Bestemmingsplan bij overname

[MicahR]

Beste Lezers

 

Momenteel zit ik met een vraagstuk waar niemand mij een goed antwoord kan geven. Via deze forum ben ik benieuwd of er iemand mij wat duidelijkheid kan geven.

 

Ik ben momenteel bezig om iets mezelf te beginnen en had in het verleden een ruimte gevonden om mijn onderneming te starten. Helaas liep dat toen stuk omdat het in strijd was met de bestemmingsplan. Van de gemeente mocht er geen (nieuwe) van mijn soort bedrijf meer in dat gebied vestigen. Op dit punt kan ik het best begrijpen dat de gemeente niet wilt dat het gebied alleen maar uit hetzelfde bedrijfsactiviteiten bestaat.

 

Afgelopen maand heb ik een aanbod gekregen om een (dezelfde soort) zaak over te nemen. maar dat wilt ook stuk lopen omdat het volgens "een medewerker" van de gemeente nog steeds in strijd is met de bestemmingsplan. Zijn motivatie was dat het nog steeds om een nieuwe bedrijf(KVK) gaat en dat mag niet in het gebied.

 

Als ik het goed begrijpt betekent een bestemmingsplan toch. Wat men wel en niet mag exploiteren in de ruimte/pand? dus makkelijk gezegd een pand/ruimte is bestemd voor bijv: kantoor. dan mag je daar alleen als kantoor vestigen en geen horeca. Maar als een pand altijd als horeca bestemt is dan mag je daar als horeca toch altijd vestigen. Los van het feit over vergunningen en dergelijke.

Of zie ik dit verkeerd. want dit zal voor de ondernemers in dat gebied betekenen dat zij nooit hun zaak kan verkopen aan derden. Het is voor hun de zaak dicht gooien of verkopen aan derden die anders met het pand wilt doen. Of als men op fiscaal oogpunt zijn zaak van emz naar BV of VOF wilt gaan. of juist andersom BV of VOF naar emz wilt gaan. Dat zal dan niet mogen omdat het om een nieuwe bedrijf(kvk) zal gaan.

 

Daarnaast heb ik in de gemeente plannen gelezen dat zij geen nieuwe bedrijf willen hebben daar en de reeds gevestigde bedrijven mogen blijven. Maar er staat nergens bij dat zij een uitsterf beleid willen hebben.

 

Ik hoop dat iemand mij hier wat duidelijkheid kan scheppen alvorens ik weer bij de gemeente gaat

 

 

[StefanO]

Welkom op het forum!

 

Ik heb al heel wat bedrijven bij aan- en verkoop geholpen maar ben dit nog nooit tegen gekomen. Nu gaat dat meestal om aandelen in de BV's en blijft de bestaande onderneming gewoon in tact. Op bedrijfsniveau verandert er dan niets.

 

Indien je als eenmanszaak of VOF gaat overnemen, dan koop je de activa van het bedrijf. Dat betekent dan wel dat er een nieuwe onderneming komt en dat de oude ophoudt te bestaan. Naar mijn idee is het ook mogelijk dat de gemeente voorschrijft dat er geen nieuwe bedrijven van een bepaald type in het gebied mogen bij komen. En de overname van activa kwalificeert dan wel als nieuw bedrijf.

[Ron van der Kolk]

Afgelopen maand heb ik een aanbod gekregen om een (dezelfde soort) zaak over te nemen. maar dat wilt ook stuk lopen omdat het volgens "een medewerker" van de gemeente nog steeds in strijd is met de bestemmingsplan. Zijn motivatie was dat het nog steeds om een nieuwe bedrijf(KVK) gaat en dat mag niet in het gebied.

 

Als ik het goed begrijpt betekent een bestemmingsplan toch. Wat men wel en niet mag exploiteren in de ruimte/pand? dus makkelijk gezegd een pand/ruimte is bestemd voor bijv: kantoor. dan mag je daar alleen als kantoor vestigen en geen horeca. Maar als een pand altijd als horeca bestemt is dan mag je daar als horeca toch altijd vestigen. Los van het feit over vergunningen en dergelijke.

Dat er nu een horecagelegenheid op een adres gevestigd is, wil niet zeggen dat het bestemmingsplan voor die plek horeca is. Het kan zijn dat er nu horeca gedoogd wordt. Daarnaast is het niet los te zien van vergunningen, want je hebt een exploitatievergunning horecabedrijf nodig en die moet bij overname vernieuwd worden. Bij het behandelen van de vergunningsaanvraag wordt ook naar het bestemmingsplan en toekomstige plannen voor het gebied gekeken.

 

want dit zal voor de ondernemers in dat gebied betekenen dat zij nooit hun zaak kan verkopen aan derden.

