Huis kopen en verhuren aan studenten.

[Geband account]

Als de zaken komende 2-3 jaar goed gaan , ben ik van plan om een huis te kopen.(Hypotheek) Voor ongeveer 160 tot 200duizend euro. Ik ben van plan om meerdere kamers te verhuren aan studenten. (ja nu ga ik misschien wel ver met dromen en ga ik misschien groot praten... , ik wil meerdere huizen kopen, zodat ik meerdere kamers aan studenten kan verhuren ... maar dat heeft met tijd te maken.)

 

Dit is dan ook een van de redenen waarom ik een bedrijf ben begonnen. Je hebt een bepaalde inkomen nodig als je wilt dat de bank je een hypotheek wilt geven.

 

Hoeveel inkomen heb ik nodig wil ik een huis kopen met behulp van de bank? Wat is de benodigde inkomen wil de bank JA zeggen om een hypotheek aan te schaffen?

 

gr

 

Altan,

[Geband account]

Ik heb net beetje die andere huis kopen topics gelezen , maar ik zie nergens een bepaalde ''vaste inkomen'' staan. Wat is de bedrag die ik per maand moet maken wil ik een hypotheek ter waarde van 160 tot 200k binnen te halen?

[Roel J]

Beste altan,

 

Om een hypotheek te krijgen met een eigen zaak dan moet je meestal 3 jaar jaarrekeningen kunnen overleggen, ofwel je bedrijf moet minimaal 3 jaar bestaan. Er is wel een regel voor wat je maximaal kunt lenen en dat is tussen de 4 en 5 keer je jaar inkomen voor belasting (als je in loondienst bent zeg maar je bruto inkomen) . Dus als jij een huis van 160K wilt kopen dan moet je de komende 3 jaar gemiddeld tussen de 32K en 40K per jaar verdienen om een hypotheek van 160K te kunnen krijgen.

 

Je kunt ook de site van de nationale hypotheekgarantie bekijken daar vind je ook de nodige info over hypotheken. Andere site waar wel info is te vinden is de vereniging eigen huis

[Geband account]

32k-40 k per jaar ''bruto'' dus toch? En met bruto bedoel je toch 119%? Netto is 100%. Je bedoelt het toch op die manier of heb ik het even helemaal door elkaar gehaald?

[henkh]

Inderdaad volgens mij heb je het nu over inclusief/exclusief btw. maar dat is iets anders dan verschuldigde inkomsten belasting. Ik hoop dat je wel iets meer reserveert dan die 19 % voor het betalen van de IB

[Roel J]

Als je in loondienst 40k bruto verdient is dat netto (of schoon in het handje) iets van 25K zo bedoelde ik het :)

Op je belasting formulier noemen ze brutoloon ook wel verzamelinkomen (totaal van alle posten waarover belasting geheven gaat worden)

 

Als jij alleen winst uit onderneming hebt zou je kunnen zeggen dat jou winst voor belasting 40k moet zijn, het is iet wat kort door de bocht zo, maar gaat er even om dat het duidelijk is / word.

[henkh]

Oja en als je een huis aan meerdere studenten verhuurd dan krijg je ook met allerlei eisen voor de brandveiligheid te maken. Die moet je dan vaak nog bij de koopsom optellen. (brandwerende deuren blusmiddelen noodvoorzieningen enz) :(

[Geband account]

Inderdaad volgens mij heb je het nu over inclusief/exclusief btw. maar dat is iets anders dan verschuldigde inkomsten belasting. Ik hoop dat je wel iets meer reserveert dan die 19 % voor het betalen van de IB

 

Ik raak de winst komende 2 jaar niet aan. Telkens weer terug investeren. Maar ik hou er niet van om groot te praten. Eerste 2 maanden heb ik wel winst gemaakt , maar of dat de komende maanden zo door zal gaan is nog een twijfelgeval. Ik weet het nog niet 100% zeker. Maar we zullen zien.

[T.C.J.W.E]

Bovendien zal de hypotheek die je op het pand kunt vestigen doorgaands slechts zo'n 75% van de executiewaarde (in verhuurde stand, dus die is lager dan de reguliere executiewaarde) bedragen, de rest van de aankoopsom zul je zelf in moeten brengen.

