Hoe panden kopen en doorverhuren?

[Woodsbox]

Hallo hallo forum vrienden.

 

Sinds een tijd geleden heb ik me eigen bedrijf opgestart en wat geld bij elkaar gespaard met dit geld ben ik gaan beleggen in aandelen en probeer ik dit vermogen groter te maken. Mijn uiteindelijke idee is om een pandjes te gaan kopen en te verhuren. Nu heb ik een leuk pandje op het oog van ongeveer 100.000 euro. Ik ben op dit moment in staat om zelf het pandje op te knappen en eigelijk te gaan verhuren. Als back-up ben ik niet beroerd om er zelf in te gaan zitten zolang het niet verhuurd is.

 

Is het nu eigelijk wel tijd om te gaan verhuren en hoe zouden jullie het aanpakken met geld kan ik beter zelf wat investeerders bij elkaar zoeken en het pandje kopen en dan met een lage of geen rente terug betalen aan de huur die ik uit het huis ontvang? Ik ben nu pas 20 jaar en misschien dat ik een beetje op de zaak vooruit loop door al zo vroeg een pandje te willen gaan kopen en verhuren misschien dat jullie wat tips of ideeën hebben wat ik beter zou kunnen doen.

 

Bedankt alvast. Nick

[Marcel (Up)]

Hey,

 

Ik vind het woord "melken" in je topic titel eigenlijk ongepast. Hiermee suggereer je namelijk "uitmelken" van de eventuele huurder, en lijkt me al geen goed begin.

 

Dan vraag ik me nog 2 dingen af : Hoe kun jij als 20-jarige nu al een "pandje" van een ton kopen, en hoe is het afgelopen met je kerstinkopen ? ;)

 

 

[Woodsbox]

Ah ik dacht dat het zo heten pandjes melken als je pandjes verhuurt. Hoe kan ik een pandje kopen zelf beetje geld bij elkaar gespaard en lenen van wat ooms en vrienden maby?

 

even offtopic de kerstinkopen staan nu op een laag pitje voor dit jaar is het te laat om het product aan te bieden. Ik heb contact met wat grote bedrijven gehad zoals de Action en Leenbakker/Blokker dit gaat vanaf mei weer lopen want dan beginnen de bedrijven weer met inkopen doen. Het product is niet realiseerbaar als het niet in grote aantallen kan verkocht worden.

 

Ow en ik kan nu de title van me bericht niet meer aanpassen dus ik denk dat ik het hier mee moet doen..

[Timerider]

Hey Nick,

 

Huisjes melken geeft inderdaad een negatieve lading, Gemeenten zullen je dit niet in dank afnemen.

 

Voordat je met de bank in gesprek gaat zou ik een rendementsberekening maken waarin je rekening houdt met afschrijving, rentelasten, onderhoud, vaste lasten en de huuropbrengsten. Maak een goede raming van de verbouwing en een onderhoudsplanning voor de komende 10 jaar. Hou rekening met een eigen inbreng van circa 20 - 30% van de verkoopwaarde (een beetje shoppen kan geen kwaad)! Dit is, naar mijn idee, niet het lastigste gedeelte.

 

Heb je eenmaal een pand opgeknapt en kan je verhuren, dan krijg je te maken met de rechten en plichten van zowel huurders als verhuurder (kijk voor de lol maar eens in het burgerlijk wetboek op een regenachtige zondagmiddag :-\ ). Dit wordt door veel particuliere verhuurders onderschat! Door je goed te informeren (VROM, jurist, accountant, andere particuliere verhuurders, etc) kun je je goed voorbereiden en, naar mijn mening, prima als verhuurder de markt betreden. Een alternatief is een samenwerkingsverband met bijvoorbeeld een makelaar die de verhuurzaken regelt en hiervoor een vergoeding ontvangt.

 

Als je nog specifieke vragen hebt mag je altijd reageren of een pm sturen.

 

Succes!

 

Klaas

 

 

[Timerider]

Schiet me net te binnen: als je studenten wil huisvesten heb je ook te maken met vergunningen en mogelijke aanvullende eisen vanuit de brandweer. Hiervoor kun je het beste even contact opnemen met de Gemeente.

 

Succes,

 

Klaas

[melchior]

Ik heb hier ook weleens over gedacht en ook over gesproken met een bank. Het probleem is dat wanneer je er niet zelf in gaat wonen en het puur wilt gaan verhuren je zelf een groot deel van het geld zelf mee zal moeten brengen; banken zijn er niet zo happig op om hier een hypotheek voor te verstrekken.

