Winkel verhuizen naar betere locatie (en heel veel hogere huur)?

[zoep]

Hallo! Ik sta op het punt een grote sprong te wagen voor verdere groei van mijn bedrijf maar vind het enorm lastig te bepalen hoe groot die sprong moet zijn (en ben ook wat schijterig :-/ ) Heeft iemand ervaring met het verhuizen van een winkelpand naar een betere locatie en tips voor mij wat je kan verwachten qua omzet groei?

 

Ik heb nu 4 jaar een kledingwinkel in een dode winkelstraat ver buiten het centrum van Amsterdam. Er is absoluut geen loop. Er zijn winkels die bijna nooit open zijn (het is algemeen bekend dat er illegale activiteiten plaatsvinden o.a. witwassen en airbnb), een belwinkel en enkele speciaalzaken uit de oude tijd waarvan de eigenaren wachten op hun pensioen. Mijn winkel is modern en heeft een onderscheidend aanbod. De buurt is flink veranderd de afgelopen 10 jaar, er wonen expats en gezinnen met veelal 2-verdieners.

 

Dit was 1 van de redenen voor mij om hier te vestigen. Daarnaast is het een prachtig pand waar ik in zit en had ik de naïeve hoop dat er meer moderne winkels als de mijne zich in de straat gingen vestigen. Maar het oude rot blijkt lastig te verwijderen.

 

Ik wil verhuizen naar een betere locatie. Met meer loop. Maar de huren zijn gelijk 4x zo hoog (populaire winkelstraten vragen €5000 p/mnd in Amsterdam, toplocaties €6000- €8000, dan heb ik niet over de kalverstraat waar je 10k neertelt). Daar schrik ik erg van.

 

Ik heb wel het vertrouwen dat mijn producten het goed zullen doen (ik draai al 4 jaar op een slechte locatie en jaarlijks stijgt de omzet. echter de groei is veel te langzaam en ik moet heel veel investeren in marketing en events om mensen te blijven trekken naar mijn winkel). Maar hoe bepaal je of je winkel succes heeft op een betere locatie? Is er een vuistregel voor x voorbijgangers per uur = x converterende klanten of iets dergelijks?

 

Ik probeer in te schatten hoeveel omzet je redelijkerwijs kan verwachten op een locatie met huur xyz. Zodat ik kan bepalen wat het risico is dat ik kan nemen. Dit is onafhankelijk van de initiële investering (verhuizing, verbouwing en opstarten van de winkel om bekend te raken, ik schat 3 maanden aan reserves). Echter, hoe ga ik te werk? Ik heb heel veel gegevens van verkopen van 4 jaar (gemiddelde verkoopprijzen, aantal verkopen, aantal klanten nieuw vs vast etc).

 

Of denk ik helemaal verkeerd?

 

Ervaringen, adviezen en tips zijn super welkom! Alvast bedankt voor het meedenken!

 

[Highio]

Zelf geen ervaring mee, maar waar komen jouw huidige klanten vandaan?

 

In een ander draadje lees ik iets over een webshop terug. Wordt die vanuit de winkel geëxploiteerd en onderhouden?

 

Groet,

 

Highio

 

[Cosara]

Ik heb nu 4 jaar een kledingwinkel in een dode winkelstraat ver buiten het centrum van Amsterdam. Er is absoluut geen loop ... De buurt is flink veranderd de afgelopen 10 jaar, er wonen expats en gezinnen met veelal 2-verdieners. Dit was 1 van de redenen voor mij om hier te vestigen.

Wat zegt de plaatselijke winkeliersvereniging en de Gemeente hiervan, of beter gezegd, wat ondernemen zij?

 

Maar hoe bepaal je of je winkel succes heeft op een betere locatie? Is er een vuistregel voor x voorbijgangers per uur = x converterende klanten of iets dergelijks?

Misschien is dit iets voor u, of dit.

 

Een standaard formule - one size fits all - is niet te geven. Zie ook: Winkelgebied van de toekomst - IVBN 2014

 

Met de vriendelijke groeten van Nedzhibe

 

[zoep]

Hi Highio

 

Zelf geen ervaring mee, maar waar komen jouw huidige klanten vandaan?

- voornamelijk uit de buurt

 

In een ander draadje lees ik iets over een webshop terug. Wordt die vanuit de winkel geëxploiteerd en onderhouden?

