Beste allen,

 

Ik ben de laatste tijd aardig gefrustreerd aan het worden bij het aanvragen van een hypotheek om mijn eerste huis te kopen. Ik heb verschillende adviseurs over de vloer gehad en die allemaal een dik dossier met alle mogelijke gegevens meegegeven. Er gebeurt echter weinig. Wie heeft er ervaring met het kort geleden aanvragen van een hypotheek? Hoe heb je dat aangepakt? En kan je mij een contact aanraden?

 

Mijn situatie:

*Drie jaar ondernemer (ingenieursbureau v.o.f van scratch af gestart) met 3 jaarrekeningen. Eerste twee jaar klein verlies <5000 euro, derde jaar mijn winstdeel ca. 47000 euro (omzet 170000 euro). Prognose van mijn winstdeel voor 2009 45000 euro (omzet 120000 euro). Geen leningen of schulden. Op dit moment huur ik. Ik zoek een hypotheek voor ca. 180000-190000.

 

Is dit uberhaupt haalbaar?

 

Hierbij wil ik nog even mijn hart luchten:

 

1. Ik erger me er enorm aan dat je op internet als zelfstandige hypotheekaanvrager gelijk gesteld wordt aan aanvragers met een BKR achterstand. Alsof zelfstandige zijn betekent dat je je rekeningen niet gaat betalen....

2. Onze werknemer heeft inmiddels wel een hypotheek gekregen....

3. ING bank medewerker zei letterlijk tegen mij: "als ik links een stapel hypotheek aanvragen van particulieren in loondienst heb waar ik per aanvraag een uur kwijt ben dan doe ik dat liever dan 3 uur besteden aan een aanvraag voor een ondernemer."

4. Mijn vrienden: een heeft nog 'even' snel een hypotheek geregeld voordat hij zijn baan ging opzeggen. De tweede had een hypotheek samen met (nu ex) vriendin. De derde heeft net een baan en laat zijn werkgever 'even' een intentieverklaring opstellen.

 

Is er echt aangetoond dat zelfstandigen een hogere risico groep zijn? Stel ik staak mijn bedrijf omdat het onrendabel is. Is het dan teveel gezegd om te denken dat je met alle opgedane ervaring niet direkt ergens een baan kan regelen?

 

Zucht, ik voel me bijna verplicht de boel te gaan oplichten: een vriend van mij kan wel een bedrijfje starten en mij 'vast' in dienst nemen. Ondertussen teken ik alvast direkt het ontslag en kan ik naar de bank met mijn vaste aanstelling. Is het die zekerheid die ze willen hebben?

 

 

Ik begrijp de frustratie wel, maar het is gewoon niet anders. Ondernemers vormen een groter risico dan werknemers voor een bank.

 

@3: het is in ieder geval eerlijk. En ook niet onlogisch, zeker niet als zo iemand wordt afgerekend op het aantal aanvragen dat hij behandelt.

 

Oplichten is altijd een slechte zaak. Los van het morele aspect: als het uitkomt zal de bank je nooit meer een krediet geven denk ik zo. Is dat het waard?

 

Dus wat dan wel? Als je obv je huidige cijfers geen hypotheek kunt krijgen, lekker blijven huren, veel sparen, en daarna met eigen geld een huis kopen en een lange neus naar de banken trekken. ;D

Ik kan mij jouw frustatie ook goed indenken. Ondernemers zijn voor banken wat dat betreft een moelijke categorie om prive hypotheken aan te verstrekken. Zeker in de huidige economische tijden. Je bent ingenieur....ik weet niet op welk gebied maar als het bouwgerelateerd is, dan zit je in een hoek waar momenteel, agv recessie, de klappen vallen.

 

Probeer je echter in de bank te verplaatsen: De cijfers die je hebt overlegd zijn niet van die mate dat de bank daar veel zekerheid aan kan ontlenen. Voor 2009 prognotiseer je een omzetdaling tov 2008 en de eerste twee jaren zijn verliesjaren geweest. De bank wil zien dat jij uiteindelijk de volledige lening + rente over de volle looptijd kunt dragen. Met die cijfers bied jij die zekerheid niet.

Een werknemer met een vast contract biedt in dat aspect meer zekerheid voor een hypotheekverstrekker.

 

Zoals Fred al aangeeft, de optie om even te blijven doorsparen en dan vanuit jouw onderneming een hypotheek aan jezelf te verstrekken is een manier om de afhankelijkheid van banken te voorkomen. Echter, maak het sommetje zelf maar eens. Wanneer heb je in jouw bedrijf genoeg geld bij elkaar om jezelf een volledige hypotheeklening te verstrekken?

Dat kan met de cijfers die jij noemt toch wel meer dan vijf jaar duren. Waarom zou een bank dit risico wel willen nemen?

 

De overweging die jij noemt dan maar tijdelijk ergens in loondienst te gaan, is er één die veel ondernemers maken in jouw situatie.

