vastgoed kopen, verbouwen en doorverkopen.

[Elfjul]

Omschrijving van je concept:

Wat is mijn idee?

* Huizen kopen, opknappen/renoveren en verkopen met meerwaarde.

Meerwaarde kan in mijn ogen zijn; Energiebewust, financiële meerwaarde en sociale meerwaarde.

 

Energiebewust

* Beter energielabel.

 

Financiële

* Winst bij verkoop.

 

Sociale meerwaarde

* Mooiere wijken, minder criminaliteit door leegstand.

 

Omschrijf wat je tot nu toe zelf gedaan hebt hiervoor:

Wat heb ik tot nu toe al gedaan om mijn doel te bereiken?

* Heel veel Higherlevel gelezen. m.b.t. opstarten van onderneming en valkuilen.

* Vrienden gesproken die zelf ondernemingen hebben.

* Diploma gehaald in een financiële richting.

* Werkervaring opgedaan in detailhandel(bouwmarkt), en boekhouding.

* Flink aan de hobby geweest. Hout, metaal en tuin.

* Leuke babbel gehad met een makelaar die mijn idee kon waarderen.

 

 

Wat is de uitdaging die je met je concept op wil lossen:

Welke uitdaging wil ik aangaan?

 

Energiebewust

* Beter energielabel.

Dubbele beglazing, CV-ketels (+toebehoren) met juiste rendement.

(Dak-)Isolatie

 

Sociale meerwaarde

* Mooiere wijken, minder criminaliteit door leegstand.

Opgeknapte woningen verkopen beter. Starters willen nog een 'knutsel'-huis. Echter willen doorstromers er gelijk in kunnen, zonder grote verbouwingen.

* Deuren en ramen voorzien van sloten met politiekeurmerk.

 

 

 

Hoe is dit anders dan bestaande concepten:

Wat is er anders dan bij mijn conculegga's?

 

Ik wil het tussenmaatje worden.

Er zijn Arie Beunhaas bedrijven, die voor kwantiteit gaan i.p.v. kwaliteit.

En er zijn Pietjes Perfect, die heel veel nadruk leggen voor kwaliteit en daardoor te duur worden.

 

De klanten die voor Arie Beunhaas-huis kiezen, hebben vaak achteraf spijt dat ze niet meer geld hebben uitgegeven zodat het er netter uit ziet. En dat de kwaliteit van de verbouwing op langer termijn merkbaar is. (Bijvoorbeeld; Kosten besparing in de energienota)

 

De klanten die voor een Pietje Perfect-huis gaan. Kiezen voor kwaliteit, maar haken vaak af omdat het te duur is. Of net niet naar wens, maar opnieuw verbouwen, daar is geen budget meer voor.

 

Wat voor feedback hoop je te krijgen:

Hierop hoop ik feedback te krijgen:

 

* Is mijn denkrichting de juiste? Of ben ik een dromer?

* Is mijn idee uit te werken?

* Is mijn idee goed uit te voeren als onderneming? of moet ik het bij prive houden in BOX 3?

* Welke rechtsvorm pas het beste bij mijn idee? (zo veilig mogelijk i.v.m vastgoed op naam.)

(extra info over mijn prive: Man, 25 jaar, (21-7-2015)getrouwd op huwelijkse voorwaarden)

* Overige feedback, zie ik dingen over het hoofd? Verplichten vergunningen?

* Is het haalbaar mijn mijn budget? (€ 85.000)

 

 

 

[RT....]

* Is het haalbaar mijn mijn budget? (€ 85.000)

Even los van alle andere mitsen en maren, wat wil je gaan kopen en verbouwen met een budget van 85.000? Een garagebox?

 

 

[Elfjul]

Te beginnen met kleine appartementen en studio's.

 

Mijn gedachte is:

€ 65.000 te betalen aan een appartement/studio.

€ 10.000 voor het opknappen en verbeteren van de woning.

€ 90.000 te koop zetten.

 

en hopelijk €85.000 te krijgen. wat € 10.000 brutowinst betekend.

 

Doel is om 1,5 woning per jaar te doen. (3 woningen per 2 jaar.)

