Hypotheek voor een ondernemer

[HenryP]

Beste mede ondernemers,

 

Mijn vraag / verhaal gaat deels over een hypotheek als prive persoon. Ik snap dat dit hier niet de bedoeling is maar het zijn specifieke problemen waar ik tegenaan loop als DGA.

Daarnaast noem ik een aantal partijen specifiek bij naam, dit is niet bedoeld als reclame of flamen van deze partijen, maar om context te creëren.

Last but not least, ik vind het ook wel prettig om even mijn verhaal te kunnen doen en de frustratie die ik hierover heb van mij af te schrijven.

 

De situatie schets:

Ik heb sinds Mei 2018 een werkmaatschappij/holding structuur en van daaruit verhuur ik mij als professional (sector ICT). Toen ik dit begon is mij geadviseerd een zo groot mogelijk DGA loon te nemen omdat ik al voornemens was een huis te kopen en acceptatie hierdoor makkelijker zou worden. Daarom heb ik vanaf Juni 2018 een DGA loon van ongeveer €7500 bruto per maand.

De holding maakt niet bijzonder veel winst, je moet denken rond de €25k p/j. Verder zijn er nog enkele bezittingen in de Holding en zijn een geen bijzondere schulden (ook niet als r/c).

Wat mogelijk nog noemenswaardig is, is dat mijn vrouw een vast dienstverband met de holding heeft voor €18.500 p/j.

 

Op basis van die gegevens dacht ik, ik kan wel eens gaan kijken voor een hypotheek want dat moet met deze cijfers onderhand toch wel mogelijk gaan zijn.

 

Het probleem:

Voordat je een huis gaat kopen (of je gaat oriënteren op het kopen van), is het wel handig om te weten in welke prijsrange je moet gaan zoeken.

En daar loop ik eigenlijk al direct vast.

 

Heel veel hypotheekadviseurs zijn echt alleen ge-ent op consumenten en kunnen alleen overweg met een vast dienstverband. Als je dit soort 'adviseurs' spreekt is het allemaal geen enkel probleem en kan je prima met 100% van je DGA loon rekenen, want het is immers een vast dienstverband ik weet dat dit niet waar is en bij het horen van dit soort 'adviezen' zijn ze gelijk gediskwalificeerd voor mij (correct me if im wrong).

 

Dan is er een 2de groep hypotheekadviseurs en die geven aan dat je het beste eerst je inkomen kan laten vaststellen door een partij als Raadhuys. Dan kan je dat gebruiken als loon waarmee je kan rekenen. Probleem wat ik bij dit 'advies' heb, is dat deze berekeningen specifiek zijn voor een hypotheek verstrekker, je moet dan eigenlijk vooraf al gaan uitzoeken waar je je hypotheek neemt, zonder dat je kan gaan shoppen (want zo'n berekening kost al gauw richten de €500,- dus dat wil je niet een paar keer herhalen).

 

Uiteraard heb ik zelf ook wat onderzoek gedaan en op internet kan je wel wat hypotheek verstrekkers vinden die een beetje duidelijkheid proberen te verschaffen richting ondernemers.

Zo is er bijvoorbeeld Florius en die zeggen op hun website dat je bij 2 tot 3 jaar ondernemen, met 90% van je winst mag rekenen. Helaas echter, staat er weer helemaal niks over DGA loon.

 

En dan is er nog een groep banken (o.a. ABN) die aangegeven heeft: Sorry, maar omdat je bijna je volledige winst verloont bouw je te weinig buffers op in je holding en zien wij dat als een risico op je DGA loon. Dit terwijl eerder mij juist het advies was gegeven zoveel mogelijk te verlonen, omdat het dan makkelijker zou zijn.

 

 

Kortom, ik begin door de bomen en de verschillende 'adviezen' het bos niet meer te zien.

en waar ik voorheen dacht een solide basis te hebben door mij een groot loon uit te keren, begin ik daar steeds meer te twijfelen.

 

Mijn vraag:

Zijn er hier andere die in eenzelfde situatie hebben gezeten en hoe hebben ze het uiteindelijk voor elkaar gekregen een goede indicatie te krijgen van hun leen capaciteit?

