Ga naar inhoud
Log in om dit te volgen  

Misleid? Opgelicht? Overeenkomst terug te draaien?

Aanbevolen berichten

Pfff, even uit het lood en mijn vrouw ook:

 

Zoals wellicht bekend, hebben wij vorige week met veel vijven en zessen de exploitatie op een leuke locatie overgenomen, een Lunchroom met Bakkerswinkel en 4 kamers B&B in een Rijksmonument (zie foto).

 

Uiteraard komt er dan nog veel op je af en moet er nog veel geregeld worden, daar hadden we ook op gerekend, maar niet wat we nu meemaken:

 

27 februari jl. werden de laatste papieren getekend, hebben wij de restant-koopsom betaald en had ik het verhaal in zoverre compleet dat ik bij betreffende gemeente kon melden dat de overname een feit was en dat wij de lopende exploitatie ongewijzigd wilden overnemen. E.e.a. geheel volgens het formulier van de Bibob-procedure leverde ik kopieën van overnamecontract, huurcontract, uittreksel KvK etc. in.

 

Eergisteren kregen wij de brief van de gemeente met daarin echter het bericht dat de B&B-functie niet

is toegestaan op grond van het bestemmingsplan, hooguit mag je er zelf in wonen en dan maximaal 2 kamers B&B aanbieden.

 

De vergunning van de vorige exploitant betrof alleen konditorei en bakworkshops.

 

Als we dat hadden geweten, waren we hier nooit op in gegaan, want juist de voorgespiegelde combinatie en opties sprak ons aan, zeker niet om er zelf te gaan wonen en niet alleen bakkerij en workshops.

 

Dat is het verhaal in een nutshell, tienduizenden €'s armer, hard werken om die terug te verdienen en erachter komen dat we in deze opzet niet verder mogen van de gemeente.

 

Misleid? opgelicht? We gaan het nu druk krijgen met proberen dit terug te draaien of de schade zoveel mogelijk te beperken... zucht... Als iemand tips heeft hoe we dit het beste aan kunnen fietsen, graag.

 

Wij hebben betreffende makelaar en verkoper inmiddels aangeschreven dat we juridische stappen overwegen om op grond van dwaling o.i.d. de overeenkomst nietig te laten verklaren...

Screenshot_2018-03-06-16-37-24.thumb.png.88e9799fbf8b12e1ba49b54b28d850ff.png


Succes & Groet, Hans van den Bergh, Horeca- & Recreatie-ondernemer 'VOF De Witte Boerderij'

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Inhoudelijk kan ik je helaas niet helpen Hans, wel door te zeggen dat ik het enorm rot voor je vindt en je voor de het komende traject veel wijsheid en sterkte wens!

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Erg vervelend Hans. Met dwaling lijk je op het goede spoor te zitten.

 

Het lijkt mij een (onterecht achterwege gebleven) inlichting van de tegenpartij die duidelijk belangrijk voor jullie was. Als ze zelf niet bekend zouden zijn geweest met de illegale situatie is er sprake van wederzijdse dwaling (6:228 lid 1 c BW). Dat geeft ook grond tot vernietiging.

 

Het lijkt er dus op dat je het terug kan draaien. Je doet dan denk ik een beroep op bedrog en (al dan niet wederzijdse) dwaling.

 

Daarnaast inschatting maken van de schade - tijd en kosten. Goed kijken naar de persoon van de verkoper en inschatting maken: is het nodig beslag te leggen om je centen terug te krijgen.

 

Met die kennis en wellicht wat gemoedsrust kan je ook jouw andere opties bekijken.

 

Je kan partieel ontbinden. Zij hebben toegezegd te leveren een pand waarin 4 kamers BB in kunnen worden gerealiseerd. Dan moet je daar een prijskaartje aan hangen en bij partiële ontbinding dat bedrag terugvorderen. Ietwat complex maar niet onmogelijk, als je de lunchroom en bakkerswinkel wil doorzetten bijv.

 

Of - al dan niet samen met verkoper en makelaar - in gesprek met gemeente gaan om te kijken wat mogelijk is.

