Ondernemer en hypotheek

[Marcel (Up)]

Tja, echt een goed board niet gevonden, dus maar hier gezet. Indien foutief... ;)

 

Mijn vraag : is er een redelijke leidraad wanneer je als zelfstandige een hypotheek aan kunt vragen voor het kopen van een woning ?

 

Moet er een bepaalde omzet zijn, omzet groei, in percentage's, bestaan er normen, rekenvoorbeelden ? Per maand/jaar groei aantonend ?

 

Als werknemer kan ik het vinden, maar als zelfstandige lijkt er gewoon geen rekenvoorbeeld / leidraad te zijn.

 

Groet, Marcel

 

 

 

 

[R.I.P. - Fred Wiersma]

Ik heb hem toch maar in off topic geplaatst - het valt ook niet onder financiering, of 'overheid en ondernemers'.

 

De bank kijkt naar zekerheden - als er een onzeker inkomen in (veel fluctuatie) kun je als je toch redelijk stabiele jaarwinsten hebt, op basis daarvan wel mogelijk een hypotheek krijgen.

 

Een rekenmodel zou ik zo snel niet weten - misschien de JBF* methode? Hoe zeker is je verwachte inkomen? En hoeveel daarvan is aan een hypotheek te besteden? Gevoelsmatig zou ik van een 'zeker' inkomen als ondernemer 10-20% aftrekken, omdat dat inkomen toch minder zeker is dan van een werknemer.

 

 

 

*JBF - janboerenfluitjes

[Maarten]

Ik vind dit niet in offtopic thuis horen, het is een terechte ondernemers vraag.

 

Wanneer een hypotheekverstrekker een hypotheek wil verstrekken hangt natuurlijk van de situatie af. Hoe minder risico de hypotheekverstrekker loopt, hoe meer ze bereid zijn te lenen. Het hangt dus af van hoe lang je bedrijf bestaat, hoeveel geld je wilt lenen en hoeveel je zelf in brengt. Er zijn overigens zat hypotheekverstrekkers die er helemaal niet naar willen kijken, omdat het toch een hoop uitzoekwerk is. Het beste kun je dus even langs gaan bij een hypotheekspecialist, of contact opnemen met een hypotheekverstrekker die gespecialiseerd is in het verstrekken van hypothekers aan ondernemers, zoals bijvoorbeeld Westland Utrecht.

[Marcel (Up)]

Ik vind dit niet in offtopic thuis horen, het is een terechte ondernemers vraag.

 

Dank u ! ;)

 

Concreet : Als werknemer kun je met je partner beiden 3 loonstrookjes inleveren en (bij wijze van spreken) op gesprek komen en al en hypotheek krijgen. Mijn vraag is dus inderdaad of er ook voor de ondernemer een duidelijk grens is ?

 

IPV loonstrookjes Q2, Q3, en Q4 overleggen ??

 

In mijn situatie zijn we door boekhouder tijdenlang aan het lijntje gehouden: Nog een kwartaal, nog een half jaar rapport... ik vraag me gewoon af waar de scheids lijn ligt.

 

(ik ga dit morgen ook eens bij diverse banken navragen, mij gaat het nu meer over de diverse ervaringen)

 

 

 

[Maarten]

Concreet : Als werknemer kun je met je partner beiden 3 loonstrookjes inleveren en (bij wijze van spreken) op gesprek komen en al en hypotheek krijgen. Mijn vraag is dus inderdaad of er ook voor de ondernemer een duidelijk grens is ?

 

IPV loonstrookjes Q2, Q3, en Q4 overleggen ??

