UwJurist

De expert op het gebied van digitale nomades die ik ken is Esther Jacobs die dit wiel heeft uitgevonden/uitgeplozen en anderen hiermee helpt: The 'no excuses lady'; speaker, author, book writing mentor, digital nomad. https://www.estherjacobs.info https://www.estherjacobs.info

Er staat ten eerste niet marktconforme prijs, maar marktconforme vraagprijs. De eis betreft dus de vraagprijs, niet de uiteindelijke prijs. Ten tweede staat er duidelijk: De marktconforme vraagprijs wordt bepaald door de gemiddelde waardebepaling van drie onafhankelijke taxateurs. De gemiddelde waardebepaling van de taxateurs is dus de marktconforme vraagprijs.

Dat lijkt weer een typisch gevalletje van onzorgvuldig opgestelde contracten. En wat bedoel jij precies? Immers, een recht van koop van het 'gehuurde' is (in principe) iets anders dan recht van koop van de 'onderneming'. Waarom zou deze bedrijfshal niet afzonderlijk verkocht kunnen worden? Kortom, er is meer informatie nodig. Wat wil de eigenaar/verhuurder exact? Wat staat er precies in de huurovereenkomst? Hoe verhouden die hallen etc. zich tot elkaar? Wat was de bedoeling van partijen? Is deze bepaling bewust overeengekomen? Etc. etc.

Nee, wie eist, bewijst. De wederpartij moet de vordering onderbouwen. Waarom laat je die jurist dit niet ook oppakken?? E.e.a. hangt met elkaar samen. Die heeft het volledige beeld, wij hier niet.

Dit zou ik zo zeker niet versturen ! Leken reageren bijna altijd (veel) te uitgebreid op juridische kwesties, waarmee ze zichzelf in de vingers snijden. En dat is hier zeker het geval. Zeker niet meer aangeven dan dat er geen enkele grond bestaat voor deze factuur/vordering en dat jullie de factuur dus betwisten/de vordering afwijzen. En vermelden 'Onder voorbehoud van alle rechten en weren'. En bovendien: hebben jullie geen tegenvordering gezien het feit dat hij o.a. personeel heeft geronseld !? Ik zou snel een jurist ondernemingsrecht inschakelen!

Het is een kwestie van onderhandelen, niet meer en niet minder. De verhuurder hoeft namelijk nergens genoegen mee te nemen. Elke euro die je kunt besparen is er een.

Alle huurders kunnen op één contract. Dan is het risico voor ieder even groot. Overigens zal elke huurder aansprakelijk zijn voor het geheel.

Het is ronduit schandalig dat accountants, advocaten, juristen etc. tijd rekenen voor urenspecificaties. Die uren hoor je standaard bij te houden en gratis te verstrekken. In bijvoorbeeld de advocatuur is het verboden hiervoor kosten in rekening te brengen. Het lijkt mij dat een zelfde soort regeling (zou moeten) gelden voor accountants.

Nu begrijp ik wat je bedoelt. Ik ging ervan uit dat je met 'hoe' bedoelde op welke grond, maar je bedoelt op welke manier. De optie ontbinden kwam al in mijn eerste reactie van 9 september jl. al kort aan de orde. Daar gaf ik aan dat wanprestatie nodig is als grond voor ontbinding. 2. Ontbinden Je kunt een huurovereenkomst echter ook ontbinden wegens wanprestatie (de populaire term, formeel heet het: toerekenbare tekortkoming). Onder het je niet gedragen als goed huurder valt ook overlast. Hier komt wel dossieropbouw bij kijken, en dus bewijslast (getuigen, emails etc. etc.). " Manier Een verhuurder zal inderdaad (bijna) altijd naar de rechter moeten om de ontbinding daadwerkelijk te realiseren, zie het wetsartikel dat ik hieronder citeer. Als er voldoende dossier is en sommaties tot staken overlast of betalen of wat dan ook niet helpen, zeg je ontbinden en ontruiming met een brief aan én start je een procedure waarin je bij de rechter (sector kanton) ontbinding en ontruiming vordert. Artikel 7: 231 BW 1. Ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak alsmede een woonwagen in de zin van artikel 235 en een standplaats in de zin van artikel 236 op de grond dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen, kan slechts geschieden door de rechter, behoudens in het geval van lid 2 en van artikel 210. 2. De verhuurder kan de overeenkomst op de voet van artikel 267 van Boek 6 ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde deswege op grond van artikel 174a van de Gemeentewet dan wel op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van die wet is gesloten, door gedragingen in zodanig gebouw in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten, of zodanig gebouw op grond van artikel 17 van de Woningwet is gesloten. 3. Van lid 1 kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