 

Veel sterkte.

 


Advocaat bij MalmbergWaling te Den Haag: http://MalmbergWaling.nl/

Advocaat Samenwerkingen en Ontvlechtingen

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites
1. Eergisteren kregen wij de brief van de gemeente met daarin echter het bericht dat de B&B-functie niet is toegestaan op grond van het bestemmingsplan, hooguit mag je er zelf in wonen en dan maximaal 2 kamers B&B aanbieden.

2. De vergunning van de vorige exploitant betrof alleen konditorei en bakworkshops.

Even als advocaat van de duivel ...

 

Daarmee is er toch geen sprake van misleiding, dwaling en/of oplichting? De (toekomstige) koper moet bij de Gemeente informeren of de beoogde activiteiten ook daadwerkelijk zijn toegestaan. Op basis van wat zijn er dan juridische stappen te ondernemen?

 

Boek 6. Algemeen gedeelte van het verbintenissenrecht

Titel 5. Overeenkomsten in het algemeen

Afdeling 2. Het tot stand komen van overeenkomsten

Artikel 228, 2e lid

De vernietiging kan niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.

 

De bijkomende vraag is, of de vorige eigenaar zonder vergunning daadwerkelijk een B&B heeft geëxploiteerd, of dat er alleen maar 4 kamers als mogelijke B&B zijn geïnstalleerd.

 

Met de vriendelijke groeten van Nedzhibe

 

 

 


Косара - Счетоводни и консултантски услуги / Cosara - Biuro Rachunkowe i Doradztwo Podatkowe

Instead of Thinking Outside the Box, Get Rid of the Box.

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Dank voor de reacties, even wat extra toelichting, die ik door de attente 'advocaat van de duivel' blijkbaar nog moet toevoegen:

 

De verkoper werkt al drie jaar in dit concept, op de foto is te lezen wat het aanbod was, in het koopcontract staat dat verkoper over alle benodigde vergunningen beschikt, in een bijlage van het koopcontract zijn de brieven van de gemeente toegevoegd, waarin staat dat zowel de omgevingsvergunning als de exploitatievergunning (verder niet geduid, maar wel vermeld dat het zonder drankvergunning is) is verleend.

 

In het huurcontract verklaart de verhuurder (Monumentenfonds) akkoord te zijn met het gebruik uitsluitend als Winkelruimte, Woning, B&B, Workshops, Kinderfeestjes, Konditorei. De makelaar heeft steeds bevestigd dat de exploitatie in huidige vorm volledig is toegestaan en ik vermoed inderdaad dat er bewust informatie achter is gehouden. B&B voeren en er zelf bij wonen, is nimmer onze bedoeling geweest, voor ons is het bedoeld als tweede vestiging, wij wonen bij de (hoofd-)vestiging: de boerderij met Herberg erin.

 

Verkoper heeft overigens zojuist gereageerd:

'De reden dat een Bed & Breakfast 'gedoogd' is, is omdat ik daar ingeschreven stond als woonadres. Dan geldt de regel dat je 1/3 deel van de oppervlakte van het pand mag verhuren als Bed & Breakfast'

- Dit klopt niet, hij is woonachtig in Leeuwarden, dus heeft hij hier inderdaad illegaal de B&B-activiteiten ondernomen.

 


Succes & Groet, Hans van den Bergh, Horeca- & Recreatie-ondernemer 'VOF De Witte Boerderij'

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Wellicht staat de verkoper formeel ingeschreven bij de B&B, maar woonde hij in de praktijk elders

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Wellicht staat de verkoper formeel ingeschreven bij de B&B, maar woonde hij in de praktijk elders

 

Geloof me, de man is woonachtig en gevestigd in Leeuwarden, volgens eigen zeggen, volgens KvK, koopcontract, huurcontract, etc., bovendien heeft hij ons nog verteld dat hem in Groningen een parkeervergunning is geweigerd, omdat hij hier geen ingezetene is en in Leeuwarden staat geschreven. En al zou dat zo zijn geweest, dan nog had hij maximaal maar twee kamers B&B mogen voeren, geen vier (meer kamers heeft dat pandje ook niet).