Je zou eigenlijk eens met een private investeerder moeten praten hierover of zij je een (hypothecaire) lening willen verstrekken; dat is in dit geval waarschijnlijk makkelijker te verkrijgen.

[Woodsbox]

Ik zat zelf te denken om een in gesprek te gaan met een aantal ooms van me vragen of hun hier iets in zien. Ik heb een woning op het oog van ongeveer 100.000 euro (apartement) aan de bewoners in de straat word het zelfde apartement verhuurd voor 600/700 euro. Mijn idee was om het te verhuren aan 2 studenten die per stuk 350 euro betalen en die delen dan de huiskamer keuken en badkamer. Je zou hier dan 700 euro per maand van krijgen. Lijkt mij genoeg om de lening terug te betalen en er een klein beetje geld aan over houden.

[henkh]

Mijn idee was om het te verhuren aan 2 studenten die per stuk 350 euro betalen en die delen dan de huiskamer keuken en badkamer. Je zou hier dan 700 euro per maand van krijgen. Lijkt mij genoeg om de lening terug te betalen en er een klein beetje geld aan over houden.

 

Bij verhuur aan meerdere personen die zich zelfstandig op dat adres inschrijven heb je al gauw te maken met aanvullende eisen met betrekking tot (brand)veiligheid.

 

Mijn dochter huurt een kamer in een eengezinswoning met nog vier studenten. dit huis is van een professionele belegger die meerdere woningen heeft voor verhuur aan studenten.

 

deze huizen kopen ze voor rond de 125.000-140000 euro en de bruto huur opbrengst ligt dan rond de 1500 euro. de huurprijzen zijn all-in dus inclusief water gas en licht internet en kabel tv.

 

bij een aankoopprijs van 100000 en een opbrengst van 700 euro per maand ben ik bang dat je er weinig rendement op gaat maken of die 700 moet ex alle bijkomende kosten zijn.

 

Ik denk ook dat verzekeringen bij verhuur of onderverhuur duurder zijn, dus eerst toch maar eens een doortimmerd plan maken ?

[Woodsbox]

De prijs is exclusief. En uiteraard moer hier een doordacht plan voor gemaakt worden vandaar dat ik via deze website voldoende informatie en meningen probeer te verzamelen en daarmee dat super plan wil maken bedankt voor het advies!

[henkh]

350.00 euro exclusief komt bij 2 personen al gauw op 450-500 inclusief. voor studenten een fors bedrag. Mijn dochter heeft een huurcontract van 325,00 euro inclusief (omdat ze een van de grootste kamers heeft) het voorschotbedrag is 65 euro per maand met een jaarlijkse verrekening van kosten. dus met 2 personen in een huis ben ik ban g dat het een lastig verhaal wordt.

[Woodsbox]

Ik vroeg me alleen af ik als particulier hoef dan toch geen btw te rekenen?

[Spaarvarken]

Ik vroeg me alleen af ik als particulier hoef dan toch geen btw te rekenen?

 

Ik weet wel dat er geen bank in Nederland is die een hypotheek voor dit plan zal verstrekken. Of het een wet of regel is weet ik niet maar Banken en financieren van vastgoed praktijken doen ze niet.

[henkh]

Ik vroeg me alleen af ik als particulier hoef dan toch geen btw te rekenen?

 

als je het bedrijfsmatig gaat verhuren neem ik aan dat je btw moet afdragen, maar het kan misschien ook zo zijn dat dit vrijgesteld is. de site van dd belastingdienst al eens nageplozen ?

 

verder toch eerst alle kosten op een rijtje zetten want alleen met aflossen van een hypotheek ben je er nog niet. Ik denk dat je je wel erg makkelijk rijk rekent.

[ronaldinho]

Verhuur van vastgoed is in beginsel vrijgesteld van btw, tenzij het kortdurende verhuur betreft (denk aan hotelkamers, vakantiehuisjes). Bij gebruik door de huurder voor met btw belaste prestaties is het mogelijk om met btw te verhuren. Dat is bij een studentenhuis doorgaans niet het geval.

[YT]

Je idee is naar mijn mening goed. En hoe vroeger je begint des de eerder je klaar bent.

 

Een consumenten hypotheek is niets voor jou omdat je het pand wilt verhuren en aan verhuur hangen bij een bank andere voorwaarden, w.o. eigen inbreng, planning en verplichte aflossing. Als je wat geld hebt gespaard dan ben je al een stap in de goede richting.

