maar over onroerend goed.)

 

21 december 20222 j aangepast door shoptillyoudrop

Ik poog hier geen domme ideeën doch praktische adviezen aan te dragen, maar daar komen we vast wel uit met een bakje koffie en gebakje bij een lokaal warenhuis. ;+)

 

In de verzekeringskwestie zijn de belangen naar ik vermoed gedeeld of grotendeels overlappend.

 

Mvg,

 

Wigbolt

21 december 20222 j aangepast door Wigbolt

"Dom" moet je natuurlijk lezen als onverstandig, grote vriend!

Ook is het (lokale) warenhuis intussen 'wijlen' helaas - anders was het wel een heel goed idee eigenlijk om op herhaling te gaan een keer.

 

En inderdaad: de opstal (dat is dus het gebouw zelf) moet door de VvE verzekerd worden. Door het bestuur. Kwalijke zaak dus.

Ik denk dat van iedere gebruiker, en of dat nou een huurder of een eigenaar is, zich zorgen zou moeten maken als de opstal niet is verzekerd. Dat is in ieder geval waar mijn zorg zit. Naar wat ik bij anderen heb gezien staan er zo hier en daar nogal wat gasflessen van dakdekkers, benzine vanwege enkele autowerkplaatsen enz. Mijn inboedel kan ik verzekeren, maar brand niet. In dit geval.

 

Bij de KvK zijn de stukken opgevraagd. Even afwachten tot dat binnen is.

Als er geen verzekering is, kan de verzekeraar ook niet verbieden dat een garagebox als werkplaats wordt gebruikt. Elk nadeel heb z'n voordeel. 🙃

Op 23-12-2022 om 13:02, Ward van der Put zei:

Als er geen verzekering is, kan de verzekeraar ook niet verbieden dat een garagebox als werkplaats wordt gebruikt. Elk nadeel heb z'n voordeel. 🙃

Maar als de gasflessen bij de buurman ontploffen en er staat ergens beschreven (in de statuten van de VVE bijvoorbeeld) dat er geen gasflessen mogen staan in een garagebox kan iedereen fluiten naar een uitkering van de verzekering. Helaas ben ik daar door schade en schande achtergekomen.
Het eerste wat ik deed op mijn nieuwe locatie was nagaan of alle buren (huurders) wel verzekerd zijn.

Een hypotheekverstrekker vindt het meestal geen fijn idee dat het onderpand van een hypothecaire lening onverzekerd is.

 

Als het nog een klein beetje extra tegenzit, wordt een hypotheeklening direct opeisbaar als je niet voldoet aan essentiële voorwaarden zoals het afsluiten van een opstalverzekering.

 

Allemaal redenen waarom deze situatie hoogst ongewenst is, maar daar is de topicstarter zich gelukkig van bewust.

Ondertussen een opgave van de KvK gekregen. Het blijkt dat de ingeschreven bestuurder op exact hetzelfde adres is gevestigd als de beheerder. Wel met een ander KvK-nummer, dus ook hier de gegevens van opgevraagd. Van een van de leden al wel begrepen dat de bestuurder direct is gelieerd aan de beheerder.

4 uur geleden, zzp zei:

Van een van de leden al wel begrepen dat de bestuurder direct is gelieerd aan de beheerder.

Niet echt ideaal.

Dat kan een verklaring zijn voor … “beheerkosten bijna 45% van de exploitatierekening”

 

De eigenaren bepalen middels een ledenvergadering met welke beheerder in zee wordt gegaan en tegen welke kosten.

 

… maar aangezien er geen MOP is - en waarschijnlijk ook geen voorziening daarvoor - en geen opstalverzekering, dan kunnen de kosten ook niet erg hoog zijn.

Op 27-12-2022 om 11:36, Cosara zei:

Niet echt ideaal.

Dat kan een verklaring zijn voor … “beheerkosten bijna 45% van de exploitatierekening”

 

De eigenaren bepalen middels een ledenvergadering met welke beheerder in zee wordt gegaan en tegen welke kosten.

 

… maar aangezien er geen MOP is - en waarschijnlijk ook geen voorziening daarvoor - en geen opstalverzekering, dan kunnen de kosten ook niet erg hoog zijn.