Succes & Groet, Hans van den Bergh, Horeca- & Recreatie-ondernemer 'VOF De Witte Boerderij'

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Hij kan in ieder geval goed meelezen wat je allemaal van plan bent te gaan doen. Misschien is hij nu al driftig aan het F'5'en om alles nauwlettend in de gaten te houden. Bord spaghetti op schoot... koffie mét z'n favorietje koekje, achter z'n laptop, zit 'ie rustig te chillen.

 

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites
Hij kan in ieder geval goed meelezen wat je allemaal van plan bent te gaan doen. Misschien is hij nu al driftig aan het F'5'en om alles nauwlettend in de gaten te houden.

 

Men ziet mij doorgaans als een openhartig, eerlijk en duidelijk persoon, dus je kunt erop rekenen dat ik, alvorens iets op HL te plaatsen, eerst de verkoper en diens makelaar openhartig, eerlijk en duidelijk heb gemeld dat wij momenteel enorm grote problemen met elkaar hebben en gemeld wat mijn voornemens zijn om dit opgelost te krijgen.

 

Ik heb ze om 15:00 u. 24 uur gegeven om daarop te reageren... en de afspraak met de advocaat staat 'behoudens tegenbericht'

 


Succes & Groet, Hans van den Bergh, Horeca- & Recreatie-ondernemer 'VOF De Witte Boerderij'

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Hans, dan toch maar even een goedbedoelde tip: als je in je recht staat, hoeft deze zaak gerekend vanaf vrijdagmiddag niet binnen 24 uur beslecht te worden. Ik vind (vond) het een prachtonderneming en vind de eerdere problemen met het huurcontract of borg en nu vergunningen zeer vervelend voor je (jullie).

 

Kom graag een keer buurten als dit opgelost is. Die advocaat heb je ongetwijfeld nodig, maar die bereikt in het weekend ook niks. Incasseren die klap en dan komt het vervolg...

 

Weekendgroet,

 

Highio

 


HelikopterLandingsplaats...

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Zelf wonen en er dan B&B nog voeren, is nimmer onze bedoeling geweest.

 

Probleem is wel dat veel gemeenten als definitie van een B&B hanteren dat het verhuur van kamers in een woonhuis is.

Zo ook Groningen:

 

1.49 logies met ontbijt:

het verstrekken van gelegenheid tot overnachting met ontbijt als toeristisch-recreatieve voorziening in een woning en ondergeschikt aan de woonfunctie.

 

Vraag me af of je daar dan ook geen gelazer mee had gehad bij een willekeurig ander pand, als je er niet wilt wonen...

 

Niettemin ben ik het wel met je eens dat het adverteren van een B&B met 4 kamers en 70% bezetting nogal misleidend is.

Dan zijn er gemiddeld meer in gebruik dan de 2 die je van het bestemmingsplan mag gebruiken...

 

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Was je überhaupt wel van plan om zelf de B&B operationeel te gaan draaien of wilde je daar een manager ofzo voor inhuren? Kan die manager er dan niet (op papier in elk geval) gaan wonen?


Onder de naam Bob de webbouwer bouw en verbeter ik websites.

Daarnaast verzorg ik dj's en drive-in-shows op bruiloften, bedrijfsfeesten, verjaardagen enzovoorts.

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Was je überhaupt wel van plan om zelf de B&B operationeel te gaan draaien of wilde je daar een manager ofzo voor inhuren? Kan die manager er dan niet (op papier in elk geval) gaan wonen?

Ik heb de lopende exploitatie overgenomen voor een aardig bedrag aan Goodwill en Inventaris, dus hij ging 28 februari eruit en ik er 1 maart in, met alle lopende boekingen, afspraken, etc. Het is niet echt bewoonbaar als huis, zie de advertentie in mijn openingspost, op die verdiepingen zijn vier B&B-kamers (beter gezegd: 4 kamers met bedden, ontbijten gebeurt in de lunchroom), beneden is lunchroom/winkelruimte, that's it. En ja, mijn vrouw en ik werken er ook in, wij hebben op beide locaties onze werkzaamheden en ook op beide locaties personeel.

