toch NIET!: niet-zelfstandige werkruimte huurwoning op te voeren als kosten

[GastonS]

De rechtbank Arnhem heeft recent een zeer interessante uitspraak gedaan:

"Ondernemers die een gedeelte van hun huurwoning voor de onderneming gebruiken, kunnen het huurrecht van die woning tot het ondernemingsvermogen rekenen. Het zorgt voor een forse aftrekpost."

 

"De inspecteur had terecht gesteld dat de werkruimte in de huurwoning niet als een zelfstandige werkruimte kon worden aangemerkt: de werkruimte was niet zelfstandig verhuurbaar, de werkruimte had geen eigen ingang, geen eigen sanitaire voorzieningen, enz. De inspecteur had de kostenaftrek terecht geweigerd. Maar toch pakte de procedure goed uit voor de ZZP’er. De rechtbank was het met belanghebbende eens dat zij het huurrecht van haar woning per 1 januari 2005 tot haar ondernemingsvermogen kon rekenen. Zij gebruikte 25% van de ruimte in haar woning voor zakelijke doeleinden, en dat rechtvaardigde de kwalificatie als ondernemingsvermogen. Daardoor kon zij alle kosten van de huurwoning (de huur plus alle andere kosten, in totaal 9.251 euro) in aftrek brengen op de winst"

 

http://www.sprout.nl/68/8499/how-to/forse-aftrekpost-voor-zzp-ers-met-huurwoning.html

 

Goed nieuws!

De vraag rijst nu: Is dit ook van toepassing op werkruimte in de eigen woning?

 

 

^{mod edit: titel aangepast, laten we geen woningbezitters gek maken met de titel zonder het woord huur erin ;)}

 

 

[Mod edit: titel verandert op basis van aanscherping wetgeving ]

 

[Piet Rol]

Ik heb met veel interesse dit topic gevolgd. Inmiddels de tijd gevonden om één en ander uit te zoeken, maar ik zit met wat vragen. Wie weet raad?

 

De situatie

 

Op 01-01-2008 ben ik gestart met mijn onderneming in mijn vorige huurwoning.

 

Voor 01-01-2008 was het zakelijk gebruik van mijn werkkamer minder dan 10%, waardoor het verplicht privévermogen is. Tijdens de start op 01-01-2008 werd het gebruik meer dan 10% zakelijk én was de oppervlakte ook meer dan 10% van de woning. Daarom wil het ondeelbare huurrecht per 01-01-2008 'switchen' naar mijn ondernemersvermogen (JanTax, antwoord #45). Hoewel de aangifte over 2008 al definitief is, zal ik verzoeken om een ambsthalve vermindering.

 

Halverwege 2009 ben ik verhuisd naar mijn huidige huurwoning. Hier voldoe ik wederom aan alle eisen. Het wijzigen van mijn aangifte over 2009 / 2010 is wat eenvoudiger, omdat deze nog niet definitief zijn.

 

Kosten en correcties

 

Ik wil de volgende punten opvoeren als bedrijfskosten:

 

[*]Huurkosten

[*]Gemeentelijke heffingen (afvalstoffenheffing, rioolheffing)

[*]Waterschapsbelasting

[*]Inboedelverzekering

[*]Kosten gas, licht en water

[*]Inrichtingskosten

 

Dit wil ik corrigeren met:

 

[*] Huursubsidie

[*]1,3% WOZ waarde (percentage 2010)

 

Mijn vragen

 

[*] Kan een huurrecht in waarde stijgen?

[*] Dien ik mijn kosten te corrigeren met ontvangen huursubsidie?

[*] Kan ik de kosten inclusief BTW opvoeren?

 

Handige links

 

[*]Bijtelling privé-gebruik woning 2011

[*]Bijtelling privé-gebruik woning 2010

 

[Piet Rol]

*bump*

Heeft iemand een idee of inzicht?

[Josef K]

Volgens mij is de topic helder, behalve dan de BTW.

 

Stel het huurrecht wordt als ondernemingsvermogen geëtiketteerd. Uiteraard alleen wanneer dit is toegestaan en het huurrecht keuzevermogen is (meer dan 10% wordt gebruikt voor de onderneming, hoe dit te berekenen is nog niet uitgekristalliseerd).

 

Alle kosten samenhangend met het huurrecht, dus huur, gas, water, licht, gemeente belastingen, verzekeringen, kunnen dan in aftrek worden genomen van de zakelijke omzet. Wel geldt er een bijtelling bij het IB inkomen van het huurwaarde forfait.