Het is een mogelijke oplossing maar zorg er dan voor dat het een echte vaste dienstbetrekking wordt bij een onafhankelijke derde en geen samenzwering met een collega-ondernemer waarbij bij voorbaat je ontslag al getekend is. Dat is gewoonweg fraude.

 

 

 

 

 

 

Bij het aanvragen van een hypothecaire lening voor de aankoop van een woonhuis, is het inkomen het belangrijkste onderdeel. Voor een iemand in loondienst, is dat vrij simpel, omdat daarvoor een loonstrook gebruikt kan worden. (Het gevoel dat hier dikwijls ook meespeelt, is de zekerheid die aan een loonstrook gegeven wordt. Gezien de huidige problematiek hier en daar, mag je daar zeker vraagtekens bij zetten)

 

Het inkomen van een zelfstandige wordt altijd als variabel en onzeker bestempeld, in zeker zin klopt dat wel, maar de praktijk leert dat zowel het inkomen uit loondienst als het inkomen uit ondernemerschap zeeer onzeker zijn,

 

Om het inkomen van een zalfstandige te kunnen bepalen ligt dat ietsje anders, want meestal is er geen loonstrook. Hoe je dat ietsje anders moet doen en beoordelen, is niet voor iedere hypotheekadviseur weggelegd. En daar ligt dikwijls het probleem.

 

Ik heb het hier al eens eerder gezegd: voor het aanvragen van een woninghypotheek als zelfstandige moet je een gesprekspartner hebben die weet hoe een balans en winst- en verliesrekening gelezen moet worden.

 

Normaliter gaat een hypotheekverstrekker bij een zelfstandige uit van een gemiddelde genormaliseerde jaarwinst over de afgelopen 3 jaar. Daarnaast wordt ook nog eens de solvabiliteit (eigen vermogen/balanstotaal) in het oordeel meegenomen en een verwachting van de toekomst.

 

Met de gegevens die ts levert is de gevraagde hypotheek van 180/190 m. niet te verkrijgen. Twee verliesjaren, een jaar winst en een aaname van de winst over 2009. Een zwaluw maakt nog geen zomer !

 

Een aanvraag baseren op toekomstige inkomsten is al helemaal niet mogelijk/ verstandig. De meeste kans: werk dit jaar nog eens goed door, laat begin volgend jaar de begrootte winst zien en laat ook zien dat niet de gehele winst is opgegaan aan privéopnames, en doe dan nog eens een aanvraag.

 

Let wel, ik gun je die hypotheek best, maar een bank denkt zoals ik zojuist geschreven heb.

Marco heeft (alweer) helemaal gelijk. Ben zelf ondernemer èn heb er een tijd hypotheekbank opzitten. Op basis van je cijfers krijg je het bedrag niet bij elkaar. Banken kijken bij ondernemers naar het gemiddelde inkomen over de afgelopen 3 jaren. Dit inkomen mag bij voorkeur niet te veel fluctueren (want dat is naar de toekomst onvoorspelbaar). Groei vindt een bank leuk, maar is niet noodzakelijk. Stabiel is het toverwoord. Ga er vanuit dat je 4 a 5 keer je inkomen kunt lenen (maar banken worden voorzichtiger). Je kunt dus uitrekenen hoeveel je gemiddelde inkomen moet gaan bedragen en daar naar toe werken (zoals ook Fred stelt). Ook speelt het mee wat voor een hypotheek het betreft. Aangezien het je eerste huis is, ga ik er vanuit dat je meer dan 100% moet financieren. Een tophypotheek dus. Dat maakt het niet gemakkelijker....

 

De meeste adviseurs hebben helemaal geen verstand van bedrijfscijfers en kunnen ondernemers niet goed helpen. Zoek daarom een adviseur die dit wel kan. Ze zijn er echt, maar je moet er expliciet om vragen. Je accountmanager van je zakelijke bank kan je hier wel mee helpen. Voordeel is dat zij je bedrijf ook goed kennen...

 

Als je een partner hebt met een vast dienstverband, is een andere optie is nog een hypotheek op dit vaste inkomen aan te vragen. Maar waarschijnlijk kom je er dan niet mee.

 

Voor wat je frustratie betreft heb je helemaal gelijk. Maar er is niets aan te doen.

 

Sterkte!

Ook ik kan weinig meer antwoorden dan je frustratie delen... Wanneer je cijfers dusdanig fluctureren, heb je gewoon geen schijn van kans. Ik heb meer dan 6 jaar geprobeerd een hypotheek te krijgen, en iedere keer vroeg men toch steeds weer om hernieuwde kwartaal en/of jaarcijfers....

 

Ik heb het (momenteel in ieder geval) opgegeven...

 

Maar wanneer je diep in je borstkast graaft, zul je moeten erkennen (net als ik) dat Marco, Stefan en de banken eigenlijk wel gelijk hebben.....