 


Succes & Groet, Hans van den Bergh, Horeca- & Recreatie-ondernemer 'VOF De Witte Boerderij'

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Niettemin ben ik het wel met je eens dat het adverteren van een B&B met 4 kamers en 70% bezetting nogal misleidend is. Dan zijn er gemiddeld meer in gebruik dan de 2 die je van het bestemmingsplan mag gebruiken...

... en dan alleen indien je er woont, als je er niet woont, mag B&B niet! Even voor jullie beeld: de verhuur is bijna vijftig procent van de omzet. Dus reken maar uit wat mijn schade kan worden als ik het alleen van broodjes en koffie moet hebben naast de vele tienduizenden die ik erin gestoken heb voor aankoop, etc..

 


Succes & Groet, Hans van den Bergh, Horeca- & Recreatie-ondernemer 'VOF De Witte Boerderij'

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Ik heb de lopende exploitatie overgenomen...

 

Dat begreep ik al inderdaad, maar ik neem aan dat je te druk bent met de exploitatie van je boerderij om zelf ook nog eens de dagelijkse leiding van het nieuwe bedrijf te doen toch?

 


Onder de naam Bob de webbouwer bouw en verbeter ik websites.

Daarnaast verzorg ik dj's en drive-in-shows op bruiloften, bedrijfsfeesten, verjaardagen enzovoorts.

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites
Dat begreep ik al inderdaad, maar ik neem aan dat je te druk bent met de exploitatie van je boerderij om zelf ook nog eens de dagelijkse leiding van het nieuwe bedrijf te doen toch?
Nou nee, qua drukte valt dat enorm mee, groepsvakanties betekent bij aankomst de sleutel afgeven, vertrek afwachten, bij vertrek de sleutel weer terugkrijgen, de was doen, de boel onderhouden en dan weer van voren af aan, dus even hollen en dan weer een tijdje stilstaan.

 

Daar zit veel tijd tussen die je ook nog leuk kunt besteden, dat dachten we met deze kans gevonden te hebben. Plus de kruisbestuiving die je ervan kan hebben, als een groep in de herberg een ontbijt, brunch of lunch wil, kan dat nu vanuit de eigen bakkerij in Groningen, bijvoorbeeld. Ook omgekeerd heeft het bepaalde kruisbestuivingsmogelijkheden, als ik een groep heb in de boerderij, kan ik in de stad nog mensen voor B&B of een workshopgroep o.i.d. ontvangen.

 


Succes & Groet, Hans van den Bergh, Horeca- & Recreatie-ondernemer 'VOF De Witte Boerderij'

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites
Hans, dan toch maar even een goedbedoelde tip: als je in je recht staat, hoeft deze zaak gerekend vanaf vrijdagmiddag niet binnen 24 uur beslecht te worden.
Met aanvulling dat dit ook niet hier online hoeft te gebeuren...

 

Weekendgroet2 (take a break),

 

Highio

 


HelikopterLandingsplaats...

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Wat een rotsituatie. Maar goed. Je ziet gelukkig vervolgstappen.

 

Ik heb e.v. andere topics niet gevolgd maar wat ik me eigenlijk afvraag is of je deze ellende had kunnen verkomen met een ontbindingsclausule? Ik begrijp dat je normaal persoonlijk een nieuwe vergunning zou moeten krijgen voor het een en ander van de gemeente. Kan het niet verkrijgen van zo'n vergunning (om wat voor reden dan ook) als ontbindingsclausule opgenomen worden (zoals bij een privé hypotheek) of is zoiets niet mogelijk?

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Ik vraag het voor de zekerheid;

Eergisteren kregen wij de brief van de gemeente met daarin echter het bericht dat de B&B-functie niet

is toegestaan op grond van het bestemmingsplan, hooguit mag je er zelf in wonen en dan maximaal 2 kamers B&B aanbieden.