 

Nu is het volgens mij zo dat je mag kiezen ofwel de gehele kosten (incl. btw) in aftrek te brengen op de zakelijke omzet. Ofwel de kosten af te trekken en de btw te verrekenen met btw die je zelf moeten betalen. Maar over het laatste ben ik niet zeker.

 

Ik hoop dat iemand helpt, want dan is dit topic compleet, en ben ik zelf ook geholpen!

 

Gr,

Josef

[Josef K]

Dan nog een vraag. In dit topic wordt steeds uitgegaan van een huurwaarde forfait van 1.3%. Echter, in deze tabel http://www.eigenhuis.nl/content/1758/hypotheken-financien/belastingen/2100/tabeleigenwoningforfait.pdf dat het voor de meeste huizen om een bedrag van 0,6 % van de WOZ waarde gaat. Of mis ik hier iets?

 

Gr,

 

Josef

[lvl]

Dan nog een vraag. In dit topic wordt steeds uitgegaan van een huurwaarde forfait van 1.3%. Echter, in deze tabel http://www.eigenhuis.nl/content/1758/hypotheken-financien/belastingen/2100/tabeleigenwoningforfait.pdf dat het voor de meeste huizen om een bedrag van 0,6 % van de WOZ waarde gaat. Of mis ik hier iets?

 

Gr,

 

Josef

Er zijn twee tabellen voor het eigenwoningforfait: een voor 'normale woningen' en een voor woningen die tot het ondernemingsvermogen behoren.

[Josef K]

IvI,

 

Bedankt!

 

 

[Josef K]

Jongens en meisjes,

 

Laatste vraag. Iemand ervaring met de belastingdienst en deze aftrekpost?

 

Laten we eerlijk zijn, dit is toch de ultieme ZZP aftrekpost. De meesten van ons zullen nog niet zo rijk zijn voor een koophuis en werken deels vanuit huis!

 

In mijn geval levert het een belastingbesparing van zo'n 6K op!!

 

De belastingdienst zal toch gewoon de wet moeten toepassen? Waar ik bang voor ben is dat ze je toch gaan tegenwerken oid? Of denk ik te negatief over de fiscus (overigens nog nooit problemen met de fiscus gehad, dus spreek niet uit ervaring).

 

Gr,

 

Josef K

[Dennis_van_Dijk]

De belastingdienst zal toch gewoon de wet moeten toepassen? Waar ik bang voor ben is dat ze je toch gaan tegenwerken oid? Of denk ik te negatief over de fiscus?

 

 

Yup, je denkt te negatief over de fiscus. De fiscus is een uitvoeringsinstelling, zij voert het beleid m.b.t. belastingen binnen de kaders van de geldende wet- en regelgeving uit. De opdracht is niet om zoveel geld als mogelijk binnen te harken, de opdracht is om het geld binnen te halen waar zij recht op heeft, en geen stuiver meer.

De geldende jurisprudentie is dat het toegestaan is om gebruik te maken van deze regeling. De uitspraak is geldend recht geworden en daar kun je dus mee werken, binnen de richtlijnen die er voor staan. Als je je daar aan houd kan en mag de Belastingdienst je niet tegenwerken.

 

Je had het ook nog even over de "ultieme aftrekpost". Dat valt in de praktijk reuze mee. Er zijn toch wel veel (deeltijd)ondernemers met een koopwoning die geen gebruik kunnen maken van deze regeling. Ook zijn er veel zogenaamde doe-het-zelvers die hun eigen aangifte verzorgen. Is op zich ook niets mis mee, maar deze regeling wordt niet actief uitgedragen door de Belastingdienst (je vindt hem niet terug op de website - er wordt erg vastgehouden aan de zelfstandige werkruimte met eigen opgang en sanitair die los verhuurd moet kunnen worden). Daardoor blijft de regeling onbekend dus onbemind.

 

Groet!

[R.I.P. | Peter Bonjernoor]

Vergeet ook niet dat je bij een koopwoning ook een evenredig deel hypotheekrenteaftrek mist, waardoor er onder de streep eigenlijk weinig verschil is zolang je niet uitgebreid gaat verbouwen aan het zakelijke deel.

[Marjan]

Hypotheekrente op het zakelijke deel is dan toch gewoon aftrekbaar als bedrijfskosten?

[R.I.P. | Peter Bonjernoor]

Hypotheekrente op het zakelijke deel is dan toch gewoon aftrekbaar als bedrijfskosten?

