Had de bank niet moeten opdraaien voor het taxatieverschil?

[Publicist]

Voorgeschiedenis: Een bank verstrekt mij als ondernemer in 2001 een bedrijfshypotheek voor aankoop en uitbreiding van een bedrijfspand. De bank vraagt om een taxatierapport. De lokale taxateur - bekend bij de lokale bank - verstrekt een zogenaamd waardeoordeel. 7 jr later blijkt, dat de waarde 2,5 ton te hoog was getaxeerd, en dat dus óók een veel te hoge hypotheek was verstrekt. Het pand werd verkocht voor de - veel lagere - marktwaarde. Ik draaide op voor de restschuld en viel vanaf dat moment onder Bijzonder Beheer. Daarbij opgemerkt, dat ik al 30 jr zakelijk en privé bij dezelfde bank, altijd en stipt (tot heden) verplichtingen nakwam. Ik stelde de taxateur aansprakelijk. Die verweerde met succes, dat hij een waardeoordeel had geleverd, geen taxatierapport. Ik moest maar bij de bank wezen. Rechter oordeelde, dat je aan een waardeoordeel niet de waarde mag ontlenen van een taxatierapport. De hypotheekmanager van dit dossier heeft mij later desgevraagd bevestigd, dat een waardeoordeel alleen niet voldoende was en dat er nog een taxatierapport had moeten komen en dat doorgaans de vermelde waarden in een waardeoordeel nauwelijks afwijken van de waarden in een taxatierapport. Met deze uitspraken Bijzonder Beheer geconfronteerd. Want wat de ondernemer niet mag van de rechter, mag ook een bank niet, was mijn gedachte. Maar Bijzonder Beheer stelde, dat het wél een taxatierapport was, punt uit. En óók, dat de hoge hypotheek verstrekt zou zijn op meer dan alleen het 'taxatierapport'. Maar dat blijkt nergens uit de stukken. Juridisch kan ik door verjaring de wijze van verstrekking van de hypotheek helaas niet meer aanvechten. Tot op de dag van vandaag betaal ik af op de restschuld.

Voor mij is het inmiddels een hele emotionele zaak geworden.

De hamvraag is, of de bank zelf had moeten opdraaien voor het taxatieverschil.

 

 

 

 

 

[Hans van den Bergh]

De bank stelt zelf de eisen op waarop zij een hypothecaire lening verstrekt. Zij zullen indertijd het waardeoordeel, tezamen met de andere eisen als voldoende hebben beoordeeld om jou de lening te verstrekken. Jij bent onder die condities de lening aangegaan, vervolgens blijkt de markt een eigen leven te leiden. Door dat verschil tussen marktwaarde en leningbedrag is er een restschuld. Ik begrijp je emotie hierbij, maar in die tijd lag alles anders qua acceptatie normen, toch moet ook iedereen die in die tijd geleend heeft, terugbetalen.

[Branko Collin]

7 jr later blijkt, dat de waarde 2,5 ton te hoog was getaxeerd, en dat dus óók een veel te hoge hypotheek was verstrekt. Het pand werd verkocht voor de - veel lagere - marktwaarde.

 

Dit snap ik niet helemaal.

 

Als jij (voorbeeld!) 400.000 euro voor een pand betaalt in het jaar 2000, dan is dat bedrag op dat moment de marktwaarde. Als iemand anders jou voor hetzelfde pand 200.000 euro betaalt in 2010, dan is dát bedrag op dát moment de marktwaarde. Wat mis ik?

[Richard Theuws]

Heel vervelend, dit soort dingen.

 

Een goede vriend van me begon in 2007 met de voorbereidingen en de financiering van zijn nieuwe pand, en nog voor de eerste paal de grond in ging (in 2008, net na het begin van 'de crisis') was het pand al ruim 150.000 euro minder waard als waar de financiering op gebaseerd was.

 

Enorm rottige kwestie, maar helaas weinig aan te veranderen.

[Mathias@evelo]

@TS

 

Heel vervelende situatie inderdaad, sterkte gewenst.

 

Heeft de bank door die waardedaling eenzijdig besloten dat je de lening versnelt moest terugbetalen?