 

Zet je hypo even in de vriezer, kun je 'm tzt weer ontdooien, laat zien waar je goed in bent, en kom over x aantal maanden nog eens bij de bank...

 

Met een big smile, super cijfers, en een grijns : "Zie je nu wel !" (en daar moet je nu voor gaan werken !)

 

Succes !

 

Down

  Op 9-5-2009 om 11:55, Alex zei:

Wanneer heb je in jouw bedrijf genoeg geld bij elkaar om jezelf een volledige hypotheeklening te verstrekken?

Dat kan met de cijfers die jij noemt toch wel meer dan vijf jaar duren. Waarom zou een bank dit risico wel willen nemen?

 

Bij een bank betaal je je hypotheek toch niet in slechts 5 jaar terug?

 

  Op 9-5-2009 om 09:54, Fred Wiersma zei:

@3: het is in ieder geval eerlijk. En ook niet onlogisch, zeker niet als zo iemand wordt afgerekend op het aantal aanvragen dat hij behandelt.

 

 

Het zou prettig zijn wanneer zo'n gast dan van te voren zich even verdiept in de cijfers die opgestuurd waren en dan de afspraak afbelt.

 

Toch vraag ik me af welk risico zo'n bank nu werkelijk loopt met mij. Ik heb wat spaargeld waarmee ik (als ik goedkoop leef) mezelf en de hypotheek een jaar lang zou kunnen blijven betalen. Daarnaast heb ik de afgelopen jaren ook mijn huur kunnen betalen. Waarom zou dat nu opeens heel anders gaan? De prognose is bovendien gebaseerd omzet waarvan 50% bestaat uit getekende opdrachten == zeker.

 

Hoe kan het dat er zoveel mensen zijn die nu klagen over de kosten van hun nog niet verkochte tweede woning? Hoe kunnen die mensen al hun hypotheek gekregen hebben? Is dat geen risico? Volgens mij is het willekeur bij die banken. Over oplichting gesproken, vanwaar komt die bankencrisis?

 

Lekker huren is het ook niet. Elke maand weer geld weggooien. De hoge huur zorgt er weer voor dat je minder kan sparen...

 

In ieder geval bedankt voor de reacties.

  Op 9-5-2009 om 15:06, UP ! (and Down) zei:

Met een big smile, super cijfers, en een grijns : "Zie je nu wel !" (en daar moet je nu voor gaan werken !)

 

Wat het punt ook is. Ik heb de eerste paar jaar keihard gewerkt voor erg weinig geld. In 2007 hadden we nog meer mensen in dienst die allemaal netjes betaald zijn. Als ik heel eerlijk ben vindt ik het af en toe best vervelend dat het feit dat je voor eigen risico werkt totaal niet gewaardeerd wordt door de NL maatschappij. In feite zou het enorm goed zijn voor mijn eigenwaarde als ik nu eens op een fijne plek kan gaan wonen. Zo'n bank zegt min of meer: ik begrijp niet waarom je niet gewoon in loondienst bent -> dan had je veel meer kunnen verdienen.

 

Doet me denken aan een Dilbert stripje. Een manager zegt tegen de techneut: "Ik ga er vanuit dat ik slimmer ben omdat ik, hoewel ik niets weet van technietk, toch meer verdien dan jij"

  Op 9-5-2009 om 16:34, ondernemer1100 zei:

  Op 9-5-2009 om 11:55, Alex zei:

Wanneer heb je in jouw bedrijf genoeg geld bij elkaar om jezelf een volledige hypotheeklening te verstrekken?

Dat kan met de cijfers die jij noemt toch wel meer dan vijf jaar duren. Waarom zou een bank dit risico wel willen nemen?

 

Bij een bank betaal je je hypotheek toch niet in slechts 5 jaar terug?

 

Hoe kan het dat er zoveel mensen zijn die nu klagen over de kosten van hun nog niet verkochte tweede woning? Hoe kunnen die mensen al hun hypotheek gekregen hebben? Is dat geen risico? Volgens mij is het willekeur bij die banken. Over oplichting gesproken, vanwaar komt die bankencrisis?

 

Lekker huren is het ook niet. Elke maand weer geld weggooien. De hoge huur zorgt er weer voor dat je minder kan sparen...

Sorry hoor maar je neemt nu een slachtoffer rol op je en daar ben ik het niet mee eens. Ter nuancering van de 5 jaar termijn die je aanhaalt. Als werknemer met een vast dienstverband heb je zekerheden en een sociaal stelsel waarin je wordt opgevangen. Ook mag een werkgever jou niet zomaar ontslaan en indien hij dat wel doet moet hij een zak geld meegeven of een andere tegoemoetkoming betalen. Als ondernemer zijnde kan je het maken of kan je failliet gaan. Daar heb je dus geen zekerheden nadat je failliet bent gegaan. Dit is een groot verschil voor een bank omdat jij een groter risico bent.