 

 

20 februari 2021 aangepast door HenryP

[Hans van den Bergh]

Welkom op HL 

 

Even nog een paar vragen:

Je hebt dus (veel) meer dan het gebruikelijk loon opgenomen als DGA-loon, dus veel IB betaald?

Ik neem aan dat je met de 25k winst doelt op winst na het DGA-loon, dus als je terug zou gaan naar gebruikelijk loon ( ca. €46.000,00/jaar), verruil je jouw hogere IB meteen voor de lagere vpb. Dan is het bezwaar van de bank toch opgelost?

[HenryP]

Correct.

 

Ik betaal geloof ik ergens rond de €48k per jaar aan IB en die €25k winst is na uitbetaling van mijn loon (zuivere winst dus).

Als ik mijn loon zou verlagen en het in de onderneming laat zitten zal ik eerst weer 1 á 2 jaar moeten wachten om dit terug te laten zien op de jaarstukken, daar zit ik eigenlijk ook niet op te wachten.

 

20 februari 2021 aangepast door HenryP

[Hans van den Bergh]

Ik begrijp je dilemma's, maar je kunt nu al beginnen een belangrijk deel van jouw dga-loon om te zetten naar winst tegen slechts 15% vpb, dus dat verhoogt al snel de reserves. Dat zou je in een prognose inzichtelijk kunnen maken zolang je nog geen jaarcijfers hebt. 

 

Iedere hypotheekverstrekker hanteert eigen regels voor ondernemers, dus het blijft shoppen, vrees ik, maar onderbouw zoveel mogelijk jullie financiële positie.

[TwaBla]

 

Minder loon, kleiner huis, mooi vooruitzicht!

[Roel J]

Blijven ademhalen Henry..

Je geeft op hoofdlijnen al aan waar de problemen zitten je snapt alleen nog niet welke argumenten bij welke hoofdlijn hoort.

 

Als ik het even helemaal plat sla heb je twee soorten hypotheken.

1. consumentenhypotheken voor je woning, hoe meer salaris, hoe beter.

2. bedrijfshyptotheken, voor je bedrijfspand, hoe meer winst hoe beter.

 

nu heb je ook nog zo'n hele irritante groep mensen..  Die willen een woonhuis, maar leven van winst , nou vraag ik je welke gekken zouden dat doen, o ja ondernemers noem je die soort, zijn er maar 1 miljoen ofzo..

 

Feitelijk heb je beide adviezen al gehad, bij het opzetten heb je een hoog salaris gekozen, nu hoor je opeens van een bank dat hoge winst beter was.

Eerlijk gezegd was je eerste advies 2 jaar geleden een beetje tekort door de bocht of jij hebt het wat te letterlijk opgenomen.. wat je best veel extra belasting heeft gekost zonder dat het echt nodig was. Het feit dat ABN zegt dat je niet genoeg winst oppot is ook een indicatie dat ze bij een hypotheek ook willen dat de bv "meetekent" of op zijn minst veel meer geintresseerd zijn in wat in de  BV nu precies gebeurd want daar leef je immers van.

 

Hypotheekverstrekkers kijken bij ondernemers niet (alleen) naar het DGA loon want zoals je al door had, als jij dat wilt kun je morgen je salaris terugbrengen naar het gebruikelijk loon. (2021: 47.000), dat weten banken ook. Dat de belastingdienst daar misschien ook wat van vind laten we hier even buiten beschouwing, want dat doet de bank ook..  En omdat een BV een rechtspersoon is kunnen ze daar niks tegen doen. Nu zit jou vrouw ook nog eens in de BV. dus dat zijn 2 inkomens uit dezelfde bron.

Voor de hypotheekverstrekker is het dus feitelijk niet zo relevant welk etiketje het geld heeft waarmee jij de hypotheek betaald. Salari sof  winst, zij kijken naar de winst want daar moet uitkomen.. En een hoog salaris met veel belasting betekent dat van 100 winst voor salaris van 80 blijft netto nog maar 45 a 50 afloscapaciteit over door betaalde Vpb en loonbelasting, terwijl als het salaris lager (50) is blijft van de 100 blijft van diezelfde 100 60 misschien wel 65 afloscapaciteit over.