[Hans van den Bergh]

Wat mis ik?

Niet zoveel volgens mij, behalve dan misschien dat indertijd de onderpandwaarde anders werd getaxeerd dan de waarde in het economisch verkeer. Sterker nog, als de bank tegen een taxateur zei dat het t.b.v. de hypotheek op een bepaald bedrag moest uitkomen, dan werd dat ook de taxatiewaarde. Tegenwoordig mag uitsluitend nog de marktwaarde worden getaxeerd en moet daarbij door partijen een verklaring worden getekend dat er tevoren geen overleg heeft plaatsgevonden over de taxatie(markt)waarde. Dan komt er nog bij dat de markt 7,5 jaar na 2001, na het aangaan van de hypotheek inderdaad nogal veranderd is, daardoor is - helaas voor TS - de restschuld ontstaan.

 

 

[Hans van den Bergh]

(in 2008, net na het begin van 'de crisis') was het pand al ruim 150.000 euro minder waard als waar de financiering op gebaseerd was.

En tien jaar eerder was het precies omgekeerd, toen kocht ik een nieuw huis en op het moment dat ik bij de overdracht de sleutel kreeg, zei de makelaar tegen mij: "Hier heb je 40.000 gulden." (Waarde in bewoonde staat was toen hoger dan nieuwbouw.)

 

 

[Publicist]

Allen dank voor de reacties tot heden. Ik ga wat dieper op de taxatie in. Ik hoop het zo iets duidelijker te maken. Het waardeverschil heeft in dit geval namelijk niet met schommelingen in de markt of crises te maken gehad.

 

De lokale taxateur had ten tijde van aankoop al 2 ton te hoog getaxeerd. Hoe dat kwam? Ik heb later uit zijn bewijsstukken toenwe voor de rechter stonden begrepen dat hij zich toen gebaseerd had op prijzen per m2 van bedrijfspanden op A-lokaties, zoals vermeld in de Vastgoedmonitor van DTZ Zadelhoff.

Ik heb DTZ Zadelhoff en een andere makelaar daarop een 'historische' taxatie laten verrichten toen jaren later de lage verkoopprijs bleek. Zou de makelaar gelijk hebben, dan kon ik er een streep onder zetten. Maar Zadelhoff en de lokale taxateur kwamen beiden tot dezelfde slotsom, dat de lokale taxateur inderdaad veel te hoog had getaxeerd en op verkeerde gronden. Ik had - op basis van die taxatie 700.000 betaald, terwijl de werkelijke waarde op dat moment 500.000 was.

 

 

 

 

[Roel J]

Maar je sluit zelf af met de opmerking dat het vooral een emotionele zaak is geworden en dat het te laat is om voor de rechter uit te vechten of de bank af had mogen gaan op dit waardeoordeel ipv officiële taxatie.

 

De hamvraag is dus niet juridich afdwingbaar meer, als jij het niet eens bent met het standpunt van bijzonder beheer kun je dus alleen nog kijken of er een klachtenprocedure is of anders je richten tot de directie van de bank.

 

Feit blijft echter dat elke taxatie/ waardebeoordeling maar 1 van de elementen is waarop de bank een hypotheek verstrekt en "aan het eind van de dag" heb zowel jij als de bank vertrouwd op een foutief oordeel, de bank is daarin echter niet verwijtbaar, zij huren ook een expert in omdat ze zelf niet in staat zijn de juiste marktwaarde voor elk pand op elk moment vast te stellen.

 

Jij had in 2000 ook kunnen zeggen, ik wil een 2e taxatie om zeker te zijn dat het klopt, maar op dat moment vond je dat ook niet nodig, de bank vertrouwde ook het oordeel en heeft dus ook niet om een 2e oordeel gevraagd. Het is zuur dat jij nu de hele rekening van "het foutje" gepresenteerd krijgt.

Maar aangezien de juridische weg volgens jou gesloten is zul je dus moeten kijken of je binnen de bank een gewillig oor kunt vinden om de pijn wat eerlijker te verdelen.