 

Binnen een korte tijd kan jij niet aantonen dat jij een succesvol bedrijf gaat runnen want de marktwerking wil dat wel eens beperken. Een bank is dus voorzichtiger met ondernemers omdat hun toekomstige inkomen niet vast te stellen is. Indien jij er vanuit gaat dat jou onderneming minstens 10 jaar meegaat vind ik dat een naïeve gedachte. Er zijn veel ondernemingen die dat halen maar ook genoeg ondernemingen die de 10 jaar niet halen.

 

Mensen die te lang met twee huizen zitten zijn naar mijn mening ook niet goed bezig. Dit doet echter niets af aan de financiering van de bank omdat hun inkomen het nieuwe huis kan dragen maar de aanvragers hebben niet goed stilgestaan over de termijn waarin hun huis wordt verkocht. Een bank kan moeilijk de eis stellen dat een vorige woning moet zijn verkocht voordat ze de nieuwe willen financieren en zij hebben ook geen grip op de verkooptermijn van de huidige woning. Het feit dat jij de bankencrisis toespitst op mensen met twee huizen en twee hypotheken acht ik als een gebrek aan kennis wat er in de financiele wereld speelt en een erg kortzichtige blik in combinatie met een slachtoffer rol dat jij "de sjaak bent". Daarnaast merk je op dat je het oplichting vind en dat gaat bij mij al helemaal buiten proporties. Ik vind dan ook dat deze opmerking gemaakt is met een gebrek aan realiteitszin.

 

Huur is weggegooid geld, waarom is rente dan geen weggegooid geld? Bij huur ben je niet verantwoordelijk voor onderhoud en bij eigendom wel. Daar ooit bij stil gestaan? Rente is mijns inziens ook een kostenpost die je weggooit. Ik had een keer een overzicht gezien wat een hypotheek van € 250.000 daadwerkelijk aan lasten oplevert over de hele looptijd en dat zijn bedragen tussen de 7 ton en de 7,5 ton. Over weggegooid geld gesproken, na die looptijd heb je dus 7 ton betaald en ben je in het bezit van een woning die wat in waarde is gestegen. Laat staan wat je aan onderhoud bent kwijtgeraakt.

 

  Op 9-5-2009 om 16:40, ondernemer1100 zei:

Wat het punt ook is. Ik heb de eerste paar jaar keihard gewerkt voor erg weinig geld. In 2007 hadden we nog meer mensen in dienst die allemaal netjes betaald zijn. Als ik heel eerlijk ben vindt ik het af en toe best vervelend dat het feit dat je voor eigen risico werkt totaal niet gewaardeerd wordt door de NL maatschappij. In feite zou het enorm goed zijn voor mijn eigenwaarde als ik nu eens op een fijne plek kan gaan wonen. Zo'n bank zegt min of meer: ik begrijp niet waarom je niet gewoon in loondienst bent -> dan had je veel meer kunnen verdienen.

 

Dit vind ik ook een uitspraak die gebaseerd is op een slachtofferrol en naar mijn mening zwaar overdreven is.

 

Het spijt me maar onze visies op de economische wereld staan zo goed als haaks op elkaar en ik hoop dat mijn mening een ander licht kan zijn in jouw redenatie. Voel je ook niet beledigd of iets dergelijks want ik verkondig alleen mijn mening op de door jouw gemaakte uitspraken.

 

Grt Ryan

  Op 9-5-2009 om 16:40, ondernemer1100 zei:

Als ik heel eerlijk ben vindt ik het af en toe best vervelend dat het feit dat je voor eigen risico werkt totaal niet gewaardeerd wordt door de NL maatschappij.

 

Je zult het me wellicht niet in dank afnemen:

Maar die waardering voor het werken voor je eigen risico zal je moeten vinden in de resultaten uit je bedrijf,

voldoening van hetgeen je binnen je bedrijf bereikt hebt, en/of de Euro's die je ermee verdiend hebt.

 

Als je vind dat de maatschappij jou moet belonen vanwege het feit dat je voor eigen risico werkt, doormiddel van het verstrekken van een financiering voor een aangenaam woonhuis, dan heb je een verkeerd beeld van de werkelijkheid.

 

  Op 9-5-2009 om 17:08, Ryan16600 zei:

Sorry hoor maar je neemt nu een slachtoffer rol op je en daar ben ik het niet mee eens. Ter nuancering van de 5 jaar termijn die je aanhaalt. Als werknemer met een vast dienstverband heb je zekerheden en een sociaal stelsel waarin je wordt opgevangen. Ook mag een werkgever jou niet zomaar ontslaan en indien hij dat wel doet moet hij een zak geld meegeven of een andere tegoemoetkoming betalen. Als ondernemer zijnde kan je het maken of kan je failliet gaan. Daar heb je dus geen zekerheden nadat je failliet bent gegaan. Dit is een groot verschil voor een bank omdat jij een groter risico bent.