Wel geïnformeerd of dat bestemmingsplan licht gewijzigd kan worden?

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Is de winkel zelfstandig wel rendabel te exploiteren?

Een broodjeszaak die het meer moet hebben van de bedden dan het brood, is misschien niet zo'n sterke business case. (Ik heb een familielid met een broodjeszaak die failliet ging: bezetting is lastig rond te krijgen met alleen een lunchpiek.)

 

Sterkte en wijsheid, dat vooropgesteld!

 


Last van telemarketeers?

Doorschakelen naar AaaS: Afschepen as a Service!

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Hai Hans,

 

Wat een klote situatie zeg! geen leuke start zo.. (understatement ::) )

 

Eergisteren kregen wij de brief van de gemeente met daarin echter het bericht dat de B&B-functie niet

is toegestaan op grond van het bestemmingsplan, hooguit mag je er zelf in wonen en dan maximaal 2 kamers B&B aanbieden.

 

De vergunning van de vorige exploitant betrof alleen konditorei en bakworkshops.

 

Ik heb even gegoogled op de naam van de locatie en ook via google maps even door de straat "gereden" Er lijkt wel vele functies in die straat te zitten, wonen, winkels, horeca, minimaal nog 2 lunchrooms gezien naast die van jou en ook cafees.

Kijk ik specifiek naar jou pand. Dan is ook een opmerkelijk beeld te zien.

- Het is jou verkocht als winkel met horeca / b&b functie

- de gemeente meldt jou dat je er mag wonen (weet niet wat ze over de winkel hebben gezegd)

- op de site van het Groninger monumentenfonds wordt de bestemming kantoor genoemd

 

nog 1 bestemming erbij zoeken en je hebt een kwartet.. ???

Optimistische gesteld lijkt me dat er in elk geval ruimte is voor aanpassingen aan de bestemming.

 

Zou het mogelijk zijn dat de gemeente het beleid wat heeft aangescherpt voortvloeiend uit de aandacht die de negatieve bijeffecten van airBnB verhuur momenteel heeft in de media.

 

Ik denk dat je dit terecht zeer voortvarend oppakt richting de verkoper.. beetje overrompelen kan nooit kwaad zeker als je de indruk hebt dat er zaken bewust verzwegen zijn.

 

Ik zou inzetten op 2 trajecten.

Enerzijds het juridisch aanspreken van de verkoper, het lijkt mij (ook) dat er minimaal meer is verkocht dan hij kon/mocht leveren. qua aanpak kan ik mij goed vinden in een van de eerste reactie (van Jaap)

 

Anderzijds toch ook kijken met de gemeente naar de mogelijkheden. Nu is er uitspraak gedaan op jou bibob verzoek (als ik het goed begrijp) dat zijn vaak ja/nee beslissingen.

Als ik kijk naar de wisselende informatie die van de gemeente, het groninger monumentenfonds en het feitelijk gebruik kijk moet daar toch ruimte liggen voor onderhandeling. Ook als ik naar de straat zelf kijk, een brede straat met groot midden plein met de nodige horeca en winkels eromheen. Dat lijkt me toch geen locatie waar alleen wonen acceptabel is of waar een B&B voor onevenredige overlast zou geven.

Misschien moet er een ander etiketje op (hotel?) om in het juiste bureaucratische vakje te vallen.

Het lijkt me niet op voorhand kansloos.

 

En dan in de categorie "out of the box", Ik weet niet of je de B&B direct moet stilleggen van de gemeente maar Groningen is ook een studentenstad. Zou (tijdelijke) kamerverhuur aan studenten nog een optie zijn totdat de perikelen rondom de B&B zijn opgelost? Wellicht geen wenselijke lange termijn oplossing, maar wel een middel om de financiele schade te beperken totdat er een oplossing is.

 

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Wat een rotsituatie. Maar goed. Je ziet gelukkig vervolgstappen.