 

Aangezien het geld uit eigen zak komt. Heb ik geen notariskosten voor een hypotheek. Enkel de overdrachtskosten. Met de ABC-levering(Binnen 6 maanden weer verkopen) zou ik ook aanspraak kunnen maken op de vermindering van overdrachtsbelasting. Mocht dit niet lukken binnen 6 maanden heb ik 3% van € 65000 als extra kosten.

 

Extra informatie.

Het WIF (Woning Investering Fonds) verkoopt nu de crisis uit een dal komt steeds meer ex huurwoningen. Deze zijn de afgelopen 5 á 10 jaar niet voorzien van modificaties. Waardoor deze goedkoper worden aangeboden.

 

Heb al een praatje gehad met een makelaar, die aangeeft dat hier een mogelijkheid zit tot waarde vermeerdering. Aangezien die makelaar er baat bij heeft dat de buurt er goed uit ziet. Verkoopt hij liever woningen die er goed uitzien.

Makelaar heeft een opdracht gekregen om een straat van 24 huizen te verkopen. Als ik elke keer 1 woning kan doen, deze verkopen en een nieuwe kan aankopen. dan heb ik er zelf ook baat bij dat de woningen in waarde stijgen in die straat/wijk.

 

 

 

 

[Bas Vlemminx]

E 65.000 KK betekent een koopprijs van minimaal E 66.300 (2% overdrachtsbelasting). Dus je marge is daarmee nog maar E 8.700. En de verkoop, ga je dat allemaal zelf doen? Kost je ook minimaal E 600 (Funda etc.). Dus dan heb je nog E 8.100 marge. Ga je je verzekeren? Neem je een telefoon? Vervoer? Ik noem maar wat. Lijk je allemaal buiten beschouwing te laten. Maar goed. Stel dat dit lukt met jouw prognose van 1,5 per jaar. Dan maak je dus E 12.050 bruto winst. Volgens mij zijn er geen fulltime banen waarmee je zo weinig verdient. Dus is je denkrichting juist...? You tell me.

[Joost Rietveld]

wat € 10.000 brutowinst betekend.

.....

Doel is om 1,5 woning per jaar te doen. (3 woningen per 2 jaar.)

 

 

Beste Elfjul,

 

Dus 15k winst per jaar? En dan negeer ik gemakshalve nog even Bas' terecht post hiervoor.

Ga je dit dan naast je andere bron van inkomen doen?

 

Lijkt mij dat als je dit tot een serieuze onderneming wilt omvormen dat je dan toch echt een hogere omloopsnelheid van koop tot verkoop moet zien te realiseren.

 

groet

Joost

 

 

[Mathias@evelo]

Stel dat een gemiddeld werkjaar 2000 werkuren is.

 

15000euro bruto winst/2000 = 7,5€/h bruto uurloon.

 

De opgegeven prijzen lijken mij die van 30 jaar geleden (in België).

 

Renovatie is een tricky business -> er zijn veel potentiële risico's.

[Elfjul]

Aller eerst bedankt voor het meedenken en de feedback.

 

Helemaal te vergeten te vermelden dat dit naast mijn bestaande baan is.

Het word dus niet mijn hoofdinkomen. maar meer een mooie extra.

 

Als ik met de winst, 'mijn bedrijf' kan verbeteren. Dan ben ik al erg blij.

 

Ik denk dat de omloopsnelheid zeker om hoog te brengen is.(naar 2 tot 2.5) Zeker als ik meerdere dezelfde soort woningen ga renoveren. Je hebt dan minder tijd nodig om ideeën uit te denken. En ik kan sneller over gaan tot bestellen van bouwmaterialen.

Ook kan de makelaar mij van informatie voorzien. Voorbeeld: Als kopers bij huis1 gaan kijken, en afknappen omdat er iets mist, dan kan ik dat toevoegen aan huis2.

 

De verkoop laat ik volledig doen door een makelaar. Als ik telkens een pand van hem aankoop, dan heeft hij er ook baat bij dat ik snel van mijn 'oude' huis afkom.

 

Wat betreft de huizenprijzen... daarin verschillen wij van mening. Ik denk namelijk wel dat dit mogelijk is. Mocht u niet overtuigd zijn, dan hoop ik dit met mijn bedrijf te kunnen bewijzen.

 

Doel is uiteraard om na een X aantal jaar grotere woningen te gaan renoveren. met aankoopbedragen boven de € 100.000

 

Verzekering: Kluswoning verzekering. Daarbij is mijn gereedschap meeverzekerd.