 

Er zijn in NL een paar banken die kleine vastgoedbeleggers financieren. Je moet wel een vast inkomen hebben, ze willen namelijk buiten je eigen vermogen wel iets van zekerheid hebben als je woning leeg staat dat de rekeningen betaald kunnen worden.

 

Als je uiteindelijk een bank vind die interesse heeft zaken met je te doen dan kun je een plan schrijven waarin je beschrijft hoeveel huur je denk te gaan ophalen tegenover je vaste lasten. Met daarbij een meerjarenplan w.o. verbouwing plannen, onderhoud plannen etc. Mijn ervaring is dat je ze moet overtuigen dat je een aanzienlijke meerwaarde haalt uit je verbouwing. Hierbij kunnen, let wel kunnen ze meer dan de standaard 70% E.W. financiering gaan!

Bedenk wel dat je vaste lasten niet alleen energie en water zijn. Je hebt ook gemeentebelastingen, verzekering (bij verhuur o.a. opstal en aansprakelijkheid), e.v.t. VVE kosten, onderhoud, waterschapsbelasting.

 

Als je het pand wil gaan verhuren aan 2 studenten die dan de keuken douche en toilet gaan delen dan heb je te maken met kamerverhuur. Om kamerverhuur te bedrijven moet je een vergunning van je gemeente hebben (wordt niet makkelijk verstrekt). Mocht je het wel zo ver schoppen dan zal je verzekering premie omhoog gaan, het is namelijk bij verhuur van woningen erg belangrijk dat je goed verzekerd bent!

Daarbij komt dat de banken en verzekeraars niet blij zijn met kamerverhuur objecten, het is namelijk een groter risico.

 

Op dit moment staan de rente's bij de beleggersbanken grofweg tussen de 5.5 en 6.5 procent . Altijd iets hoger als de consumenten hypotheek.

Ga altijd van het hoogste uit dan kan het alleen maar meevallen :D.

Daarbij komt een stukje aflossing, dit ligt gemiddeld rond de 2%. Voordeel hierbij is dat je een soort van lineaire hypotheek krijgt, ik ben hier zelf voorstander van omdat ik maandelijks vermogender wordt ;)

 

Dit is een beetje het verhaal als je wilt starten als vastgoed belegger, ik ben ook jong begonnen en ik ga er nu weer mee stoppen ;) . Wil weer wat anders :)

 

 

Succes!!

[Amice]

Even uit nieuwsgierigheid: over welke stad praten we hier?

 

Als je trouwens toch van plan bent om investeerders/financiers te zoeken. Wellicht is het lucratiever om dan iets extra te lenen voor een verbouwing, zodat je i.p.v. twee studenten drie studenten in het pand laat wonen. In een eerder bericht zei je dat je het betreffende pand aan twee mensen wil gaan verhuren die dan ook een woonkamer gaan delen. Pak die woonkamer aan en maak er een aparte studentenkamer van zou ik zeggen. Je netto maandinkomen zal hierdoor naar alle waarschijnlijkheid aanzienlijk stijgen. De grote huisjesmelkers in mijn stad (Groningen) pakken het al jaren op die manier aan om hun inkomsten te maximaliseren. Het moet echter wel "fysiek" mogelijk zijn en dit is uiteraard afhankelijk van het pand zelf.

 

Bereid je verder goed voor en onderschat het niet. Laat je goed informeren door mensen met verstand van zaken (bijv. op HL ;)), op het internet of in je eigen omgeving. Neem eens contact op met iemand met soortgelijke ervaring, die zullen er genoeg zijn. Kom niet voor verrassingen te staan.

 

Succes.

[Rixard]

Goed onderwerp, ik wil hetzelfde gaan doen.

 

Ik ben aan het rekenen geweest en het blijkt al snel dat je voor een redelijk rendement toch een vrij hoge huur moet vragen.

Minimaal 10 -15% van de aankoopwaarde per jaar. Dus bij een pand gekocht voor 150.000,- een huuropbrengst van tussen de 1300 en 1700 euro.

 

Ik denk dat het trouwens ook wel gunstig kan zijn om de woning aan 1 huurder, wellicht gestoffeerd, voor een iets lagere huur te verhuren omdat je dan niet zit met alle zaken mbt kamerverhuur zit. Daarbij komt ook nog dat studenten vaak nauwelijks de huur kunnen opbrengen en je kan ze niet even makkelijk op straat zetten bij wanbetaling.

 

Is het gunstig om, als je 100.000,- euro eigen geld hebt, om dan het pand zonder financiering te kopen of voor 50% financieren en zelf 50.000,- in te leggen?