- yes, maar de webshop is verwaarloosbaar qua verkoopkanaal. Het is wel een noodzaak omdat mensen vaak online oriënteren voordat ze naar de winkel komen

 

 

 

 

---

quote en antwoorden gescheiden

 

[zoep]

Wat zegt de plaatselijke winkeliersvereniging en de Gemeente hiervan, of beter gezegd, wat ondernemen zij?

 

Er is geen vereniging voor dit stuk van de straat. De gemeente is niet blij met de situatie en er lopen ook al rechtszaken tegen enkele huurders. Dit loopt al zo lang, dat ik er niet meer op wil wachten. Overigens, er waren panden vrij gekomen in het verleden maar wederom trok het weer partijen aan die niet van plan zijn een echte winkel te runnen

 

Misschien is dit iets voor u, of dit.

 

Een standaard formule - one size fits all - is niet te geven. Zie ook: Winkelgebied van de toekomst - IVBN 2014

 

dankjewel voor de links, ik ga me hierin verdiepen!

[Rik ·]

Even helemaal afgezien van de vraag over locatie... ik neem aan dat je je huidige huurcontract op kan zeggen?

 

Omdat je het hebt over "al 4 jaar", bij een winkelpand heb je vaak een huurcontract van 5+5 jaar met een opzegtermijn van één (1) jaar. Als dat zo is zou je al te laat kunnen zijn met opzeggen en zit je er voor een volgende 5 jaar aan vast (of je moet in overleg met de verhuurder treden).

 

[zoep]

Even helemaal afgezien van de vraag over locatie... ik neem aan dat je je huidige huurcontract op kan zeggen?

 

Omdat je het hebt over "al 4 jaar", bij een winkelpand heb je vaak een huurcontract van 5+5 jaar met een opzegtermijn van één (1) jaar. Als dat zo is zou je al te laat kunnen zijn met opzeggen en zit je er voor een volgende 5 jaar aan vast (of je moet in overleg met de verhuurder treden).

 

 

Hi, ja, ik ben in onderhandeling met de verhuurder. Ze zijn zeer redelijk en lijken me tegemoet te willen komen met eerdere opzegging dan 1 jaar.

[Highio]

Beste Zoep,

 

volgens jouw openingsbericht en reacties versta je onder een betere locatie een winkel in een betere buurt en zonder de huidige negatieve omgevingsfactoren.

 

Of een verplaatsing van een winkel betere resultaten of groeikansen biedt, is inderdaad een vraagteken. Je zou het tij ook kunnen zien te keren met (het aantrekken of exploiteren van) een schoenen-, tassen- of kinderkledingwinkel in jouw deel van de winkelstraat.

 

Wat kenmerkt jouw huidige klanten (hoe zou je deze willen behouden?) en waar denk je vergelijkbare of nog betere klandizie te vinden? Op HL komen doorgaans niet zoveel mode-ondernemers of adviseurs voorbij. Ik heb zo snel even geen idee waar je die wel zou kunnen vinden. FashionUnited wordt hier wel eens genoemd bij inkoopvragen.

 

Waarom zoek je het binnen Amsterdam? Tenminste, dat is mijn indruk. Wat is er in de nabije omgeving te huur? En waarom zou(den) een webshop of social media-kanalen niet meer aan de omzet bij kunnen dragen met tijdsbesteding en niet direct hogere kosten? Stuur me in alle vertrouwelijkheid eens een linkje! ;+)

 

Groet,

 

Highio

 

[zoep]

Hi Highio,

 

Dank voor het meedenken. Ik had niet door dat er weinig mode-ondernemers op HL zitten, maar misschien wel andere winkeliers?

 

Ik heb heel veel dingen ondernomen om op de huidige locatie te kunnen blijven. Social media, events en workshops, webshop tot zelfs een compleet nieuwe productlijn opgezet en die elders verkopen tbv schaalvergroting. Na al die jaren moet ik concluderen dat de moeite die ik moet stoppen in deze locatie, de verdiensten niet loont.

 

Het aantrekken van andere goede winkeliers is een gevecht met de huurbaas die het weinig lijkt te schelen wie huurt als ze maar de huur betalen. Ik heb hier geen puf en geduld meer voor. Ik heb de hele zomer hiervoor gevochten (dit is een ander verhaal), en nu is het klaar. Ik wil mijn energie steken in echt ondernemen!