 

Veel hypotheekverstrekkers willen vooral veel hamburgers en cheeseburgers verkopen en zijn niet geintresseerd in het verkopen van texasstyle bbq burgers.

kortom zoals Hans ook al zegt, het is vooral op zoek gaan naar de goede hypotheekverstrekker, of een hypotheekadviseur die veel met ondernemers werkt en dus de markt kent.

[MGC1969]

3 uur geleden, Roel J zei:

Hypotheekverstrekkers kijken bij ondernemers niet (alleen) naar het DGA loon want zoals je al door had, als jij dat wilt kun je morgen je salaris terugbrengen naar het gebruikelijk loon. (2021: 47.000), dat weten banken ook. Dat de belastingdienst daar misschien ook wat van vind laten we hier even buiten beschouwing, want dat doet de bank ook.. 

 

Wanneer je IT dienstverlener bent is het raadzaam om je DGA loon niet lager te zetten dan 75% van een vergelijkbare salaris in loondienst. Anders gaat de belastingdienst daar wat van vinden.

[Joost Rietveld]

De fiscus zal sowieso even achter jouw oren komen krabben als je je dga-loon ineens verlaagt. Je bent immers werknemer van de BV, waarin zou je dan opeens genoegen nemen met minder loon? Een dubbele pet opzetten (komt me privé beter uit, dus als werkgever voer ik dit even door), zal geen steekhoudend argument zijn

[jochem8]

Henry, ik heb ongeveer met hetzelfde probleem geworsteld. Mijn financieel adviseur is er eentje die veel met ondernemers werkt en niet in het rijtje standaardadviseurs past die een loonstrookje willen zien en van daaruit kijkt wat je bij een bank kunt lenen. Het lijkt me echter tegen de regels om hier een naam te noemen. Wellicht is het wel toegestaan dat je me een PB stuurt?

[HenryP]

Quote

Wellicht is het wel toegestaan dat je me een PB stuurt?

 

"Vrijwillig" advies (via PB) mag altijd lijkt mij...

20 februari 2021 aangepast door HenryP

[HenryP]

4 hours ago, TwaBla said:

 

Minder loon, kleiner huis, mooi vooruitzicht!

 

Erg kort door de bocht. Had prima geweest als ik niet al 3 kinderen had gehad die ook hun ruimte nodig hebben.

Of als ik niet door school en klant relaties nog enigszins gebonden aan de regio zou zijn en makkelijker naar goedkopere regio's toe kan.

Ik woon zo'n 15km oostwaarts van Joost Rietveld, laten we zeggen dat het niet het goedkoopste stukje van Nederland is.

 

1 hour ago, MGC1969 said:

 

Wanneer je IT dienstverlener bent is het raadzaam om je DGA loon niet lager te zetten dan 75% van een vergelijkbare salaris in loondienst. Anders gaat de belastingdienst daar wat van vinden.

 

Gebruikelijk loon in deze branch komt op zo'n €65k / jaar, dus dan kom je voor een DGA op €48.75k / jaar. Ik heb nu €97,2k / jaar (incl vakantiegeld). Zoals Joost Rietveld ook al aangeeft, denk ik niet dat de belastingdienst zomaar zal accepteren als ik mijn loon /2 doe zonder goed onderbouwde reden (en prive een huis willen kopen is geen goede zakelijke reden lijkt mij)

 

  

4 hours ago, Roel J said:

Je geeft op hoofdlijnen al aan waar de problemen zitten je snapt alleen nog niet welke argumenten bij welke hoofdlijn hoort.

 

Als ik het even helemaal plat sla heb je twee soorten hypotheken.

1. consumentenhypotheken voor je woning, hoe meer salaris, hoe beter.

2. bedrijfshyptotheken, voor je bedrijfspand, hoe meer winst hoe beter.

 

Mijn beleving is dat ik op dit moment dat eerste doe (en dat ook is waar ik naar op zoek ben).

Als ik echter bij de geldverstrekkers van nr. 1 aan de deur klop, geven die te kennen dat ik bij nr. 2 moet zijn, terwijl ik helemaal niet op zoek ben naar een bedrijfshypotheek.