Dat weet je wel als leest wat ik daarover schreef hierboven.

Ook hier geldt net als bij mijn antwoord pal hierboven, dat de aard van de partij niet van belang is, maar de aard van de huurovereenkomst/het gehuurde. En naast woonruimte, heb je 'middenstandsbedrijfsruimte' en 'overige bedrijfsruimte. De verschillen tussen de soorten bedrijfsruimten en huurbescherming en (voor overige ruimte slechts) ontruimingsbescherming heb ik juli 2021 al uitvoerig behandeld: Er zijn twee soorten bedrijfsruimten: modcomment: spoiler tags toegevoegd ivm lange tekst klik op "toon verborgen inhoud" link hieronder om de gehele tekst te kunnen lezen

Wie/wat partijen zijn, is níet relevant. Een bedrijf kan woonruimte huren, een particulier kan een loods of atelier huren. Het gaat erom hoe de huurruimte gekwalificeerd wordt. En dat is in dit geval overige bedrijfsruimte.

Nee, ook deze stelling van je klopt niet. Dat geldt voor huurwoningen. Niet voor overige bedrijfsruimte. Je link verwijst ook naar het woningmarktbeleid. Het is dus zoals ik hierboven aangaf de huurder die naar de rechter zal moeten om om ontruimingsbescherming (dus niet ontbindingsbescherming) te vragen

De eerste vraag is of men telefonisch of via mail/app reageert. Qua bewijslast is een telefonisch reactie namelijk zwakker, tenzij je gesprekken opneemt. Verder hangt het van de exacte reactie af. 'Kom maar langs' (waarvoor?) is een stuk minder sterk dan: ja, is goed doe maar.

De overlast kun je niet ongedaan maken. I.t.t. tot bijvoorbeeld bij wanbetaling alsnog betalen.

Ik adviseer je om heel duidelijk te zijn: als bemiddeling niet helpt, zullen jullie zowel de overeenkomst ontbinden als zekerheidshalve ook opzeggen. En bemiddeling moet op korte termijn plaats vinden. Jullie zullen juridische hulp nodig hebben bij ontbinden en opzeggen. Dat wordt wel duidelijk uit jullie vragen.

Nee, dat noem ik niet als aanleiding om op te zeggen, maar als aanleiding voor de rechter om niet over te gaan tot ontruimingsbescherming. En ja, overlast is ook een vorm van wanprestatie, dus je niet gedragen als goed huurder, zoals ik omschreef.