 

Ik heb e.v. andere topics niet gevolgd maar wat ik me eigenlijk afvraag is of je deze ellende had kunnen verkomen met een ontbindingsclausule? Ik begrijp dat je normaal persoonlijk een nieuwe vergunning zou moeten krijgen voor het een en ander van de gemeente. Kan het niet verkrijgen van zo'n vergunning (om wat voor reden dan ook) als ontbindingsclausule opgenomen worden (zoals bij een privé hypotheek) of is zoiets niet mogelijk?

Die is er min of meer, o.a.: 'Verkoper garandeert dat hij beschikt over alle vergunningen die bij het starten de exploitatie door verkoper voor die exploitatie noodzakelijk waren en garandeert voorts dat hij aan alle eisen voldoet die bij het verkrijgen van de vergunningen noodzakelijk waren.', of: 'Voor zover verkoper bekend voldoet het pand van waaruit de onderneming wordt uitgeoefend aan de geldende regelgeving voor het uitoefenen van de in artikel 1 omschreven horecaonderneming.'

 


Succes & Groet, Hans van den Bergh, Horeca- & Recreatie-ondernemer 'VOF De Witte Boerderij'

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Wel geïnformeerd of dat bestemmingsplan licht gewijzigd kan worden?

Dat is de andere catch: het is een monument...

 


Succes & Groet, Hans van den Bergh, Horeca- & Recreatie-ondernemer 'VOF De Witte Boerderij'

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites
Niettemin ben ik het wel met je eens dat het adverteren van een B&B met 4 kamers en 70% bezetting nogal misleidend is....

 

In de advertentie staat niet dat je vier kamers mag verhuren. Daar staat zo te zien alleen dat je kamers mag verhuren, en dat klopt ook zolang je er zelf woont.

 

Toen ik privé een huis kocht, gold, als ik het me goed herinner, dat de verkoper me op de hoogte moest stellen van onzichtbare gebreken, en deed zij dat niet, dan draaide zij voor de kosten op. Maar gebreken die ik zelf kon vaststellen, daarvoor was ik zelf verantwoordelijk. Ik kan me haast niet voorstellen dat ondernemers op dat punt meer bescherming hebben dan consumenten.

 

Ik kan me nog voorstellen dat je een kans hebt als je kunt aantonen dat de verkoper of verhuurder glashard hebben gesteld dat je alle kamers mag verhuren, want de vraag is dan hoeveel moeite je zelf nog had moeten doen om e.e.a. uit te zoeken. De verkoper en verhuurder hebben de situatie vast zo rooskleurig mogelijk willen voorstellen, dus misschien hebben ze daar fouten bij gemaakt.

 

Succes met het aanleggen van je dossier en sterkte.


Branko Collin, front-end web developer / prototyper / Drupal-developer.

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Is de winkel zelfstandig wel rendabel te exploiteren?

Een broodjeszaak die het meer moet hebben van de bedden dan het brood, is misschien niet zo'n sterke business case. (Ik heb een familielid met een broodjeszaak die failliet ging: bezetting is lastig rond te krijgen met alleen een lunchpiek.)

 

Sterkte en wijsheid, dat vooropgesteld!

 

 

Thnx, de B&B is bijna de helft van de omzet, dus niet meer van de bedden dan het brood, het concept zien wij als aanvulling op onze huidige activiteiten (kruisbestuiving)

 


Succes & Groet, Hans van den Bergh, Horeca- & Recreatie-ondernemer 'VOF De Witte Boerderij'

Deel op social media


Link naar bericht
Delen op andere sites

Maak een account aan of log in om te reageren

Je moet een lid zijn om een reactie te kunnen achterlaten

Account aanmaken

Registreer voor een nieuwe account in onze community. Het is erg gemakkelijk!

Registreer een nieuw account

Inloggen

Heb je reeds een account? Log hier in.

Nu inloggen
Log in om dit te volgen  

×

Cookies op HigherLevel.nl

Cookies zijn nodig om Higherlevel.nl goed te laten functioneren. Door het gebruik van HigherLevel.nl verklaar je onze voorwaarden te hebben gelezen en te accepteren.

 Meer informatie   Oké