 

Ik "snap" overigens wel dat je bij bijzonder beheer niet zo snel gehoor krijgt, je betaald, voor zover ik het overzie immers netjes elke maand, al is het met tegenzin. En de contactpersoon lijkt niet gevoelig voor jou argumenten dus zul alleen een andere benadering van de bank je verder brengen denk ik..

[Publicist]

'Maar je sluit zelf af met de opmerking dat het vooral een emotionele zaak is geworden en dat het te laat is om voor de rechter uit te vechten of de bank af had mogen gaan op dit waardeoordeel ipv officiële taxatie.

 

De hamvraag is dus niet juridich afdwingbaar meer, als jij het niet eens bent met het standpunt van bijzonder beheer kun je dus alleen nog kijken of er een klachtenprocedure is of anders je richten tot de directie van de bank.'

 

Daar heb je gelijk in. Dat is de juridische werkelijkheid. Deze bankorganisatie in het bijzonder voert nu in alle reclame-uitingen een wel heel heftig fatsoensoffensief, onder leiding van diverse directeuren, die voortdurend de hand in eigen boezem steken. Of dat opnieuw boerenbedrog is? Ik hoop van niet en de tijdgeest is bepaald ook anders. Het betekent maatschappelijk ook, dat je - ongeacht de juridische realiteit - wel moet kijken naar zaken die in het verleden verkeerd zijn gegaan. En dat je die ook moet herstellen. Bijzonder Beheer van deze bankorganisatie volgt helaas de seinen van haar directie nog niet zo.

 

Daarom is de beantwoording van die vraag en discussie erover voor mij heel belangrijk. Ik stel: wat ik niet van de rechter mocht - namelijk uitgaan van de waarde van het waardeoordeel, alsof het een taxatierapport was - mag ook de bank niet. Natuurlijk had en heb ik als ondernemer mijn eigen verantwoordelijkheid. Ik vind dan ook dat de schade met de bank moet worden gedeeld.

 

 

[Hans van den Bergh]

Ik had - op basis van die taxatie 700.000 betaald, terwijl de werkelijke waarde op dat moment 500.000 was.

Er is indertijd, o.a. op basis van die taxatie (waardeoordeel), maar ook op basis van verwachte waardestijging (dat durfde men toen nog te doen), jouw risicoprofiel, aflossingscapaciteit, e.d., door de bank besloten jou die financiering te verstrekken en deze is door jou geaccepteerd en gebruikt.

 

De rechtsgang is, zoals jezelf aangeeft en door Roel nog eens onderstreept, een gepasseerd station. Het onderpand dekt de waarde blijkbaar niet en nu is er een restschuld. Zolang jij die netjes afbetaalt c.q. kunt afbetalen, is er voor een bank geen noodzaak verder in te grijpen.

 

 

[Norbert Bakker]

Mosterd na de maaltijd: maar de taxateur is er gekomen tbv de financiering.

Hoe kan de taxateur dan ook verantwoordelijk zijn voor de koop en de prijs daarvan?

 

Edit:

Natuurlijk had en heb ik als ondernemer mijn eigen verantwoordelijkheid. Ik vind dan ook dat de schade met de bank moet worden gedeeld.

Stel... dat de waardering niet veel te hoog maar juist te laag was: had je dan ooit overwogen om de winst met de bank te delen?

[StevenK]

Allemaal interessant of die taxatie wel of niet klopt, maar het is toch niet zo dat de bank meer van je terug vraagt dan de bank je geleend heeft?

[RT....]

Allemaal interessant of die taxatie wel of niet klopt, maar het is toch niet zo dat de bank meer van je terug vraagt dan de bank je geleend heeft?

Maar wel dat de bank TS meer geleend heeft dan zij had mogen doen, waardoor TS in de problemen is geraakt (lees: gebracht), dat zou wellicht onrechtmatig kunnen zijn. Althans, dat is wat TS volgens mij betoogt. Het taxatierapport kan daarbij van belang zijn.

 

Het lijkt mij echter niet voor de hand liggen dat de bank bewust een hogere lening verstrekt dan de waarde van het onderpand.

