Vereniging van eigenaren (vve) aanspreken - bedrijfspand

[zzp]

Sinds juli ben ik eigenaar van een garagebox waar mijn werkplaats in is gevestigd. Deze box maakt onderdeel uit van een groter geheel aan garageboxen. Hier zit een VVE op en het beheer is uitbesteed aan een beheerder. Nu heb ik de beheerder een aantal vragen gesteld omdat ik in het portaal veel gegevens w.o. contracten, niet kon vinden. Ik heb o.a. gevraagd om:

- contract met de eigenaren

- takenlijst beheerder

- wanneer is de alv

- hoe periodiek is de alv

- is het complex verzekerd

- waar is een kopie van de polis

- beheerkosten bijna 45% van de exploitatierekening. Hoe zit dat

- verwezen naar zijn informatieplicht. Maakt geen indruk

 

Ik krijg nauwelijks antwoord en als ik al antwoord krijg, dan is het dat deze vve een hoofdpijndossier is en achteraan ligt. Ik ben er ondertussen ook achter dat er geen brand- en opstalverzekering is. De splitsingsakte is gebaseerd op het splitsingsreglement uit 1992.

 

Ik ben een langzamerhand ten einde raad en maak mij zorgen over de consquenties als er met de opstal iets gebeurt. 

 

Welke stappen kan ik nog nemen om dit vlot te trekken? Ben bezig e-adressen van de overige eigenaren te krijgen, maar dat is lastig.

20 december 2022 aangepast door Mikky Vrolijk
Titel aangepast

[Hans van den Bergh]

Een VVE dient ingeschreven te staan in het handelsregister, is er bij KvK wellicht iets gedeponeerd waar je wat aan hebt, dan wel dat KvK nog suggesties voor je heeft?

[shoptillyoudrop]

Een VvE heeft een bestuur. Die zijn ingeschreven bij de KvK.

 

Het bestuur is verplicht om een verzekering te regelen, dus zij zijn "in overtreding" hier. Dat kan hele vervelende gevolgen hebben (persoonlijke aansprakelijkheid, wanbestuur etc.).

 

Heb je geen rechtsbijstandsverzekering?

 

 

[shoptillyoudrop]

Misschien kan je aankloppen bij Vereniging Eigen Huis trouwens.

Zij bieden (gratis) telefonisch juridisch advies. Moet je misschien wel eerst lid worden (kleine moeite lijkt mij).

Kan je misschien het beste vermijden om meteen te melden dat het een garage is (voor je onderneming), maar gewoon polsen hoe je het bestuur moet 'aanpakken' omdat de beheerder niet meewerkt. 

20 december 2022 aangepast door shoptillyoudrop

[Norbert Bakker]

29 minuten geleden, zzp zei:

Sinds juli ben ik eigenaar van een garagebox waar mijn werkplaats in is gevestigd

 

Hoe ben je eigenaar geworden? Door koop? Zo ja, met wie heb je de koopovereenkomst gesloten?

[Cosara]

38 minuten geleden, shoptillyoudrop zei:

gewoon polsen hoe je het bestuur moet 'aanpakken' omdat de beheerder niet meewerkt. 

Uitbesteedt of niet ... Het bestuur van de VvE is en blijft aansprakelijk voor het reilen en zeilen van de VvE.

Als de beheerder zijn werk niet goed kan doen, dan moet het bestuur van de VvE actie ondernemen om te zorgen dat de beheerder zijn werk wel goed doet.

Een beheerder heeft geen eigen statutaire bevoegdheden. De VvE bepaalt welke taken de beheerder moet uitvoeren. Vaak is dat het bijhouden van de administratie; de incasso van de servicekosten; het regelen van het onderhoud; het bijhouden van de verzekeringen van de VvE.

 

 

[Mikky Vrolijk]

2 uur geleden, zzp zei:

Ik ben er ondertussen ook achter dat er geen brand- en opstalverzekering is. De splitsingsakte is gebaseerd op het splitsingsreglement uit 1992.

 

Ik ben een langzamerhand ten einde raad en maak mij zorgen over de consquenties als er met de opstal iets gebeurt. 

Lijkt mij verstandig dat je snel zelf een brand- en opstalverzekering afsluit op jouw garagebox.

 

Althans, vraag aan de experts in dit topic: dit moet/kan toch onafhankelijk van de VVE - een eigen (aanvullende) verzekering afsluiten?

[Cosara]

7 minuten geleden, Mikky Vrolijk zei:

Lijkt mij verstandig dat je snel zelf een brand- en opstalverzekering afsluit op jouw garagebox.

Voor de inhoud van de garagebox wel ... daar gaat de VvE niet over.

Maar een brand- en opstalverzekering voor het pand zelf, daar gaat de VvE verantwoordelijk over.

