jaarrekeningen hypotheekaanvraag

[EC]

Ik heb denk ik een probleem.

 

We hebben een huis gekocht.

De bank wil jaarrekeningen hebben.

Deze heb ik niet. Ik heb wel een winst- en verliesrekening en een balans.

Omdat ik een 'kleine' ondernemer ben is een jaarrekening niet vereist bij de BD.

 

Wat nu?

Moet ik dan toch nog van de afgelopen jaren jaarrekeningen laten maken?

Wie kan me helpen.

 

Als dat moet, die jaarrekeningen maken, dan heb ik ook een probleem, want wie doet zoiets binnen enkele weken.

Dat gaat niet lukken.. De ontbindingsdatum in de koopakte is 28 november.

 

Ik heb altijd zelf de boekhouding gedaan, maar een jaarrekening opstellen dat is niet mijn ding.

Bovendien heb ik sinds 2 jaar pas een programma voor de boekhouding, daarvoor deed ik alles in excel.

 

Pffff.... wat nu dus..

[4711]

Lijkt mij weinig aan de hand. Althans als je inderdaad fatsoenlijke balansen en resultaatrekeningen hebt voor desbetreffende jaren. En wanneer je resultaten goed genoeg zijn voor de bank, natuurlijk!

 

Stuur maar gerust een mail, als je wil.

 

 

[EC]

Hallo Peter,

 

Waar kan ik een mail sturen?

 

 

[Norbert Bakker]

Hallo Peter,

 

Waar kan ik een mail sturen?

 

 

Zie het "@" onder Peters Profielnaam links van zijn reactie

 

[LeegR1]

Over het algemeen is een jaarrekening opstellen redelijk vlot gedaan als alle stukken aanwezig zijn, dan kan dat bijvoorbeeld al wel binnen een week. Als de bank expliciet om een jaarrekening vraagt dan zal je er waarschijnlijk niet aan ontkomen inderdaad. Er is dus nog geen reden tot ongerustheid.

[Ward van der Put]

Kweetniet hoor, maar ik vind het in dit soort situaties wel cool als assurantietussenpersonen, fiscalisten en accountants belangeloos op een forum zouden durven suggereren dat zonder hun tussenkomst de hypotheekmaatschappij al een heel eind komt met de aangiften inkomstenbelasting en de voorlopige/definitieve aanslagen inkomstenbelasting.

[Branko Collin]

Maar in dit geval gaat het toch om de bank die die jaarrekening verplicht stelt, Ward? Of wil je suggereren dat de TS naar de hypotheekverstrekker terug moet om deze laatste voor te stellen met aangiftes genoegen te nemen?

 

Ik heb dit jaar een huis gekocht en had aan aangiftes genoeg. Maar ja, ik heb geen bijzondere kosten en bracht een zak van mijn eigen geld mee. Een vriend van mij die een huis kocht, mocht door allerlei extra hoepels springen. (Ik weet meer niet of daar een jaarrekening bij zat.)

[4711]

Denk je dat echt, Ward?

 

Ik stuur enkele keren per jaar een uitdraai van de jaarcijfers in 'jaarrekening-formaat' naar een van mijn klanten. Dat doe ik omdat zij daarom vragen. En ik heb die cijfers allemaal in mijn systemen, dus het is een kleine moeite.

 

En zij (mijn klanten dus) die vragen daar om, omdat zij iets met een hypotheek willen.

En dan vraagt de bank om de cijfers op een overzichtelijke, te begrijpen, normale en gebruikelijke wijze namelijk:

Een jaarrekening.

 

Dat stuur ik kosteloos naar mijn klanten overigens. Want dat zijn mijn klanten.

 

Ik zou het niet in mijn hoofd halen om tegen mijn klanten te zeggen:

"Jôh, stuur maar een kopie van je aangifte (want die heb je al van mij gekregen) samen met een belastingaanslag maar naar de bank".

 

Dan krijgen zij namelijk (hoogstwaarschijnlijk) geen financiering!

Dus ik vind dat persoonlijk (maar ieder zijn eigen aanpak verder) geen goed advies.