De zaken die je noemt, zijn er inderdaad niet en vooral het ontbreken van verzekeringen baart mij grote zorgen; er staan zo hier en daar nogal wat brandbare spullen. Voor de MJOP zijn geen voorzieningen. Het gaat zover, las ik in de notulen van okt. 2021, dat er een werkgroep verzekeringen in het leven zou worden geroepen waarbij er een waardebepaling van het onroerend goed wordt gedaan, verschillende offertes opvragen en voorstel doen. Het totaal hiervoor is begroot op k€7,5 waarvan er aan projectkosten voor de beheerder k€3 is geaccordeerd door de ALV. Hoe dan??

Dit maakt mijn vertrouwen in de beheerder niet beter.

1 uur geleden, zzp zei:

Het totaal hiervoor is begroot op k€7,5 waarvan er aan projectkosten voor de beheerder k€3 is geaccordeerd door de ALV. Hoe dan??

Wat vertellen de notulen van de ALV  ... mochten ze al bestaan ?

 

1 uur geleden, zzp zei:

Dit maakt mijn vertrouwen in de beheerder niet beter.

 ... in het bestuur ook niet.

 

Is inmiddels al bekend hoeveel eigenaren er zijn ?

Het zou mij niet verbazen als er sprake is van één eigenaar met een ruime meerderheid van stemmen.

7 uur geleden, Cosara zei:

Het zou mij niet verbazen als er sprake is van één eigenaar met een ruime meerderheid van stemmen.

 

Is het automatisch één stem per garagebox? Of kan het ook één stem per lid zijn?

1 uur terug, TwaBla zei:

Is het automatisch één stem per garagebox? Of kan het ook één stem per lid zijn?

Goede vraag … Het kan in enkele gevallen inderdaad zo zijn dat in de VvE elke eigenaar slechts 1 stem heeft, maar vaak is het stemmenaantal gebaseerd op de grootte van een appartement, als er verschillende appartementen met verschillende maten zijn. Bij garageboxen of parkeerplaatsen in een parkeergarage speelt dat verschil in grootte (meestal) niet en heeft elke box-eigenaar één stem per box of parkeerplaats.

Er kunnen echter ook meer leden dan appartementsrechten zijn. Zo kan bijvoorbeeld een appartement één, twee of meer eigenaren hebben. Zo ook bij garageboxen. De VvE ziet zal ze echter als één lid zien.

Ik sta in dubio om de kvk stukken hier te plaatsen, misschien dat dat het in het meedenken iets makkelijk maakt.

 

Ik heb op dit moment nog nergens kunnen vinden hoeveel eigenaren er zijn. De notulen die ik heb, daar staat dat niet in vermeld noch wie er bij de vergadering aanwezig waren. Ik weet wel dat er eigenaren zijn die meerdere boxen hebben e/o eigenaar zijn van een van de bij de vve behorende kantoordelen.

21 uur geleden, Cosara zei:

Wat vertellen de notulen van de ALV  ... mochten ze al bestaan ?

 

 ... in het bestuur ook niet.

 

Is inmiddels al bekend hoeveel eigenaren er zijn ?

Het zou mij niet verbazen als er sprake is van één eigenaar met een ruime meerderheid van stemmen.

De notulen laten alleen maar zien uit welke drie onderdelen die k€7,5 is opgebouwd. Mijn punt is dat ik mijn hoofd er niet omheen krijg dat je voor het selecteren van een verzekering voor brand- en opstal grofweg k€3 aan projectkosten durft te begroten, en dat de alv daarmee akkoord gaat.

 

Vertrouwen in bestuur is tot onder het vriespunt gedaald.

10 minuten geleden, zzp zei:

Mijn punt is dat ik mijn hoofd er niet omheen krijg dat je voor het selecteren van een verzekering voor brand- en opstal grofweg k€3 aan projectkosten durft te begroten

 

Moah, als ik lees "complex van garageboxen", "brandgevaarlijke werkzaamheden", "opslag brandbare stoffen" én geen actieve VVE noch actief beheer, dan denk ik dat 3K kosten nog aan de lage kant is als je daarmee  de noodzakelijke risicotechnische inspecties, preventieve maatregelen, uitvoeren verbeterpunten en controle op handhaving voor moet doen. 