[TwaBla]

2 uur geleden, zzp zei:

als ik al antwoord krijg, dan is het dat deze vve een hoofdpijndossier

 

Bij de koop van jouw box moet info verstrekt zijn over de VVE, zodat je bij het Handelsregister kan nagaan wie er in het bestuur zit.

Leden van de VVE betalen voor beheersdiensten, dus ook via de betaalrekening is wellicht na te gaan wie de penningen int. Tenzij dat de beheerder is.

[UwJurist]

De VvE staat inderdaad ingeschreven bij de KvK en daar staan de bestuursleden vermeld. Benader hen.

En loop bij die beheerder binnen als reactie uitblijft en laat je niet wegsturen tot je alle gegevens hebt. 

Vraag naar alle verzekeringen, ook inzake bestuurdersaansprakelijkheid en inzake wettelijke aansprakelijkheid.

Bij de koop moet je ook al notulen en jaarrekeningen hebben gekregen. In de notulen staan ook de bestuursleden vermeld.

 

[shoptillyoudrop]

2 uur geleden, zzp zei:

- hoe periodiek is de alv

(...)

- verwezen naar zijn informatieplicht.

 

De ALV is jaarlijks.

 

En de beheerder heeft geen informatieplicht, het bestuur wel.

 

Dus ik zou toch zeggen:

Vraag een KvK uittreksel aan en kijk wie in het bestuur zit en benader die mensen.

Dan kan je ook gelijk klagen over de beheerder.

 

Misschien hebben zij niet eens doorgekregen dat jij eigenaar bent.  Dat gaat niet vanzelf, behalve wanneer zij dit van de notaris (of de vorige eigenaar) te horen krijgen. En elke notaris doet dit weer anders (dat weet ik omdat ik zelf toevallig in een VvE bestuur zit als contactpersoon bij verkoop/overdracht van de appartementen).

 

 

[UwJurist]

1 minuut geleden, shoptillyoudrop zei:

De ALV is jaarlijks.

De ALV is minimaal jaarlijks, bij sommige verenigingen twee maal per jaar.

[shoptillyoudrop]

12 minuten geleden, UwJurist zei:

Bij de koop moet je ook al notulen en jaarrekeningen hebben gekregen.

 

Zo werkt het toch niet altijd. Notulen worden nooit gevraagd door de notaris (mijn ervaring) en de jaarrekening in een enkel geval. 

Wel worden andere gegevens gevraagd (schulden/verplichtingen en reservefonds, eventuele betalingsachterstanden van de eigenaar etc.).

 

Wij (VvE bestuur) sturen overigens natuurlijk dit wel allemaal (en veel meer ook) naar nieuwe eigenaren.

 

[Norbert Bakker]

52 minuten geleden, Mikky Vrolijk zei:

Althans, vraag aan de experts in dit topic: dit moet/kan toch onafhankelijk van de VVE - een eigen (aanvullende) verzekering afsluiten?

 

Ik vrees van niet. Een aanvullende verzekering is alleen bedoeld voor voor eigen rekening aangebrachte verbouwingsverbeteringen aan een opstal. 

[UwJurist]

3 uur geleden, shoptillyoudrop zei:

Notulen worden nooit gevraagd door de notaris (mijn ervaring) en de jaarrekening in een enkel geval.

 

Niet mijn ervaring in 25 jaar voorzitten van VvE's. En makelaars horen dit ook te verschaffen/op te vragen.

 

[wimj]

En als koper zou ik ook kijken naar de status van de VVE. 

[shoptillyoudrop]

17 minuten geleden, UwJurist zei:

Niet mijn ervaring in 25 jaar voorzitten van VvE's.

 

Apart dan, hé.

Verschillende interpretaties (door notarissen) kennelijk. En wij (VvE) hebben met een heleboel verschillende notarissen door de jaren heen gecommuniceerd over verkopen/overdrachten.

 

Ben benieuwd hoe het in het geval van "zzp" is gegaan, want daar zal mogelijk een 'ingenieuze constructie' achter kunnen zitten (zoals: "beheerder" is "bestuurder" en ook "verkoper" en wat nog meer...?).

 

Dus, hoe is het precies gegaan "zzp" en wat weet je/heb je gekregen qua info bij de koop?

 

 

[shoptillyoudrop]

Had overigens ook laatst een makelaar die "van alles" wilde weten over de verzekeringen van de VvE...

 

Ook nooit eerder meegemaakt - dus verschillende interpretaties van zowel notarissen als makelaars.

20 december 2022 aangepast door shoptillyoudrop

[shoptillyoudrop]

55 minuten geleden, UwJurist zei:

En makelaars horen dit ook te verschaffen/op te vragen.

 

Misschien komt het door regionale verschillen in interpretatie?

 

Jij in regio Den Bosch (volgens je profiel) en ik in regio Lutjebroek (volgens mijn profiel - dat klopt natuurlijk niet zoals iedereen hopelijk mag begrijpen, maar in dit "VvE" verhaal scheelt het niet veel eigenlijk).