 

 

 

[Hermes Ratgers]

Dat de banken al jarenlang volledig vertrouwen op de waardebepalingen van makelaars is bekend. Eerlijk gezegd is het zelfs onbegrijpelijk dat ze dat nog steeds doen.

 

Maar is dit voor jou een houvast om op terug te vallen? Helaas, niet. Ik begrijp je gevoel van onrecht maar de banken hebben in dit geval weinig verkeerd gedaan. Als je daar een nieuwe strijd tegen gaat dan ga je dat ongetwijfeld verliezen. Wellicht kun je een charme-offensief beginnen (dus geen strijd) maar juist begrip proberen te kweken zodat ze met je mee willen denken om een deel van de schuld kwijt te schelden (per slot van rekening hebben ze dat waarschijnlijk al in de boeken gedaan en worden ze in heel veel vergelijkbare gevallen als dit juist gedwongen om kwijt te schelden).

 

Maar een ander verhaal is waarom heb je 700.000 betaald?

Dan was de vraagprijs toch ook ongeveer 700.000! Ik weet dat in die tijd een vraagprijs een richtprijs was voor het uitlokken van biedingen en dat de verkoopprijs soms/vaak zelfs hoger was dan de vraagprijs. Maar om te verschuilen achter het feit dat de bank destijds je droom mogelijk maakte lijkt mij totaal ongepast. Ik zelf baal er achteraf af en toe ook wel van dat de bank een financiering mogelijk maakte, omdat dit met de wetenschap van nu misschien niet zo handig was maar toen de tijd was ik ze toch dankbaar.

 

Sterkte en succes met je charme-offensief.

 

 

[Norbert Bakker]

Maar een ander verhaal is waarom heb je 700.000 betaald?

Exactly my point. De taxateur is verantwoordelijk voor de waardebepaling tbv de financiering, maar toch niet voor de prijs en het koopbesluit zelf?

 

 

[StevenK]

Allemaal interessant of die taxatie wel of niet klopt, maar het is toch niet zo dat de bank meer van je terug vraagt dan de bank je geleend heeft?

Maar wel dat de bank TS meer geleend heeft dan zij had mogen doen, waardoor TS in de problemen is geraakt (lees: gebracht), dat zou wellicht onrechtmatig kunnen zijn. Althans, dat is wat TS volgens mij betoogt. Het taxatierapport kan daarbij van belang zijn.

 

Het lijkt mij echter niet voor de hand liggen dat de bank bewust een hogere lening verstrekt dan de waarde van het onderpand.

 

 

 

Ik denk dat daarvoor veel meer nodig is. Een zorgplichtverweer op 'onvoldoende dekking door onderpand' is niet genoeg. TS zal dan ook moeten motiveren dat de bank hem dit bedrag, gezien zijn financiële positie, niet had moeten lenen.

 

Daarbij is ook van belang dat in die tijd, 2001, er geen enkele belemmering was om meer te lenen dan de waarde van het onderpand. Hoeveel iemand mocht lenen werd primair bepaald aan de hand van de mogelijkheden tot betaling van de verschuldigde termijnen en in die tijd reikte de zorgplicht niet zo ver als nu.

[Norbert Bakker]

Ik heb de vraag van TS voorgelegd aan een registertaxateur. Die reageert als volgt:

 

De crux van deze kwestie is natuurlijk in hoeverre de – kennelijk - te hoge waardering tot de aankoop beslissing heeft geleid, óf dat de aankoop in feite al besloten was. Hierbij is de taxatie dus een afronding om een hypotheek te krijgen en is het met de wijsheid van achteraf de vraag of een lagere waardering op prijs gesteld werd.

 

Het geinige is natuurlijk ook dat dit soort kwesties kunnen spelen zonder hypotheek. Je hebt een erfenis gehad (of de staatsloterij gewonnen) en betaald het pand (nog steeds: te duur) cash. Na jaren verkoop je het: te lage opbrengst. Alleen dan is er géén taxateur die voor de bank een waardeoordeel heeft opgemaakt. Die kun je dus niet aansprakelijk stellen, toch. Maar in geval van wél een hypotheek dan “opeens”: de taxateur aansprakelijk.