Er zijn twee mogelijke routes. Opzeggen of ontbinden. 1. Opzeggen. Het gaat om overige bedrijfsruimte. Dus er is bij opzegging geen huurbescherming, wel ontruimingsbescherming. Maar daarvoor moet de huurder naar de rechter: De huur bij overige bedrijfsruimte eindigt als de afgesproken huurtermijn is verstreken. Is geen tijd afgesproken, dan moet de verhuurder de huur opzeggen en ontruiming vragen. Dit kan mondeling, maar het is verstandig dit schriftelijk te doen. De opzegtermijn is tenminste één maand. Als een verhuurder de huurovereenkomst opzegt en de ontruiming aanzegt, hoeft de huurder niet meteen het pand te ontruimen op de einddatum. Hij kan de kantonrechter om uitstel vragen. Dit moet binnen twee maanden gerekend vanaf de aangezegde datum van ontruiming. De kantonrechter kan de termijn van ontruiming verlengen tot maximaal één jaar. Hierna kan de huurder nog tweemaal een verzoek tot verlenging bij de kantonrechter indienen. De huurder moet deze verzoeken uiterlijk een maand voor het verstrijken van de termijn indienen. De ontruimingsbescherming - door tussenkomst van de rechter - is dus maximaal drie jaar. De rechter zal geen verlenging geven als: de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen (bijvoorbeeld bij wanbetaling of overlast); de huurder zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd; de huurder heeft ingestemd met de beëindiging van de huur; de huurovereenkomst is ontbonden; de huurder het verzoek om verlenging te laat heeft ingediend. 2. Ontbinden Je kunt een huurovereenkomst echter ook ontbinden wegens wanprestatie (de populaire term, formeel heet het: toerekenbare tekortkoming). Onder het je niet gedragen als goed huurder valt ook overlast. Hier komt wel dossieropbouw bij kijken, en dus bewijslast (getuigen, emails etc. etc.).

In bovenstaande casus staan wel degelijk bruikbare argumenten. Gebruik alle mogelijke argumenten in een brief waarin u tevens het gewraakte beding vernietigt (zoals ik eerder aangaf). En schakel anders een jurist in die dit voor u doet.