 

Want echt werkelijk waar: zo werkt het in de praktijk dus écht niet bij ons.

 

En da vraag blijft: Hoe werkte het nou bij "zzp"...?

[UwJurist]

39 minuten geleden, shoptillyoudrop zei:

Jij in regio Den Bosch (volgens je profiel)

Ik heb het over VvE's in Brabant, Gelderland en Utrecht.

[zzp]

8 uur geleden, Hans van den Bergh zei:

Een VVE dient ingeschreven te staan in het handelsregister, is er bij KvK wellicht iets gedeponeerd waar je wat aan hebt, dan wel dat KvK nog suggesties voor je heeft?

Dit ga ik nazoeken. Een eerste zoekopdracht in de kvk-app levert niets op.

Dank je.

[zzp]

7 uur geleden, shoptillyoudrop zei:

Een VvE heeft een bestuur. Die zijn ingeschreven bij de KvK.

 

Het bestuur is verplicht om een verzekering te regelen, dus zij zijn "in overtreding" hier. Dat kan hele vervelende gevolgen hebben (persoonlijke aansprakelijkheid, wanbestuur etc.).

 

Heb je geen rechtsbijstandsverzekering?

 

 

Zakelijke aankoop en heb geen RBVerz. 

Wie het Bestuur is moet ik gaan uitzoeken. Kan het zijn dat de leden dit gemandateerd hebben aan de VVE-beheerder? 

Als zij in overtreding zijn, waar maak ik daar dan melding van zodanig dat er ook iets mee gebeurt?

[zzp]

7 uur geleden, shoptillyoudrop zei:

Misschien kan je aankloppen bij Vereniging Eigen Huis trouwens.

Zij bieden (gratis) telefonisch juridisch advies. Moet je misschien wel eerst lid worden (kleine moeite lijkt mij).

Kan je misschien het beste vermijden om meteen te melden dat het een garage is (voor je onderneming), maar gewoon polsen hoe je het bestuur moet 'aanpakken' omdat de beheerder niet meewerkt. 

Die heb ik ondertussen gebeld en daaruit geleerd dat ik helder moet krijgen welke versie van het splitsingsreglement van toepassing is. Dat blijkt de versie uit 1994 te zijn. Hiermee moet ik opnieuw VEH bellen en kijken wat zij hierop zeggen. Mijn eerste vraag aan VEH was of een vve-beheerder al dan niet verplicht is informatie te verstrekken aan de leden als zij daar om vragen. Hierbij werd verwezen naar het splitsingsreglement. De versie was alleen op dat moment niet bekend, echter in de recente versie wordt in een van de artikelen expliciet de informatieplicht aan de orde gesteld.

[zzp]

7 uur geleden, Norbert Bakker zei:

 

Hoe ben je eigenaar geworden? Door koop? Zo ja, met wie heb je de koopovereenkomst gesloten?

Aankoop via een verkoopmakelaar van de vorige eigenaar. Kreeg een melding van funda dat er een box te koop stond. Ik heb de makelaar en de verkoper gevraagd of er nog konijnen in hoge hoeden zaten waar ik van moest weten, en die waren er niet. Dus wel! Hier moet ik ook nog induiken.

[zzp]

6 uur geleden, Mikky Vrolijk zei:

Lijkt mij verstandig dat je snel zelf een brand- en opstalverzekering afsluit op jouw garagebox.

 

Althans, vraag aan de experts in dit topic: dit moet/kan toch onafhankelijk van de VVE - een eigen (aanvullende) verzekering afsluiten?

Ik kan alleen de inboedel verzekeren; de opstal ligt bij de VVE en er is geen verzekering die mij een opstalverzekering voor de box geeft. Als zij dat al doen, dan ben ik bij controle na schademelding, onderverzekerd. En dan is het helaas pindakaas.

[zzp]

6 uur geleden, UwJurist zei:

De VvE staat inderdaad ingeschreven bij de KvK en daar staan de bestuursleden vermeld. Benader hen.

En loop bij die beheerder binnen als reactie uitblijft en laat je niet wegsturen tot je alle gegevens hebt. 

Vraag naar alle verzekeringen, ook inzake bestuurdersaansprakelijkheid en inzake wettelijke aansprakelijkheid.

Bij de koop moet je ook al notulen en jaarrekeningen hebben gekregen. In de notulen staan ook de bestuursleden vermeld.

 

Dank je.

Ik heb wel geteld 1 set notulen gezien, maar van de overige alv's niks gevonden. 

Bestuurdersaansprakelijkheid, die stukken moeten ook bij de beheerder in het bezit zijn?

Ik heb 1 jaarrekening en 1 exploitatierekening. Van deze laatste ben ik nogal geschrokken gezien de verhouding beheerkosten vs. exploitatiesaldo.

Binnenlopen, die wordt wel spannend ;)