 

 

[Bas Vlemminx]

Mijn bank vroeg er ook om, maar toen ik aangaf dat ik deze niet had, was dat geen enkel probleem. Belastingaangiftes waren ook prima. Het viel me alles mee. Maar de ene bank is natuurlijk de andere niet...

[Ward van der Put]

Mijn hypotheekmaatschappij had kennelijk ook meer vertrouwen in de inhoud van mijn blauwe enveloppen dan mijn blauwe ogen (wat niet onlogisch is omdat die groen zijn). De maatschappij vroeg alleen om de aanslagen IB van de laatste drie jaar, maar niet om jaarrekeningen, een accountantsverklaring of iets dergelijks.

Denk je dat echt, Ward?

[...]

Dan krijgen zij namelijk (hoogstwaarschijnlijk) geen financiering!

Dus ik vind dat persoonlijk (maar ieder zijn eigen aanpak verder) geen goed advies.

Dus ja, dat denk ik echt. De ervaring van Bas en mij bevestigt dat dit een gangbare praktijk is bij banken en hypotheekmaatschappijen; ik heb andere ondernemers bovendien wel eens iets soortgelijks horen vertellen.

 

Is dat het beste advies? Nee, het beste advies zou zijn: schakel een onafhankelijk hypotheekadviseur in. Maar dat is een ander advies dan: we kunnen de gevraagde jaarrekeningen wel even voor je opstellen.

 

Persoonlijk zou ik het overigens ook omkeren: eerst nagaan of je een woning wel gefinancierd krijgt (en hoe) en daarna pas gaan kopen, met een bod onder voorbehoud van financiering, voor de extra zekerheid. Een verstandige koper komt er niet pas na de koop achter dat hij geen financiering krijgt.

[LeegR1]

Kweetniet hoor, maar ik vind het in dit soort situaties wel cool als assurantietussenpersonen, fiscalisten en accountants belangeloos op een forum zouden durven suggereren dat zonder hun tussenkomst de hypotheekmaatschappij al een heel eind komt met de aangiften inkomstenbelasting en de voorlopige/definitieve aanslagen inkomstenbelasting.

 

Dat zou ik best willen suggereren Ward. Echter het wil in de praktijk nogal eens zo zijn dat heel veel ondernemers niet op de hoogte zijn hoe een balans en winst- verliesrekening opgesteld moet worden. Daar kan ook nog bijkomen dat cijfers die aan een bank verstrekt worden volgens algemeen aanvaarde waarderingsgrondslagen en grondslagen voor resultaatbepaling opgesteld moeten worden. Wie gaat de bank bijvoorbeeld aansprakelijk stellen als de cijfers niet juist zijn opgesteld? Wat gebeurd er met een financiering/ de continuïteit van een bedrijf, als een bank er later achter komt dat dingen toch niet kloppen?

 

Als ondernemers het namelijk allemaal zelf kunnen dan betekent dit dat ik voor niets bedrijfseconomie en accountancy gestudeerd heb.

 

[Ward van der Put]

Eens hoor Richard, als Bedrijfskundige durf ik zulke bonen wel zelf te doppen, maar ik ben me ervan bewust dat niet iedereen even goed beslagen ten ijs komt.

 

Het ging me slechts om de suggestie: wellicht neemt de bank, net zoals bij mij destijds, genoegen met wat kopietjes van je laatste aanslagen. Je moet immers maar net weten dat dit soms volstaat.

 

[LeegR1]

Het ging me slechts om de suggestie: wellicht neemt de bank, net zoals bij mij destijds, genoegen met wat kopietjes van je laatste aanslagen. Je moet immers maar net weten dat dit soms volstaat.

 

 

Ook daar kan geen eenduidig antwoord op gegeven worden. Dit is afhankelijk van diverse factoren. Denk bijvoorbeeld aan: de persoon van de ondernemer zelf, zijn trackrecord, de risico-inschatting van de bank(medewerker), de branche, het spaargeld wat iemand wel of niet heeft, hoe lang de onderneming draait, toekomstverwachtingen van de branche, toekomstverwachtingen van de onderneming zelf en zo kan ik nog wel even doorgaan.