 

Nee, natuurlijk niet. Met drie loonstrookjes krijg je ook niet zomaar een hypotheek overigens. Het hangt er natuurlijk ontzettend vanaf wat je nodig hebt. Indien je slechts een hypotheek nodig hebt van 50 % van de executiewaarde, en de rest uit eigen vermogen kunt financieren zal je zowel als werknemer als ondernemer wel snel rond zijn omdat de hypotheekverstrekker dan relatief weinig risico loopt. Indien er wel risico wordt gelopen door de bank (meer dan 75 % van de executiewaarde) dan heb je waarschijnlijk minimaal twee door een accountant gecontroleerde en goedgekeurde jaarrekeningen nodig. Daarnaast moeten de cijfers op die jaarrekeningen natuurlijk zo goed zijn dat ook als het tegen zit je de hypotheeklasten ook makkelijk kunt dragen. Geen hypotheekverstrekker meer die nu nog gaat gokken.

[StefanO]

Leidraad is er:

 

- Max 100% van executiewaarde (meestal zelfs 90%).

- Cijfers van 3 voorafgaande jaren (weging 1x 'winst' van 3 jaar geleden, 2x winst van 2 jaar geleden en 3x winst vh afgelopen jaar). Als de winst daalt, geldt de winst van het laatste jaar als inkomen. Ook bestaan er correctieposten op de winst (aangezien je dit kunt manipuleren).

 

Verder gelden min of meer normale voorwaarden (loan to income, etc.).

[Johannes Regelink]

En volgens mijn hypotheek adviseur: (dat gaat over een privé woning, zakelijk pand ligt natuurlijk anders, dan is de executiewaarde idd essentieel volgens mij.)

Je kunt maximaal 4,5x het bruto inkomen krijgen als hypotheek.

 

 

[Raymond Lohuis]

Wanneer je zelfstandig ondernemer bent gaat de bank een zogenaamd toetsinkomen bepalen. Met dit inkomen kan dan de mogelijke maximale hypotheek worden bepaald.

Het toetsinkomen is over het algemeen de gemiddelde winst van afgelopen 3 jaar. Dan zijn er hierop ook nog vele uitzonderingen die dat positief of negatief beinvloeden. Zoals maximaal de winst van het laatste jaar of het laatste jaar wordt dubbel geteld en dan gedeeld door 4. Banken verschillen hierin.

 

Ook de maximale verstrekking kan bij banken wel boven de 100% executie waarde liggen.

 

Belangrijk is wel dat het in de huidige tijd erg lastig is om maximale verstrekking op inkomen te krijgen. De banken zijn erg voorzichtig geworden en willen graag alles onderbouwd hebben. Als je nu bijvoorbeeld een hypotheek wenst dan wil de bank ook de huidige cijfers van 2009 ontvangen.

 

 

[R.I.P. | Peter Bonjernoor]

Het toetsinkomen is over het algemeen de gemiddelde winst van afgelopen 3 jaar.

 

Inderdaad, en dat pakt vaak heel slecht uit omdat de belastbare winst vaak totaal geen goed beeld geeft van wat je (als ZZP'er) te besteden hebt.

 

Praktijkvoorbeeldje: omzet 40K, saldo fiscale winstberekening 28K, belastbare winst 19K. Het werkelijk te besteden bedrag was 15K hoger op 34K, maar dingen als afschrijvingen, zelfstandigenaftrek en startersaftrek wordt niet naar gekeken hoewel je dat geld in praktijk wel gewoon tot je beschikking hebt gehad.

[Raymond Lohuis]

Beste Peter,

 

Klopt helemaal, maar dat wil niet zeggen dat ze bij de bank gelijk hebben. Dus moet de adviseur op voorhand al aangegeven wat volgens hem het toetsinkomen is en hoe hij daaraan is gekomen. Zo had ik laatste een hele discussie over de FOR reservering. Afschrijvingen zijn vaak wat lastiger, maar zelfstandigen aftrek vaak niet omdat deze niet in de balans staat maar op het IB inkomen.

 

[R.I.P. | Peter Bonjernoor]

Klopt helemaal, maar dat wil niet zeggen dat ze bij de bank gelijk hebben.