[djluc]

2 panden kopen voor 200.000 ;)

[R.I.P. - Fred Wiersma]

...

Is het gunstig om, als je 100.000,- euro eigen geld hebt, om dan het pand zonder financiering te kopen of voor 50% financieren en zelf 50.000,- in te leggen?

 

Als je met geleend geld een pand koopt moet het rendement groter zijn dan de kosten van de lening. Kun je zelf eenvoudig uitrekenen.

 

Een bijkomend voordeel is dat jezelf cash achter de hand houdt voor andere zaken ipv dat het vast zit in een hoop stenen. Je bent flexibeler.

 

Zie ook dit topic.

[JZ]

Ik ben zelf een particuliere verhuurder aan studenten en kom uit een familie met een vastgoed achtergrond. 1 ding wat ik geleerd heb is dat je nooit moet verhuren aan studenten in een appartement (tenzij je het complex bezit). Een leuk voorbeeld is bv een drietal studenten die gingen honkballen, 's nachts en dan uiteraard binnen. Uiteindelijk heeft dit dan ook met de VvE de nodige problemen veroorzaakt en waren we ook blij dat we van ze af waren. Denk overigens niet dat meiden zoiets niet doen want dat was voor mij ook een snelle desillussie.

 

Nu betreffende het financiele, ik reken zelf 7,5% rendement echter ik financier voor een groot deel dit uit eigen geld. Of het lenen van je ooms een goed idee is, kan echter bedenk je wel dat een vastgoed belegging langdurig is en verhoudingsgewijs zwak rendeert tov aandelen (ondanks de huidige malaise).

 

Verder wat betreft de veiligheid dien je dit per gemeente te bekijken. De meeste hebben namelijk specifieke voorschriften over het aantal studenten dat je in 1 woning/appartement mag stoppen alvorens je een vergunning dient aan te vragen.

[Reeel Estate]

Stel dat je voor dat pand van 100.000,-- aan verwervingskosten overdrachtsbelasting notaris, taxatie, etc. 108.000 kwijt bent.

Ga je vervolgens wat materiaal aanschaffen en de boel verbouwen, leges aan de Gemeente betalen, een stukje verzekeringspremie en onroerende zaak belasting betalen. Staat het af en toe nog eens een maand of wat leeg. Kortom zou je dat pand niet liever een beetje willen opknappen en binnen zes maanden een duw naar de volgende eigenaar willen geven en je centen op de bank zetten tot het volgende projekt?

[JZ]

Zoals je zelf aangeeft zeker bij een appartementje is het moeilijk om een meerwaarde te genereren. Je bent voor een appartment in jou geval 108.000 euro kwijt dan ga je er nog een beetje aan vertimmeren dan zit je misschien op 125.000 euro. In hoeverre onderscheid je jezelf dan van de x aantal andere appartementen?

Ik ken zelf een aantal die zich toeleggen op het verbouwen van oude boerderijen en deze opsnijden. Hier praat je wel over grotere bedragen maar dan is er een stukje uniek zijn maar ook het toevoegen van waarde eenvoudiger.

 

Vergeet overigens ook niet zodra jij een woning/appartement koopt en vermeubelt en direct weer op de markt zet dat de belastingdienst je ook weet te vinden.

 

Zelf ben ik van mening dat het een strategie is die je zelf uitstippelt. Wil je snel een paar centen verdienen of ga je voor de lange termijn. Op korte termijn valt zeker veel te verdienen maar het risico is ook beduidend hoger. Wat als je de financiering niet rond krijgt of het verbouwen valt tegen of zoals nu de markt valt tegen. Op de lange termijn zullen mensen die iets kopen en doorverhuren hier minder last van ondervinden. Sterker nog tijden als deze is men geacht juist te kopen al moet ik zeggen dat de leuke gebieden de woningprijzen nog steeds even star zijn.

[Marco van den Maagdenberg]

Ik wil graag vanuit mijn expertise/ervaring, adviesgeven voor het financieren van zaken die te maken hebben met ondernemen en ondernemers die ( willen) ondernemen.

Maar met een topic als deze kan ik niets, omdat ik zie dat zich hier al een poos een topic ontwikkelt vanuit een beleggingswens van een medelid van HL.

 

en beleggen is iets anders dan ondernemen. !

 

Voor beleggingsvragen zijn andere fora waarnaar ik belangstellenden graag wil verwijzen.

 

Daarom zet ik zodadelijk dit topic op slot.