 

4 hours ago, Roel J said:

Veel hypotheekverstrekkers willen vooral veel hamburgers en cheeseburgers verkopen en zijn niet geintresseerd in het verkopen van texasstyle bbq burgers.

kortom zoals Hans ook al zegt, het is vooral op zoek gaan naar de goede hypotheekverstrekker, of een hypotheekadviseur die veel met ondernemers werkt en dus de markt kent.

 

Zijn er ervaringen die je wil delen over verstrekkers of adviseurs die texas style bbq burgers willen verkopen? ;-)

 

20 februari 2021 aangepast door HenryP

[Norbert Bakker]

17 uur geleden, HenryP zei:

Mijn beleving is dat ik op dit moment dat eerste doe (en dat ook is waar ik naar op zoek ben).

 

Dan heb je Roels reactie nog niet helemaal goed gelezen of niet goed begrepen. Je moet namelijk juist niet het eerste doen en er ook niet naar op zoek zijn. Daarom een 2e poging:  

 

Er zijn meerdere soorten hypotheken  maar voor jouw vraag is maar 1 ding van belang: de hypotheek voor de eigen (be)woning

 

De doelgroep valt uiteen in 2 groepen:

1. werknemers. Daarvoor geldt : zoveel mogelijk inkomen uit arbeid  met zo veilig mogelijk (vast) dienstverband
2. Ondernemers. Daarvoor geldt: zoveel mogelijk zicht op dat de ondernemer zijn/haar verplichtingen ook in de toekomst kan blijven voldoen. En dat betekent: genoeg én stabiel inkomen (winst uit onderneming & inkomen uit arbeid zoals DGA), genoeg zicht op continuïteit en winstgevendheid van het bedrijf en genoeg reserves om klappen op te kunnen vangen. 

 

Je hebt je met ronduit slecht advies vooraf (van wie overigens?) in de luren laten leggen door een onnodig hoog inkomen als DGA te hanteren terwijl het in jouw situatie (zeker met partner in dienst van dezelfde BV) mogelijk beter was om veel meer zakelijke reserves op te bouwen in je BV. Jammer, en je hebt onnodig veel loonbelasting betaald,  maar so be it.. (ps: heb je met dat extra hoge netto salaris wel een privé buffer op kunnen bouwen?) 

 

Waar je nu naar op zoek moet zijn hypotheekadviseurs die gespecialiseerd zijn in ondernemers. Daarmee kun je alle banken en online kanalen al grotendeels overslaan. Vervolgens kun je met/via  die adviseur eerst een inkomensverklaring op laten stellen voor het bepalen van je maximale leencapaciteit en vervolgens met meestal die zelfde inkomensverklaring ook de daadwerkelijke aanvraag doen om dat de hypotheekadviseur op basis van zijn/haar kennis en ervaring van de markt en aanbieders al weet wie de voor jou relevante aanbieders zijn en welke inkomensverklaringen die partijen accepteren 

 

Vervolgens is dan de vraag: bij wie moet je zijn? Het eenvoudigste is om het te vragen aan collega-ondernemers bij je in de buurt: wie raden zij aan?

 

Maar soms is dichtbij niet per sé beter en moet je op zoek naar een echte topper, en dat kan ook via of door dit forum. Zo heb ik  bijvoorbeeld een topper van een fiscalist die - niet geheel toevallig - 15 kilometer westelijk van jou woont . 

 

Hypotheektoppers heb ik ook in mijn netwerk, oa omdat al mijn klanten ondernemer zijn en met enige regelmaat vragen wie ik aanraad voor hun hypotheek. De beste die ik ken is Mark Jansen : Mark is vooral  actief voor ondernemers in midden Nederland, maar een belletje plegen kan nooit kwaad 

 

17 uur geleden, jochem8 zei:

Het lijkt me echter tegen de regels om hier een naam te noemen

 

Nee hoor.  Zie de forumregels:

Quote

Reclame, spam en zelfpromotie

Reclame maken voor jezelf, adverteren, linkbuilding, kettingbrieven, piramidespelen en sollicitaties zijn ongepast en niet toegestaan.

In ruimere zin: iemand aanbevelen mag, zolang het maar met de juiste intenties en zonder eigen belang gebeurt. 