 

Wanneer het slecht gaat kan je je bedrijf ook stoppen. Het is toch niet altijd de keuze tussen "het maken" of failliet gaan? Toen ik AIO met een contract van 4 jaar had ik hetzelfde probleem. Banken willen niets want ze gaan er vanuit dat je dus na 4 jaar geen inkomen meer hebt?

 

  Op 9-5-2009 om 17:08, Ryan16600 zei:

Binnen een korte tijd kan jij niet aantonen dat jij een succesvol bedrijf gaat runnen want de marktwerking wil dat wel eens beperken. Een bank is dus voorzichtiger met ondernemers omdat hun toekomstige inkomen niet vast te stellen is. Indien jij er vanuit gaat dat jou onderneming minstens 10 jaar meegaat vind ik dat een naïeve gedachte. Er zijn veel ondernemingen die dat halen maar ook genoeg ondernemingen die de 10 jaar niet halen.

 

Misschien bestaat mijn bedrijf wel niet meer. Ik ga er vanuit dat ik er eerder mee stop dan dat ik failliet ga. Een bank schat dan dus in dat ik voor lange tijd in de bijstand thuis zit

 

Mensen die te lang met twee huizen zitten zijn naar mijn mening ook niet goed bezig. Dit doet echter niets af aan de financiering van de bank omdat hun inkomen het nieuwe huis kan dragen maar de aanvragers hebben niet goed stilgestaan over de termijn waarin hun huis wordt verkocht.

 

  Op 9-5-2009 om 17:08, Ryan16600 zei:

Een bank kan moeilijk de eis stellen dat een vorige woning moet zijn verkocht voordat ze de nieuwe willen financieren en zij hebben ook geen grip op de verkooptermijn van de huidige woning.

 

Waarom is dat raar. Het spreekwoord: de huid verkopen voordat de beer geschoten is.

 

  Op 9-5-2009 om 17:08, Ryan16600 zei:

Het feit dat jij de bankencrisis toespitst op mensen met twee huizen en twee hypotheken acht ik als een gebrek aan kennis wat er in de financiele wereld speelt en een erg kortzichtige blik in combinatie met een slachtoffer rol dat jij "de sjaak bent". Daarnaast merk je op dat je het oplichting vind en dat gaat bij mij al helemaal buiten proporties. Ik vind dan ook dat deze opmerking gemaakt is met een gebrek aan realiteitszin.

 

Dit ben ik wel met je eens. Was mijn frustratie :)

 

  Op 9-5-2009 om 17:08, Ryan16600 zei:

Huur is weggegooid geld, waarom is rente dan geen weggegooid geld? Bij huur ben je niet verantwoordelijk voor onderhoud en bij eigendom wel. Daar ooit bij stil gestaan? Rente is mijns inziens ook een kostenpost die je weggooit. Ik had een keer een overzicht gezien wat een hypotheek van € 250.000 daadwerkelijk aan lasten oplevert over de hele looptijd en dat zijn bedragen tussen de 7 ton en de 7,5 ton. Over weggegooid geld gesproken, na die looptijd heb je dus 7 ton betaald en ben je in het bezit van een woning die wat in waarde is gestegen. Laat staan wat je aan onderhoud bent kwijtgeraakt.

 

Aan het eind van de rit heb je een huis waar je in kan wonen. Bij huur heb je niets!

 

  Op 9-5-2009 om 17:08, Ryan16600 zei:

Dit vind ik ook een uitspraak die gebaseerd is op een slachtofferrol en naar mijn mening zwaar overdreven is.

 

Het is wel hoe ik dit soms ervaar...

 

 

  Op 9-5-2009 om 19:09, ondernemer1100 zei:

 

...

Het is wel hoe ik dit soms ervaar...

 

 

 

Je ervaring is helemaal van jou uiteraard. Echter: niemand verplicht je te gaan ondernemen. Daar zitten voor- en nadelen aan, net als aan in loondienst zijn. Zeuren over de spelregels is niet meer dan, tja, zeuren. Niet mauwen, gewoon ondernemen, en anders: niet mauwen, gewoon in loondienst.

 

Wanneer heb je genoeg geld verdiend om die lange neus naar de banken te kunnen trekken? ;D

  Op 9-5-2009 om 19:09, ondernemer1100 zei:

1, Wanneer het slecht gaat kan je je bedrijf ook stoppen. Het is toch niet altijd de keuze tussen "het maken" of failliet gaan? Toen ik AIO met een contract van 4 jaar had ik hetzelfde probleem. Banken willen niets want ze gaan er vanuit dat je dus na 4 jaar geen inkomen meer hebt? Misschien bestaat mijn bedrijf wel niet meer. Ik ga er vanuit dat ik er eerder mee stop dan dat ik failliet ga. Een bank schat dan dus in dat ik voor lange tijd in de bijstand thuis zit

 

2, Waarom is dat raar. Het spreekwoord: de huid verkopen voordat de beer geschoten is.