 

En dat alles is nodig om verzekering hier überhaupt mogelijk te maken, noch even los van de eisen die bouwbesluit en brandweervoorschriften stellen (die voorschriften zijn vooral gericht op het redden van mensenlevens terwijl de opstalverzekeraar kijkt naar het beperken van de kans op en de omvang van de materiële gevolgen van een calamiteit zoals brand)

 

Maar de huidige beheerder lijkt niet de beste partij te zijn om dat project uit te voeren: schakel daarvoor liever een onafhankelijke specialist in, bijvoorbeeld een brandpreventiedeskundige. Met die rapportages (mits de maatregelen worden uitgevoerd) wordt het dan makkelijker om een passende verzekering te vinden die ook gaat uitkeren als het onverhoopt misgaat.

aanvulling: het kiezen van een verzekering zonder al die preventieve maatregelen is uiteraard makkelijk.Uitkering na schade afwijzen omdat niet voldaan werd aan de voorwaarden van wetgeving, verzekering en goed huisvaderschap is voor een verzekeraar dan ook erg makkelijk.

 

Ik zou graag naar een andere beheerder en bestuurder overgaan; heb de nodig zorg over mijn box en als de inhoud daarvan beschadigd raakt dan wel in vlammen opgaat. De observatie dat de beheerder en de bestuurder binnen dezelfde partij liggen maken het er naar mijn idee niet makkelijker op.

Heb binnenkort afspraak met iemand die al meerdere jaren in het pand een box heeft en daarin ook een medestander. 

Uit de notulen:

Quote

Te nemen besluit 5-1: De projectgroep vraagt mandaat voor € 7.200 inclusief btw. Dit bedrag bestaat uit de volgende kosten 1-Taxatie herbouwwaarde € 1.200, 2-Risicoanalyse € 3.000 en 3-VVE Beheerder als projectleider € 3.000 

Als van een mandaat bijna 40% opgaat aan kosten voor de projectleider, dan vind ik dat verontrustend. Dit zegt ook iets over de houding van de ALV in mijn ogen. Nergens wordt duidelijk wat zij voor dat geld gaan doen. Zo staan er in de notulen nog wat van die opmerkingen en besluiten die mij de wenkbrauwen doen fronsen.

Heb je in de tussentijd nu al eens contact gezocht met die beheerder om je zorgen te uiten ?

 

Ik volg met belangstelling je hele verhaal maar het enige wat ik toe nu toe zie is dat je je zorgen hier uit, maar nergens lees ik het verhaal van de andere kant?

Ontslag van het bestuur hoeft niet op de agenda van de ALV te staan. Maar er moet natuurlijk wel een meerderheid voor zijn.

 

Dus waarom doe je nou niet datgene al vóór Kerst voorgesteld is:

Bij het kadaster opvragen van de NAW gegevens van alle eigenaren en hen een brief schrijven. Dan kunnen jullie zelf misschien ook een ALV organiseren.

 

Nu lijkt het alsof je min of meer terug bij af bent.

5 uur geleden, zzp zei:

Als van een mandaat bijna 40% opgaat aan kosten voor de projectleider, dan vind ik dat verontrustend.

 

Wedervraag : zou het allemaal echt veel minder verontrustend zijn geweest als de kosten voor de projectleider 300 ipv 3000 Euro zouden zijn geweest? Wat mij betreft namelijk niet: of het nu 4 of 40% kost: er lijkt nog niets te zijn gedaan...

 

Tip: stop met die fixatie op de vermeend hoge kosten en gebruik die energie voor het stellen van de juiste vragen:

• WAT is of wordt er voor die kosten gedaan?
• WAT is er al gedaan?
• WAAROM is er nog geen verzekering?
• WIE is verantwoordelijk
• HOE kan er zo snel mogelijk alsnog een taxatie, risico-analyse en inspectie volgen
• WANNEER mag je dat verwachten? 
• WIE is aansprakelijk zolang dit nog niet is uitgevoerd?