 

Laat ik nu maar eens robuust afsluiten.

 

Persoonlijk proef ik tegenwoordig nogal eens bij “de” Nederlander dat die overal verstand van heeft. Deskundigheid van een ander wordt vaak niet op prijs gesteld of afgedaan dat we allemaal gelijk zijn, etc etc. Tot het mis gaat (als we winst maken hoor je niemand) dan opeens wordt gekeken naar iets of iemand die – kennelijk – als deskundige wordt beschouwd en daar een grote verantwoordelijkheid jegens de “medemens” mee draagt én de schade mag vergoeden.

 

Wat uiteindelijk resteert: hoe bewijs je als eisende partij dat het taxatierapport of waardeoordeel van de betreffende taxateur voor 101% verantwoordelijk is geweest voor jouw beslissing om teveel te betalen. Ik garandeer je: in een juridisch traject zal dat geen sinecure zijn.

 

[Hans van den Bergh]

Daarom is de beantwoording van die vraag en discussie erover voor mij heel belangrijk.

Zijn nu, nadat je alle gegeven reacties hebt gelezen (o.a. van deskundigen) je vragen beantwoord? Welke discussie zou er, wat jou betreft, al dan niet nog over gevoerd moeten worden?

 

 

[RT....]

Ik heb de vraag van TS voorgelegd aan een registertaxateur. Die reageert als volgt:

 

De crux van deze kwestie is natuurlijk in hoeverre de – kennelijk - te hoge waardering tot de aankoop beslissing heeft geleid, óf dat de aankoop in feite al besloten was.

Volgens mij is de crux of de bank uit had mogen gaan van het taxatierapport/waardeoordeel bij het verstrekken van de geldlening en niet of TS op basis van dat rapport (wel of niet ten onrechte) is overgegaan tot koop.

 

TS betoogt dat het rapport 'slechts' een waardeoordeel betrof, en dat de bank op basis daarvan dus geen hypotheek had mogen verstrekken. Voorts betoogt TS impliciet dat als er wél een taxatierapport was geweest, uit dat rapport naar voren was gekomen dat het pand niet 750k, maar slechts 500k waard zou zijn. Daarbij is het van belang dat de bank volgens TS niet méér zou hebben geleend dan de werkelijke waarde van het pand. Oftewel, als de vraagprijs 750k zou zijn geweest, dan had TS toch maar 500k gekregen en dus niet tot koop kunnen overgaan.

 

De bank heeft haar lening dus niet gebaseerd op een benodigd taxatierapport, maar op basis van een waardeoordeel waardoor zij ten onrechte een te hoog geldbedrag hebben verstrekt. Het verschil tussen het waardeoordeel en het (fictieve) taxatierapport is hetgeen waarvoor de bank volgens TS aansprakelijk is.

 

Dát standpunt succesvol verdedigen lijkt mij overigens haast onmogelijk.

 

 

 

[Norbert Bakker]

Voorts betoogt TS impliciet dat als er wél een taxatierapport was geweest, uit dat rapport naar voren was gekomen dat het pand niet 750k, maar slechts 500k waard zou zijn.

Nee :) Los van dat TS dat niet lijkt te suggereren, is dat ook niet zo: het taxatierapport uit die tijd zou niet hebben afgeweken. (Dat staat overigens ook expliciet in de startpost van TS)

 

De bank heeft haar lening dus niet gebaseerd op een benodigd taxatierapport, maar op basis van een waardeoordeel waardoor zij ten onrechte een te hoog geldbedrag hebben verstrekt.

Zoals eerder gesteld: de bank had op basis van een taxatierapport geen lager krediet verstrekt

 

Het verschil tussen het waardeoordeel en het (fictieve) taxatierapport is hetgeen waarvoor de bank volgens TS aansprakelijk is.

Dan zijn we snel klaar: dat verschil is namelijk nul

 

 

[Hans van den Bergh]

Nee :) Los van dat TS dat niet lijkt te suggereren, is dat ook niet zo: het taxatierapport uit die tijd zou niet hebben afgeweken

... van het waardeoordeel (voor alle duidelijkheid).