 

3, Aan het eind van de rit heb je een huis waar je in kan wonen. Bij huur heb je niets!

 

Ronde 2 ;D

 

1, Als je stopt met je bedrijf is het daarna onduidelijk wat je gaat doen. Je kan met volle overtuiging zeggen dat een faillissement jou niet zal overkomen en dat jij op tijd de stekker eruit zal trekken maar daar ben ik het niet mee eens. Het kan iedereen overkomen dus ik snap jouw optimisme maar ik hoop dat jij kan begrijpen dat een willekeurige derde niet diezelfde perceptie heeft ten opzichte van jouw bedrijf en jouw vaardigheden. Het kan zijn dat jij in het begin van het jaar € 6.000 netto per maand verdient en dat je na 4 maanden op € 1.000 netto per maand zit. Dit heet ondernemersrisico en dat wil je als financierder van een goeie € 180.000 afdekken want een executieverkoop is nadelig voor beide partijen. Naast ondernemers-risico ken ik geen loondienst-risico en daarom denk ik dat banken uitgebreider een aanvraag van een zelfstandig ondernemer onderzoeken.

 

Stel je stopt, wat ga je dan doen? Kan jij na een vers faillissement meteen een baan scoren waarbij het begin salaris gelijkwaardig is aan je goeie ondernemersjaren? Wederom vind ik dat jouw optimisme goed is maar dat bijna geen enkele derde hier hetzelfde over denkt.

 

2, Hoe wil je dat praktisch inrichten dan? Natuurlijk moet je een hypotheek pas aangaan zodra je oude is ingelost maar als je kiojkt naar de praktijk is een dergelijke eis onhaalbaar. Ik hoor graag van jou hoe het moet verlopen.

 

3, Heb jij je wel eens verdiept in het onderhoud van een woning? Indien de CV ketel stuk gaat dan betaal je zo € 1.500 voor een nieuwe. Stel je moet de kozijnen laten opschuren en schilderen dan ben je ook een paar duizend euro kwijt. Stel je voordeur wordt rot of krijgt een ander gebrek dan ben je ook zo € 1.700 kwijt. Stel je krijgt een lek in je woning en een specialist moet het lek zoeken, vinden, analyseren, repareren en het plafond weer dichten? Trek daar ook een duizendje of twee voor uit. Dit zijn allemaal kosten die nu op een woningbouwvereniging drukken dus tsja. In beide situaties betaal je gewoon voor het woongenot en daar maak je kosten voor die in theorie weggegooid geld zijn. Ik vind een koopwoning en huren niet ver van elkaar liggen. Over een lange periode kan een koopwoning in waarde stijgen en dat is gunstig maar alleen duidelijk aanwezig indien je de woning voor een lange (>10 jaar) periode in bezit hebt.

Ryan

 

Ik denk dat jouw leeftijd (no offense) je parten speelt om dit goed te kunnen adviseren.

 

Hypotheek:

stel 200K, rente 5%, spaarhypotheek, looptijd 30 jaar

 

Rente: 30 jaar maal 5% maal 200K = 300K

Fiscus betaalt doorgaans 42% mee, dus netto: 174K rente. (bijtelling WOZ daargelaten, maar is van beperkte invloed)

 

Polis: 200K opbouwen over 30 jaar met 5% rente = 2700 inleg per jaar. Maal 30 = 81K.

 

Samen 255K betaald om na 30 jaar een huis vrij te hebben van 200K aanschaf.

 

 

Nu gaan we huren.

200K koopsom is door de bank genomen 800 euro kale huur.

30 jaar maal 12 maanden maal 800 euro = 288k huur en dan heb je niets!

Daar wegen de eigen kosten van onderhoud en extra woonlasten echt niet tegen op!

 

Je betaalt over 30 jaar 233.000 euro meer bij koop dan huur (meer huurlasten + woning in eigendom vrij), dus heb je per jaar 7.700 euro te besteden aan onderhoud en extra verzekeringen (overlijdensrisico). Laat mij maar kopen!! ;)

 

Dit nog los van het effect van de inflatie. Schulden dalen in relatieve waarde en bezit stijgt in relatieve waarde.

 

Groet

Joost

 

 

 

Laten we de discussie over kopen versus huren in een ander topic voeren, en dit topic bewaren voor de vragen van de topicstarter?

 

Zijn inmiddels de vragen allemaal beantwoord?

Waarom maak je geen BV van je onderneming en stel je jezelf niet in loondienst van dezelfde BV?

Omdat je in loondienst bent van je eigen BV en dus loon ontvangt hoef je in principe alleen met

de jaaropgave naar de bank te gaan.

Het grote voordeel hiervan is dat je zakelijk en prive goed gescheiden hebt.

 

Je fictief in dienst te laten nemen door je vriend en na de hypotheek toekenning ontslag te nemen

is inderdaad fraude en dat zou ik eerlijk gezegd niet willen wagen als ik jou was.