 

Hmm...dat zien ze zelf helaas anders. Ondanks een goed beargumenteerd verhaal van mijn adviseur (van diezelfde bank nota bene) was de reaktie dat de regels voor die berekening nu eenmaal anders waren.

 

Maar goed - da's dezelfde bank die ooit, jaren geleden, concludeerde dat ik een tweede hypotheek van bruto 300 per maand niet kon betalen, en daarom maar een DLK van 850 per maand moest nemen. ;)

[anna82]

Er zijn al veel nuttige reacties dus heb niet veel toe te voegen, maar ik heb wel 1 tip: spaar zoveel mogelijk indien mogelijk. Je kan iig een hypotheek krijgen van de executiewaarde, maar hoe meer eigen vermogen je hebt hoe meer vertrouwen ze ook in je hebben dat je zaak goed loopt en dat je goed met je geld kan omgaan. Een goede diploma helpt ook, ze vroegen al snel welke studie ik heb gedaan. Zeker met het idee dat ik makkelijker werk kan vinden als ik toch voor 'n baas moet gaan werken? Ander voordeel van lagere hypotheek (dus dat je ook eigen geld erin zet) is dat je geen overlijdensrisico verzekering hoeft te nemen. Ook heb je dan meer kans dat je een volledig aflossingsvrije hypotheek mag nemen.

 

Je kan eventueel langs zaken zoals de hypotheker zodat je weet onder welke voorwaarden je wat voor maximale hypotheek kan nemen bij allerlei banken. Het is echter al snel beter om rechtstreeks bij de bank hypotheek af te sluiten aangezien je dan vaak nog kan onderhandelen over de afsluitingskosten.

 

Ikzelf had trouwens alle jaarrekeningen die ik al had meegenomen en een a4-tje met daarop duidelijke samenvatting: hoeveel inkomsten al gegenereerd, hoeveel inkomstenbelasting al vooruitbetaald, eventuele openstaande leningen, eventueel verwachtte inkomstenbelasting teruggave, etc. Vinden ze wel fijn, meteen een duidelijk overzicht.

 

Schiet me nog een tip te binnen: als je belt voor een afspraak moet je er meteen bij zeggen dat het om een eigen zaak gaat. Je moet dan immers iemand spreken die daar wat meer van weet, ipv iemand die alleen maar standaard hypotheekjes aan gezinnen uitleverd.

[Raymond Lohuis]

Het is echter al snel beter om rechtstreeks bij de bank hypotheek af te sluiten aangezien je dan vaak nog kan onderhandelen over de afsluitingskosten.

Als je alleen gaat voor de afsluitkosten korting ben je kortzichtig bezig. Ik heb op school altijd geleerd:

Grondstof kosten+productie kosten+belastigen+KORTING=verkoopprijs!

Je denk toch niet dat de bank met verlies hypotheken gaat sluiten? Zo verkoopt een keukenwinkelier ook niet met verlies ondanks de hoge kortingen!

 

[anna82]

Nee, dat denk ik inderdaad niet. Maar de hypotheker zei eerlijk tegen mij dat hij mij niet dezelfde voordelen kon bieden als wat Rabobank mij bood. En zo ging het bij andere vrienden ook. En tja als je dan goedkoper uit bent dan wat de hypotheker je kan bieden.....is de keuze snel gemaakt natuurlijk. Vergeet niet dat de hypotheker alleen aan de hand van afsluitprovisie verdient, dat de bank veel meer verdient en dus sneller voordeel kan bieden.

[Marco van den Maagdenberg]

Inderdaad, en dat pakt vaak heel slecht uit omdat de belastbare winst vaak totaal geen goed beeld geeft van wat je (als ZZP'er) te besteden hebt.

 

Praktijkvoorbeeldje: omzet 40K, saldo fiscale winstberekening 28K, belastbare winst 19K. Het werkelijk te besteden bedrag was 15K hoger op 34K, maar dingen als afschrijvingen, zelfstandigenaftrek en startersaftrek wordt niet naar gekeken hoewel je dat geld in praktijk wel gewoon tot je beschikking hebt gehad.