Klopt, maar onder de streep maakt dat dus eigenlijk weinig verschil, tenzij ik ergens gruwelijk overheen kijk... :)

[Marjan]

Voor de hypotheeklasten maakt het inderdaad geen verschil op welke wijze deze worden afgetrokken. Maar door zakelijke etikettering van een (zelfstandig) deel van de eigen woning worden wel de kosten van telefoon, internet, energie e.d. aftrekbaar waar ze dat in de geheel privé geëtiketteerde eigen woning niet zijn.

[R.I.P. | Peter Bonjernoor]

...waar ze dat in de geheel privé geëtiketteerde eigen woning niet zijn.

Dat is weer een andere discussie, waar mijn boekhouder anders over denkt... ;)

[Josef K]

 

 

Kees10, die vriend van jou kan heretiketteren als er zich een bijzondere omstandigheid voordoet die heretikettering rechtvaardigt. Die bijzondere omstandigheden kan hij misschien zelf wel creëren. Hij kan e.e.a. het beste aanpakken in overleg met een terzake kundige fiscalist, want in dit soort zaken is het ook zeer belangrijk hoe je e.e.a. aan de fiscus "verkoopt".

 

Voor wat betreft de "heretikettering van huurrecht als ondernemingsvermogen" het volgende. Mijn inziens is het zo dat:

 

1. Ofwel er is geen sprake van keuzevermogen (het gebruik is zo overduidelijk zakelijk, huurrecht moet ondernemingsvermogen zijn, of zo duidelijk privé, huurrecht moet prove vermogen zijn)

2. Ofwel er is sprake van keuzevermogen.

 

Als er keuzevermogen is, is er een keuze, dat is logisch.

 

Het kan zijn dat je eerst niet vanuit huis werkte, maar dat later wel bent gaan doen. Of eerst verwaarloosbaar uit huis werkte, en later veel meer.

 

Zie ook hier:

 

link

 

Dan nog over het criterium van zakelijk gebruik. Volgens mij gaat het er niet om of er een archiefkast ergens staat, of een buro etc. Dat is nogal 1997. De meeste mensen hebben maar een instrument; de laptop. Waar het om gaat is hoeveel tijd breng je achter je laptop in huis door, en hoeveel inkomen verwerf je daarmee. Althans dat is mijn visie. Het wachten is op jurisprudentie. Dus meenemen in je aangifte, je niet gek laten maken door de inspecteur, en het desnoods op een rechtszaak aan laten komen!

 

Groeten,

 

Josef

 

Edit: link gefixed

[lvl]

Dan nog over het criterium van zakelijk gebruik. Volgens mij gaat het er niet om of er een archiefkast ergens staat, of een buro etc. Dat is nogal 1997. De meeste mensen hebben maar een instrument; de laptop. Waar het om gaat is hoeveel tijd breng je achter je laptop in huis door, en hoeveel inkomen verwerf je daarmee. Althans dat is mijn visie. Het wachten is op jurisprudentie. Dus meenemen in je aangifte, je niet gek laten maken door de inspecteur, en het desnoods op een rechtszaak aan laten komen!

 

Eens. Ik ben geen jurist, maar volgens mij sta je aardig sterk als je stelt dat je 40 uur per week de woning gebruikt om je bedrijf te runnen, daarmee de woning voor 40/168 = 24% zakelijk gebruikt en er dus sprake is van keuzevermogen.

[StabiloBoss]

Zou huren volgens de leegstandswet een belemming kunnen vormen om de huur tot ondernemingsvermogen te rekenen?

[StabiloBoss]

Beset Joos & Jantax,

 

Als eerste heel erg bedankt voor jullie waardevolle reacties!

 

Ik wil gebruik maken voor de regeling om de huur volledig zakelijk af te schrijven. Alleen wil ik nu al 100% weten dat ik hiervan gebruik mag maken. Dus een paar vraagjes. Ik ga de nieuwe woning per september huren. Dit komt mooi uit, omdat je de keuze vrijheid om een ruimte zakelijk of prive mag gebruik maar eenmalig is. Dus ik wil de huur + vaste lasten direct 100% zakelijk afschrijven (rekeninghoudend met de 1.4% bijtellingvan de woz-waarde).

 

Wat zijn de spelregels?

 

1. Ik ga +/- 25% van de oppervlakte van de woning zakelijk gebruiken. Dit zijn een bureaukamer en van de zolder maak ik een vergaderkamer en een bibliotheek. (dus: Check!)

 

2. Ik ben zzpér. Afhankelijk van de opdracht zit ik soms 3 dagen vanuit huis te worden, maar soms ook full-time bij de klant. Dit is moeilijk voor te spellen hoe het de komende jaren gaat. Is het een harde eis om minimaal 70% van het komen vanuit de woning te verdienen? Moet je dit met een uren administratie bewijzen? Of mag ik mezelf het voordeel van de twijfel geven?