 

Dan denk ik eerder dat een eigen BV waarvan jezelf in (loon)dienst bent een betere optie is.

 

 

 

  Op 10-5-2009 om 01:06, asteriskfreak zei:

Waarom maak je geen BV van je onderneming en stel je jezelf niet in loondienst van dezelfde BV?

Omdat je in loondienst bent van je eigen BV en dus loon ontvangt hoef je in principe alleen met

de jaaropgave naar de bank te gaan.

Het grote voordeel hiervan is dat je zakelijk en prive goed gescheiden hebt.

 

Voor de korte termijn zal deze optie niet werken. Je zult op de werkgeversverklaring aan moeten geven dat je DGA bent van je BV. Alsdan zal de bank de cijfers van de vennootschap willen zien en dan krijg je hetzelfde verhaal.

 

Zoals ik het vlug bekijk is de benodigde financiering niet mogelijk op basis van hetgeen je aangeeft. De banken en adviseurs zijn daarnaast, in het kader van de Wft, gehouden de gedragscode hypothecaire financieringen (GHF) te hanteren. Zeker op het gebied van de normverstrekking heeft dit een enorme "dempende" werking.

  Op 10-5-2009 om 06:34, Camelot zei:

Voor de korte termijn zal deze optie niet werken. Je zult op de werkgeversverklaring aan moeten geven dat je DGA bent van je BV. Alsdan zal de bank de cijfers van de vennootschap willen zien en dan krijg je hetzelfde verhaal.

 

Onbewust had ik dit antwoord wel verwacht en er zit wel een stuk logica in.

Aan de andere kant vraag ik me af of het de bank uberhaupt wat aangaat welke functie er bekleed wordt

binnen de BV. Sterker nog welk nut heeft het dan om een BV te hebben?

Ik dacht dat een BV er juist voor moet zorgen dat prive en zakelijk gescheiden bleven?

 

Als ik bijv mezelf tot schoonmaker benoem binnen mijn BV welk recht heeft de bank dan om dit

in twijfel te trekken als ik netjes mijn jaaropgave laat zien?

 

 

 

 

  Op 10-5-2009 om 07:05, asteriskfreak zei:

 

...

Als ik bijv mezelf tot schoonmaker benoem binnen mijn BV welk recht heeft de bank dan om dit

in twijfel te trekken als ik netjes mijn jaaropgave laat zien?

 

 

 

 

 

De bank heeft niet alleen het recht, maar ook de plicht te onderzoeken of de kredietvrager ook kredietwaardig is. Op welke manier ook daar onder uit proberen te komen is hoe dan ook fout.

 

Verplaats jezelf in de positie van de kredietbeoordelaar: wil jij iemand die de boel op zo'n manier misleidt, een krediet geven? Zo ja, dan wil ik wel een leninkje van een paar miljoen bij je afsluiten. ;D

  Op 9-5-2009 om 19:30, Fred Wiersma zei:

Je ervaring is helemaal van jou uiteraard. Echter: niemand verplicht je te gaan ondernemen. Daar zitten voor- en nadelen aan, net als aan in loondienst zijn. Zeuren over de spelregels is niet meer dan, tja, zeuren. Niet mauwen, gewoon ondernemen, en anders: niet mauwen, gewoon in loondienst.

 

Wanneer heb je genoeg geld verdiend om die lange neus naar de banken te kunnen trekken? ;D

 

Toen ik begon was voor mij de vrijheid en verantwoordelijk doorslaggevend om te starten met een eigen bedrijf. Nu blijkt dus dat je als zelstandige enorm in je vrijheid beperkt wordt doordat je niet mogelijkheid krijgt om (ondanks naar mijn mening normale verdiensten) een huis te kopen.

 

Stel ik zou van onze v.o.f. een BV. maken. Ik 50% van de aandelen en mijn collega 50% van de aandelen. Mijn collega wordt direkteur en ik ga in loondienst in die BV (wel met 50% aandelen). Klopt het dat ik dan wel recht heb op sociale zekerheid en dat dus de banken deze zekerheid ook zullen zien?

 

 

  Op 10-5-2009 om 07:45, Fred Wiersma zei:

De bank heeft niet alleen het recht, maar ook de plicht te onderzoeken of de kredietvrager ook kredietwaardig is. Op welke manier ook daar onder uit proberen te komen is hoe dan ook fout.

 

Verplaats jezelf in de positie van de kredietbeoordelaar: wil jij iemand die de boel op zo'n manier misleidt, een krediet geven? Zo ja, dan wil ik wel een leninkje van een paar miljoen bij je afsluiten. ;D

 

Ik snap wat je bedoeld Fred, maar het zou zeer zeker niet mijn bedoeling zijn om de bank te misleiden.

Mijn excuses dat dit misschien zo over komt.