Vervoersmiddel: Naar lokatie op de fiets. En bouwmaterialen worden tegenwoordig thuis bezorgd.

Een enkele keer zou ik de auto moeten pakken om gereedschap te vervoeren of even snel naar de bouwmarkt.

Telefoon: prive (mobiele)telefoon.

 

Waarom wil ik een onderneming beginnen i.p.v. dit prive in box3 doen?

BTW terug kunnen krijgen van de ingekochte goederen.

Met een KVK-nummer en BTW nummer kan ik bestellen bij groothandels.

Komt professioneler over, bij prijsonderhandelingen.

[Elfjul]

E 65.000 KK betekent een koopprijs van minimaal E 66.300 (2% overdrachtsbelasting). Dus je marge is daarmee nog maar E 8.700. En de verkoop, ga je dat allemaal zelf doen? Kost je ook minimaal E 600 (Funda etc.). Dus dan heb je nog E 8.100 marge. Ga je je verzekeren? Neem je een telefoon? Vervoer? Ik noem maar wat. Lijk je allemaal buiten beschouwing te laten. Maar goed. Stel dat dit lukt met jouw prognose van 1,5 per jaar. Dan maak je dus E 12.050 bruto winst. Volgens mij zijn er geen fulltime banen waarmee je zo weinig verdient. Dus is je denkrichting juist...? You tell me.

 

Als ik mij niet vergis. Betaal je geen overdrachtsbelasting als de woning binnen 6 maanden verkocht word. (uitgaande van woningen van 10jaar en ouder.)

 

[fvddungen]

De koper, ja. Maar jij bent de verkoper. Dus bij aankoop moet je wel degelijk overdrachtsbelasting betalen. Als je de woning binnen 6 maanden weet door te verkopen, hoeft de koper geen overdrachtsbelasting te betalen over hetzelfde bedrag, waarmee jij de woning hebt gekocht. Over het verschil tussen jouw aankoop en verkoopbedrag moet wel overdrachtsbelasting worden betaald (door de koper).

 

Maar dan moet je de woning wel binnen 6 maanden hebben verkocht. En je geeft zelf al aan dat je 3 woningen per 2 jaar wilt doen, wat dus 8 maanden per woning maakt. En ik mag aannemen dat je de woning nog niet te koop zet zolang je met de verbouwing bezig bent.

 

Als ik jou was zou ik er toch nog even goed over nadenken.

 

 

 

 

[Hans van den Bergh]

In de basis zou jouw idee kunnen werken, elke dag op RTL8 kun je daar voorbeelden van zien in het programma 'bouwval gezocht', daar zou jij veel van kunnen leren. Verbouwen is een ding, maar verkoopklaar maken is ook een belangrijke.

[fvddungen]

Aangezien het geld uit eigen zak komt. Heb ik geen notariskosten voor een hypotheek.

 

Overigens de notaris is er niet alleen voor om de hypotheek te regelen. De notaris zorgt voor een correcte afhandeling van de overdracht tussen verkoper en koper. Dus kosten voor een notaris heb je wel degelijk.

 

 

[Norbert Bakker]

Overigens de notaris is er niet alleen voor om de hypotheek te regelen. De notaris zorgt voor een correcte afhandeling van de overdracht tussen verkoper en koper. Dus kosten voor een notaris heb je wel degelijk.

 

Spot on. Het is een registergoed, dus aan en- verkooptransacties gaan altijd via een notaris

 

 

 

 

[geanonimiseerd__]

Het idee is goed maar zelf klussen is verkeerde insteek omdat qua expertise op gebied van inschatten werk/staat woning. Je kunt hiermee hard onderuit gaan.

 

Wat je kan doen is een deal proberen te maken met locale "installateur/verbouw" bedrijfje die 2 of 3 mensen in dienst heft en de vrije uurtjes wel kan opvullen door de woningen op te knappen. Dan deel je gewoon de winst. Hij blij, jij blij.

 

Kopen is overigens heel gemakkelijk! euro's lopen heel soepels en glad als water de handen uit. Verkopen van duurder huis dan de bouwval eromheen? Denk dat je je hierin nog wel eens kan vergissen want zo goed gaat het echt niet in de huizenmarkt. Hierbij komt dat je alleen jouw plan kan uitvoeren als je ook weer snel kunt verkopen. Wat als appartement niet te verkopen is? of heel lang duurt?