 

Ik heb de afgelopen periode diep in mijn ziel gekeken waarom ik voor deze locatie heb gekozen en als ik eerlijk ben was ik gewoon te schijterig om op een A-locatie te zitten omdat ik bang was dat ik de huur niet kan betalen. Ik was onzeker over mijn producten. Maar nu heb ik zoveel bewijs dat ik goede spullen verkoop en kan steunen op een grote trouwe klantenkring, dat ik de sprong wil wagen. Sterker nog, ik heb besloten dat ik MOET. Lang genoeg in een vissenkom rondjes gezwommen, tijd voor de grote zee ;D Maar hoe groot moet de sprong zijn..dat is ook afhankelijk van hoeveel investeringsgeld ik bij elkaar kan krijgen (verbouwing, verhuizing, misschien extra voorraad als het een veel grotere pand wordt).

 

Zo hardop denkend, denk ik dat ik een exploitatiebegroting moet opzetten. Ik heb enkele buurten in A'dam waar ik graag wil zitten (A'dam omdat ik dan fietsend naar mijn werk kan ;) ). Thanks!

[Joost Rietveld]

Beste Zoep

 

Een exploitatiebegroting lijkt mij het minste. Zorg ook voor een investeringsbegroting (nieuw pand inrichten en aankleden, hoe te financieren, hoe de rente en aflossing betalen), maar vergeet vooral niet dat een A-locatie ook betekent dat je naast een hogere huur ook meer concurrentie in de directe omgeving zult treffen.

 

Jouw aanbod moet dus ook onderscheidend zijn. Hoe leuk en 'betaalbaar' een pand elders ook mag lijken, kijk vooral goed om je heen! Wat zit er al? Wat doe jij anders? Hoe zorg je dat passanten juist bij jou kopen en niet 500 meter doorlopen?

 

En daarin kan social media weer een enorme kracht zijn. Als je online opvalt, trek je niet alleen passanten maar ook doelbewuste kopers die speciaal voor jou naar jouw winkel komen.

 

Nu ben ik geen marketingexpert, maar als je de berichten over winkelverkoop moet geloven (de wehkamp, bol en coolblue krijgen het nog zwaar met de komst van bijvoorbeeld amazon en alibaba naar de EU) zul je je als kleine zelfstandige goed moeten weten te onderscheiden, niet alleen online via een fan-base maar ook door je aanbod in de winkel.

 

Succes

Joost

[zoep]

Hoi Joost, zeker! Ben er helemaal mee eens! En dank voor de tip van investeringsbegroting, ga er aan zitten.

 

Hier een super interessant onderzoek waarom je als winkelier juist bij je concurrenten moet zitten https://www.planetizen.com/node/65765

[svenh]

Misschien is het voor je doelgroep niet passend maar toch even roepen:

 

Kan je niet beginnen met een popup store om een proef te draaien op een betere locatie?

[Maarten Visser]

Beste Zoep

vol;gens mij doen de kamer v Koophandel en gemeente veel onderzoek naar het functioneren van winkelstraten. aantal bezoekers per dag, omzet per m2 enz. Je kunt veel informatie gratis ophalen. De huren op Nieuwendijk enz zijn inderdaag enorm hoog, maar blijkbaar is het toch rendabel om daar te zitten voor die retailers. Voor veel modezaken is denk ik locatie het belangrijkste marketinginstrument. Als je meer gespecialiseerd bent ( retro, baroque, cyberpunk, weet ik veel) dan wordt locatie minder belangrijk.

groeten, Maarten

[Bazzio]

jemig Zoep, lastige keuze!

 

Ik zit in andere branche maar heb wel ervaring met opschalen en verhuizen, helaas heeft het voor mij niet opgeleverd wat ik ervan had verwacht.

 

Als je naar een straat meer dan 100 meter verderop verhuist moet je er eigenlijk op rekenen dat je opnieuw begint! klanten vragen mij ook nog wel eens of we nieuw zijn, nu 4 jaar op deze locatie, winkel is er al 17 jaar....

[zoep]

Misschien is het voor je doelgroep niet passend maar toch even roepen:

 

Kan je niet beginnen met een popup store om een proef te draaien op een betere locatie?

Hi, hier heb ik inderdaad ook aan gedacht. Heb diverse pop-ups gedaan in het verleden. Tis zaak om een locatie te vinden waarvan de eigenaar dat goed vindt. Zeker een optie, dankje!