Het is in sommige gevallen inderdaad niet mogelijk om een horecazaak zomaar te verkopen, omdat dan allerlei rechten vervallen (zoals gedogen in een bestemmingsplan en de exploitatievergunning). Dat is geen nieuws en iets om rekening mee te houden bij het beginnen van een horecazaak.

 

Daarnaast heb ik in de gemeente plannen gelezen dat zij geen nieuwe bedrijf willen hebben daar en de reeds gevestigde bedrijven mogen blijven. Maar er staat nergens bij dat zij een uitsterf beleid willen hebben.

Volgens mij is wat je in de eerste zin beschrijft nu juist precies een uitsterfconstructie.

 

Ik adviseer met een positieve insteek in gesprek te gaan met het ondernemersloket van de gemeente. Vraag wat er wel mogelijk is en waar je wel een horecazaak kunt beginnen of overnemen. In veel gemeenten zijn accountmanagers die graag met je meedenken en zelfs meegaan om een goede oplossing te vinden.

[MicahR]

Heren,

 

Bedankt voor de snelle reactie.

 

Naar aanleiding van jullie reactie heb ik nog een vraag. Even ter info: Het is geen horeca activiteit wat ik wilt gaan doen. ik heb dat genomen als voorbeeld. Ik wil iets doen in de autobranche.

Indien je als eenmanszaak of VOF gaat overnemen, dan koop je de activa van het bedrijf. Dat betekent dan wel dat er een nieuwe onderneming komt en dat de oude ophoudt te bestaan. Naar mijn idee is het ook mogelijk dat de gemeente voorschrijft dat er geen nieuwe bedrijven van een bepaald type in het gebied mogen bij komen. En de overname van activa kwalificeert dan wel als nieuw bedrijf.

Quote : MicahR op Vandaag om 15:39:41

want dit zal voor de ondernemers in dat gebied betekenen dat zij nooit hun zaak kan verkopen aan derden.

Het is in sommige gevallen inderdaad niet mogelijk om een horecazaak zomaar te verkopen, omdat dan allerlei rechten vervallen (zoals gedogen in een bestemmingsplan en de exploitatievergunning). Dat is geen nieuws en iets om rekening mee te houden bij het beginnen van een horecazaak.

Op basis van de gegeven antwoorden zal een ondernemer het verstandig doen om altijd een VOF te beginnen met een stichting als vennoot. Gezien de veranderen regelgeving. Vooral als de ondernemer het doel heeft om ooit zijn onderneming later te verkopen omdat men met pensioen gaat of een leuk ervoor bedrag kan krijgen.

Daarnaast heb ik in de gemeente plannen gelezen dat zij geen nieuwe bedrijf willen hebben daar en de reeds gevestigde bedrijven mogen blijven. Maar er staat nergens bij dat zij een uitsterf beleid willen hebben.

Volgens mij is wat je in de eerste zin beschrijft nu juist precies een uitsterfconstructie.

Nu heb ik afgelopen avond wat research gedaan en kwam tot mijn verbazing erachter dat er sinds de invoering in 2015. Er minstens 10 (nieuwe) soort gelijke bedrijven zijn in geschreven bij de KVK in het gebied waar ik wil vestigen. Als de gemeente over een uitsterfconstructie heeft waarom heeft deze bedrijven wel kunnen vestigen. Er kan dus twee dingen betekenen de gemeente ligt te slapen of er wordt met twee maten gemeten. Want het klinkt voor mij niet logisch en krom dat dit kan.

 

[Joost Rietveld]

Op basis van de gegeven antwoorden zal een ondernemer het verstandig doen om altijd een VOF te beginnen met een stichting als vennoot. Gezien de veranderen regelgeving. Vooral als de ondernemer het doel heeft om ooit zijn onderneming later te verkopen omdat men met pensioen gaat of een leuk ervoor bedrag kan krijgen.

 

Nu maak je mij wel nieuwsgierig. Hoe kom je aan deze wijsheid, want logisch is het in jouw situatie allerminst

[Ron van der Kolk]

Nu heb ik afgelopen avond wat research gedaan en kwam tot mijn verbazing erachter dat er sinds de invoering in 2015. Er minstens 10 (nieuwe) soort gelijke bedrijven zijn in geschreven bij de KVK in het gebied waar ik wil vestigen. Als de gemeente over een uitsterfconstructie heeft waarom heeft deze bedrijven wel kunnen vestigen. Er kan dus twee dingen betekenen de gemeente ligt te slapen of er wordt met twee maten gemeten. Want het klinkt voor mij niet logisch en krom dat dit kan.

Ik denk dat het wel meer dingen kan betekenen. Dat jij het niet begrijpt wil nog niet zeggen dat het krom is. Ik herhaal daarom mijn advies om met de gemeente te gaan praten en daar te vragen om uitleg.