 

Wat ik probeer uit te leggen is dat de bank ziet dat hij gewoon een werknemer is en dit ook kan aantonen

middels een jaaropgave. Wat maakt het dan verder uit in welke functie hij dit salaris ontvangt, en in hoeverre

hoort de bank te weten of hij wel of geen DGA is van zijn BV?

Als zijn bedrijf verder gezond is, in iwelke zin speelt hier de factor misleiding dan in mee?

De bank heeft overigens bij het BKR vrij snel gezien of iemand wel of niet kredietwaardig is.

 

 

 

  Op 10-5-2009 om 08:14, ondernemer1100 zei:

Stel ik zou van onze v.o.f. een BV. maken. Ik 50% van de aandelen en mijn collega 50% van de aandelen. Mijn collega wordt direkteur en ik ga in loondienst in die BV (wel met 50% aandelen). Klopt het dat ik dan wel recht heb op sociale zekerheid en dat dus de banken deze zekerheid ook zullen zien?

Ondernemer die vraag wordt je hier beantwoord,.Althans wat sociale zekerheid betreft.

http://www.kvk.nl/wettenenregels/110_Rechtsvormen/rechtsvormen/DebeslotenvennootschapBV.asp

 

 

Even wat dromen verstoren:

 

  Op 10-5-2009 om 01:06, asteriskfreak zei:

Waarom maak je geen BV van je onderneming en stel je jezelf niet in loondienst van dezelfde BV?

 

Dan denk ik eerder dat een eigen BV waarvan jezelf in (loon)dienst bent een betere optie is.

 

Ook in deze situatie gaat een hypotheekverstrekker naar de gemiddelde resulaten en solvabiliteit van de afgelopen jaren kijken en betrekken in de besluitvorming. (Zoals bekend: in komstenbron is het belangrijkste).

 

Dat dit zo gaat is heel verklaarbaar. In elke vorm je ook onderneemt, als ondernemer heb jij invloed op de gang van zaken dus de "verpakking" doet er niet toe. Als ondernemer wordt je als ondernemer de maat genomen.

  Op 10-5-2009 om 08:57, asteriskfreak zei:

 

De bank heeft overigens bij het BKR vrij snel gezien of iemand wel of niet kredietwaardig is.

 

FOUT !

 

Bij BKR is te constateren welke privéfinancieringen er lopen en de afgelopen 5 jaar gelopen hebben en of dat zonder hobbels wordt afgelost of is afgelost .

 

Dat zegt iets over "moraliteit" en niet of iemand kredietwaardig is.

 

Kredietwaardiheid kan je afleiden uit een staat van inkomsten/uitgaven en bezittingen/schulden

  Op 10-5-2009 om 09:02, asteriskfreak zei:

Ondernemer die vraag wordt je hier beantwoord,.Althans wat sociale zekerheid betreft.

http://www.kvk.nl/wettenenregels/110_Rechtsvormen/rechtsvormen/DebeslotenvennootschapBV.asp

 

Bedankt voor die info.

 

  Op 10-5-2009 om 09:17, Marco van den Maagdenberg zei:

Dat dit zo gaat is heel verklaarbaar. In elke vorm je ook onderneemt, als ondernemer heb jij invloed op de gang van zaken dus de "verpakking" doet er niet toe. Als ondernemer wordt je als ondernemer de maat genomen.

 

Stel je hebt een BV met drie aandeelhouders (prive personen -> geen holding). Ieder 33% van de aandelen. Stel dat in de statuten staat dat een direkteur met 66% van de stemmen kan worden ontslagen. Dan betekent dit dus dat er sprake is van "ondergeschiktheid" en dat dus de (sociale) werknemersverzekeringen voor alle aandeelhouders geldt.

 

1. Indien je bedrijf failliet gaat is er dan dus wel sprake van sociaal vangnet?

2. Kan je je bedrijf nog vrijwillig stoppen zonder dat je dan je recht op uitkering verspeelt?

3. Ziet een bank je dan wel als werknemer?

 

 

 

 

 

 

Andere oplossing:

 

koop een huis van een "kapitaalkrachtige" verkoper. Deze kan persoonlijk en rechtstreeks aan jou een hypotheek verstrekken.

 

De verkoper blij want hij heeft in een moeilijke tijd toch zijn huis verkocht. Daarnaast heeft hij recht van hypotheek dus in geval jij niet voldoet aan je verplichtingen krijgt hij het huis eenvoudig terug in zijn bezit. De verkoper loopt dus weinig risico.

 

Er zijn nog tal van andere oplossingen om een huis te kunnen kopen als ondernemer. Het vergt alleen een andere manier van denken (ondernemersdenken oftewel denken in oplossingen).

 

Banken werken volgens standaarden. Ben jij standaard dan kun je daar prima terecht. Ben je een uitzondering (startende ondernemer met kleine aanloopverliezen maar een mooi potentieel) dan zul je dus ook zelf je "uitzonderingsoplossing" dienen te creeeren.

 

Succes!

 

Ard