 

3. Zijn er een andere eisen?

 

 

[Marcel Spruit R.I.P.]

 

@1: in de rechtszaken ging het ook om pakweg 25% zakelijk gebruik, meer in het algemeen wordt gesteld dat iets keuzevermogen is (en dat je het dus 'op de zaak kan zetten') als het zakelijk gebruik meer is dan 10%

 

@2. Er is geen eis dat je 70% van je inkomen in of vanuit de woning moet verdienen, de woning moet voor minimaal 10% zakelijk gebruikt worden. Als jij 25% van de vloeroppervlakte zakelijk inricht, en aannemelijk maakt dat je die ook regelmatig zo gebruikt ("ja, dit is mijn zakelijke bibliotheek, u moet even langs de kinderbedjes heen kijken...") dan denk ik dat je er bent.

 

[Fred Fiscaal]

Marcel, weet je zeker dat de inkomens- en ureneis niet van belang zijn om gebruik te maken van de aftrek? Naar mijn weten vallen deze onder de basiseisen ook al vermeld de Belastingdienst dit niet in de rekenhulp op de website...

[Joost Rietveld]

Marcel, weet je zeker dat de inkomens- en ureneis niet van belang zijn om gebruik te maken van de aftrek? Naar mijn weten vallen deze onder de basiseisen ook al vermeld de Belastingdienst dit niet in de rekenhulp op de website...

 

Hoi Fred

 

Als Marcel het niet zeker weet (wat ik betwijfel) dan bevestiig ik graag zijn antwoord. De inkomens en ureneis zijn van toepassing op de kwalificerende werkruimte. Dit gaat over het al dan niet aanmerken van huurrecht als zakelijk vermogen.

 

groet

Joost

[Fred Fiscaal]

Goed te weten Joost (en Marcel), dank je wel. Ik was echt in de veronderstelling dat ook aan die criteria voldaan moest worden (had dit elders ergens gelezen, kan het zo 123 niet vinden). Het wordt er zo nog een stuk makkelijker op om deze regeling toe te passen!

 

Groeten,

Fred

 

[StabiloBoss]

Marcel, weet je zeker dat de inkomens- en ureneis niet van belang zijn om gebruik te maken van de aftrek? Naar mijn weten vallen deze onder de basiseisen ook al vermeld de Belastingdienst dit niet in de rekenhulp op de website...

 

Hoi Fred

 

Als Marcel het niet zeker weet (wat ik betwijfel) dan bevestiig ik graag zijn antwoord. De inkomens en ureneis zijn van toepassing op de kwalificerende werkruimte. Dit gaat over het al dan niet aanmerken van huurrecht als zakelijk vermogen.

 

groet

Joost

 

Dank je wel Joost & Marcel,

 

Even voor de zekerheid, waar is die 70% dan voor? In welk geval geldt dat?

[Joost Rietveld]

Even voor de zekerheid, waar is die 70% dan voor? In welk geval geldt dat?

 

Dat geldt bij de vraag of een afzonderlijke werkruimte in de woning beschouwd mag worden als zakelijk, waardoor aftrek van kosten (rente hypotheek, energie, etc.) aftrekbaar zijn.

[StabiloBoss]

Even voor de zekerheid, waar is die 70% dan voor? In welk geval geldt dat?

 

Dat geldt bij de vraag of een afzonderlijke werkruimte in de woning beschouwd mag worden als zakelijk, waardoor aftrek van kosten (rente hypotheek, energie, etc.) aftrekbaar zijn.

 

Als het dus 1 woning is die niet afslitsbaar is (bij een huurhuis mag je niet verbouwen, dan is die dus automatisch niet afsplitsbaar?)), dan mag je de volledige huur en vaste lasten afschrijven. mits je meer dan 10% van de ruimte zakelijk gebruikt. Er zijn geen eisen aan het inkomen die je vanuit de ruimte moet verdienen, als je maar regelmatig gebruikt maakt van de ruimte. Het woord regelmatig is dus niet gebonden aan een bepaalde percentage?

 

Mag je ook de inrichtingskosten afschrijven? Of gelden daar zwaardere regels voor?

[Joost Rietveld]

nee, het moet juist gaan om een huurwoning en splitsbaarheid heeft niets van doen met de vraag of je het huurrecht zakelijk mag beschouwen! Lees anders het topic nog even terug, want ik kan alles wel opnieuw uitleggen, maar het staat er op de voorgaande pagina's al.