Zie voor argumenten bijvoorbeeld http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2019:1034 De rechter vernietigde hier de algemene voorwaarde. Het Hof achtte daarbij de volgende feiten en omstandigheden van belang (zie r.o 6.6.4): Artikel 9.5 heeft een vergaande strekking. Bij NVLF bestond in 2013 al onvrede over de overeenkomst maar nu NVLF heeft verzuimd om de overeenkomst 12 maanden voor het einde van de overeengekomen looptijd van 6 jaar op te zeggen, wordt de overeenkomst volgens artikel 9.5 met maar liefst 6 jaar verlengd. NVLF heeft door het overleggen van algemene voorwaarden van van Itec aangetoond dat in de branche bij het niet tijdig opzeggen van branchegenoten de overeenkomst een verlenging met 12 maanden gebruikelijk is en dat een verlenging met maar liefst 6 jaar zeer ongebruikelijk is. Itec heeft dit niet gemotiveerd betwist. Aan de uit artikel 9.5 voortvloeiende verlenging met 6 jaar valt, indien niet tenminste 12 maanden voor het einde van de looptijd is opgezegd, gelet op de aard en overige inhoud van de overeenkomst redelijkerwijs niet te ontkomen, aangezien de wederpartij die tot tussentijdse beëindiging van de verlengde overeenkomst wil overgaan, ingevolge artikel 9.6 van de algemene voorwaarden alle resterende huur- en onderhoudstermijnen dient te voldoen, vermeerderd met een bedrag van € 750,– aan administratiekosten. Door de werking van dit artikel 9.6, dat volgens Itec niet onredelijk bezwarend is, wordt de optie van tussentijdse opzegging van de verlengde overeenkomst zodanig onaantrekkelijk gemaakt dat tussentijdse opzegging geen serieuze optie is. De namens Itec in de brief van 2 juli 2015 gevraagde vergoeding van € 103.072,16 exclusief btw is hiervoor illustratief De verlenging van de overeenkomst met 6 jaar is voor de wederpartij te meer verstrekkend omdat Itec ingevolge artikel 13 van de algemene voorwaarden het recht heeft om de prijs elk jaar met maximaal 10% te verhogen. Dit beding kan er in combinatie met artikel 9.5 toe leiden dat de huurprijs, die in de periode van 9 juni 2009 tot 9 juni 2015 al aanzienlijk is verhoogd, in de verlengingsperiode van 9 juni 2015 tot 9 juni 2021 nog veel verder zal stijgen. NVLF heeft door het overleggen van offertes van branchegenoten van Itec voldoende onderbouwd dat de huurprijs die Itec in 2015, na 6 jaar van forse prijsverhogingen, aan NVLF berekende, onredelijk hoog is (een veelvoud van de prijzen die branchegenoten berekenen). Indien NVLF op grond van artikel 9.5 van de algemene voorwaarden ook na 9 juni 2015 nog 6 jaar aan de overeenkomst gebonden zou blijven, zou Itec de prijs met een beroep op artikel 13 van de algemene voorwaarden in die verlengde contractperiode nog veel verder kunnen verhogen. Of Itec dat zal gaan doen is niet relevant. Doorslaggevend is het risico waaraan artikel 9.5 NVLF in samenhang met artikel 13 blootstelt. Uit de prijsverhogingen die Itec sinds 2009 heeft doorgevoerd is overigens af te leiden dat dit een reëel risico is. Itec heeft voor die prijsverhogingen geen goed onderbouwde rechtvaardiging gegeven (anders dan, kort gezegd, winstbejag). Over het – zeker bezien in samenhang met de andere bepalingen van de overeenkomst – zeer ingrijpende artikel 9.5 van de algemene voorwaarden is tussen partijen niet onderhandeld. Itec heeft niet gemotiveerd de stelling van NVLF betwist dat over de inhoud van de algemene voorwaarden niet is gesproken bij het aangaan van de overeenkomst. De algemene voorwaarden zijn bovendien in (zeer) klein lettertype afgedrukt, hetgeen de indruk wekt dat daarin slechts bijkomstigheden zijn geregeld. Naar het oordeel van het hof worden artikel 9.5 en de ingrijpende gevolgen die dat artikel in samenhang met de overige artikelen van de algemene voorwaarden kan hebben, daardoor onvoldoende onder de aandacht gebracht van de wederpartij van Itec. Het in de algemene voorwaarden verscholen samenstel van bepalingen kan tot gevolg hebben dat de wederpartij van Itec vele jaren aan Itec gebonden blijft en in die periode (van in dit geval twaalf jaar) met aanzienlijke en in de branche ongebruikelijke prijsverhogingen wordt geconfronteerd. Het betoog van Itec over het meefinancieren van resterende contracttermijnen indien een klant tijdens de looptijd van een huurovereenkomst een overeenkomst wil aangaan met een nieuwe verhuurder, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Itec heeft dat betoog, tegenover hetgeen NVLF daarover heeft aangevoerd, onvoldoende onderbouwd. Dat NVLF zolang de overeenkomst loopt jegens Itec aanspraak kan maken op werkende apparatuur, brengt het hof evenmin tot een ander oordeel. Die omstandigheid laat onverlet dat NVLF nu zij de overeenkomst abusievelijk niet tijdig heeft opgezegd, als gevolg van artikel 9.5 van de algemene voorwaarden voor een onredelijk lange verlengingsperiode wordt gebonden aan de overeenkomst met Itec tegen een onredelijk hoog opgelopen prijs en met het risico dat die prijs nog verder zal oplopen. Daar komt bij dat in de loop van enkele jaren de kopieer- en printbehoefte van klanten van Itec kan afnemen. Dat is in dit geval bij NVLF als gevolg van toenemende digitalisering ook in substantiële mate gebeurd. Als gevolg daarvan ontstaat een begrijpelijke behoefte aan het aangaan van een andere overeenkomst gebaseerd op geringere volumes tegen een lagere prijs. Dat geldt te meer nu NVLF met de door haar overgelegde rapporten voldoende heeft onderbouwd dat de markt voor kopieer- en printapparatuur de afgelopen jaren een grote ontwikkeling heeft doorgemaakt die zich onder meer heeft vertaald in prijsdalingen. Ook in dat kader is het onredelijk NVLF, vanwege het niet 12 maanden voor het einde van de looptijd van de overeenkomst opzeggen van de overeenkomst, nog voor een tweede periode van 6 jaar gebonden te achten aan de onderhavige overeenkomst met onredelijk hoge en mogelijk nog verder oplopende prijzen. Itec heeft onvoldoende onderbouwd dat zij een redelijke en in rechte te respecteren bedrijfsmatig belang heeft bij handhaving van artikel 9.5 in samenhang met de verdere inhoud van de overeenkomst. Itec heeft niet gemotiveerd betwist dat de apparatuur die zij bij NVLF heeft geplaatst, al is afgeschreven. Dat Itec gedurende de looptijd aan NVLF wel service en onderhoud moet blijven bieden en de apparatuur zo nodig moet vervangen, laat onverlet dat Itec geacht moet worden haar investering in de overeenkomst al ruimschoots te hebben terugverdiend. Dat Itec naar maximale winst streeft mag voorstelbaar zijn, maar het is niet aanvaardbaar om dat doel te bereiken door een wederpartij ‘te vangen op’ in de algemene voorwaarden verscholen bedingen die een zo verstrekkende inhoud hebben als waarvan in dit geval sprake is.