[Geband account]

Als je in loondienst 40k bruto verdient is dat netto (of schoon in het handje) iets van 25K zo bedoelde ik het :)

Op je belasting formulier noemen ze brutoloon ook wel verzamelinkomen (totaal van alle posten waarover belasting geheven gaat worden)

 

Als jij alleen winst uit onderneming hebt zou je kunnen zeggen dat jou winst voor belasting 40k moet zijn, het is iet wat kort door de bocht zo, maar gaat er even om dat het duidelijk is / word.

 

Hmm dus na 3 jaar+ netto 25,000 euro per jaar , oke dan weet ik dat. Bedankt voor de snelle reactie/info.

[henkh]

Winst die je maakt wordt wel belast, als eenmanszaak ziet de belasting dit gewoon als inkomen waar je inkomstenbelasting over verschuldigd bent. Of je het nu opneemt om van te leven of dat je het in het bedrijf laat zitten maakt voor de belasting niet uit.

[Geband account]

Bovendien zal de hypotheek die je op het pand kunt vestigen doorgaands slechts zo'n 75% van de executiewaarde (in verhuurde stand, dus die is lager dan de reguliere executiewaarde) bedragen, de rest van de aankoopsom zul je zelf in moeten brengen.

 

Moet ik die geld dan ''direct'' brengen. Of is termijnen betalen mogelijk? En hoeveel is dat bijvoorbeeld als ik een pand van 180K koop , hoeveel moet ik dan betalen.

 

Kunt u misschien op deze 2 vragen een antwoord op geven? Bedankt,

[T.C.J.W.E]

Moet ik die geld dan ''direct'' brengen. Of is termijnen betalen mogelijk? En hoeveel is dat bijvoorbeeld als ik een pand van 180K koop , hoeveel moet ik dan betalen.

 

Kunt u misschien op deze 2 vragen een antwoord op geven? Bedankt,

 

Even heel kort door de bocht... als jij een pand wilt kopen van 180k zul je waarschijnlijk maximaal 135k als hyotheek kunnen krijgen, jij zult dus zelf het restant op tafel moeten leggen. De exacte berekening hangt natuurlijk af van het pand, de verhuurde-executiewaarde, de bank, de overige zekerheden die jij kunt stellen, etc.etc.

[Geband account]

Mag je hierbij gebruik maken van de vermogen van je familie?

[Roel J]

ja hoor, het enige wat de bank intresseert dat zij het niet op tafel hoeven te leggen :)

[Geband account]

ja hoor, het enige wat de bank intresseert dat zij het niet op tafel hoeven te leggen :)

 

Bemoeit belastingdienst hier niet mee dan?

[Roel J]

Als een familielid het zomaar aan jou geeft dan wel, dan moet je (veel) schenkingsbelasting betalen.

 

Maar er zijn genoeg andere methodes om dat te voorkomen.

- je kunt dat familielid bijvoorbeeld medeeigenaar maken van het pand, nadeel is als je het pand met verlies moet verkopen hij zijn geld toch kwijt is.

- jij kunt het geld in de vorm van een achtergestelde lening van het familielid lenen en daarna zelf in het pand investeren. De lening moet je dan later terug betalen of het familielid kan je jaarlijks een deel kwijtschelden zodat je uiteindelijk niks hoeft terug te betalen..

 

en zo zijn er vast nog andere constructies te bedenken om het netjes te regelen..

 

 

[Geband account]

Hmm ik hoop dat je geen kneusje krijgt , want toen ik zulke omweg maniertjes ging opsommen op higherlevel kreeg ik ongeveer 5 kneusjes. Maar wel bedankt voor de belangrijke info.

[Roel J]

Hmm ik hoop dat je geen kneusje krijgt , want toen ik zulke omweg maniertjes ging opsommen op higherlevel kreeg ik ongeveer 5 kneusjes. Maar wel bedankt voor de belangrijke info.

 

haha, nee ben ik niet zo bang voor, deze "maniertjes" zijn volstrekt legaal, vorowaarde is wel dat je ze goed en netjes regelt met contracten en soms zelfs via de notaris. maar das pas van belang als je zover bent..

en ja jij bent een beetje een kneus magneet geworden hier. ;D Je krijgt er soms gemakkelijk kneuzen als anderen maar je komt soms ook bijzonder bot over vooral als je je aangevallen voelt of voor jezelf overtuigd ben van je gelijk.. maar volgens mij ben je meestal wel een aardige vent :) Kwestie van regelmatig topics maken als deze dan komt die kneus-reputatie ook wel weer goed..