[StevenK]

Waar je vooral de mist in gaat is dat je contact opneemt met geldverstrekkers. Door het provisieverbod is er een structuur ontstaan waarin je juist bij de verstrekkers geen maatwerkadvies kunt krijgen, tenzij je een concrete aanvraag doet. Dat betekent dat je het beste af bent bij een onafhankelijke adviseur. 

 

het klopt overigens wel dat geldverstrekkers bij ondernemers lastig kunnen zijn. Ik vroeg een hypotheek vanuit mijn toen nieuwe nieuwe situatie dienstverband als statutair bestuurder, net drie maanden in functie en over dat dienstverband (dat dus geen ontslagbescherming kent) geen enkele vraag, maar over mijn oude situatie (de advocatenmaatschap) en de diverse BV's die ik heb werden allerlei vragen gesteld, waardoor het zolang duurde voor de hypotheek rond was, dat ik tijdelijk het geld voor de aankoop van de grond elders heb moeten lenen.

 

Overigens ben ik het met Joost eens: in een geval als dit is het veel handige juist niet teveel te verlonen, want daarmee bouw je tegen laag VPB tarief snel een buffer op waarmee je ook je woning kunt financieren.

[Gast Wigbolt]

Hoe te verzekeren tegen arbeidsongeschiktheid, overlijden of relationele breuk?

 

Het maatwerkadvies zou hier m.i. een veel bredere scope dan de topic titel mogen hebben...

 

Mvg,

 

Wigbolt

21 februari 2021 aangepast door Wigbolt

[Norbert Bakker]

2 uur geleden, Gast zei:

Hoe te verzekeren tegen arbeidsongeschiktheid,

De ondernemer doet er  verstandig aan dat al veel eerder te regelen. Wie dat in de haast moet gaan regelen voor een hypotheek komt vaak van een kouwe kermis thuis: doorlooptijden voor een AOV zijn langer dan die van een hypotheek (met name door de medische acceptatie) 

 

2 uur geleden, Gast zei:

overlijden

Dat adviseert en begeleidt de hypotheekadviseur. Die verzekering wordt meestal vereist door en moet verpand worden aan de financier 

 

2 uur geleden, Gast zei:

relationele breuk?

Niet verzekerbaar, maar wel een scenario dat in een goed maatwerkadvies wordt besproken. 

 

2 uur geleden, Gast zei:

Het maatwerkadvies zou hier m.i. een veel bredere scope dan de topic titel mogen hebben...

 

De topictitel "hypotheek berekenen" dekte de lading  sowieso al slecht, dat heb ik aangepast.

 

Verder  ben ik het roerend met je eens. In een echt  goede maatwerk hypotheekadvies  worden ook alle door jou genoemde zwarte scenario's besproken. 

 

 

21 februari 2021 aangepast door Norbert Bakker
toevoeging doorlooptijden

[HenryP]

Ter leering ende vermaeck:

 

Na wat aandringen bij ABN Amro hebben ze besloten uitsluitend naar het volledige bruto loon van mij en mijn vrouw te kijken, als zijnde we in dienst zijn van een 3de werkgever.

Er wordt wel gekeken of het loon dat uitbetaald is vol te houden is (of ik het niet de laatste x maanden extreem opgepompt heb omwille een hypotheek) maar omdat ik mijn loon al 3 jaar stabiel is was dit geen enkel probleem.

 

[Gast Wigbolt]

Heb je ooit een fiscaal en financieel adviseur overwogen en/of ingeschakeld?

 

Drie jaar een stabiel ondernemersinkomen biedt ongetwijfeld een idee van financiële zekerheid voor hypotheekverstrekkers. Succes in het verdere traject.

 

Mvg,

 

Wigbolt

9 maart 2021 aangepast door Wigbolt

[Sandra.]

Er is gelukkig al veel advies gegeven zie ik. 2 tips die ik kan geven:

- geef aan de bank aan hoeveel eigen geld je kan inleggen in de woning. Hoe lager de hypotheek tov prijs woning hoe minder risico voor de bank.

- bij rabobank ben ik beiden keren goed geholpen. Hoewel ik eerder de advies van Norbert zou volgen, om het via iemand die hier ervaring mee heeft aan te vragen.