 

Het is al opgemerkt dat in een omgekeerde situatie (waardeoordeel en hypotheekbedrag lager t.o.v. uiteindelijk gebleken marktwaarde) niet door TS zou zijn geklaagd, maar in dit geval heeft de bank net als TS risico op zich genomen. Immers, door de 50% hogere schuld dan de onderliggende waarde, is er kans dat TS de restschuld op een gegeven moment niet verder meer kan afbetalen. Als dat dan moet worden afgeschreven, draait de bank daar alsnog voor op.

 

 

[RT....]

Voorts betoogt TS impliciet dat als er wél een taxatierapport was geweest, uit dat rapport naar voren was gekomen dat het pand niet 750k, maar slechts 500k waard zou zijn.

Nee :) Los van dat TS dat niet lijkt te suggereren, is dat ook niet zo: het taxatierapport uit die tijd zou niet hebben afgeweken. (Dat staat overigens ook expliciet in de startpost van TS)

Niet helemaal mee eens. De taxateur zei namelijk geen taxatierapport te hebben opgesteld, waarmee hij lijkt te zeggen dat als hij dat wél had gedaan, hij niet uitsluit dat hij dan een ander (en achteraf bezien) juistere waarde had vastgesteld. Vervolgens kan die mogelijkheid gebruikt worden richting de bank. Was er namelijk een taxatierapport geweest, dan had deze mogelijk een andere waarde laten zien én had de bank mógelijk een lager bedrag geleend.

 

De bank heeft haar lening dus niet gebaseerd op een benodigd taxatierapport, maar op basis van een waardeoordeel waardoor zij ten onrechte een te hoog geldbedrag hebben verstrekt.

Zoals eerder gesteld: de bank had op basis van een taxatierapport geen lager krediet verstrekt

Dat is wel door BB gesteld, maar TS zegt dat van die stelling geen bewijzen zijn. Lijkt mij relevant.

 

TS wenst de bank aansprakelijk te stellen voor het te hoge krediet. Dat is een evident ander verwijt dan het verwijt dat hij de taxateur maakte.

 

 

[Hans van den Bergh]

Was er namelijk een taxatierapport geweest, dan had deze mogelijk een andere waarde laten zien én had de bank mógelijk een lager bedrag geleend.

Uit startpost van TS: "dat doorgaans de vermelde waarden in een waardeoordeel nauwelijks afwijken van de waarden in een taxatierapport"

 

betekenis taxatie

[RT....]

Laat ik het anders formuleren, TS had dat moeten betogen. M.i. namelijk het enige verwijt dat je de bank mogelijk kunt maken.

[Ward van der Put]

Ik stelde de taxateur aansprakelijk. Die verweerde met succes, dat hij een waardeoordeel had geleverd, geen taxatierapport. Ik moest maar bij de bank wezen. Rechter oordeelde, dat je aan een waardeoordeel niet de waarde mag ontlenen van een taxatierapport. De hypotheekmanager van dit dossier heeft mij later desgevraagd bevestigd, dat een waardeoordeel alleen niet voldoende was en dat er nog een taxatierapport had moeten komen en dat doorgaans de vermelde waarden in een waardeoordeel nauwelijks afwijken van de waarden in een taxatierapport.

(1) De taxateur, een deskundige, stelt dat zijn waardeoordeel veel minder waard is dan een taxatierapport, (2) de rechter bekrachtigt dat een waardeoordeel inderdaad minder waard is dan een taxatierapport en (3) een accountmanager bij de bank bevestigt dat er een taxatierapport had moeten komen. Dan ga je je inderdaad afvragen of de bank wel voldoende zorgvuldig heeft gehandeld.

 

Dat je daarmee niet bij Bijzonder Beheer van de bank zelf moet aankloppen, is de inschattingsfout van de TS geweest. Maar waarom heeft de TS de bank niet aangeklaagd, zoals nota bene de taxateur zelf suggereerde? Je verkoopt een bedrijfspand niet zomaar, al helemaal niet als je daarop een te groot verlies moet nemen; wat speelde er in de relatie met de bank ten tijde van de verkoop nog meer mee?