 

Een beetje profesionele hypotheekverstrekker, zal naar het besteedbaar inkomen over een periode van drie kijken. Daarbij ook een inschatting maken van voruitzichten negatief en positief. Dus fiscaliteiten als zelfstandigen- en startersaftrek behoren dan meegenomen te worden.

In tegenstelling tot afschrijvingen waar géén rekenening mee wordt gehouden ! Extra liquiditeiten agv afschrijvingen behoren in het bedrijf en niet in de privésfeer. Waardoor wordt voorkomen dat voor aanschaf productiemiddelen of betaling voor mogelijke bedijfsmatige financieringsverplichtingen geen ruimte is.

 

Probleem alleen is, dat hypotheekverstreker gewend zijn inkomensgegevens langs een computermodelletje te leggen én da's soms best lastig bij ondernemers, omdat verstrekkers/intermediars niet altijd in staat zijn jaarcijfers/prognoses op een juiste wijze te interpreteren.

 

 

[Norbert Bakker]

Probleem alleen is, dat hypotheekverstreker gewend zijn inkomensgegevens langs een computermodelletje te leggen én da's soms best lastig bij ondernemers, omdat verstrekkers/intermediars niet altijd in staat zijn jaarcijfers/prognoses op een juiste wijze te interpreteren..

 

Precies, daarom ben ik zelf begin dit jaar vrij snel gestopt met bank en standaard "Jazeker" ketens: alles wat niet in het model past snappen ze toch niet, vooral niet bij ondernemers die recentelijk (2 tot 4 jaar geleden) zijn gestart. Ik spreek uit eigen ervaring en uit de ervaring van 3 van mijn zakelijke relaties die recent problemen ondervonden met hun privé hypotheek bij de bank of een standaard franchise keten.

 

Daarom gebruik ik vanaf nu een adviseur die van hypotheekverstrekking aan ondernemers zijn/haar USP heeft gemaakt en het WEL snapt. Ik kan er twee van harte aanbevelen (en doe dat ook aan mij eigen relaties): Eduard Wever van Fynthese en Shaukat Mahawat Khan van Equent.

[R.I.P. | Peter Bonjernoor]

Een beetje profesionele hypotheekverstrekker, zal naar het besteedbaar inkomen over een periode van drie kijken.

 

Dan is Fortis dus niet bijster professioneel wat dat betreft! :)

 

Extra liquiditeiten agv afschrijvingen behoren in het bedrijf en niet in de privésfeer. Waardoor wordt voorkomen dat voor aanschaf productiemiddelen of betaling voor mogelijke bedijfsmatige financieringsverplichtingen geen ruimte is.

 

Tsja, voor een eenmanszaak zonder produktiemiddelen is een afschrijving in praktijk toch echt gewoon netto centjes. ;)

[Norbert Bakker]

Dan is Fortis dus niet bijster professioneel wat dat betreft!

 

Fortis? bestaan die dan nog? ;D

[anna82]

[... alles wat niet in het model past snappen ze toch niet, vooral niet bij ondernemers die recentelijk (2 tot 4 jaar geleden) zijn gestart. Ik spreek uit eigen ervaring en uit de ervaring van 3 van mijn zakelijke relaties die recent problemen ondervonden met hun privé hypotheek bij de bank of een standaard franchise keten.

...

Klopt helemaal, hoor ik ook vaak. Een vriend had hetzelfde probleem en werd alleen bij rabobank serieus genomen. Vandaar dat ik daar ook aanklopte. Bedankt voor je advies van 2 personen, dat zal voor velen wel van pas komen.

[Marco van den Maagdenberg]

Tsja, voor een eenmanszaak zonder produktiemiddelen is een afschrijving in praktijk toch echt gewoon netto centjes. ;)

 

Dat zou inderdaad zomaar kunnen zijn Peter,

maar op welk actief schrijf jij af, dat geen vervanging behoeft?