[prinsrachid]

De ervaring van Bas en mij bevestigt dat dit een gangbare praktijk is bij banken en hypotheekmaatschappijen; ik heb andere ondernemers bovendien wel eens iets soortgelijks horen vertellen.

Ja, persoonlijk had ik - destijds - een soortgelijke ervaring als eenmanszaak. De (inmiddels staats)bank vroeg om de definitieve en voorlopige belastingaangiftes van de afgelopen 3 jaar, maar wilde wel de balansen en verlies- en winstrekeningen zien om die te vergelijken met de daadwerkelijk ingestuurde aangiftes. Die balansen en v&w's waren vormvrij en ook een accountantsverklaring werd niet verwacht.

 

Is dat het beste advies? Nee, het beste advies zou zijn: schakel een onafhankelijk hypotheekadviseur in.

Ook dat had ik me destijds voorgenomen, maar dat bleek écht een onmogelijke opgave (met name het onderstreepte^*). Zelfs met de meest gedetailleerde en restrictieve randvoorwaarden kwamen sommige adviseurs nog met 'oplossingen' die echt werkelijk nergens op sloegen. Toen ik onlangs er nog eens eentje door zat te lezen, kon ik niet kiezen tussen of ik juist in lachen of huilen moest uitbarsten. Zó ontzettend beroerd als dat advies was. Wat me eigenlijk vooral stak was het feit dat ik kon zien dat het advies uitsluitend in het belang van die adviseur was, maar ook dat hij dat waarschijnlijk bij niets vermoedende klanten ook zou flikken (en er mee weg zou komen).

 

Een gemiddelde hypotheeknemer zit dus tussen a rock and a hard place. Ze zijn (net) niet gecijferd genoeg om voldoende weerstand te bieden tegen onzinnige adviezen of om het grotendeels zelf te doen. Nu kon ik nog redelijk door die cijferbrei heen lezen, opdat ik een 30-jarige 'ongelukje' kon voorkomen, maar voor de gemiddelde consument zou ik dergelijke hypotheekadviezen nu qualificeren als overweldigende getallenterreur.

 

^{*) Nog net vóór de invoering van het provisieverbod}

[Joost Rietveld]

hypotheeknemer

 

 

Hypotheekgever ;)

 

[prinsrachid]

hypotheeknemer

Hypotheekgever ;)

Sh*t! Probeer altijd deze fout te voorkomen. Doe ik het alsnog fout! Haha. Thanks! :D

[4711]

Wat een discussies en meningen allemaal…

 

Ik bedoelde gewoon om de cijfers van TS (want die heeft zelf cijfers bepaald) op een gestructureerde wijze in een ‘jaarrekening-programma’ te zetten. En een PDF file van de jaarrekening te maken (kon TS dan uitprinten of doormailen of wat dan ook).

Dus niet met allerlei toelichtingen, specificaties en samenstellingsverklaringen e.d., want die zullen niet snel nodig zijn in deze.

 

Maar dan zou TS wel overzichtelijke en uniforme jaarrekeningen van de laatste 3 jaren hebben en zodoende makkelijk kunnen ‘hypotheekshoppen’ bij allerlei banken en tussenpersonen.

Kleine moeite, weinig werk (als TS tenminste fatsoenlijk cijfers heeft samengesteld). Dus ik dacht: “daar zou TS misschien wat aan kunnen hebben, gezien er kennelijk een probleem is”.

 

Maar wat mij betreft is het niet actueel, want TS schittert met afwezigheid (dus zo dringend en belangrijk was het kennelijk ook weer niet allemaal). Zal wel al opgelost zijn. Gelukkig.

 

[Ward van der Put]

Zelfs met de meest gedetailleerde en restrictieve randvoorwaarden kwamen sommige adviseurs nog met 'oplossingen' die echt werkelijk nergens op sloegen. Toen ik onlangs er nog eens eentje door zat te lezen, kon ik niet kiezen tussen of ik juist in lachen of huilen moest uitbarsten. Zó ontzettend beroerd als dat advies was. Wat me eigenlijk vooral stak was het feit dat ik kon zien dat het advies uitsluitend in het belang van die adviseur was, maar ook dat hij dat waarschijnlijk bij niets vermoedende klanten ook zou flikken (en er mee weg zou komen).