[herman van der helm]

Beste Altan, een hypotheek op een huis betekent doorgaans dat je niet MAG verhuren van de bank.

Tenzij je dit van tevoren overeenkomt, maar dan hanteert de bank een lagere executiewaarde, omdat huurders er niet zo maar uit te krijgen zijn als jij de hypotheek niet meer kan ophoesten.

Groet herman

[Beleggernederland]

Beste Altan,

 

Het verhuren van onroerend goed aan studenten is een vak apart. Er zijn een aantal nadelen waar goed over na gedacht dient te worden:

 

•Het rendement op een studentenpand is niet bijzonder hoog, dus het afsluiten van een lening om dit te kunnen bekostigen is vaak onaantrekkelijk.

 

•Vaak dient er een omzettingvergunning te worden aangevraagd, wat ook snel in de tienduizenden euro’s kan lopen. De gemeentes willen voorkomen, dat allerlei panden verhuurd worden aan studenten waar door er nog meer krapte aan de onderkant van de markt komt.

 

•In bepaalde wijken (waar vaak het goedkopere segment) woningen staat mogen deze panden niet meer gebruikt worden voor studentenhuisvestiging. Hiervoor worden geen vergunningen meer afgegeven.

 

•Er is ook veel regelgeving op dit gebied rondom de vluchtwegen brandveiligheid en andere zaken.

 

•De huurcommissie kan soms bij beperkt onderhoud, of andere zaken het erg lastig maken om een aantrekkelijk rendement op het onroerend goed te maken.

 

Het lijkt in het 1e opzicht erg aantrekkelijk, maar een studentenpand moet je uit eigen middelen financieren banken gaan dat niet financieren.

 

[Ron Berk]

Hmm ik hoop dat je geen kneusje krijgt , want toen ik zulke omweg maniertjes ging opsommen op higherlevel kreeg ik ongeveer 5 kneusjes. Maar wel bedankt voor de belangrijke info.

Dan heb je dat zeker al 6 keer gedaan, hoe kom je aan een karma van -30 ???

[RiVe]

Beste Altan,

 

"Schoenmaker, blijf bij je leest."is een oud spreekwoord, en oude spreekwoorden bezitten een hoog waarheidsgehalte en er zit veel wijsheid in verborgen.

 

Je bent pas gestart als autoverkoper, waar je net wat geld mee hebt verdiend.

Als dat je passie is en je wordt er succesvol in, besteed daar dan al je aandacht aan en wordt daar groter en beter in.

 

Het kopen van huizen en verhuren aan studenten doe je er niet zomaar even bij, zie het berichtje van Beleggernederland.

 

[Womeninbusiness]

De bank accepteert niet zomaar dat je "jouw" huis verhuurd. Meestal moet je aan de hypotheekverstrekker toestemming vragen om het huis te verhuren. Echter krijg je bijna geen toestemming, omdat in geval van executie verkoop een huis met huurders veel minder ombrengt dan een "leeg" huis. Verder doen verzekeraars nogal eens moeilijk. De opstalverzekering en brandverzekering krijg je niet bij alle verzekeraars rond.

 

Daarnaast heb je in sommige gemeenten te maken met vergunningen. In Groningen is het zo dat je voor studenten een vergunning moet aanvragen, en voor starters niet.

 

Verder moet je er rekening mee houden dat studenten het huis volledig uitleven. Meerwaarde is moeilijk te creëren.

 

Even wat puntjes van aandacht!

[BVS]

De eventueel betaalde (hypothecaire)rente voor de financiering van zo'n woning is fiscaal niet aftrekbaar

[Joost Rietveld]

Het spijt me zeer, maar ik zie niet in wat de financiering van een eigen woning met ondernemen te maken heeft anders dan de reeds gegeven uitleg wat een bruto inkomen is. Dergelijke topics gaan steevast op slot op HL, zo ook deze.

 

groet

Joost

 

HL admin