[R.I.P. | Peter Bonjernoor]

Dat zou inderdaad zomaar kunnen zijn Peter,

maar op welk actief schrijf jij af, dat geen vervanging behoeft?

 

Ik heb toen versneld afgeschreven op mijn zakelijke auto. Natuurlijk zal die ooit vervangen moeten worden (heb ik net gedaan, zelfs) maar ik heb er destijds voor gekozen dat geld niet op mijn zakelijke rekening te laten staan, maar prive op te nemen.

[Marcel (Up)]

Reden om te starten met dit topic, is dat ik inderdaad ook jarenlang tegen enkele genoemde problemen ben opgelopen. Banken kunnen m.i. niet meedenken in de ogen van de ondernemer. Zoals Peter bijvoorbeeld de startersaftrek en dergelijke noemde.

 

Ik weet in ieder geval weer meer dan voldoende, en heb toch weer enkele dingen bijgeleerd.

 

Dus dank voor de reactie's en de moeite doen om te reageren tot zover.

Denk dat er een goede draad is ontstaan voor mede HL gebruikers.

 

Marcel

 

[henkh]

Reden om te starten met dit topic, is dat ik inderdaad ook jarenlang tegen enkele genoemde problemen ben opgelopen. Banken kunnen m.i. niet meedenken in de ogen van de ondernemer. Zoals Peter bijvoorbeeld de startersaftrek en dergelijke noemde.

 

Heb eigenlijk nooit problemen gehad met hypotheek afsluiten ondanks dat ik op papier nooit een wereldwinst draaide. zal er ongetwijfeld mee te maken hebben dat ik mijn huis in de guldentijd voor een habbekrats heb gekocht. sindsdien is het in waarde verdubbeld en de gulden is de euro geworden :) iedere keer een stukje hypotheek er bij voor verbouwing, zakelijk enz.

 

Na het debacle in 2006 stukje restschuld afgezekerd met hypotheek. dit alles was bij mijn bank geen probleem. Nu zit ik wel met een map vol hypotheekstukjes waarvan er ook al weer diverse verlopen en uitlopen dus wil ik binnenkort gaan praten om eens te kijken of alles in een kan en tegen welke condities.

 

Ben benieuwd of het nu ook weer zo makkelijk gaat ! bovenstaand was allemaal van voor de crisis.

[JumpTide IT]

Voor de crisis heb ik ook een gesprek gehad met een hypotheek adviseur, wat destijds zover is gekomen dat ik ook daadwerkelijk een hypotheek kon afsluiten. Op dat moment was ik nog 'maar' 1,5 jaar zelfstandig ondernemer, hypotheek lukte via adviseur wel, via de bank dus absoluut niet, die wouden 3 jaren anders maar niet.

 

Even later is het wegens een fout van de makelaar niet door gegaan, die had het stiekum tijdens de onderhandeling aan een ander verkocht.

 

Goed even verder, ben ik toch gaan huren, voor dezelfde maandlasten Hypotheek + kantoor heb ik nu een vila incl. kantoorruimte. Heel wat anders dan een starterswoning....

Deels kan dit doordat een deel op kosten van de zaak staan.

Ik vraag me wel af hoe het komt als ik over een tijdje zelf een woning ga kopen, eventueel met kantoorruimte.

 

Hetzelfde is als je een wagen op naam van de zaak hebt of 1 prive rijdt.

In beide gevallen kost het geld, echter als je het zakelijk doet krijg je bijtelling waar je zelf de wagen niet voor kan aanschaffen/onderhouden. Dus zakelijk is goedkoper, maar als kleine zelfstandige trekt dat wel een deel weg van je inkomsten en het gevolg daarvan is dus dat je minder hypotheek kan krijgen. Dit terwijl je dat deel wel extra kon verdienen maar dan prive de wagen zou hebben waar geen haan naar kraait. Een beetje vreemd dus.

 

Kortom, mijn advies, neem een goeie adviseur.