Dat was inderdaad een weerzinwekkend drama. Ik hoop in stilte dat het tegenwoordig beter is, want slechter advies geven is gewoon onmogelijk.

 

Hypotheekadviseur nummer één leerde ons uiteindelijk alleen dat je goed op je hoede moet zijn. We wilden ons laten adviseren over hypotheekvormen, maar na een uur (!) non-informatie omkleed met tig berekeningen aanhoren kwam de aap uit zijn mouw: "Wij doen alleen spaarhypotheken."

 

Bij adviseur nummer vijf waren we er wel klaar mee. Nadat zijn programmaatje had opgehoest dat we tot negen ton konden "gaan", was hij maar niet meer van dat bedrag af te brengen. (Het verbaast mij niet dat er zo veel huizen onder water staan.)

 

Uiteindelijk hebben we gelukkig wel een goede hypotheekadviseur gevonden, mede omdat we hem vóóraf duidelijk hebben gemaakt dat we alleen voor zijn advies zouden betalen, maar de hypotheek elders zouden afsluiten. Met zijn advies op zak hebben we tot slot de klus laten klaren door twee tussenpersonen: degene die de meeste procentpunten had afgekletst van de hypotheek die we op het oog hadden, kreeg de opdracht.

 

 

[Sandra.]

Interessante topic, fijn om te lezen waar anderen zoal tegenaan lopen. Mijn bedrijfswoning staat nu ook in de verkoop, we gaan zoeken naar iets groters op andere locatie. We zijn al bij de Rabobank geweest en ze kwamen wel op een mooi bedrag uit maar in hoeverre we dat uiteindelijk echt kunnen lenen betwijfel ik ernstig. Ze hadden mooi excel formuliertje waar je allerlei gegevens in konden vullen waaronder omzet, incidentele lasten en brutowinst, maar de berekening hoeveel je dus mocht lenen pakte veels te hoog uit, alsof hij niet alle gegevens meepakte in de berekening.

 

Wat slechte adviezen betreft, bij mijn 1ste / huidige hypotheek was de eerste aanbod een veel hogere dan de woning met dan beleggingshypotheek, alsof dat de meeste rendement op zou leveren. Moet er niet aan denken hoe het nu was geweest als ik hun advies had opgevolgd. ;)

 

En om het nog klein beetje ontopic te houden, Rabobank vroeg niet om jaarrekeningen, de hypotheker wel.

 

@Ward zou je alsjeblieft door kunnen geven welke hypotheekadviseur jullie uiteindelijk goed heeft geholpen?

[Ward van der Put]

@Ward zou je alsjeblieft door kunnen geven welke hypotheekadviseur jullie uiteindelijk goed heeft geholpen?

Drechtsteden Hypotheken & Verzekeringen; vraag naar Klaas van den Herik.

 

[Norbert Bakker]

@Ward zou je alsjeblieft door kunnen geven welke hypotheekadviseur jullie uiteindelijk goed heeft geholpen?

Drechtsteden Hypotheken & Verzekeringen; vraag naar Klaas van den Herik.

 

 

Top! Goede hypotheekadviseurs voor ondernemers zijn schaars, en kwaliteit is veel belangrijker dan afstand.

 

Ik ben destijds goed geholpen door Equent: in mijn geval had ik nog geen 3 jaar aangiftes en zelfs nog geen jaarrekeningen van de afgelopen 2 jaar, maar de hypotheek is snel rond gekomen op concept cijfers

[Sandra.]

Bedankt! Ja ik weet nog wel toen mijn broer ermee begon dat ie totaal niet serieus werd genomen en ze vaak niet echt wisten wat ze ermee aan moesten, toen ging ik meteen naar de bank waar ze uiteindelijk wel goed zijn geholpen en dat ging toen goed. Maar nu ik weer erheen ben gegaan schoot het niet echt op. Hij zei dat ze geen onderscheid meer maken tussen ondernemers en werknemers en kwam dus op een mooi bedrag uit, maar ik wil toch eerst verder uitzoeken voor ik hem op zijn blauwe ogen vertrouw. Zie het al voor me: zodra huis verkocht is en wat heb gevonden ineens veel minder blijkt te mogen lenen.