[zoep]

Beste Zoep

vol;gens mij doen de kamer v Koophandel en gemeente veel onderzoek naar het functioneren van winkelstraten. aantal bezoekers per dag, omzet per m2 enz. Je kunt veel informatie gratis ophalen. De huren op Nieuwendijk enz zijn inderdaag enorm hoog, maar blijkbaar is het toch rendabel om daar te zitten voor die retailers. Voor veel modezaken is denk ik locatie het belangrijkste marketinginstrument. Als je meer gespecialiseerd bent ( retro, baroque, cyberpunk, weet ik veel) dan wordt locatie minder belangrijk.

groeten, Maarten

Hi Maarten, heb via Cosara een link gekregen naar zo'n onderzoek. Ik kende het helemaal niet, top tip! Ik volg je denkwijze en ben er helemaal mee eens, bedankt!

[zoep]

jemig Zoep, lastige keuze!

 

Ik zit in andere branche maar heb wel ervaring met opschalen en verhuizen, helaas heeft het voor mij niet opgeleverd wat ik ervan had verwacht.

 

Als je naar een straat meer dan 100 meter verderop verhuist moet je er eigenlijk op rekenen dat je opnieuw begint! klanten vragen mij ook nog wel eens of we nieuw zijn, nu 4 jaar op deze locatie, winkel is er al 17 jaar....

Hoi Bazzio, wat goed om te weten! Dat had ik niet verwacht. Dank, echt iets om rekening mee te houden dus.

[Roel J]

Wat je ook zou kunnen doen is aan je huidige klanten vragen waar zij nog meer (graag) shoppen in de buurt.

 

Wat Bazzio zegt zat ik namelijk ook aan te denken, vaak als je verhuisd verlies je veel klanten, de binding met de klant moet wel heel sterk zijn wil de klant je volgen naar de nieuwe locatie en enige andere reden waarom klanten willen meeverhuizen is als het naar een locatie is waar ze toch ook al komen.

 

En als verhuizen vaak toch sterk lijkt op opnieuw beginnen is het dan een mogelijkheid om een tweede filiaal te openen ipv te verhuizen. Al is het maar een tijdelijke overlap van 1 of 2 jaar. Redelijk goed lopende zaak zonder groei perspectief geeft dan wel wat ruimte aan de nieuwe locatie om te groeien en zijn markt te vinden.

[Highio]

Vraag in het verlengde: wat doe je aan klantenbinding of loyalty marketing? Is er een digitale nieuwsbrief, ouderwets klantenbestand met postcode-/adresgegevens, FaceBook/Instagram-account met Amsterdamse of Hollandse volgers?

 

Groet,

 

Highio

 

[Ritzema]

Wel eens van opportuniteit gehoord? Het is een theorie vanuit de bedrijfskunde (macro- economie). Vanuit de opportuniteit kun je precies berekenen wat voor jou de beste keuze is.

 

(Een bakker die meer koekjes bakt is niet per definitie winstgevender)

[zoep]

Wel eens van opportuniteit gehoord? Het is een theorie vanuit de bedrijfskunde (macro- economie). Vanuit de opportuniteit kun je precies berekenen wat voor jou de beste keuze is.

 

(Een bakker die meer koekjes bakt is niet per definitie winstgevender)

 

dit klinkt interessant! heb gegoogled op opportuniteit, maar kwam niet veel verder dan dat het synoniem is voor alternatief (opportuniteitskosten = kosten van een (gemiste) alternatief). kun je iets meer vertellen over deze theorie?

[zoep]

En als verhuizen vaak toch sterk lijkt op opnieuw beginnen is het dan een mogelijkheid om een tweede filiaal te openen ipv te verhuizen. Al is het maar een tijdelijke overlap van 1 of 2 jaar. Redelijk goed lopende zaak zonder groei perspectief geeft dan wel wat ruimte aan de nieuwe locatie om te groeien en zijn markt te vinden.

 

dit lijkt nu de meest interessante keuze! door omstandigheden heb ik de mogelijkheid om de bestaande winkel te behouden (met behoud van mijn vaste klanten, en als het meezit kan ik nog steeds quitte draaien) en ben nu aan het kijken naar een 2e locatie die wel winstgevend kan worden.

 

[Bazzio]

ben jij inmiddels al verder gekomen?

ik heb inmiddels een expert ingeschakeld voor een huurscan, probeer hiermee een lagere huur af te dwingen zodat ik niet hoef te reloceren.