Een stilzwijgend verlengingsbeding is in principe geldig. Maar als de verlengtijd onredelijk is, kan er sprake zijn van een onredelijk bezwarend beding. Maar dit hangt mede af van de verdere inhoud van de overeenkomst en voorwaarden. In dit geval lijkt mij daar sprake van, o.a. omdat niet elke 48 maanden wordt verlengd, maar - geniepig - elke 12 maanden. Dus enorm ver voor het einde van de overeenkomst. Geef wederpartij aan dat u dit onredelijke beding vernietigt.

Wees blij dat het Nederlands recht van toepassing en de Nederlandse rechter bevoegd worden verklaard! Dat is enorm in je voordeel. Bij een geschil naar Engeland moeten gaan en in het Engels moeten procederen op basis van het (zeer afwijkende) Engelse recht is op zijn zachtst gezegd geen pretje. Voor het overige sluit ik me bij bovenstaande reacties aan.

Dat ('dat wist ik niet') is ook niet wat ik wat ik aangaf. Niet voor niets schreef ik '... begreep en mócht begrijpen ...'. Dat hangt van veel factoren af, zoals ik die al noemde en verder bijvoorbeeld hoe professioneel de verhuurder is. Van een professionele verhuurder mag je nl. verwachten dat deze heldere en juridisch sluitende teksten produceert. Zeker als de huurder een leek is, voor de eerst keer iets huurt enz.

Hans, Cosara en Norbert hebben gelijk. Het zou héél misschien anders kunnen liggen als de bedoeling van partijen anders was, huurder anders begreep en mocht begrijpen, sprake zou zijn van dwaling, misleiding o.i.d.. En dat moet dan ook nog aantoonbaar zijn (dus blijken d.m.v. getuigen, uit correspondentie).

Om maar een paar dingen te noemen: Het hangt ook af van de soort en hoeveelheid werkzaamheden die je kunt en wilt delegeren/uitbesteden. Qua personeel kun je in het begin ook kiezen voor oproepovereenkomsten of min/max overeenkomsten. Of kies voor payrolling, dat is goedkoper dan een uitzendbureau omdat je zelf de werving en selectie doet. Qua inhuur van zelfstandigen is het zaak dat je goede overeenkomsten van opdracht sluit, die jou voldoende flexibiliteit bieden (bevalt het niet, dan moet je er eenvoudig en snel vanaf kunnen). En de kleine lettertjes heel goed leest .... In alle gevallen raad ik een jurist aan om je te helpen valkuilen te vermijden. Doe altijd alleen zelf waar je heel goed in bent ...