 

Dit zijn wel leuke projekten, heb er zelf ook aan gedacht. Maar diepe zakken en lange adem zijn op voorhand een vereiste. Ik zou wachten tot je het dubbelle aan Eigen vermogen hebt verzameld.

[Elfjul]

Aangezien het geld uit eigen zak komt. Heb ik geen notariskosten voor een hypotheek.

 

Overigens de notaris is er niet alleen voor om de hypotheek te regelen. De notaris zorgt voor een correcte afhandeling van de overdracht tussen verkoper en koper. Dus kosten voor een notaris heb je wel degelijk.

 

 

 

Dat is mij inderdaad bekend. Ik vermelden alleen dat ik kosten bespaar op de akte m.b.t. een hypotheek. Maar bedankt dat u dit nogmaals ter sprake brengt.

 

Conclusie uit alle reacties

Ik ben toch een dromer. En er zijn toch nog wat valkuilen.

 

Toekomst

*Gewoon verder klussen in prive (Box 3) om meer eigen vermogen te vergaren.

*Groter netwerk creëren.

*Verder dromen.

 

 

Ik wil jullie allen bedanken voor jullie feedback.

En ik denk dat ik mijn droom moet laten varen. Ben nog jong, en ik zie wel wat de toekomst brengt.

 

Ik blijf in ieder geval hier rond zwerven. Je kan hier namelijk veel van elkaar leren.

 

 

 

 

[fvddungen]

Waarom je droom laten varen? Er is op zich niets mis met je droom. Je zult wellicht alleen wat meer onderzoek moeten doen over hoe het nou zit met de kosten en baten en vooral wat realistisch is. Als dit iets is wat je toch wel graag wilt, dan zeg ik gewoon doen.

[Elfjul]

Misschien iets te kort door de bocht. Maar het gaat op een laag pitje.

 

Echter wil ik wel lering trekken uit mijn oproep/voorstel.

 

Dus wil ik jullie vragen wat jullie zouden doen in mijn situatie.

*Welke rechtsvorm zou u bijvoorbeeld kiezen?

*Met welk budget denkt u dat mijn plan mogelijk is?

*Op welk punt zou u het verschil maken?

 

Tips zijn altijd welkom. Wellicht dat iemand een netwerk heeft die aansluit op mijn ideeën, waarmee ik in contact kan komen.

 

Voor zover, dacht ik dat ik aardig op weg was. Een droom, een 'mooi' eigen vermogen, een leeftijd waarin nog alles mogelijk is. Bereid om iets aan te nemen van een ander. Een goede/leuke baan ernaast als back-up.

[Hans van den Bergh]

De belangrijkste tip die ik voor jou heb, is het jezelf gunnen het idee verder uit te werken. Je wilt iets met jouw idee bereiken, hoe is dat te bereiken en wat is ervoor nodig? Daar moet je echt een paar weken tijd voor nemen. Bedenk dat (ver)bouwen samenhangt met enorm veel eisen en verplichtingen vanuit bijvoorbeeld het bouwbesluit. Daar moet je echt wel kennis van hebben, dus bestudeer dat eens goed en beoordeel dan nog eens in hoeverre jouw idee haalbaar is of dat het misschien aangepast moet worden, of misschien kom je erachter dat je jouw droom beter op een andere manier kunt verwezenlijken.

[herman van der helm]

Koop gewoon in privé een bouwval of een te renoveren pandje. Ga het gewoon uitproberen en zie wat je ermee bereikt hebt als je het verkocht hebt. Winst is in zo'n geval onbelast als het verbouwen/handelen niet jouw vak is. Dan kun je met deze ervaring besluiten of je er jouw beroep van wilt maken en een zaak eromheen gaat optuigen. Je kunt trouwens altijd nog opteren voor BTW ook als privé persoon, maar dan riekt het snel naar werk uit overige werkzaamheden wat dus wel belast is.

 

 

[TwaBla]

Koop gewoon in privé een bouwval of een te renoveren pandje.

Zou ik ook zeggen. Learning by doing! Maak het probeem groter in plaats van kleiner: lees bouwval.