 

[StefanO]

Op basis van de gegeven antwoorden zal een ondernemer het verstandig doen om altijd een VOF te beginnen met een stichting als vennoot. Gezien de veranderen regelgeving. Vooral als de ondernemer het doel heeft om ooit zijn onderneming later te verkopen omdat men met pensioen gaat of een leuk ervoor bedrag kan krijgen.

 

Nu maak je mij wel nieuwsgierig. Hoe kom je aan deze wijsheid, want logisch is het in jouw situatie allerminst

 

Ik ben ook wel nieuwsgierig. Kom het nooit tegen. Wel BV's die samen in een VOF zitten, ook natuurlijke personen uiteraard maar geen stichtingen. Wel veel stichtingen die aandeelhouder in een BV zijn (STAK). Ben benieuwd welke voordelen je ziet van een stichting als vennoot in een VOF en ook welke nadelen daar aan kleven.

[herman van der helm]

Nu heb ik afgelopen avond wat research gedaan en kwam tot mijn verbazing erachter dat er sinds de invoering in 2015. Er minstens 10 (nieuwe) soort gelijke bedrijven zijn in geschreven bij de KVK in het gebied waar ik wil vestigen. Als de gemeente over een uitsterfconstructie heeft waarom heeft deze bedrijven wel kunnen vestigen. Er kan dus twee dingen betekenen de gemeente ligt te slapen of er wordt met twee maten gemeten. Want het klinkt voor mij niet logisch en krom dat dit kan.

 

 

Ik zou dan denken aan discriminatie. Zoek al die vergunningen of AmvB's eens op in het gemeentelijk archief of op ruimtelijke plannen.nl

 

Laat daarna eens iemand anders bij de gemeente gaan informeren om een soortgelijk bedrijf te mogen vestigen.

 

Snel daarna heb je het antwoord.

 

[Norbert Bakker]

Ik ben ook wel nieuwsgierig. Kom het nooit tegen. Wel BV's die samen in een VOF zitten, ook natuurlijke personen uiteraard maar geen stichtingen. Wel veel stichtingen die aandeelhouder in een BV zijn (STAK). Ben benieuwd welke voordelen je ziet van een stichting als vennoot in een VOF en ook welke nadelen daar aan kleven.

 

Ik denk dat ik m wel snap: de crux zit m hier -als mijn aannames correct zijn - niet in die stichting (die is alleen bedoeld om de VOF mee te kunnen vormen), maar in de VOF die kan worden voortgezet. In tegenstelling tot verkoop activa in een eenmanszaak is er volgens de vraagsteller dan geen nieuwe vergunning nodig.

Ik kom deze denkwijze wel vaker tegen, maar weet eerlijk gezegd niet of het in de praktijk ook zo werkt (de gemeente is immers ook niet achterlijk?)

 

[Highio]

Euh, een maandje geleden was Utrecht Overvecht nog in het nieuws met 'bedrijven in garageboxen'. Als de situatie van topic starter ook maar enigszins vergelijkbaar is, dan snap ik een gemeente wel.

 

MicahR, op welke manier heb je met de gemeente gecommuniceerd? Mondeling, schriftelijk, in de vorm van een officiële aanvraag van een of andere vergunning?

 

Groet,

 

Highio

 

[Hans van den Bergh]

Vraagsteller zal inderdaad toch eerst contact met betreffende gemeente moeten zoeken, het voornemen tot overname bekend moeten maken en dan wordt het vanzelf duidelijk wanneer welke stappen gezet moeten worden. Je kunt het hier wel vragen, maar niemand hier heeft zicht op het beleid...

[MicahR]

Heren,

 

Wederom bedankt voor de snelle reacties.

 

@Stefano

Zo ver was ik niet om te kijken wat de voor en nadelen zijn als een stichting een vennoot is. Wel ging ik vanuit uit de STAK constructie denken.

 

@Joost

Gezien in mijn voorbeeld dat het niet mogelijk om een bestaand bedrijf over te nemen. Omdat het in strijd is met het bestemmingsplan. Dat betekent dat voor de huidige ondernemers(EMZ) niet meer mogelijk is om de onderneming te verkopen. Dus de ondernemers hadden bij de aankondig hun onderneming(EMZ) moesten omzetten als VOF met een stichting. Om zo in de toekomst zijn onderneming te kunnen verkopen. Gezien het uitsterf beleid van de gemeente zal je zelfs de onderneming met voor een leuk bedrag kunnen verkopen.

 

Gezien de reacties zal dit niet gebruikelijk zijn en ook niet verstandig zijn om het zo te doen. Kan iemand hierover meer toelichting geven.

 

@Norbert

 

Dat bedoel ik precies.

 

Als een onderneming een vergunning benodigd is kan ik begrijpen dat het niet kan. Want een vergunning kan gaan vervallen bij elke wijziging op papier. Maar we hebben het hier over een bestemmingsplan.

 

@Highio

 

Off topic: Heb net het nieuwsartikel opgezocht wel leuk dat zij zulke bedrijvigheid daar hebben(zelfs een fitnessruimte). Haha

 

[Highio]

MicahR, op welke manier heb je met de gemeente gecommuniceerd? Mondeling, schriftelijk, in de vorm van een officiële aanvraag van een of andere vergunning?

En jouw antwoord op vragen in reacties?

 

Groet,

 

Highio

[Hans van den Bergh]

Bestemmingsplannen en wijzigingen daarin behoren tot beleid van een gemeente. Als jij op een locatie een bepaald bedrijf wilt uitoefenen dat niet in de bestemming thuishoort, zal je moeten informeren of een wijziging van de bestemming mogelijk is.

 

Als je nu echter al weet dat de bestemming al dan niet na vertrek van de huidige ondernemer zodanig veranderd wordt, dat betreffende onderneming niet meer mogelijk is, kun je allerlei constructies bedenken, maar die gaan je niet helpen je op betreffende locatie te vestigen.

 

Een bestaande onderneming overnemen vereist toch dat je zelf een nieuwe aanvraag voor een exploitatievergunning moet indienen, dus wat voor constructie je ook bedenkt, je eerste stap moet richting gemeente zijn.

 

Ook kan de gemeente van jou nog verlangen mee te werken aan een integriteitsonderzoek (Bibob wet) en voor een horecavergunning moet de persoon van de ondernemer aan bepaalde eisen voldoen, dus er is maar één plek waar jij alle benodigde informatie kunt krijgen en dat is de gemeente.

 

Als de gemeente toch mogelijkheden mocht zien, is het vaak mogelijk een principe-beoordeling aan te vragen, dan krijg je een beslissing waarin vermeld staat waaraan jij moet voldoen om daarmee medewerking van de gemeente te krijgen.

 

[Roel J]

even verkeerde aanname doodknuppelen voor het tot een spraakverwarring leid :)

 

Ook kan de gemeente van jou nog verlangen mee te werken aan een integriteitsonderzoek (Bibob wet) en voor een horecavergunning moet de persoon van de ondernemer aan bepaalde eisen voldoen.

 

zie antwoord micahR, horeca was slechts een voorbeeld.

 

 

Naar aanleiding van jullie reactie heb ik nog een vraag. Even ter info: Het is geen horeca activiteit wat ik wilt gaan doen. ik heb dat genomen als voorbeeld. Ik wil iets doen in de autobranche.

 

[Highio]

Daar is die wetgeving even goed op van toepassing. Probleem blijft hier echter een activiteit die buiten het bestemmingsplan valt.

 

Groet,

 

Highio

[Hans van den Bergh]

Daar is die [bIBOB]wetgeving even goed op van toepassing. Probleem blijft hier echter een activiteit die buiten het bestemmingsplan valt.

 

Groet,

 

Highio

Exact

 

[Branko Collin]

Ik herhaal daarom mijn advies om met de gemeente te gaan praten en daar te vragen om uitleg.

 

De gemeente is een van de twee partijen in deze en nog wel een antagonistische en een met veel macht.

 

Het is een goed idee als je wil kijken wat er mogelijk is, maar met wie zou de vraagsteller moeten gaan praten als hij wil zien of de gemeente zich wel aan zijn eigen regels houdt en niet zijn bevoegdheden te buiten gaat? De KvK? Een advocaat? Een ombudsman?

 

[Branko Collin]

Ik kom deze denkwijze wel vaker tegen, maar weet eerlijk gezegd niet of het in de praktijk ook zo werkt (de gemeente is immers ook niet achterlijk?)

 

Waarom zou het niet werken? En wat heeft dit met al dan niet achterlijk zijn te maken? De VOF zou het bedrijf zijn.

 

[Ron van der Kolk]

Het is een goed idee als je wil kijken wat er mogelijk is, maar met wie zou de vraagsteller moeten gaan praten als hij wil zien of de gemeente zich wel aan zijn eigen regels houdt en niet zijn bevoegdheden te buiten gaat? De KvK? Een advocaat? Een ombudsman?

In eerste instantie kan vraagsteller zich bij gebrek aan eigen expertise bijvoorbeeld laten bijstaan door een commercieel bureau voor ruimtelijke ordening, die houden zich bezig met adviseren over bestemmingsplannen en vergunningen. Mocht dat leiden tot constatering van "boekje te buiten gaan" of een conflict, kan vraagsteller met behulp van zo'n bureau ook een zienswijze, bezwaar of klacht indienen via de procedure van de gemeente. Mocht dat ook niet werken, dan komen mediators, advocaten en/of ombudsman pas in beeld.